ARRET
N°
[T]
C/
[M]
[W]
[M]
DB
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 09 JUIN 2022
N° RG 20/03498 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HZKS
Jugement du tribunal judiciaire de Saint - Quentin en date du 08 juin 2020
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [Z] [T]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
ET :
INTIMEES
Madame [E] [M] épouse [B]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric MANGEL de la SELARL MANGEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
Madame [K] [W] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Frédéric MANGEL de la SELARL MANGEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
Mademoiselle [Y] [M] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Frédéric MANGEL de la SELARL MANGEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
DEBATS :
A l'audience publique du 30 Novembre 2021 devant Mme Dominique BERTOUX, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Février 2022.
GREFFIER : Madame Vanessa IKHLEF
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre, en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 09 juin 2022.
Le 09 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Madame Vanessa IKHLEF, Greffière.
DECISION
Suivant acte authentique reçu en l'étude de la SCP Wintrebert-Vuattier-Lecuyer le 14 février 2019, Mesdames [K] [W], épouse [M], [Y] [M] et [E] [M], épouse [B], ci-après les consorts [M], ont conclu avec M. [Z] [T] un compromis de vente d'un fonds de commerce et d'un ensemble immobilier à usage d'exploitation de ce fonds à Saint-Quentin (02100) pour un prix de 187.600 euros, notamment sous condition suspensive d'obtention d'un accord de prêt dans un délai de 60 jours.
Se prévalant de l'inexécution de cette condition suspensive, les consorts [M], par acte d'huissier de justice du 25 novembre 2019, ont fait assigner M. [T] en paiement de la pénalité contractuelle devant le tribunal de grande instance de Saint-Quentin qui, par jugement réputé contradictoire du 8 juin 2020, a :
- dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 14 janvier 2019;
- condamné M. [T] à verser aux consorts [M] la somme de 18.760 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire;
- condamné M. [T] à verser aux consorts [M] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens;
- et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 juillet 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 27 août 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, M. [Z] [T] demande à la cour de:
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel;
y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en qu'il l'a condamné à payer :
* la somme de 18.760 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision;
* la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens;
statuant à nouveau,
- constater qu'il n'a commis aucune faute, ni défaillance contractuelle;
en conséquence,
- débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;
à titre subsidiaire,
- constater que la clause pénale insérée au compromis de vente est manifestement excessive;
en conséquence,
- réduire à de plus justes proportions la clause pénale dans l'éventualité où il serait fait application de celle-ci;
en tout état de cause,
- condamner in solidum les consorts [M] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 28 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, les consorts [M] demandent à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [T] à leur verser la somme de 18.760 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement;
- débouter M. [T] de toutes ses demandes;
- condamner M. [T] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2021, l'affaire ayant été fixée pour plaider à l'audience du 30 novembre 2021.
SUR CE
Au soutien de son appel, M. [T] prétend qu'il n'a commis aucune faute; que l'absence de régularisation de la vente n'est pas de son fait dans la mesure où il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues par le compromis de vente; qu'il a mis tout en oeuvre pour parvenir à la régularisation de l'acte de vente et obtenir un concours bancaire; qu'il justifie du refus de la banque Bnp Paribas dans le délai ainsi que de l'accord de principe de cette banque donné à Mme [P], substituée dans les droits de M. [T], pour financer l'acquisition dans le délai de 60 jours prévu au compromis de vente; que la défaillance contractuelle ne lui est pas imputable, mais à un tiers, en l'occurence la banque qui a finalement indiqué qu'elle revenait sur le consentement donné à l'octroi du prêt.
Les consorts [M] répliquent que M. [T] s'obligeait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais et à déposer son dossier d'emprunt dans un délai de 30 jours à compter du compromis, soit au plus tard le 16 mars 2019; qu'il devait en outre justifier au vendeur de l'obtention de l'accord de prêt dans le délai de 60 jours à compter du compromis par la production d'un écrit, soit au plus tard le 15 avril 2019; que passé le délai contractuel de 60 jours à compter du 14 février 2019, date de régularisation du compromis, le cessionnaire ne s'est point conformé à son obligation de régulariser l'acte, tandis qu'il n'a jamais été en mesure de justifier d'une quelconque cause légitime exonératoire de signatures telles qu'elles étaient prévues au contrat; qu'il ne justifie d'aucun refus de sa banque pour être délié, sans indemnité; que le courrier de refus de prêt en date du 02 mars 2019 qu'il ne verse pas en original n'est qu'une falsification grossière pour les besoins de la cause; que si le compromis prévoyait la faculté de substitution, celle-ci ne changeait rien aux conditions et délais initialement convenus; qu'il est faux pour le défendeur de prétendre qu'il n'aurait pas obtenu de prêt puisque les offres de prêt ont été adressées à l'acquéreur le 15 mai 2019; que les conditions du compromis ont été allégrement bafouées puisque l'offre de prêt a été adressée par la Bnp le 9 juillet 2019 à Mme [P] qui ne l'a acceptée que le 21 juillet 2019, soit bien au-delà du délai convenu; qu'en tout état de cause, elle ne porte que sur un prêt immobilier à hauteur de 196.100 € mais rien quant au financement du fonds de commerce qui devait faire l'objet d'un emprunt différent; qu'il est incontestable que M. [T] n'a pas entrepris les démarches nécessaires pour obtenir un concours financier dont les caractéristiques correspondent au compromis; que la défaillance contractuelle lui est imputable.
