ARRET
N°
S.C. LA JEUNE PEUPLERAIE
C/
S.A. BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 02 JUIN 2022
N° RG 20/02963 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HYIE
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 26 MARS 2020
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.C. LA JEUNE PEUPLERAIE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
CC 'Les Hauts Vents' [Adresse 9]
[Localité 1]
Représentée par Me Laetitia EUDELLE substituant Me Fabrice BERTOLOTTI de la SELARL XY AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE
ET :
INTIMEE
S.A. BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat postulant au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101, et ayant pour avocat plaidant Me Ivan IWANOWSKI, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 02 Décembre 2021 devant :
Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
PRONONCE :
Le délibéré a été prorogé le 02 juin 2022.
Le 02 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Madame Vanessa IKHLEF, Greffier.
DECISION
Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2005, la société civile La Jeune Peupleraie a donné à bail à la SA Banque Populaire Rives de Paris des locaux commerciaux situés dans l'ensemble immobilier d'un centre commercial à [Localité 1], destiné à l'exploitation exclusive d'une activité de commerce de banque, de prestataire de services d'investissement et de courtage d'assurance, comprenant notamment les opérations financières connexes et autres conformément aux articles L.311 et suivants du code monétaire et financier, pour une durée de douze années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2005 pour s'achever le 31 mars 2017.
Le loyer mensuel annuel a été fixé à la somme de 31.262,50 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier de justice du 08 mars 2017, la SC La Jeune Peupleraie a notifié à la SA Banque Populaire Rives de Paris un congé à effet au 30 septembre 2017 comportant une offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 46.637,50 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2017, toutes les autres clauses et conditions du bail venant à expiration demeurant inchangées.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2017, la SA Banque Populaire Rives de Paris a notifié son accord sur le principe du renouvellement, mais s'est opposée au montant du loyer renouvelé et a proposé la fixation d'un loyer annuel de 30.750 euros, hors taxes et hors charges.
Saisi par acte d'huissier de justice du 6 février 2018 par la société civile La Jeune Peupleraie le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Senlis a, par jugement du 24 mai 2018, notamment, dit que le loyer du bail renouvelé est fixé au regard de la destination des locaux loués et de l'usage effectif de l'établissement bancaire, en application de l'article R141-11 du code de commerce, constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement, le bail consenti sur les locaux commerciaux s'est renouvelé à compter du ler octobre 2017, dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer renouvelé, ordonné une expertise et désigné pour ce faire, M. [K] [J].
Par ordonnance du 8 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Senlis a remplacé M. [J] par M. [C] [T], lequel a déposé son rapport le 3 mai 2019.
Par mémoire après expertise du 19 septembre 2019, la société civile La Jeune Peupleraie a demandé la fixation du loyer annuel à la somme de 46.920 euros, hors taxes et hors charges.
Par mémoire en réplique du 5 novembre 2019, la SA Banque Populaire Rives de Paris a demandé la fixation du loyer annuel à la somme de 35.000 euros, hors taxes et hors charges.
Par jugement contradictoire du 26 mars 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Senlis a :
- fixé à 35.000 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2017 le loyer du bail renouvelé depuis cette date;
- dit que le dépôt de garantie sera réajusté eu égard au nouveau loyer ainsi fixé;
- dit que les trop-versés de loyers à restituer au preneur porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
- dit que les intérêts échus pour une année produiront eux-mêmes intérêts;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement;
- condamné la société civile La Jeune Peupleraie à payer à la SA Banque Populaire Rives de Paris la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprennent notamment les frais d'expertise judicaire;
- ordonné l'exécution provisoire;
- et débouté les parties de toute autre demande.
La société civile La Jeune Peupleraie a interjeté appel de cette décision par déclaration du 26 juin 2020.
