ARRET
N°
S.A.R.L. EDIM
C/
BEAUCOUR
BEAUCOUR
S.C.P. BUTEL-DELABIE & SIGWALD
BEAUCOUR
BEAUCOUR
BEAUCOUR
[N]
PM/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT ET UN AVRIL
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/02385 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HXF7
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AMIENS DU DIX SEPT MARS DEUX MILLE DIX SEPT
PARTIES EN CAUSE :
S.A.R.L. EDIM, Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
11 rue du chevalier de la Barre
80100 ABBEVILLE
Représentée par Me DOMET substituant Me Sandrine MILHAUD, avocat au barreau D'AMIENS
APPELANTE
ET
Monsieur [M] [U]
de nationalité Française
44 chemin de Malanot
38700 CORENC
Madame [T] [U]
de nationalité Française
37 rue Collange
92300 LEVALLOIS PERRET
Madame [D] [U]
de nationalité Française
42 rue Deguingand
92300 LEVALLOIS PERRET
Monsieur [J] [U]
de nationalité Française
5312 avenue Lacombe
H3WIR MONTREAL/CANADA
Représentés par Me Philippe BRIOT de la SCP BRIOT, avocat au barreau D'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me PALLIER avocat au barreau de PARIS
S.C.P. BUTEL-DELABIE & SIGWALD
65 rue Jean Aclocque BP 60011
80230 SAINT VALERY SUR SOMME
Monsieur [X] [N]
de nationalité Française
11 & 11 bis place du Général Leclercq
92532 LEVALLOIS PERRET CEDEX
Représentés par Me DENYS substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D'AMIENS
Madame [Z] [U]
de nationalité Française
60 route de TATTES
74500 LARRINGES
Représentée par Me DECRAMER substituant Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau D'AMIENS
INTIMES
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 24 février 2022 devant la cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
Sur le rapport de M. [K] [A] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 avril 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 21 avril 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
* *
DECISION :
M. [M] [U], M.[J] [U], Mme [T] [U] et [D] [U] (ci-après les consorts [U]) ainsi que Mme [Z] [U] sont propriétaires indivis de terrains cadastrés Section AY n° 241 et 242 situés sur la commune de-Cayeux-sur-Mer (Somme).
La Sarl Edim, exerçant les activités de marchand de biens et de promotion immobilière, a formulé le 17 août 2012 une offre d'achat sur ces terrains, au prix de 340.000 €, sous condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme favorable à la réalisation de son projet immobilier.
Le 17 décembre 2012, une promesse unilatérale de vente comportant une clause d'indemnité d'immobilisation d'un montant de 17.000 € a été signée entre les consorts [U] ainsi que Mme [Z] [U], en qualité de promettant, et la Sarl Edim, en qualité de bénéficiaire. Cette promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.
Faisant valoir qu'elle n'avait pu obtenir un permis de construire et que les vendeurs avaient eux même reçu un avis négatif sur un certificat d'urbanisme avant de a signature de la promesse, par actes d'huissier en dates du 21 juillet 2014, la Sarl Edim a fait assigner Mme [S] [H] veuve [U], les consorts [U], Mme [Z] [U] et Maître [X] [N], notaire devant le tribunal de grande instance d'Amiens.
Par acte d'huissier en date du 18 février 2015, Mme [S] [H] veuve [U], les consorts [U] et Mme [Z] [U] ont fait assigner la Sarl Services Immobiliers de la CÖte Picarde et la SCP [O] [V] et [Y] [R] devant le tribunal de grande instance d'Amiens.
Les deux procédures ont été jointes,
Mme [S] [H] veuve [U] est décédée le 2 février 2014.
