ARRET
N°
[W]
C/
S.A.S. ACCESS IMMO
DB
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 30 JUIN 2022
N° RG 21/03398 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IEXZ
ORDONNANCE DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE COMPIEGNE EN DATE DU 08 JUIN 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [H] [W]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101
Ayant pour avocat plaidant, Me Franck LE CALVEZ, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMEE
S.A.S. ACCESS IMMO, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnaud LETICHE, avocat au barreau de COMPIEGNE
DEBATS :
A l'audience publique du 29 Mars 2022 devant Mme Dominique BERTOUX, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022.
GREFFIER : Mme Camille BECART
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Dominique BERTOUX en a rendu compte à la Cour composée de:
Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le délibéré a été prorogé au 30 juin 2022.
Le 30 Juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
M. [H] [W], agent immobilier, se prévalant de :
- un contrat de mandat d'agent commercial immobilier conclu par acte sous seing privé du 16 décembre 2016, conclu avec la SAS Access Immo, présidée par Mme [E] [I] et spécialisée dans les transactions immobilières;
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2020, par laquelle il a informé la SAS Access Immo de la rupture de son mandat avec effet immédiat, étant indiqué qu'il continuera de suivre quatre affaires en cours jusqu'à leur terme, soit la signature d'un acte de vente chez le notaire;
- de la finalisation de trois d'entre elles, et de son envoi à la SAS Access Immo :
* une facture n° 2020/20 du 9 décembre 2020, pour un montant de 5.000 € TTC (4.166,67 €HT), au titre de l'affaire [O]/[F];
* une facture n° 2021/01 du 14 janvier 2021, pour un montant de 6.000 € TTC (5.000 € HT), au titre de l'affaire SCI Thierry/Otonde;
* une facture n° 2020/02 du 27 janvier 2021, pour un montant de 8.000 € TTC (6.666,67 € HT), au titre de l'affaire [K]/[J].
- une réponse à un courriel de relance du 14 janvier 2021, concernant la facture n°2020/20, Mme [I], ès-qualités de présidente, a informé M. [W] que les difficultés financières de la SAS Access Immo l'empêchaient, à cette date, de procéder au règlement sollicité des trois commissions facturées;
a, autorisé par ordonnance rendue le 1er février 2021 par le président du tribunal de commerce de Compiègne, fait procéder à une mesure de saisie-conservatoire de créances, entre les mains la SCP [N] - Vistorsky-Chambaud, prise en la personne de Me [N], notaire, par acte d'huissier du 5 février 2021, dénoncée le 10 février 2021, à hauteur de 16.000 €, sur les honoraires de la vente réalisée par la SAS Access Immo dans l'affaire [K]/[J].
Par acte d'huissier du 1er mars 2021, M. [W] a fait assigner en référé la SAS Access Immo devant le président du tribunal de commerce de Compiègne, afin de la voir condamner, notamment, à lui payer une somme de 19.000 € TTC à titre provisionnel.
Suivant ordonnance de référé contradictoire du 8 juin 2021, le président du tribunal de commerce de Compiègne a:
- dit qu'une contestation sérieuse existe dans la demande de M. [W];
- dit n'y avoir lieu à référé au titre de la demande à l'encontre de la SAS Access Immo;
En conséquence,
- débouté M. [W] au titre du paiement des commissions sur vente;
- dit qu'une contestation sérieuse existe dans la demande reconventionnelle de la SAS Access Immo;
- dit n'y avoir lieu à référé au titre de la demande reconventionnelle à l'encontre de M. [W];
En conséquence,
- débouté la SAS Access Immo de sa demande reconventionnelle;
- invité les parties à mieux se pourvoir au fond;
- condamné M. [W] à payer à la société Access Immo la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, liquidés pour frais de greffe à la somme de 40,66 € TTC.
