ARRET
N°
[E]
C/
[P]
[H]
[G]
PELTOT
PELTOT
PELTOT
PB/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TROIS MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02936 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ID4Y
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D'AMIENS DU VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT
PARTIES EN CAUSE :
Madame [X] [E] épouse [W]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me DECRAMER substituant Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d'AMIENS
APPELANTE
ET
Monsieur [I] [P]
né le 01 Janvier 1953 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 5]
80470 AILLY SUR SOMME
Représenté par Me ROHAUT substituant Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS
Madame [C] [H]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
Assignée selon les conditions de l'article 659 du code de procédure civile le 18/06/2020
Madame [Z] [G] épouse [P], décédée le 18/01/2020
née le 04 Décembre 1942 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 5]
80470 AILLY SUR SOMME
INTIMES
Madame [N], [A], [V] [J]
née le 03 Mai 1969 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Assignée à domicile le 03/05/2021
Madame [F], [S], [T] [J]
née le 19 Mars 1971 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Assignée à personne le 04/05/2021
Madame [R], [Z], [D] [J]
née le 19 Mars 1971 à
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Assignée à étude le 03/05/2021
PARTIES INTERVENANTES
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 01 mars 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
Sur le rapport de M. [B] [O] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 mai 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 03 mai 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
*
* *
DECISION :
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 février 2015, [Z] [G]-[P] a donné à bail à Mme [E], épouse [W] (Mme [W]) un immeuble meublé à usage d'habitation, avec le cautionnement solidaire de Mme [C] [H], suivant actes sous seing privé du 28 février 2015.
Par lettre recommandée avis de réception datée du 9 novembre 2018, [Z] [G]-[P] a donné congé à Mme [W] pour le 28 février 2019, afin de vendre le logement.
Par lettre du 21 janvier 2019, Mme [W] a donné congé avec un préavis d'un mois.
[Z] [G]-[P] et son époux, M. [I] [P], lui ont fait délivrer le 12 août 2019, après état des lieux établi par huissier de justice le 7 mars 2019 en son absence, une sommation de payer le solde locatif puis, par actes du 2 septembre 2019, l'ont fait assigner ainsi que Mme [C] [H] devant le tribunal d'instance d'Amiens, aux fins de paiement d'une somme de 5 197,08 euros correspondant au solde des loyers et charges impayés et des réparations locatives.
Par jugement du 23 mars 2020, le tribunal a :
- condamné solidairement Mme [W] et Mme [C] [H] au paiement de la somme de 3 197,04 € au titre des réparations locatives, et de 89 € au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- dit que les frais du constat du 7 mars 2019 seront partagés entre les parties, et au besoin condamné Mme [W] à payer sa quote-part sur justificatif,
- débouté M. et Mme [P] de leur demandes de dommages et intérêts,
- débouté Mme [W] de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration,
- ordonné à M. et Mme [P] de remettre à Mme [W] des quittances de loyers conformes mentionnant l'intégralité des sommes perçues par Mme [W] et la CAF,
- débouté Mme [W] de sa demande de remise des quittances sous astreinte.
Par déclaration du 2 avril 2020, signifiées à Mme [H], caution, intimée non constituée, le 18 juin 2020, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Mme [W] a fait appel.
M. et Mme [P] ont constitué avocat le 23 avril 2020.
L'instruction a été clôturée le 19 octobre 2020 et l'affaire a été fixée à l'audience des débats du 17 novembre 2020.
Statuant en l'état des dernières conclusions :
- du 2 juillet 2020 pour Mme [W], appelante, signifiées le 15 juillet 2020 à Mme [H] non constituée,
- du 20 juillet 2020 pour M. [P], intimé et appelant incident, jamais signifiées à Mme [H] non constituée ;
la cour, tenant compte du décès de [Z] [G]-[P] le 18 janvier 2020, a, par arrêt en date du 19 janvier 2021 :
- révoqué l'ordonnance de clôture ;
- renvoyé les parties devant le conseiller de la mise en état, à son audience du 3 mars 2021, pour mise en cause de [N], [F] et [R] [J], sauf à ce que celles-ci justifient avoir renoncé à la succession et mise à jour de leurs conclusions ;
- réservé les dépens.