Par ordonnance du 14 janvier 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Amiens s'est déclarée incompétent pour statuer sur la demande d'expertise de la société civile La Jeune Peupleraie dans le cadre d'une procédure spéciale de fixation du loyer du bail renouvelé et l'en a déboutée.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 26 février 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la société civile La Jeune Peupleraie demande à la cour de:
- la déclarer bien fondée en ses demandes et de l'y recevoir;
à titre principal,
- désigner tel expert qu'il plaira au 'conseiller de la mise en état' avec mission de :
* se rendre au sein des locaux pris à bail par la BP, les décrire;
* convoquer et entendre les parties;
* recueillir tous renseignements et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission;
* rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2017 au regard des critères des articles R145-11 et suivants du code de commerce;
* donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail;
* répondre aux dires des parties;
* et dresser un rapport de ses constations et conclusions;
- dire que l'expertise sera mise en 'uvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de la cour dans les trois mois de sa saisine;
- dire qu'il en sera référé au conseiller de la mise en état en cas de difficulté;
- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir;
- dire que l'expert aura l'obligation de diffuser une note de synthèse ou un pré-rapport avant le dépôt de son rapport d'expertise définitif, en laissant aux parties un délai minimal de 15 jours pour faire valoir leurs observations;
- réserver les dépens;
à titre subsidiaire,
- infirmer le jugement entrepris;
statuant à nouveau,
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er octobre 2017 à la somme
annuelle de 45.000 euros, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et de l'impact des dispositions légales;
- dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous les arriérés de loyer à compter du jour de la demande en fixation du nouveau loyer et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil;
- débouter la SA Banque Populaire Rives de Paris de l'ensemble de ses demandes;
- condamner la SA Banque Populaire Rives de Paris à lui payer une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, dont distraction au profit du cabinet XY Avocats.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 15 avril 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SA Banque Populaire Rives de Paris demande à la cour de :
- la recevoir en ses conclusions et demandes et de la dire bien fondée;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris;
- débouter la société civile La Jeune Peupleraie de toutes ses demandes;
- condamner la société civile La Jeune Peupleraie à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué Amiens Douai, représentée par Me Le Roy, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2021, l'affaire ayant été fixée pour plaider à l'audience du 2 décembre 2021.
SUR CE
- sur la valeur locative des locaux
S'appuyant sur l'expertise judiciaire, le tribunal a fixé la valeur locative des locaux situés dans l'ensemble immobilier du centre commercial 'Les Hauts Vents' [Adresse 9] (Oise) à compter du 01er octobre 2017 à la somme de 35.000 € HT/HD par an. Il a considéré que 'les locaux de la Banque Populaire Rives de Paris bénéficient de la présence de l'hypermarché E. Leclerc et du meilleur environnement commercial de la zone commerciale '[Localité 5]', profite de la présence d'un parking de 28 emplacements et du parking du centre commercial qui compte plus de 1.000 places ce qui facilite le stationnement. Mais sa façade est orientée vers l'extérieur du centre commercial, le local est isolé, en retrait et nettement au-dessus du niveau du parking principal du centre comemrcial E. Leclerc de sorte qu'il ne bénéficie ni d'une bonne visibilité, ni d'une bonne accessibilité (la liaision avec le rond-point de la [Adresse 8] étant la sortie et non l'entrée du parking du centre commercial). En outre, l'absence d'enseignes nationales dans l'immeuble et la faible représentativité de bureaux-boutiques ne créent pas un environnement favorable à la Banque Populaire.'
Au soutien de son appel, la SC La Jeune Peupleraie critique le rapport d'expertise judiciaire considérant que M. [T] a procédé à une présentation erronée de l'immeuble. Pour ce faire, et solliciter à titre principal une nouvelle expertise, il s'appuie sur l'estimation de la valeur locative faite par M. [J], expert près la cour d'appel d'Amiens.
Selon l'article R145-11 du code de commerce, ' Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.'
Comme l'a justement rappelé le tribunal, la notion de locaux équivalents est définie au regard de l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 du code de commerce, à savoir : situation de l'immeuble, importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités exercées dans les lieux, dimensions et adaptation à l'activité, état d'entretien et de vétusté, conformité aux normes exigées de la législation du travail, nature et état des équipements et moyens d'exploitations mais aussi destination des locaux de commercialité.
L'article R.145-7 de ce code, dispose que 'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'
- sur la situation des locaux loués
La SC La Jeune Peupleraie considère que c'est à tort que l'expert judiciaire et le tribunal, s'appuyant sur son expertise, ont retenu que les locaux ne bénéficiaient pas d'une bonne visibilité, ni d'une facilité d'accès.
Dans sa synthèse de la présentation, l'expert judiciaire énonce que les locaux commerciaux sont de moyenne surface (204 m² de surface de plancher), appartenant au centre commercial 'Les Hauts Vents' dont la principale enseigne est E. Leclerc, dans la zone commerciale '[Localité 5]', à 2 kms du centre-ville de [Localité 1].../...