M. [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 juin 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 21 septembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, M. [W] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a :
* dit qu'une contestation sérieuse existe dans la demande reconventionnelle de la SAS Access Immo;
* dit n'y avoir lieu à référé au titre de la demande reconventionnelle à l'encontre de M. [W];
* débouté la SAS Access Immo de sa demande reconventionnelle;
* et invité la SAS Access Immo à mieux se pourvoir au fond;
- condamner la SAS Access Immo à lui régler la somme de 19.000 € TTC;
- condamner la SAS Access Immo à lui régler la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens;
- débouter la SAS Access Immo de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [W].
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 20 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Access Immo demande à la cour de:
à titre principal,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
* dit qu'une contestation sérieuse existe dans la demande de M. [W];
* dit n'y avoir lieu à référé au titre de la demande à l'encontre de la SAS Access Immo;
* débouté M. [W] au titre du paiement des commissions sur vente;
* invité M. [W] à mieux se pourvoir au fond;
* condamné M. [W] à payer à la société Access Immo la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, liquidés pour frais de greffe à la somme de 40,66 € TTC;
à titre subsidiaire, en cas d'infirmation,
- lui accorder les plus larges délais de paiement, soit deux années, pour régler les trois factures litigieuses d'un montant total de 19.000 € TTC;
en tout état de cause,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
* dit qu'une contestation sérieuse existe dans la demande reconventionnelle de la SAS Access Immo;
* dit n'y avoir lieu à référé au titre de la demande reconventionnelle à l'encontre de M. [W];
* et débouté la SAS Access Immo de sa demande reconventionnelle;
statuant à nouveau,
- ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 5 février 2021 et dénoncée le 10 février 2021;
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 22.106 € à titre de dommages-intérêts pour non-respect du préavis contractuel (article 7) et légal (article L134-11 du code de commerce);
- et de condamner M. [W] à lui payer la somme de 2.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'affaire a été fixée à bref délai pour plaider à l'audience du 29 mars 2022.
SUR CE
Sur la créance de M. [W]
M. [W] fait valoir l'absence de contestation sérieuse de sa créance de commissions, au titre des trois factures litigieuses, pour un montant total de 19.000 € TTC.
Il indique :
- que la dirigeante de la SAS Access Immo n'a pas contesté lui devoir ce montant dans son courriel du 14 janvier 2021;
- que la somme demandée procède des modalités contractuelles de calcul des commissions;
- qu'il ne dispose pas des actes de vente correspondant à chacune de ces trois factures, à l'inverse de l'intimée;
- que le paiement de chacune de ces trois factures est devenu exigible, conformément au contrat de mandat applicable, à la conclusion de chacune des trois affaires en cause, soit à chacune des ventes intervenues les 7 décembre 2020 (facture n° 2020/20), 12 janvier 2021 (facture n° 2021/01) et 5 février 2021 (facture n° 2021/02);
- qu'il était d'usage que la SAS Access Immo lui règle ses factures de commissions dans le prolongement du règlement des honoraires d'agence par le notaire chargé de la vente concernée;
- que la SAS Access Immo a été réglée de ses honoraires d'agence pour les deux premières ventes;
- qu'il a pratiqué une saisie conservatoire à hauteur de 16.000 € pour celle du 05 février 2021, pour être garanti de sa créance;
- qu'il produit, pour les trois factures dont il réclame le paiement, les courriels des vendeurs et des acheteurs qui confirment qu'il était présent chez le notaire à la signature de l'acte authentique.
La SAS Access Immo soutient que la créance litigieuse est sérieusement contestable, aux motifs que M. [W] :
- ne présente aucune pièce de nature à démontrer son droit à commission, un travail justifiant une commission;
- ne produit aucun élément susceptible de démontrer les démarches qu'il dit avoir effectué, relativement à chacune des trois affaires facturées, hormis sa présence chez le notaire;
- ne précise pas les modalités de calcul des commissions, dont il demande le paiement;
- a fait pratiquer la saisie conservatoire avant que sa créance de commissions ne devienne exigible, en application de l'article 9 du contrat de mandat applicable, c'est-à-dire avant le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel la rémunération de l'agence a été perçue au plus tard, étant souligné que les trois factures émises ne mentionnent pas la date à laquelle leur règlement doit intervenir, en violation de l'article L.441-9 du code de commerce;
- et n'a pas respecté ses obligations contractuelles de loyauté, d'information et de préavis en lui adressant le 30 novembre 2020 une lettre de démission à effet immédiat, en violation de l'article L.134-11 du code de commerce.