L'instance a été radiée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 3 mars 2021 pour défaut de diligence des parties.
Par actes d'huissier de justice des 3 et 4 mai 2021, M. [I] [P] a fait assigner Mme [N] [J] (à domicile), Mme [F] [J] (à personne) et Mme [R] [J] (à étude), toutes trois en leurs qualités de filles et héritière de [Z] [G], en intervention forcée devant la cour, leur signifiant notamment ses propres conclusions du 15 juillet 2020 et les conclusions de l'appelante du 2 juillet 2020.
L'affaire a été réinscrite au rôle sous le n° 21/2936.
Aucune partie n'a déposé de nouvelles conclusions.
Mme [N] [J], Mme [F] [J] et Mme [R] [J] n'ont pas constitué avocat.
L'arrêt sera rendu par défaut.
Vu les dernières conclusions récapitulatives de Mme [W] notifiées le 2 juillet 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour de:
- infirmer le jugement,
- débouter M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre et de leur appel incident,
- condamner solidairement M. et Mme [P] à lui remettre, pour l'ensemble de la période du bail, des quittances mentionnant la totalité du loyer reçu, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir,
- condamner solidairement M. et Mme [P] à lui payer :
- une somme de 550 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie, outre une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, conformément aux stipulations du bail et aux énonciations de la loi du 6 juillet 1989,
- une somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [P] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. [P] notifiées le 20 juillet 2020 aux termes desquelles il demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu que Mme [W], garantie par Mme [H], était redevable de loyers et frais liés aux réparations,
- infirmer la décision entreprise pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- condamner Mme [W] à lui payer les sommes suivantes :
- 4 982 € au titre des loyers, charges et réparations impayés, déduction faite de Mme [C] [H] conservée par le propriétaire,
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- en tout état de cause,
- condamner Mme [W] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les entiers frais de maître [K], huissier de justice à [Localité 6],
- débouter Mme [W] et Mme [C] [H] de l'intégralité de leurs demandes, fins ou prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.
MOTIFS
Mme [W] n'a pas régularisé ses écritures en suite de l'arrêt du 19 janvier 1921 et la cour est saisie de demandes de sa part formées notamment contre [Z] [G]-[P]. Ces demandes seront déclarées irrecevables en application de l'article 32 du code de procédure civile.
Il sera constaté qu'aucune demande n'a été formée contre Mme [N] [J], Mme [F] [J] et Mme [R] [J], prise en leur qualité d'héritière de [Z] [G]-[P].
1)- sur le caractère opposable à Mme [W] du procès-verbal de constat du 7 mars 2019
- Prétentions des parties
Mme [W] fait valoir en substance qu'elle n'a pas été régulièrement convoquée par l'huissier de justice mandaté par les bailleurs aux opérations d'état des lieux de sortie. La convocation a été adressée à l'adresse de l'immeuble qu'elle venait de quitter et dont les bailleurs avaient repris possession. L'huissier de justice n'a effectué aucune diligence pour se renseigner et rechercher sa nouvelle adresse qui avait été communiquée aux bailleurs. Il en avait lui-même connaissance puisqu'il a fait délivrer l'assignation à son encontre.
Sur le fond, elle affirme que le procès-verbal de constat est inexploitable et ne peut être comparé avec l'état des lieux d'entrée. La désignation des pièces de l'immeuble est en discordance. Aucune comparaison n'est possible.
M. [P] réplique avoir avec son épouse tenté vainement à plusieurs reprises de faire établir un état des lieux contradictoire avec Mme [W]. C'est la raison pour laquelle ils n'ont eu d'autre choix que de faire procéder à un état des lieux par un huissier de justice qui a régulièrement convoqué Mme [W] à sa dernière adresse connue. Eux-mêmes et l'huissier de justice ignoraient la nouvelle adresse de Mme [W] qui ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude. Le procès-verbal lui est parfaitement opposable.