Par jugement du 17 mars 2017, le tribunal de grande instance d'Amiens a :
-Débouté la Sarl Edim de l'ensemble de ses demandes ;
-Dit que la condition d'obtention d'un permis de construire était réputée réalisée au 1er février 2013 ;
En conséquence,
-Constaté la caducité de la promesse de vente du 17 décembre 2012 avec effet au 1er février 2013;
-Ordonné le versement par Maître [N], séquestre désigné, de la somme de 17.000€ aux consorts [U] et Mme [Z] [U], à raison de 3.400€ pour chacun d'entre eux ;
-Condamné la Sarl Edim à payer aux consorts [U] et Mme [Z] [U] la somme de 10.090 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2014, soit la somme de 2.000 € pour chacun ;
-Débouté les consorts [U] et Mme [Z] [U] de leurs demandes en condamnation solidaire de la Sarl Services Immobiliers de la Cote Picarde et de la Scp Christine Butel-Bruno Sigwald ;
-Débouté les consorts [U] et Mme [Z] [U] de leurs autres demandes ;
-Débouté les parties de leurs autres demandes ;
-Condamné la Sarl Edim à payer aux consorts [U] la somme de 3000 euros et à Mme [Z] [U] la comme de 500 €, en application des
dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dit n'y avoir lieu application des dispositions de l'article 700 du code de procédure
civile au profit des autres parties en la cause ;
-Condamné la Sarl Edim aux dépens ;
-Ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 18 avril 2017, la Sarl Edim a interjeté appel de ce jugement étant précisé :
-que l'instance d'appel a été initialement enrôlée sous le n°17/1524 :
-que cette instance a été radiée le 29 novembre 2017 ;
-que l'instance a été réinscrite sous le n° 20/2385 le 22 juin 2020.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 11 juin 2021, la Sarl Edim demande à la Cour de :
-Infirmer partiellement le jugement entrepris,
Statuant à nouveau
A titre principal
-Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du terrain litigieux signée le 17 décembre 2012, pour vice du consentement de la bénéficiaire,
A titre subsidiaire:
-Déclarer la promesse unilatérale de vente signée le 17 décembre 2012 caduque,
En tout état de cause
*Sur l'indemnité d'immobilisation :
A titre principal, au titre de la nullité de la promesse de vente et subsidiairement, au titre de la caducité de la promesse de vente :
- Condamner solidairement les consorts [U] et Mme [Z] [U] à lui payer la somme de 17 000 €, augmenté des intérêts au taux légal courant à compter du 13 juin 2013,
*Sur la réparation des préjudices subis :
A titre principal, au titre de la nullité de la promesse de vente et subsidiairement, au titre de la caducité de la promesse de vente.
- Condamner solidairement les consorts [U] et Mme [Z] [U] à lui payer à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis :
.1 018 521 € en réparation du préjudice de perte de chance,
. 61 795 € en réparation du préjudice matériel,
. 10 000 € en réparation du préjudice moral.
-Prononcer la capitalisation des intérêts échus et à échoir de ces différentes sommes.
-Débouter les consorts [U] et Mme [Z] [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ,
-Débouter Maître [X] [N] et la SCP ButeL-Sigwald de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,
-Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCP [V]-[R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,
-Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les consorts [U] de leurs demandes au titre de la clause pénale, du prétendu préjudice moral de Mme [S] [H], de la procédure prétendument abusive, et de leur demande d'astreinte,
-Débouter les consorts [U] et Mme [Z] [U] de leur demande de condamnation en paiement à chacun de 15 000 € en réparation de leur prétendu préjudice moral,
-Condamner solidairement les consorts [U] et Mme [Z] [U], à lui payer la somme de 5 000€ au titre de
l'article 700 du code de procédure civile en couverture des frais irrépétibles exposés en première instance,
-Condamner solidairement les consorts [U] et Mme [Z] [U], à lui payer la somme de 6 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner solidairement les consorts [U] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sandrine Milhaud conformément à l'article 699 du code de procédure civile
Par conclusions transmises par la voie électronique le 18 janvier 2022, les consorts [U] demandent à la Cour de :
A titre principal :
Confirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a :
-Débouté la Sarl Edim et la Scp Butel Sigwald de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Dit que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire était réputée réalisée au 1er février 2013 ;
En conséquence,
- Constaté la caducité de la promesse de ventre du 17 décembre 2012 avec effet au 1er février 2013 ;
- Ordonné le versement par Maître [N], séquestre désigné, de la somme de 17.000 € à eux à raison de 3.400 € pour chacun d'entre eux, en ce compris Mme [Z] [U] ;
-Condamné la Sarl Edim à leur payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par les intimés en première instance ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties en la cause ;
- Condamné la société EDIM aux dépens.