Selon l'article 873 du code de procédure civile : 'Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Il est admis qu'une demande de provision fait l'objet d'une contestation sérieuse, au sens de l'article ci-avant, lorsque la cour ne peut l'accueillir sans procéder à l'interprétation du contrat qui la fonde [Cass. com. 23 septembre 2014, n° 13-11.836].
En l'espèce, selon l'article 3 - Objet et conditions d'exercice du mandat - du mandat d'agent commercial immobilier conclu le 16 décembre 2016 entre M. [W] et la SAS Access Immo, 'l'Agence confie à l'agent commercial, qui l'accepte, le mandat de la représenter à titre professionnel indépendant auprès de sa clientèle.
.../...
L'agent commercial agit au nom et pour le compte de l'agence. Il s'engage à faire figurer sur ses documents commerciaux notamment sa qualité d'agent commercial et les références professionnelles de son mandant, titulaire de la carte professionnelle.
L'agent commercial procède à la recherche de vendeurs, d'acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte de l'agence et il s'efforce :
- d'obtenir la signature des mandats de vente ou recherche;
- d'obtenir la signature des mandats de location.'
Il est également stipulé au mandat article 9 - Commissions - 'Sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, l'agent commercial perçoit un pourcentage sur le montant des honoraires hors taxes effectivement perçus par l'agence, soit sur le montant des honoraires restant à l'agence après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à un ou d'autres confrères ou intermédiaires, pourcentage fixé à :
- 21% sur le montant hors taxes des honoraires perçus par l'agence sur les affaires que l'agent commercial aura rentrées à la vente ou à la location
- 23% sur le montant hors taxes des honoraires perçus par l'agence sur les affaires négociées par l'agent commercial à la vente ou à la location.../...
Les commissions dues sont acquises qu'après la conclusion définitive de l'affaire, c'est-à-dire après la signature de l'acte authentique de vente ou du bail, lorsque l'agence aura elle-même perçu sa propre rémunération.
Le règlement des commissions s'effectuera soit après chaque affaire, soit périodiquement et au plus tard le dernier jour du mois qui suivra le trimestre au cours duquel se sera produit le fait générateur du commissionnement.'
En l'espèce, M. [W] verse aux débats les trois mandats de vente donnés à la SAS Access Immo précisant [H] [W], agent commercial, suivants :
- mandat de vente simple donné par M. et Mme [F] [R] [Y] et [B], le 15 mai 2020, d'une maison située à [Localité 7], au prix de 239.000 €, précisant une rémunération du mandataire à hauteur de 12.000 €
- mandat de vente simple donné par la SCI Thierry, le 16 juin 2020, d'une maison située à [Localité 8], au prix de 243.800 €, précisant une rémunération du mandataire à hauteur de 13.800 €
- mandat de vente simple donné par M. [K], le 14 mai 2020, d'une maison située à [Localité 5], au prix de 286.200 €, précisant une rémunération du mandataire à hauteur de 16.200 €.
Il produit également :
- un compromis de vente de l'immeuble situé à [Localité 7] le 07 septembre 2020 prévoyant le versement de la rémunération du mandataire d'un montant de 10.000 €, l'acte authentique devant être signé le 07 décembre 2020 en l'étude de Me [N], notaire à [Localité 6]
- un compromis de vente de l'immeuble situé à [Localité 8] les 10 et 12 octobre 2020 prévoyant le versement de la rémunération du mandataire d'un montant de 12.000 €, l'acte authentique devant être signé le 11 janvier 2021 en l'étude de Me [N], notaire à [Localité 6]
- un compromis de vente de l'immeuble situé à [Localité 5] les 12 et 16 septembre 2020 prévoyant le versement de la rémunération du mandataire d'un montant de 16.000 €, l'acte authentique devant être signé le 12 décembre 2020 en l'étude de Me [N], notaire à [Localité 6]
- de courriels adressés par les vendeurs et/ou acquéreurs desdits biens attestant de la signature de l'acte authentique de vente, le 07 décembre 2020 pour l'immeuble de [Localité 7], le 12 janvier 2021 pour celui situé à [Localité 8], le 05 février 2021 pour celui situé à [Localité 5], et de la présence de M. [W] à cette signature.