Il est constant que le compromis de vente conclu le 14 février 2019 était assorti d'une clause ' conditions suspensives' ainsi rédigée :
' La présente convention est subordonnée aux conditions suspensives suivantes qui devront être réalisées au jour de la signature de l'acte authentique de vente :
.../...
Conditions liées au financement et l'obtention d'un prêt
L'ACQUEREUR déclare avoir l'intention de financer son acquisition en partie
ou en totalité au moyen de fonds d'emprunt ainsi qu'il sera dit ci-après. »
FINANCEMENT DE L'ACQUISITION
En ce qui concerne le fonds et murs :
Le financement de l'acquisition, compte tenu de ce qui précède, s'établit comme
suit :
Prix de vente et cession : 187 600 euros
il y a lieu d'ajouter les sommes suivantes :
- la provision sur frais de l'acte de vente et cession : 16 500 euros,
- provision sur frais des prêts envisagés : mémoire.
.../...
Le total s'établit à la somme de : 204 100 euros .
.../...
L'ACQUEREUR déclare que les prêts qu'il se propose de solliciter auprès d'un
établissement bancaire ou de crédit répondront et devront répondre aux définitions suivantes :
En ce qui concerne le fonds et les murs :
Dénomination du et des établissements prêteurs : Bnp Paribas,
Montant des prêts (total) : 204 100 €,
Durée du prêt : 20 ans pour l'immeuble et 7 ans pour le fonds de commerce,
Taux d'intérêts maximum hors assurance : 1,8%,
Garanties offertes : PPD ou cautionnement bancaire.
L'ACQUEREUR déclare qu'il s'est préalablement renseigné auprès du et des
établissements de crédit susnommés et qu'il n'existe pas d'empêchement à
l'octroi de ce prêt, que les charges résultant de cet emprunt n'excèdent pas de
pourcentage de ressources prévu par les organismes de prêts, qu'il n'existe
pas d'obstacle à la mise en place des assurances décès-invalidité sur la tête du
ou des acquéreurs, et éventuellement de toute caution demandée, et que les
garanties demandées par le prêteur pourront, sauf cas imprévisible, être mises
en place.
L'ACQUEREUR s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à
l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais, et
notamment à déposer le dossier emprunt dans un délai de 30 jours de la date
de signature des présentes, et à justifier de ce dépôt à première demande du
VENDEUR qui, faute de justification, pourra faire constater par simple procès-
verbal la caducité du présent accord.
L'ACQUEREUR devra suivre l'étude de son dossier, accepter éventuellement
toute surprime d'assurance, et d'une manière générale, devra faire tout son
possible pour obtenir le prêt aux conditions ci-dessus définies.
Mode de réalisation de la condition suspensive de demande de prêt
Les parties aux présentes conviennent que le mode de réalisation de cette
condition sera le suivant : l'accord de prêt devra être obtenu par l'ACQUEREUR dans le délai de 60 jours à compter des présentes, et justifié au VENDEUR par la production écrite de
cet accord donné par l'organisme financier.
La production de cet accord rendra la condition suspensive réalisée.
Passé ce délai, sans que l'ACQUEREUR puisse justifier de l'accord de principe
de ce prêt, les présentes conventions seront de plein droit résiliées, chacune des
parties reprenant sa pleine et entière liberté par la simple survenance de cette
défaillance, sans qu'il soit besoin d'accomplir aucune formalité judiciaire, et
toute somme versée par l'ACQUEREUR lui sera restituée sans indemnité, sauf
une exécution fautive de sa part.
L'ACQUEREUR pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à
charge d'aviser le VENDEUR par lettre recommandé avec accusé de réception
au plus tard au jour de l'expiration du délai ci-dessus prévu pour l'avènement
de la présente condition suspensive . »
Selon ces stipulations contractuelles, M. [T] devait effectuer les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt à hauteur de la somme de 204.100 €, plus particulièrement auprès de la Bnp Paribas, déclarant à cet égard qu'il s'est préalablement renseigné auprès de cet établissement et qu'il n'existait pas d'empêchement à l'octroi de ce prêt, soit déposer son dossier d'emprunt dans un délai de 30 jours à compter du compromis, soit au plus tard le 16 mars 2019, obtenir l'accord de prêt dans un délai de 60 jours à compter du compromis, soit au plus tard le 15 avril 2019, et en justifier au vendeur par la production écrite de cet accord donné par l'organisme financier.
M. [T], pour justifier de ces démarches, produit aux débats une lettre à l'en-tête de Bnp Paribas, ayant pour objet une demande de crédit immobilier de 204.100 € en date du 02 mars 2019, dans laquelle l'établissement bancaire refuse l'octroi de ce prêt.
