ARRET
N°
S.C.I. PETITOM
C/
S.A.S. ASCIER
FLR
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 05 JUILLET 2022
N° RG 20/01708 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HWBN
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS EN DATE DU 27 FÉVRIER 2020
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.C.I. PETITOM, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphanie DERIVIERE de la SCP STEPHANIE DERIVIERE, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 10
Ayant pour avocat plaidant, Me Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX
ET :
INTIMEE
S.A.S. ASCIER, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Ludovic BROYON de la SELARL LEFEVRE-FRANQUET ET BROYON, avocat au barreau de SOISSONS
DEBATS :
A l'audience publique du 26 Avril 2022 devant Mme Françoise LEROY-RICHARD, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2022.
GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Françoise LEROY-RICHARD en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 05 Juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par convention en date du 26 février 2004, la SCI Petitom a sous-loué à la SAS Ascier pour une durée de 12 années, des locaux situés [Adresse 3] dont elle avait la jouissance dans le cadre d'un contrat de crédit-bail contre le versement d'un loyer annuel de 55'000 € outre TVA payable trimestriellement d'avance et pour la première fois le 1er avril 2004 outre un dépôt de garantie.
Le 29 septembre 2015, la SAS Ascier informé la SCI Petitom qu'elle ne poursuivrait pas le contrat au-delà du terme.
Un état des lieux a été réalisé le 31 mars 2016 à la sortie de l'occupante.
Se prévalant d'une créance constituée d'un dépôt de garantie et de charges indûment payées, la SAS Ascier a attrait la SCI Petitom par acte du huissier en date du 3 octobre 2017 devant le tribunal de grande instance de Soissons devenu le tribunal judiciaire qui par jugement contradictoire en date du 27 février 2020 a sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamné la SCI Petitom à payer à la SAS Ascier la somme de 6762,10 € au titre du solde de dépôt de garantie ;
- condamné la SCI Petitom à payer à la SAS Ascier la somme de 15'291,73 €
à titre de remboursement de trop-perçu des charges pour la période s'écoulant de l'année 2012 à l'année 2016 ;
- condamné la SCI Petitom à payer à la SAS Ascier la somme de 2000 €sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Petitom aux dépens de l'instance.
Par déclaration en date du 17 avril 2020 la SCI Petitom a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue par le premier président de la cour d'appel d'Amiens en date du 17 décembre 2020 la SCI Petitom a été autorisée à consigner la somme de 24'053,83 €correspondant au montant des condamnations prononcées par le jugement dont appel.
Par dernières conclusions remises le 22 décembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI Petitom demande à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel dans son intégralité ;
statuant à nouveau :
- débouter la SAS Ascier de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SAS Ascier à payer à la SCI Petitom la somme de 21'105,73 €avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir;
- prendre acte que la SCI Petitom est redevable à l'égard de la SAS Ascier d'une somme de 654,59 € ;
- ordonner la compensation de ces sommes ;
- ordonner la publication du jugement, dans le mois qui suivra le caractère définitif du ' jugement ' dans la revue FAIRE FACE aux frais de la société Ascier ;
- condamner la SAS Ascier au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la première instance ;
- condamner la SAS Ascier au paiement de la somme de 5500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure d'appel.
Par conclusions remises le 27 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Ascier demande à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Petitom à rembourser à la société Ascier la somme de 6762,10 €au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- condamner la SCI Petitom à rembourser à la société Ascier la somme de 6762,10 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- infirmer le jugement rendu le 27 février 2020 en ce qu'il a limité le montant des condamnations au titre du remboursement de trop-perçu de charges à la somme de 15'291,73 € ;
- condamner la société Petitom à rembourser à la société Ascier la somme de 28'278 € au titre des charges indûment payées pour la période de 2012 à 2016 ;
- débouter la société Petitom de l'ensemble de ses demandes.
À titre subsidiaire :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Petitom à rembourser à la société Ascier la somme de 15'291,73 € au titre des charges indûment perçues pour la période 2012 à 2016.
En tout état de cause :
- condamner la société Petitom à verser à la société Ascier la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
SUR CE :
L'appelante soutient qu'elle est bien fondée, en vertu d'un état des lieux de sortie et des termes du contrat de sous-location, à garder par devers elle le dépôt de garantie et à demander paiement de diverses sommes.
Elle fait valoir que le premier terme de loyer de l'année 2016 n'a pas été payé, que des clés sont manquantes, qu'elle doit les faire désactiver, qu'une porte sectionnelle et une serrure sont dégradées, que le climatiseur n'a pas été entretenu et qu'elle a dû procéder à des recherches de panne et à son remplacement à la demande du nouveau locataire.
Elle soutient également que la société Ascier est redevable de diverses sommes pour avoir démonté un élément d'exploitation appartenant au fonds (élévateur) et s'être abstenu d'assurer les lieux loués ce qu'elle a dû faire à sa place.
Enfin elle affirme qu'elle est bien fondée à demander paiement de la totalité des charges de copropriété relatives au bien loué dans la mesure où bien que les locaux fassent partie d' une copropriété, la SAS Ascier les a loués en totalité de sorte qu'elle n'a pas à limiter la demande en paiement à une simple quote-part.