Au vu des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées et des pièces ci-dessus, M.[W] justifie des démarches qu'il a effectuées préalablement à la vente, en exécution des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, et des modalités de calcul des commissions sollicitées, donc de son droit à commission.
A supposer établi un manquement de sa part à son obligation de loyauté et d'information à l'occasion de sa démission donnée par lettre en date du 30 novembre 2020 sans respecter le délai de préavis contractuellement prévu, celui-ci ne le prive pas de son droit à commission pour des démarches effectuées par ses soins antérieurement à celle-ci.
Par ailleurs l'absence d'indication sur les factures de la date à laquelle le règlement doit intervenir en violation des dispositions de l'article L.441-9 du code de commerce, n'a pas d'incidence sur le droit à commission de M. [W].
Le fait générateur du commissionnement est, effectivement, comme le relève la SAS Access Immo, la date de la signature de l'acte authentique d'une part, soit en l'espèce, les 07 décembre 2020, 12 janvier et 05 février 2021,et d'autre part la perception par la SAS Access Immo.
Dans son email du 14 janvier 2021 à M. [W], Mme [E] [I], représentant légal de la SAS Access Immo fait état de la situation financière de la société 'périlleuse' mais ne conteste pas les commissions réclamées par M. [W], à tout le moins celles concernant les ventes réalisées les 07 décembre 2020 et 12 janvier 2021.
Dans la mesure où les compromis mentionnées ci-dessus prévoient que 'chacune des parties s'engage à régler audit mandataire, dès que l'opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique' , seule la SAS Access Immo, qui est le bénéficiaire des honoraires attachés à la vente, peut démontrer qu'elle était toujours dans l'attente de leur versement lors de la saisie conservatoire effectuée à la demande de M. [W], le 05 février 2021, et dans le cadre de la procédure de référé.
La SAS Access Immo ne rapporte pas cette preuve.
Dès lors, la créance de M. [W] était exigible en son principe lors de la saisie conservatoire effectuée à la demande de M. [W], le 05 février 2021, et dans le cadre de la procédure de référé, contrairement à ce que soutient la SAS Access Immo.
Au vu de ses éléments, il convient d'allouer à M. [W] la somme de 8.820 € à titre provisionnel, correspondant à 21% du montant total des honoraires devant revenir à la SAS Access Immo, soit la somme de 42.000 €.
La SAS Access Immo sera donc condamnée à payer à M. [H] [W] la somme de 8.820 € à titre provisionnel.
M. [W] sera débouté du surplus de sa demande.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.
- sur la demande de délais de paiement
La SAS Access Immo sollicite des délais de paiement arguant d'une situation économique extrêmement compliquée compte tenu de la situation économique et sanitaire.
A l'appui de sa demande, la SAS Access Immo verse aux débats la présentation de cette société sur Internet faisant mention du chiffre d'affaires et du résultat pour les années 2017, 2018 et 2019 ainsi qu'un relevé de son compte courant ouvert à la Bnp Paribas présentant un solde débiteur de 5.145,67 € au 31 mars 2021.
Ces seuls éléments, en l'absence d'un bilan de la société actualisé, sont insuffisants à donner une image de la situation actuelle de cette dernière.
La SAS Access Immo doit être déboutée de sa demande.
- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
La SAS Access Immo demande le paiement de dommages et intérêts en conséquence de la violation par M. [W] de son délai de préavis de 3 mois, précisant :
- qu'il n'a pas continué de s'occuper des ventes sur lesquelles il fait valoir un droit à commissionnement;
- et que sa démission à effet immédiat, en plus de désorganiser le travail de l'agence, faute de passation des dossiers en cours, lui a fait perdre trois mois de commissions, soit une somme estimée de 22.106 €, d'après la moyenne HT des honoraires perçus chaque trimestre des ventes réalisées par M. [W] pour les années 2018 et 2019, cette somme ayant été divisée par deux compte tenu de la baisse d'activité liée à la crise actuelle et la baisse des ventes.