De nombreuses enseignes nationales y sont représentées
On notera notamment c&a, Gify, La Halle, Mc Donald's.
Les locaux occupés par la Sté Banque Populaire Rives de Paris ne bénéficient pas d'une bonne visibilité, bien que situés aux abords de l'entrée n°1 du centre commercial E. Leclerc 'locomotive' de la zone commerciale.
En effet, l'immeuble auxquels ils appartiennent est isolé à l'extrémité ouest du centre commercial et en nette élévation par rapport au niveau du principal parking.
Sa façade principale est tournée vers l'extérieur du centre commercial mais avec peu de visibilité depuis le domaine public.
Seul le pignon nord-est de l'immeuble bénéficie d'une bonne visibilité depuis l'hypermarché E. Leclerc, son parking et ses deux accès. Mais il est constitué d'une verrière qui ne permet pas à la Sté Banque Populaire Rives de Paris d'installer une enseigne publicitaire extérieure de grande taille.
Par ailleurs, l'absence d'enseignes nationales dans l'immeuble et la faible représentation de bureaux-boutiques dans le centre commercial ne créent pas un environnement favorable à la Sté Banque Populaire Rives de Paris.
Les locaux sont en bon état de gros oeuvre et de second oeuvre.'
L'expert judiciaire a par ailleurs répondu au dire relatif à la surélévation de la plateforme qui constitue un atout pour celle-ci selon le conseil du bailleur. Pour l'expert, cette surélévation par rapport à l'hypermarché et son parking n'est pas un atout pour la commercialité des locaux loués car leur façade principale est tournée vers l'extérieur du centre commercial.
Concernant l'accès aux locaux, selon la société bailleresse, il est très aisé, la banque 'étant située directement au débouché de l'accès par le rond-point de la [Adresse 8]...qui dessert de manière directe la station-service de l'hypermarché'. L'expert considère que 'la liaison avec le rond-point de la [Adresse 8] est la sortie, et non l'entrée, du parking du centre commercial et de la station-service. Compte tenu de la surlévation des locaux et du sens de circulation, la façade de la banque ne bénéficie pas d'une bonne visibilité depuis cette voie.
L'entrée n°1 du centre commercial se fait à partir de la [Adresse 8] et non depuis le rond-point.
Se trouvant en contre-bas des constructions et ne desservant pas directement le Retail 'Plateforme', cette entrée a peu d'impact sur la commercialité des locaux de la Sté Banque Populaire Rives de Paris.'
Concernant le dire du conseil du bailleur, selon lequel 'la relativement faible représentation des bureaux-boutiques au sein du centre..., tend à donner à la BPRI un privilège de situation, étant la seule banque d'un centre commercial dynamique', l'expert répond que 'le centre commercial est très majoritairement constitué d'enseignes de commerces alimentaires et d'équipements de la personne qui génère peu d'effet de synergie à une activité bancaire.'
L'expertise judiciaire réalisée en 2019 n'est pas sérieusement remise en cause par celle effectuée à la demande de la SC La Jeune Peupleraie en 2020, pour qui l'emplacement des locaux loués est 'une bonne situation, face à l'hypermarché Leclerc, bien visible depuis ce dernier en raison de la surélévation du bâtiment dont dépendent les locaux sous expertise, et à proximité immédiate de la station service Leclerc laquelle draine un important flux de chalands passant au pied du bâtiment exploité par la banque', ni par les plans et photographies y annexés ou produits par l'une et l'autre des parties qui renforcent les constatations de l'expert judiciaire quant à la visibilité et l'accessibilité de l'agence bancaire.
En effet, il est constant que les locaux font partie du retail 'Plateforme' dans un ensemble immobilier du centre commercial 'Les Hauts Vents' qui comprend :
- un hypermarché E. Leclerc et sa galerie marchande couverte de 21 enseignes (24 boutiques pour M. [J]), face aux 42 caisses,
- une station-service E.Leclerc,
- un retail de 11 enseignes diverses à l'extrémité sud-ouest du parking du centre commercial;
- un retail appelé, 'Plateforme'; de 4 enseignes dont la Banque Populaire Rives de Paris, à proximité de l'une des entrées du parking du centre commercial (entrée n°1 du centre commercial pour M. [J]).