- Réponse de la cour
Mme [W] ne justifie pas avoir quitté le logement loué en communiquant aux bailleurs sa nouvelle adresse. En conséquence, l'huissier de justice mandaté par ces derniers ne pouvait que la convoquer à sa dernière adresse connue.
S'agissant d'une simple convocation à un rendez-vous d'état des lieux, l'huissier de justice n'était pas tenu des mêmes obligations qu'en matière de signification prévue par les articles 653 et suivants du code de procédure civile.
Il est certain que l'état des lieux d'entrée était des plus sommaires puisque seules certaines parties sont évoquées (extérieur, entrée, séjour 1, séjour 2, chambre 3, salle de bain) ainsi que les équipements électriques et le chauffe-eau uniquement.
L'état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat dressé le 7 mars 2019 par maître [Y], huissier de justice à [Localité 6], est beaucoup plus complet, détaillé et agrémenté de diverses photos éclairant ses constatations.
Cela n'est pas de nature à rendre inexploitable ce procès-verbal de constat. S'agissant des pièces non évoquées dans l'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil s'applique, qui prévoit que s'il n'a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a considéré que le constat dressé le 7 mars 2019 est opposable à Mme [W].
2)- sur la demande en paiement de M. [P]
2.1)- sur les réparations locatives
Comparant les éléments des états des lieux d'entrée et de sortie du logement loué, le premier juge a retenu que Mme [W] était débitrice des sommes de 733,30 € correspondant aux frais de nettoyage et de 2 463,74 € TTC au titre des frais de peinture de réfection de la pièce de vie et des chambres 2 et 3, soit un total de 3 197,04 €.
Devant la cour, Mme [W] prétend que la demande au titre des frais de nettoyage n'est aucunement justifiée, l'immeuble ayant été restitué dans un état normal de propreté. En tout état de cause, le devis produit doit être rejeté. Il est dépourvu de tout détail et de toute quantité, le taux horaire est prohibitif et le tribunal n'a procédé à aucune vérification alors qu'il n'a pas été établi contradictoirement.
S'agissant des peintures, elle affirme qu'aucune dégradation ne peut lui être imputée et que les lieux ont été restitués en état d'usage. Elle n'a pas à supporter la vétusté de peintures relevée par l'huissier de justice. Aucune disposition légale ou conventionnelle n'impose au locataire de procéder à la remise à neuf des embellissements lorsqu'il quitte le logement. Le tribunal a mis à sa charge la réfection des peintures des chambres 2 et 3 alors qu'il s'agit simplement de peintures vieillissantes, fortement jaunies et marquées par les effets du temps. Par ailleurs le procès-verbal de constat ne permet pas de comparer les revêtements intérieurs à la date d'entrée et à la date de sortie. Les factures produites par les bailleurs ne correspondent pas aux dégradations invoquées et ils ne justifient pas que les matériaux ont été mis en 'uvre dans l'immeuble loué.
Elle ajoute que les bailleurs ont mis en vente l'immeuble pour une somme de 73 360 € et que les photographies jointes à l'annonce démontrent que l'immeuble est en bon état et qu'ils n'ont pas effectué de travaux suite à son départ.
M. [P] réplique que le principe de l'obligation de Mme [W] n'est pas discutable à l'analyse du constat d'état des lieux de sortie. Il demande à la cour de faire droit sa demande au titre des frais de nettoyage et de reprise des peintures pour un total de 4 893,03 € (931,20 € pour les frais de nettoyage et 3 961,83 € pour les frais de peinture).
-Réponse de la cour
La cour retient le procès-verbal d'huissier de justice du 7 mars 2019 comme établissant suffisamment l'état du logement loué à cette date.