La sous-locataire reconnaît ne pouvoir prétendre qu'à une restitution partielle du dépôt de garantie pour ne pas avoir payé le premier terme de loyer en 2016 et devoir prendre en charge la réparation de la porte sectionnelle. Elle conteste les autres postes à défaut pour la SCI Petitom de produire des factures et concernant le climatiseur de rapporter la preuve que lors de la sortie des lieux ce dernier ne fonctionnait pas par manque d'entretien de sa part, ce qu'elle conteste en se prévalant de contrats d'entretiens souscrits.
Concernant l'élévateur elle soutient que ce dernier n'appartenait pas au fonds et que d'ailleurs elle a été remerciée de l'avoir enlevé mais également que les charges dont il lui a été demandé paiement sont indue en totalité.
Aux termes de la convention de sous-location, qui fait la loi des parties, il est prévu que le sous-locataire prendra les lieux loués dans leur état au jour de l'entrée en jouissance, que dans le mois de cette dernière un état des lieux sera dressé contradictoirement et qu'à défaut le sous-locataire sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.
Il est prévu que les lieux loués seront utilisés pour une activité de négoce, importation et installation de matériel d'accessibilité et toute activité se rapportant au maintien à domicile, que le sous-locataire tiendrait les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien comme prévu à l'article 1754 du Code civil, qu'il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite du défaut d'exécution de réparations locatives de menu entretien, des dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle.
Au titre des charges il est prévu que le sous-locataire paiera, soit par règlement direct au fournisseur soit par remboursement au sous bailleur, sa quote-part des frais d'entretien, service et toutes charges de l'immeuble nécessaire au fonctionnement de la SCI y compris le chauffage, majoré s'il y a lieu de la TVA. Il réglera directement toutes les dépenses de fournitures et services : eau, gaz, combustible, téléphone, sécurité etc.'
Au paragraphe assurance il est prévu que le sous-locataire devra faire assurer et maintenir assurés pendant toute la durée du bail les biens donnés en location au titre des risques à la charge du sous locataire.
Enfin il est stipulé que le dépôt de garantie devra garantir l'exécution par le sous-locataire de ses obligations.
Sur la reddition de compte entre les parties hors charges
En l'espèce il est admis que les parties n'ont pas établi contradictoirement un état des lieux à l'entrée, de sorte que les locaux sont réputés avoir été mis à disposition en parfait état.
Dans ces circonstances il sera tenu compte du procès-verbal de constat contradictoire établi le 31 mars 2016 à la sortie du sous-locataire après 12 années d'occupation comportant 7 pages pour apprécier l'état de restitution de l'immeuble sous-loué, les photographies jointes étant illisibles et pour certaines non numérotées, ces dernières ne seront pas exploitées.
La sous-locataire sortante ne conteste pas devoir le premier terme de loyer au titre de l'année 2016 soit 8 206,40 €.
Contrairement à ce qu'affirme la sous-locataire la prise en charge des réparations locatives n'est pas conditionnée à la production de factures de travaux par le sous- bailleur , de sorte qu'elle doit prendre en charge le coût de remise en état sur la base des pièces produites qu'il s'agisse de devis ou de facture. Dans un document qu'elle intitule 'RECAP DG' elle accepte d'ailleurs que soit mis à sa charge le poste clé, la désactivation des vigiks, la serrure, l'entretien de la porte sectionnelle.
En conséquence, sera mise à sa charge la somme de 1 110,10 € HT soit 1 332,12 € TTC.
Concernant l'assurance, outre le fait que le sous-bailleur qui se prévaut de la carence de la sous-locataire à respecter la clause portant sur l'assurance des lieux loués au titre de divers risques ne justifie pas lui avoir demandé pendant toute la durée d'occupation de justifier du respect de cette clause par la production de quittance ni avoir demandé la résiliation du bail pour ce motif, la sous-locataire produit un document portant sur l'année 2011, non contesté par la SCI Petitom, démontrant que les risques visés dans le contrat étaient couverts. Par ailleurs, la SCI Petitom produit deux quittances d'assurance émanant de la compagnie Gan qui ne démontrent pas que cette assurance couvrait les risques visés dans le contrat théoriquement à la charge de l'occupante.
En conséquence, la SCI Petitom est débouté de sa demande portant sur le poste assurance.
L'état des lieux ne reprend pas l'état du climatiseur. Est joint par l'huissier un additif rédigé 8 mois plus tard (le 4 novembre 2016) comme suit : 'les installations de climatisation ne sont pas vérifiées (...) sous réserve de bon fonctionnement'.
L'occupante sortante justifie avoir fait intervenir une entreprise en 2013 et 2014 pour l'entretien des climatiseurs à savoir :
- le nettoyage des filtres des unités intérieures ;
- le nettoyage de la batterie de l'unité extérieure ;
- le contrôle et le resserrage des connections électriques ;
- le contrôle de l'évacuation des condensas ;
- le contrôle absence de fuite des circuits frigorigènes ;
- les relevés et analyse des paramètres de fonctionnement.