Infirmer pour le surplus le jugement et statuant à nouveau :
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à leur payer la somme de 34.000 € en application de la clause pénale stipulée aux termes de la promesse de vente en date du 17 décembre 2012,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à leur payer un cinquième du montant de la clause pénale stipulée aux termes de la promesse de vente en date du 17 décembre 2012, soit 6.800 €chacun, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Se réserver la liquidation de l'astreinte,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à verser la somme de 15.000 € à chacun en réparation de leur préjudice moral, sous astreinte de 500 €
par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Se réserver la liquidation de l'astreinte,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à verser la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral causé à Mme [S] [H] veuve [U],
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à leur payer es-qualité d'héritiers de Mme [S] [H] veuve [U], un cinquième de ladite indemnité, soit la somme de 4.000 €chacun, sous astreinte de 500 €par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
Se réserver la liquidation de l'astreinte.
A titre subsidiaire, pour le cas où par impossible, la Cour entrerait en voie de condamnation
à leur l'égard dans le cadre du présent litige :
-Condamner la société [V] [R] à les garantir intégralement du montant desdites condamnations.
En tout état de cause :
-Débouter la Sarl Edim, la société [V] [R] et Maître [X] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-Condamner la Sarl Edim à leur verser à chacun la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure qu'elle a introduite à leur encontre,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à leur verser à chacun la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] aux entiers dépens.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 13 octobre 2021, Mme [Z] [U] demande à la Cour de :
A titre principal :
Confirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a :
-Débouté la Sarl Edim et la Scp Butel Sigwald de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Dit que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire était réputée réalisée au 1er février 2013 ;
En conséquence,
- Constaté la caducité de la promesse de ventre du 17 décembre 2012 avec effet au 1er février 2013 ;
- Ordonné le versement par Maître [N], séquestre désigné, de la somme de 17.000 € à eux à raison de 3.400 € pour chacun d'entre eux, en ce compris Mme [Z] [U] ;
-Condamné la Sarl Edim à payer aux consorts [U] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par les intimés en première instance ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties en la cause ;
- Condamné la société Edim aux dépens.
Infirmer pour le surplus le jugement et statuant à nouveau :
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à payer aux consorts [U] la somme de 34.000 € en application de la clause pénale stipulée aux termes de la promesse de vente en date du 17 décembre 2012,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à lui payer un cinquième du montant de la clause pénale stipulée aux termes de la promesse de vente en date du 17 décembre 2012, soit 6.800 €, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Se réserver la liquidation de l'astreinte,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à lui verser la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-Se réserver la liquidation de l'astreinte,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à verser la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral causé à Mme [S] [H] veuve [U],
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à lui payer es-qualité d'héritiers de Mme [S] [H] veuve [U], un cinquième de ladite indemnité, soit la somme de 4.000 €, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
Se réserver la liquidation de l'astreinte.
A titre subsidiaire, pour le cas où par impossible, la Cour entrerait en voie de condamnation
à leur égard dans le cadre du présent litige :
-Condamner la société [V] [R] à la garantir intégralement du montant desdites condamnations.
A titre non moins subsidiaire, pour le cas où la Cour rejetterait la demande de paiement de la pénalité contractuelle d'un montant de 34 000 € introduite à l'encontre de la société Edim et de la société [V] [R] à défaut de mise en demeure préalable adressée à la société Edim :
-Condamner Maître [X] [N] à payer la somme de 34 000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil, dont 1/5 ème à lui payer soit 6 800 €.
En tout état de cause :
-Débouter la Sarl Edim, la société [V] [R] et Maître [X] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-Condamner la Sarl Edim à lui verser la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure qu'elle a introduite à leur encontre,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] à lui verser la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
-Condamner solidairement la Sarl Edim et la société [V] [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Montigny et Doyen.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 18 octobre 2021, Maître [X] [N] demande à la Cour de :
-Constater qu'en sa qualité de notaire séquestre, il a procédé au virement de la somme séquestrée en son étude de 17.000 € et des intérêts produits aux consorts [U], eu égard à l'exécution provisoire ordonnée.
-Constater que la société Edim n'articule aucune demande à son encontre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
-Juger Mme [Z] [U] tant irrecevable que mal fondée en son appel incident en ce qu'il est dirigé à son encontre ,
-Juger irrecevables les demandes présentées pour la première fois en cause d'appel par Mme [Z] [U] à son encontre,
A titre subsidiaire,
-Juger qu'il n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle.
En conséquence,
-Débouter Mme [Z] [U] de son appel en garantie et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.