Le tribunal a procédé à une analyse de ce constat du 7 mars 2019 établissant que le logement n'a pas été nettoyé et que l'occupante des lieux y a laissé du mobilier et divers objets dans plusieurs dépendances. Il a détaillé les différents signes de cette absence de nettoyage. Les photographies comprises dans le procès-verbal de constat du 7 mars 2019 confirment la présence des divers éléments laissés sur place par Mme [W], notamment dans les dépendances.
Sauf à soutenir d'une manière inopérante le caractère inexploitable et inopposable de ce constat, Mme [W] n'y apporte aucune contradiction matérielle utile.
Le principe de son obligation au titre des frais nettoyage a donc été justement retenu.
Les bailleurs ont produit deux devis, l'un d'un montant total de 931,20 € et l'autre d'un montant total de 733,30 €.
Le devis de 733,30 € pris en compte par le premier juge distingue les frais d'évacuation des déchets en déchetterie, les frais de nettoyage de la maison et les frais de débarras de jardin avec les abris, l'ensemble pour un total dont le caractère prohibitif n'est pas démontré.
Le jugement est confirmé sur ce point.
S'agissant des peintures, le tribunal a précisément fait le tri entre ce qui ressortaient de l'usure normale et de la détérioration résultant du temps où d'un défaut d'entretien, tenant notamment à la présence de nombreux trous chevillés non rebouchés ainsi que la présence de tâches sur les murs. Il a aussi constaté la présence de peintures commencées dans deux pièces et non terminées.
Il peut être ajouté à cette analyse du procès-verbal de constat que l'huissier de justice a également constaté, photographies à l'appui, sur l'un des murs de la seconde chambre des dessins à l'effigie du PSG.
Dans le devis présenté par les bailleurs, il a expressément écarté le poste correspondant à la chambre numéro un pour lequel il a considéré que la peinture y était correcte. Il a retenu les postes correspondant aux chambres numéro 2 et 3 et à la cuisine.
S'agissant des chambres, aucune confusion n'est possible en l'état des couleurs indiquées (rose pour la numéro deux et bleu pour la numéro trois) qui permettent de relier le devis au procès-verbal de constat ayant constaté dans ces deux chambres l'existence de peintures non terminées et à reprendre.
S'agissant de la cuisine, l'huissier de justice, outre un défaut d'entretien déjà pris en compte par ailleurs (multiples tâches de graisse, tâches, projections, traces, baguettes d'habillage poussiéreuses, marques d'adhésifs) a constaté la présence de dix trous chevillés non rebouchés au bas de la fenêtre, quatre sur le côté droit, deux sur la cloison donnant sur la parti salon, six au-dessus de l'évier et dix-huit côté dépendances ainsi que la présence de trois vis restées fixées côté chambre et deux vis derrière le débattement de porte d'entrée.
En l'état de ces éléments, la cour fait sienne l'analyse du premier juge et confirme la somme de 2 463,74 € retenue.
Le jugement est également confirmé.
2.2)- sur les loyers
Le premier juge a retenu que Mme [W] restait devoir la somme de 472 € au titre des loyers impayés, outre la somme de 167 € au titre de la taxe d'ordures ménagères 2018 et 2019, soit un total de 639 € duquel il convenait de déduire le dépôt de garantie, soit 550 €, soit un total final restant dû égal à 89 €.
Mme [W] prétend comme en première instance que les loyers de janvier et février 2019 ont été réglés ainsi que les taxes relatives aux ordures ménagères, en espèces, comme cela s'est effectué depuis l'origine. Elle affirme que les bailleurs ne déduisent pas les règlements qu'ils ont reçus de la caisse d'allocations familiales. Elle prétend qu'ils ont reçu au total de la caisse une somme notablement supérieure à celle qui leur était due.
M. [P] fait sien le calcul du premier juge et demande la confirmation du jugement sur ce point.
-Réponse de la cour
L'obligation principale du locataire et de payer le prix du bail aux termes convenus selon l'article 1728-2° du Code civil, obligation reprise dans le contrat de bail produit aux débats.