La SCI Petitom produit une facture en date du 31 août 2016 portant sur le remplacement de l'installation de climatisation existante et une facture du 28 juillet 2016 relative à une intervention « recherche de fuite par mise en pression à l'azote, rechargeant fluide neuf' redémarrage.
Ainsi la SAS Ascier rapporte la preuve elle a entretenu la climatisation.
La SCI Petitom qui ne conteste pas avoir reloué les lieux dès le 1er avril 2016 ne démontre pas que les frais qu'elle a exposés pour rechercher une fuite par mise en pression à l'azote, recharger en fluide neuf et redémarrer et pour changer l'installation en juillet et août 2016, sont consécutifs à un défaut d'entretien ou un mauvais entretien par la SAS Ascier, ni que le remplacement de l'installation s'imposait, l'attestation établie par la société Acos en 2018 plus de deux ans après son intervention étant insuffisante à en faire la démonstration de sorte que les frais litigieux ne peuvent être mis à la charge de l'occupante sortante.
Il ne ressort pas des pièces produites que les locaux loués étaient équipés d'un élévateur lors de la prise de possession des lieux, ni qu'un tel équipement s'y trouvait lors de la sortie, ni qu'une discussion se soit instaurée entre les parties sur cette question alors que des échanges portant sur les dégradations locatives existaient. Il se comprend des pièces non traduites (anglais et une langue d'europe du nord), qu'en 2004, a été livré un élévateur de démonstration au même titre que d'autres équipements, la SAS Ascier invitant, dans un document publicitaire, ses potentiels clients à découvrir les équipements. S'agissant d'équipements de démonstration, ces derniers n'étaient pas attachés au fonds exploité et d'ailleurs le gérant de la SCI Petitom a pris la peine d'indiquer au dirigeant de la SCI Ascier qu'il n'avait pas l'obligation de démonter l'élévateur lors de son départ. C'est donc à tort que la SCI Petitom en demande la contrepartie financière.
Cette analyse est confirmée par le contenu du courrier en date du 1er septembre 2016 envoyé par la SCI Petitom à la SAS Ascier, concernant la reddition de compte suite à l'état des lieux de sortie, dans la mesure où si ce courrier fait état des dégradations locatives litigieuses, d'un solde de loyer et d'une régularisation de charges, la question de l'élévateur n'y est pas abordée. La demande portant sur cet élévateur est donc de pure circonstance et n'est pas bien fondée.
La reddition de compte hors charges entre les parties se présente ainsi:
Loyer premier trimestre 2016 : 8 206,40 €
Dégradations locatives : 1 332,12 €
Sous total 9 538,52 €
Dépôt de garantie à déduire 15 784 €
Soit un solde en faveur de la SAS Ascier de 6 245,48 €.
Sur les charges
Il est établi que dès le début de la relation contractuelle, la SAS Ascier a payé des provisions sur charges donnant lieu à des régularisations de compte dans la mesure où le bien sous-loué dépendait d'une copropriété de sorte que la sous-locataire ne devait pas supporter la totalité des charges de copropriété comme à titre d'exemple celles résultant de travaux qui demeurent à la charge du propriétaire (pièce 14 de l'appelant). Les termes du bail confirment cette analyse dans la mesure où il est fait état du 'remboursement au sous bailleur de sa quote-part des frais d'entretien, service et toutes charges de l'immeuble au fonctionnement de la SCI y compris le chauffage, majoré s'il y a lieu de la TVA', les dépenses d'énergie étant réglées directement aux fournisseurs.
En conséquence, la SAS Ascier est mal fondée à demander la restitution de la totalité des charges payées au même titre que la SCI Petitom est mal fondée à demander paiement de la totalité des charges de copropriété relatives à l'immeuble alors qu'un compte de répartition doit être fait entre les parties.
Il ressort des décomptes de charges produits par la SCI Petitom que ces derniers renseignent dans une colonne 'quote-part' et une colonne 'locatif' le montant des charges dues par la SAS Ascier.
Ill résulte de ces comptes que la sous-locataire a réglé 6 639,27 € en 2012, 5 973,79 € en 2013, 6548,96 € en 2014, 8134,14 € en 2015 et 467,20 € en 2016 soit au total 27'763,36 € dont à déduire une somme de 12'471,63 €.
Ainsi faisant le compte de charge entre le sous-bailleur et le sous-locataire, il y a lieu de condamner la SCI Petitom à payer à la SA Ascier la somme de 15'291,73 € à titre de remboursement de trop-perçu de charges pour la période s'écoulant entre l'année 2012 et l'année 2016.
Le jugement entrepris est confirmé.
Sur les demandes accessoires
La SCI Petitom qui succombe majoritairement supporte les dépens d'appel et est condamnée à payer à la SAS Ascier la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant du solde du dépôt de garantie ;
statuant du chef infirmé et y ajoutant ;
condamne la SCI Petitom à payer à la SAS Ascier la somme de 6 245,48 € correspondant au solde du dépôt de garantie ;
déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
condamne la SCI Petitom à payer à la SAS Ascier la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamne la SCIPetitom à supporter les dépens d'appel.
Le Greffier,La Présidente,