A titre plus subsidiaire,
-Juger que Mme [Z] [U] ne démontre pas l'existence d'un préjudice imputable au notaire.
En conséquence,
-Débouter Mme [Z] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,
-Dire et juger qu'il ne saurait être tenu de garantir Mme [Z] [U] des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au
profit de la société Edim, cette dernière ne démontrant pas l'existence de son préjudice,
En tout état de cause,
-Condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner tout succombant aux dépens dont distraction est requise au profit de la Scp Lebegue Derbise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions transmises par la voie électronique le 18 octobre 2021, la Scp [V] [R] demande à la Cour de :
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé qu'elle n'a pas engagé sa responsabilité civile professionnelle,
En conséquence,
A titre principal,
-Juger qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle.
En conséquence,
-Débouter les consorst [U] et Mme [Z] [U] de leur appel en garantie et de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.
A titre subsidiaire,
-Juger que les consort [U] et Mme [Z] [U] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice imputable au notaire.
En conséquence,
-Débouter les consorts [U] et Mme [Z] [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.
-Juger qu'elle ne saurait être tenue de garantir les consorst [U] et Mme [Z] [U] des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au profit de la société Edim, cette dernière ne démontrant pas l'existence de son préjudice,
En tout état de cause,
-Condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner tout succombant aux dépens dont distraction est requise au profit de la SCP
Lebegue Derbise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
Par ordonnance du 9 février 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 24 février 2022.
CECI EXPOSE, LA COUR,
L'action en justice opposant les parties ayant été introduite avant le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, celle-ci n'est pas applicable au présent litige ; il sera donc fait référence aux articles du code civil selon leur numérotation antérieure à cette entrée en vigueur.
Sur la recevabilité des demandes formées en appel par Mme [Z] [U] à l'encontre de Maître [N] :
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dés lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En application de ces dispositions, il est considéré qu'une demande en garantie présentée pour la première fois en appel ne tend pas aux mêmes fins qu'une demande de mise hors de cause sollicitée en première instance.
En l'espèce, il résulte des éléments de la cause :
-que Mme [Z] [U] qui demandait à titre principal sa mise hors de cause ne formait pas en première instance de demande en garantie dirigée contre Maître [N] ;
-que la demande de garantie dirigée contre Maître [N] présentée par Mme [Z] [U] pour la première fois en appel ne tend pas aux mêmes fins que ses demandes présentées en première instance.
Cette demande en garantie et les demandes subséquentes dirigées pour la première fois en appel par Mme [Z] [U] contre Maître [N] sont donc irrecevables.
Sur la nullité de la promesse de vente pour dol :
Selon l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l''autre partie n 'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En application de l'article L410-1 b du code de l'urbanisme, le certificat d'urbanisme indique, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée, ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existant ou prévus.
L'article R. 111-2 du code de l'urbanisme précise que le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
En l'espèce, il ressort des éléments de la cause que les premiers juges, par des motifs pertinents qui seront pour l'essentiel ci-dessous repris et que la Cour entend adopter :
-qu'il est constant qu'au jour de la signature de la promesse de vente, les consorts [U] et Mme [Z] [U] étaient détenteurs de deux certificats d'urbanisme négatifs qui leur avaient été délivrés le 22 novembre 2011, leur refusant la construction de deux immeubles à usage d'habitation au motif que le projet, par sa situation, était de nature à être affecté par des mouvements de terrain liés à l'érosion littorale susceptibles de porter atteinte à la sécurité publique.;
-que ces certificats, rendus au visa de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, mentionnaient en outre que les terrains étaient grevés d'une servitude de risque de submersion marine ;
-qu'il est non moins constant que les consorts [U] et Mme [Z] [U] se sont abstenus d'en informer l'acquéreur, alors qu'ils n'ignoraient pas que celui-ci envisageait de construire des immeubles à usage d'habitation sur leur terrain ;
-que toutefois, aux termes de son offre d'achat et des conditions suspensives qui y sont attachées, la Sarl Edim s'était réservée la faculté de solliciter elle-même un certificat d'urbanisme ;