Ils disposent d'un stationnement de 28 emplacements au pied du bâtiment, ce parking communique avec le parking du centre commercial qui compte 1.000 places.
Il n'est pas discuté que les locaux loués se trouvent, face à l'hypermarché E.Leclerc, visible depuis ce dernier en raison de la surélévation du bâtiment dont dépendent les locaux, et à proximité immédiate de la station service Leclerc.
Toutefois, si en raison de la présence de l'hypermarché E. Leclerc, qualifiée à juste titre par les deux experts de 'locomotive', le centre commercial 'Les Hauts Vents', dans lequel est située l'agence bancaire, bénéficie du meilleur environnement commercial de la zone commerciale '[Localité 5]', ce qui n'est pas contesté, et si le retail 'Plateforme' est bien visible depuis l'hypermarché en raison de la surélévation du bâtiment dont dépendent les locaux, comme le relève M. [J], force est de constater au vu des photographies et plans illustrant les deux expertises, que l'immeuble dont dépendent les lieux loués, est situé à l'extérieur de l'hypermarché E. Leclerc, sur un retail isolé à l'une des extrémités du centre commercial 'Les Hauts Vents', de sorte qu'il ne bénéficie pas de la présence des enseignes nationales, représentant 70,80% des 24 boutiques composant la galerie marchande du centre E. Leclerc, selon M. [J], ni même de leur proximité.
Comme l'observe, à juste titre, la SA Banque Populaire des Rives de Paris, aucune grande enseigne nationale n'est avoisinante.
Par ailleurs, si le bâtiment est visible du parking de l'hypermarché E. Leclerc, sa façade est tournée vers l'extérieur du centre commercial et avec peu de visibilité depuis le domaine public, et si d'autres grandes enseignes nationales citées par la SC La Jeune Peupleraie sont présentes hors galerie marchande, force est de constater que les photographies et plans versés aux débats ne permettent pas de les situer à proximité du retail 'Plateforme', et partant de révéler le caractère attractif de cet emplacement et sa bonne situation, comme le soutient le bailleur.
De plus, au vu de la cartographie Mappy produite par la banque, ce bâtiment ne peut qu'être entraperçu depuis les deux entrées/sorties du centre E. Leclerc, et au vu des photographies versées, la seule enseigne visible est celle d'un magasin de vêtements.
Le fait que la banque n'ait jamais sollicité l'autorisation d'y apposer également sa propre enseigne est indifférent, la valeur locative devant s'apprécier au vu des éléments existants à la date du renouvellement.
S'agissant de l'accessibilité des locaux, s'ils sont situés aux abords de l'entrée n°1 du centre commercial, l'expertise de M. [J], comme les photographies produites notamment la pièce n°12 de l'appelante, ne démentent pas le constat de l'expert judiciaire selon lequel cette entrée ne se fait pas depuis le rond point et qu'elle se trouve en contre-bas des constructions et ne dessert pas directement le retail 'Plateforme', de sorte qu'elle a peu d'impact sur la commercialité des locaux de la banque, selon M. [T].
Si cette entrée, qui donne un accès direct à la station-service, point névralgique pour l'appelante car représentant plus de 15% du chiffre d'affaires du centre, se fait par le rond-point, reste qu'elle ne dessert pas directement le retail 'Plateforme', comme l'a observé l'expert judiciaire.
Pour l'ensemble de ces développements, et contrairement à ce que soutient la SC La Jeune Peupleraie, M. [T] a estimé, à raison, que les locaux donnés à bail ne bénéficient pas d'une bonne visibilité, ni d'une bonne accessibilité.
- sur la description des locaux
Le bail fait état d'une superficie d'environ 205 m², superficie retenue par l'appelante et son expert, M. [T] retient une superficie de 204 m² . Il sera retenue la superficie indiquée au bail.
La qualité des locaux et leur bonne destination à l'usage d'une agence bancaire ne sont pas sérieusement discutées par les parties.
- sur les modalités de fixation de la valeur locative des locaux
L'expert judiciaire a fixé la valeur locative des locaux à la somme de 35.000 € HT/HC par an, soit 170 € le m².
L'expert mandaté par la SCI La Jeune Peupleraie l'a fixée à la somme de 45.000 € HT/HC par an, soit 220 € le m².