Toutefois, cette missive qui est dactylogtaphiée, à l'exception du nom de l'emprunteur 'Dzellat' et de la date qui sont renseignés à la main, qui s'adresse par ailleurs, non pas à un homme, mais à une femme, et qui n'est produite par l'appelant qu'en photocopie, est insuffisante à rapporter la preuve d'une démarche de M. [T] auprès de la Bnp Paribas et du refus de l'octroi du prêt qu'il se serait vu opposer par cette banque.
Selon les stipulations contractuelles, M. [T] avait la faculté de substituer concernant le fonds de commerce et/ou les murs, à titre gratuit seulement, toute personne physique ou morale dans le bénéfice du compromis, cette substitution ne modifiait pas, au détriment du vendeur, les conditions et délais auxquels était soumis le compromis, et le substituant restant garant et répondant solidaire du substitué vis-à-vis du vendeur, à titre de caution pour l'exécution de toutes les conventions contenues audit compromis.
Il ressort des pièces produites par M. [T] que :
- cette substitution au profit de Mme [H] [P] est intervenue le 27 mars 2019, soit après l'expiration du délai de 30 jours pour effectuer les démarches auprès d'un établissement bancaire, l'accord de principe obtenu le 06 mars 2009 par cette dernière avant sa substitution dans les droits de l'acquéreur étant sans incidence;
- l'accord pour un prêt est intervenu le 09 juillet 2019, soit après l'expiration du délai pour obtenir ce dernier;
- de plus le montant du prêt octroyé par la Bnp Paribas à cette dernière est de 196.100 € pour financer l'acquisition de l'immeuble, et ne couvre donc pas l'intégralité du prix de vente d'un montant total de 204.100 € financé dans son intégralité par un emprunt.
Force est donc de constater que M. [T] ne justifie pas des démarches entreprises nécessaires pour l'obtention d'un concours bancaire dont les caractéristiques correspondent au compromis dans le délai imparti, soit au plus tard le 15 avril 2019.
C'est donc à tort que ce dernier soutient que 'les offres de prêt ont été obtenues dans le délai de 60 jours prévu au compromis de vente.' aucune faute de la banque n'étant établie par M. [T] l'exonérant de sa responsabilité .
Les consorts [M] sont dès lors fondés à se prévaloir de la clause pénale stipulée au compromis qui dispose que:
' Stipulation de pénalité
Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions par acte authentique dans le délai convenu, toutes les conditions suspensives étant réalisées, ou en cas d'inexécution d'une des conditions suspensives par des agissements fautifs d'une des parties, la partie défaillante devra verser à l'autre partie, à titre de dommages-intérêts, une somme de de DIX HUIT MILLE SEPT CENT SOIXANTE EUROS (18.760,00 EUR) dans le délai de huit jours de la constatation du refus de réalisation ou de l'impossibilité de réalisation des présentes par acte authentique.'
M. [T] demande de réduire à de plus justes proportions la clause pénale dans l'hypothèse où il serait fait application de celle-ci arguant du fait que les consorts [M] ne justifient d'aucun préjudice particulier, qu'il leur appartient de prouver également que l'immeuble serait toujours en vente et n'aurait pas trouvé acquéreur à un bon prix, qu'il a accompli de multiples démarches qui tendent à prouver sa bonne foi.
Les consorts [M] répliquent que l'ensemble des conditions d'une telle condamnation est rempli; que cette clause pénale librement négociée et consentie tant dans ses modalités d'application que dans son montant n'est pas manifestement excessive compte tenu des enjeux; que le compromis porte sur une vente pour un montant total de 187.600 € englobant un fonds de commerce et un ensemble immobilier à usage commercial et d'habitation; que la clause pénale est limitée à 10% du prix de vente, ce qui est parfaitement conforme aux usages en la matière.
Selon l'article 1231-5 du code civil, 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminué par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputé non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'
En l'espèce, outre le fait que le créancier n'a pas à justifier d'un préjudice résultant de l'inexécution de la convention, force est de constater que M. [T], alors qu'il devait justifier d'un accord de prêt pour le 15 avril 2019, ne s'est jamais expliqué sur les causes de sa défaillance, notamment en se prévalant du refus de la banque en date du 02 mars 2019 vanté, soit dans le délai contractuellement convenu, et ce malgré deux mises en demeure en date du 17 juillet 2019 qui l'invitait notamment à faire le nécessaire afin de tenir 'vos engagements pris en signant le compromis d'achat' et du 29 octobre 2019, immobilisant ainsi l'immeuble pendant plus de six mois, la clause pénale correspondant à 10% du prix n'apparaît manifestement pas excessive.
Il convient, dans ces conditions, de condamner M. [T] à payer aux consorts [M] la somme de 18.760 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel; le jugement entrepris sera confirmé.
M. [T] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de l'indemnité de procédure justement évaluée par le tribunal en équité à la somme de 1.500 €.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge des consorts [M] leurs entiers frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'il convient d'évaluer à la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à Mme [K] [W] épouse [M], Melle [Y] [M], Mme [E] [M] épouse [B] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE M. [Z] [T] aux dépens d'appel.
Le Greffier,La Présidente,