Dès lors il appartient à Mme [W] de faire la preuve de sa libération conformément aux dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du même code.
En l'espèce, Mme [W] reprend devant la cour une discussion que le premier juge, aux termes d'une motivation que la cour adopte, a justement rejetée et sur laquelle il n'y a pas lieu de revenir en l'absence de production en cause d'appel de nouveaux éléments de preuve utile permettant de consacrer son argumentation.
Le jugement est confirmé.
2.3)-au titre de la résistance abusive de Mme [W].
M. [P] réclame de ce chef sur le fondement l'article 1240 du Code civil l'allocation d'une somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts.
Cependant, le caractère abusif ne peut se déduire du seul caractère non fondé de l'argumentation développée par Mme [W] pour s'opposer aux demandes et, par ailleurs, M. [P] ne démontre l'existence d'aucun préjudice distinct de celui réparé par le bénéfice de l'intérêt au taux légal et par l'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
3)- sur les demandes reconventionnelles de Mme [W]
3.1)- au titre de la remise de quittances conformes
Le tribunal a condamné les bailleurs à remettre des quittances de loyer conformes à Mme [W] en mentionnant l'intégralité du loyer réglé.
Mme [W] demande la confirmation du jugement sur ce point mais sollicite le prononcé d'une astreinte.
M. [P], soutient que les quittances qui avaient été adressées à Mme [W] correspondaient aux sommes perçues. Il affirme s'être de nouveau, et conformément aux termes du jugement prononcé, acquitté de cette obligation.
- Réponse de la cour
Les quittances de loyer remises dans un premier temps à Mme [W] ne mentionnaient pas l'intégralité du loyer effectivement payé, n'indiquant que la partie directement réglée par celle-ci sans y ajouter la somme reçue de la caisse d'allocations familiales.
Aux termes d'une motivation que la cour reprend s'appuyant sur les dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs ont donc été justement condamnés à remettre à Mme [W] des quittances de loyer conformes mentionnant l'intégralité des sommes perçues par Mme [W] et la caisse d'allocations familiales.
M. [P] prétend avoir depuis le jugement communiqué des quittances régularisées mais seules les quittances de janvier et février 2019, effectivement régularisées, sont jointes au courrier d'avocats à avocats du 17 avril 2020.
Mme [W] maintenant sa demande et les pièces justificatives pour le surplus de la durée de location étant manquantes, le jugement ne peut qu'être confirmé.
À l'inverse, le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié en l'état, étant rappelé que Mme [W] pourra toujours, dans l'hypothèse d'une mauvaise volonté persistante de M. [P], saisir le juge de l'exécution à cette fin.
3.2)- Sur le dépôt de garantie
Le premier juge a débouté Mme [W] de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration d'une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée avec retard, conformément aux énonciations du bail et à la loi du 6 juillet 1989.
Mme [W] reprend sa demande en cause d'appel, laquelle a été justement rejetée dès lors que, contrairement à ses affirmations, elle est bien débitrice d'un solde locatif. Le dépôt de garantie a d'ailleurs été pris en compte pour compenser partiellement son arriéré de loyer.
4)- sur les demandes annexes
Le premier juge a justement arbitré les frais irrépétibles les dépens de première instance.
Mme [W] succombe en son appel et doit être condamnée aux dépens instance ainsi qu'au paiement à M. [P] d'une somme complémentaire de 1 200 € au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt par défaut, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,
Dit Mme [X] [E] irrecevable en toutes ses demandes formées contre [Z] [G]-[P],
Constate qu'aucune demande n'a été formée contre Mme [N] [J], Mme [F] [J] et Mme [R] [J], prise en leur qualité d'héritière de [Z] [G]-[P],
Confirme pour le surplus le jugement, et y ajoutant,
Condamne Mme [X] [E] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 200 € en application l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [X] [E] aux dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