L'expert-judiciaire a, à bon droit, en application des dispositions combinées de l'article R.145-11 et R.145-7 alinéa 2 du code de commerce, et sans être contredit par l'expertise de M. [J], retenu que l'occupant, exerçant une activité bancaire, les locaux objets de l'évaluation sont de type bureaux-boutique.
Il a considéré que mise à part Sodicamb-Evasion, agence de voyage, qu'il n'a pas retenu, à juste titre puisqu'elle a pour gérant ou président, celui de la SC La Jeune Peupleraie, ce qui n'est pas contesté, et La Poste, il n'y a pas d'autres bureaux-boutique sur le centre commercial 'Les Hauts Vents' et ses environs.
Il a donc, à bon droit, au titre des éléments de comparaison, observé les loyers des locaux du voisinage, quelle que soit l'activité commerciale exercée.
C'est également, à bon droit, qu'il n'a pas retenu les autres baux ou renouvellement, en faveur des sociétés Sodicam, qui ont également pour gérant ou président, le gérant de la SC La Jeune Peupleraie, ce qui n'est pas discuté.
Les deux experts ont retenu plusieurs références au sein de :
* la galerie marchande du centre commercial 'Les Hauts Vents'
* l'immeuble 'Plateforme' dont dépend les locaux
* du retail à l'angle de [Adresse 4] et de [Adresse 9],
* la zone Chamblyrama.
Dans la galerie marchande, l'expert [T] a relevé quatre références, dont la Poste et le Crédit Agricole (deux distributeurs).
L'expert [J] cite 10 références en ce compris la société Sodicamb-Evasion.
Les loyers sont compris entre 400 € et 600 € le m².
L'expert [T] relève que du fait de leur situation au sein de la galerie marchande E. Leclerc face ou à proximité des caisses de l'hypermarché, ces locaux bénéficient d'une excellente visibilité et de la meilleure commercialité de la zone commerciale '[Localité 5]'.
Au vu de la situation de l'agence bancaire telle que retenue ci-dessus, celle-ci ne bénéficie pas des mêmes atouts tant en termes de visibilité que de commercialité, de sorte que les références doivent nettement être corrigées en considération des différences constatées avec le local loué, notamment quant à une meilleure visibilité, un meilleur emplacement et un meilleur flux de chalands, comme l'a, à juste titre, relevé le premier juge.
Dans l'immeuble 'Plateforme' les deux experts citent deux références concernant des boutiques situées dans le voisinage immédiat des locaux bancaires : un salon de coiffure et un institut de beauté, dont le loyer renouvelé à compter d'avril 2017, s'élève à la somme de 220 €/m². Il s'agit de petite surface : 74 m².
A cet égard, l'expert [T], répondant à un dire, indique que l'écart de surface entre les locaux de l'immeuble 'Plateforme' cités est proche d'un rapport de 1 à 3, ce qui justifie un écart de plus de 20% entre leurs valeurs locatives, ce qui amène la SA Banque Populaire Rives de Paris à observer, qu'une telle correction minimale de 20% conduit à une valeur de 176 €/m².
La troisième référence citée par M. [J] concernant des locaux loués à la société de Distribution Cambliziarde - Sodicamb - institut de beauté dont le gérant est celui de la SCI La Jeune Peupleraie, a été justement écartée par l'expert [T].
Les références citées par l'expert judiciaire sont donc à prendre en considération sauf à les corriger compte tenu de la différence de taille avec les locaux loués.
S'agissant des locaux situés en face des locaux loués à la Banque Populaire Rives de Paris, l'expert [T] a retenu trois références situées à l'angle de [Adresse 4] et de [Adresse 9] tandis que l'expert [J] a pris en considération quatre références [Adresse 9] concernant trois baux consentis à la société Sodicamb, ces éléments de comparaison seront écartés pour les motifs énoncés ci-dessus; la dernière concerne la société Belle Histoire (prêt à porter féminin multimarques 208 m², 202 €/m²)
Aucune des références retenues par l'expert [J], hormis celle relative à la société Belle Histoire, ne correspondent à celles retenues par l'expert [T] qui remarque que les locaux sont situés en face de ceux occupés par la banque mais ne bénéficient que partiellement du flux de chalands du centre commercial 'les Hauts Vents', l'expert [J] ne contredit pas cette appréciation.