M. [W] soutient que le juge des référés est incompétent pour statuer sur des demandes de dommages et intérêts; qu'en outre, il a informé la SAS Access Immo de son intention de démissionner, avant son officialisation par LRAR du 30 novembre 2020, étant précisé que cette dernière l'avait dispensé de son obligation de préavis, comme cela est confirmé, de manière tacite, par le courriel du 14 janvier 2021 que Mme [I] lui a adressé.
Il ajoute que l'intimée a supprimé son accès au logiciel 'Hektor' de l'agence, dès le lendemain de l'envoi de sa lettre de démission, ce qui conforte également sa dispense de préavis.
Il est admis qu'une demande qui tend à l'allocation, non d'une provision, mais de dommages-intérêts ne relève pas de la compétence du juge des référés [2e civ., 27 janvier 1993, n° 90-20.928], à moins qu'elle ne soit causée par le comportement abusif de l'une des parties dans le développement procédural dont ce juge a eu à connaître [com., 2 mai 1989, n° 87-11.149], ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
L'indemnisation du dommage causé par la rupture sans préavis du contrat de mandat litigieux implique, par hypothèse, de trancher le fond de l'affaire, de sorte que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle de la SAS Access Immo tendant à cette fin.
L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.
- Sur la mainlevée de la saisie conservatoire
La SAS Access Immo demande que soit ordonnée la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 5 février 2021 et dénoncée le 10 février 2021, à hauteur de 16.000 euros, sur les honoraires de la vente réalisée dans l'affaire [K]/[J], aux motifs des contestations sérieuses dont fait l'objet la créance de M. [W] et des délais de paiement sollicités.
Elle ajoute que les conditions du maintien de la saisie conservatoire ne sont pas remplies, au sens de l'article R.512-1 du code des procédures civiles d'exécution, à défaut de preuve contraire.
M. [W] prétend que les éléments de contestation soulevés par la SAS Access Immo, ainsi que les délais de paiement, dont elle demande l'octroi, ne justifient pas la mainlevée de la saisie pratiquée, d'autant que la créance litigieuse est menacée par la situation financière périlleuse et incertaine de cette dernière, selon les termes utilisés par Mme [I] dans son courriel précité du 14 janvier 2021.
Selon l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution : 'Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire'.
Selon l'article R.512-1 du code des procédures civiles d'exécution : 'Si les conditions prévues aux articles R.511-1 à R.511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l'article L.511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation.
Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies'.
En l'espèce, la saisie conservatoire a été pratiquée le 05 février 2021, en vertu d'une ordonnance sur requête rendue par le président di tribunal de commerce de Compiègne le 01er février 2021, et la procédure en vue d'obtenir un titre excéutoire a été introduite dans le mois de cette mesure par assignation en référé signifiée en date du 01er mars 2021.
Par ailleurs, le caractère sérieusement contestable du principe de la créance de commissions de M. [W] n'est pas établi et la SAS Access Immo est déboutée de sa demande de délais de paiement.
Dans ces conditions, il y a lieu de débouter cette société de sa demande de mainlevée de la saisie conservatoire.
- Sur les demandes accessoires
La SAS Access Immo, qui succombe en cause d'appel, sera condamnée aux dépens d'appel, et déboutée de sa demande d'indemnité de procédure formée en première instance comme en appel.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [W] ses entiers frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'il convient d'évaluer à la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
- INFIRME l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au titre de la demande reconventionnelle de la SAS Access Immo;
statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,
- CONDAMNE la SAS Access Immo à payer à M. [H] [W] la somme de 8.220 € à titre provisionnel;
- DEBOUTE La SAS Access Immo de l'ensemble de ses demandes;
- CONDAMNE la SAS Access Immo à payer à M. [W] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- CONDAMNE la SAS Access Immo aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier,La Présidente,