Quant aux autres références citées par l'expert [J], une située [Adresse 6], (boutique Grandfrais 1.326,90 m², 189 €/m²), [Adresse 7] ( Buffalo Grill 574,20 m² 236 €/m²).
Les références de l'expert judiciaire sont donc à retenir sauf à les corriger en raison des différences constatées en terme de flux entre le local loué et les locaux de référence.
Enfin, s'agissant des locaux situés dans le Pôle Chamblyrama, l'expert [T] a sélectionné quatre références, dont la surface est inférieure à 400 m² : une pizzeria d'une superficie de 79 m², bail à effet été 2018 dont le loyer est de 228 €/m², également retenu par M. [J],
un institut de beauté, 277 m², bail à effet été 2018, 120 €/m², un restaurant, 353 m²,bail à effet 2018, 160 €/m², cave, 393 m², bail à effet été 2018, 112 €/m².
C'est, à juste titre, que l'expert judiciaire n'a retenu que les locaux d'une superficie inférieure à 400 m², ces éléments étant seuls pertinents pour effectuer une comparaison avec les locaux loués, en les corrigeant le cas échéant.
L'expert [T] retient que 'ces locaux bénéficient d'une excellente visibilité au sein du pôle auquel ils appartiennent mais dont le flux de chalands est inférieur à celui du centre commercial 'Les Hauts Vents'. Leur commercialité nous semble donc similaire à celle des locaux de l'immeuble 'Plateforme'.
Hormis la pizzeria, l'expert [J] ne cite aucune référence dans ce pôle.
Les références citées par l'expert [T] doivent également être prises en compte mais appréciées au regard de la différence de secteur constatée et de la taille de certains locaux.
Force est de constater, au vu de ces éléments, que M. [T] a procédé à une présentation exacte des locaux, l'expertise réalisée par M. [J] ne venant pas sérieusement contredire ou préciser les constatations et observations de son confrère tant en ce qui concerne leur situation locative et leur description, que son estimation de la valeur locative des locaux loués, faite, à défaut d'équivalence, en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage, qu'il s'agisse des loyers des nouvelles locations correspondant au prix du marché que des loyers en renouvellement, dans le respect des dispositions de l'article R.145-11 et de l'article R.145-7 du code de commerce, doit être retenue.
Dès lors, l'organisation d'une seconde expertise judiciaire s'avère inutile.
Dans ces conditions, en prenant en considération les facteurs d'appréciation retenus par l'expert [T], sauf à corriger la superficie en retenant 205 m², il y a lieu de retenir la somme de 170 € du m², soit rapportée à la surface de 205 m² , la somme 34.850 €, arrondi à 35.000 € HT/HC par an, ce qu'avait déjà fait le premier juge, qui avait retenu par erreur la somme de 179 € du m² alors qu'il prenait en considération l'expertise judiciaire.
En conséquence, il convient de fixer la valeur locative des locaux situés dans l'ensemble immobilier du centre commercial 'Les Hauts Vents', [Adresse 9] (Oise) à la somme de 35.000 € HT/HC par an au 01er octobre 2017.
Le jugement dont appel sera par conséquent confirmé.
- sur les autres demandes
La décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a dit que le dépôt de garantie sera réajusté eu égard au nouveau loyer ainsi fixé, dit que les trop-versés de loyers à restituer au preneur porteront intérêts au taux légal et ordonné la capitalisation desdits intérêts.
La SC La Jeune Peupleraie, qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, et déboutée de sa demande d'indemnité de procédure.
En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la SA Banque Populaire Rives de Paris ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens, exposés en cause d'appel qu'il convient d'évaluer à la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité de procédure allouée en première instance, justement évaluée en équité par le premier juge à la somme de 2.500 € qui sera confirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe
DEBOUTE la SC La Jeune Peupleraie de sa demande d'expertise judiciaire;
CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions;
CONDAMNE la SC La Jeune Peupleraie à payer à la SA Banque Populaire Rives de Paris la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE la SC La Jeune Peupleraie de sa demande d'indemnité de procédure;
CONDAMNE la SC La Jeune Peupleraie aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Lexavoué Amiens Douai représentée par Me Jérôme Le Roy, avocats, qui le demande.
Le Greffier,La Présidente,