-que la promesse de vente stipule quant à elle que le promettant donne mandat au notaire rédacteur de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la régularisation de la vente promise et de procéder à toutes formalités (purges et droits de préemption, avertissement au syndic, etc.) sans attendre la réalisation des conditions suspensives convenues ;
- qu'aux termes de ce mandat, qui ne vise pas expressément le certificat d'urbanisme, il incombait donc au notaire de la Sarl Edim de réunir les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte de vente ;
-qu'il résulte de ces constatations que le notaire des consorts [U] et Mme [Z] [U] n'avait pas été mandaté pour remettre au notaire de la Sarl Edim un certificat d'urbanisme;
-que de plus, la condition suspensive d'obtention du certificat d'urbanisme, figurant à l'offre d'achat, a disparu dans la promesse de vente au profit d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ce qui pouvait laisser supposer au promettant, compte tenu des termes de l'offre d'achat, que la Sarl Edim avait entre temps fait son affaire personnelle de l'obtention du certificat d'urbanisme ;
-qu'en application de l'article 410-1 b du code de l'urbanisme précité, un certificat d'urbanisme opérationnel n'est émis qu'en considération du projet présenté par celui qui en fait la demande;
-que les certificats d'urbanisme obtenus pour la construction de deux habitations par les vendeurs n'auraient pas permis à la Sarl Edim de savoir si le terrain pouvait être utilisé pour la construction d'un immeuble dont la nature, la localisation et la destination n'avaient rien de comparable avec les constructions pour lesquelles des certificats d'urbanisme avaient été sollicités par les vendeurs;
-que dans ces circonstances, les premiers juges ont justement estimé sans se contredire que les vendeurs avaient certes dissimulé les deux certificats négatifs qu'ils avaient obtenus mais qu'ils ne l'avaient pas fait dans une intention dolosive ;
-que l'intention dolosive est d'autant moins vraisemblable que les consorts [U] et Mme [Z] [U] ont accepté de vendre sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, ce qui contredit la dissimulation dont il leur est fait grief ;
-qu'en supposant même que les vendeurs aient été convaincus que leur parcelle était irrémédiablement inconstructible et qu'ils aient voulu vicier le consentement de leur contractant, ils n'auraient jamais accepté une condition suspensive qui n'avait aucune chance de se réaliser, condamnant par avance la transaction à l'échec ;
-qu'en réalité, tant les écrits de l'agent immobilier, M. [C] [L], que les termes de l'offre d'achat de la Sarl Edim, qui est un promoteur habitué aux opérations immobilières sur le littoral, ont pu laisser penser aux vendeurs que celui-ci faisait son affaire de la constructibilité du terrain, ce qui leur avait été indiqué dès le 31 juillet 2012 par M. [L] en ces termes ' ces offres d'achat sont suspendues à la constructibilité des parcelles ; les démarches sont prises en compte par l'acquéreur avec cette condition suspensive au compromis';
-qu'en outre, conformément aux préconisations de l'article L. 125-5 du code de l'environnement précité, la promesse de vente indique que l'immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques natures prévisibles (PPRN) et que des risques de submersion marine et de recul du trait de côte résultent de l'état des risques annexé à la promesse et dont le bénéficiaire reconnaît avoir été informé, 'tant par le notaire soussigné que connaissance prise par lui-même, des règles d'urbanisme et de prévention des risques prévisibles liés à la localisation des biens faisant l'objet des présentes.' ;
-qu'en conséquence, au jour de la signature de la promesse de vente, la Sarl Edim avait connaissance du PPRN requis qui n'était pas encore à cette date finalisé en vertu duquel le bien objet de la promesse était situé en Zone RS inconstructible (zone soumise à l'aléa érosion littorale ainsi qu'à l'aléa submersion) ;
-que de plus, la Sarl Edim, en sa qualité de promoteur local, entourée de professionnels (architecte, agent immobiliers et notaire) ayant une connaissance du marché local et des risques d'inconstructibilité du fait des risques d'inondation, de notoriété publique, ne pouvait ignorer que la parcelle qu'elle se proposait d'acquérir était, en l'état du PPNR requis au 17 décembre 2012,inconstructible ;
-qu' en sa qualité de promoteur la Sarl Edim savait que dans l'attente de l'approbation du PPNR requis par application de l'article R112-2 du code de l'urbanisme précité la délivrance de l'ensemble des permis de construire était suspendue;
-qu'il en résulte que si le PPNR non définitivement approuvé était normalement inopposable aux constructeurs, concrètement la Sarl Edim savait qu'il lui serait opposé et savait qu'elle ne pouvait en l'état construire sur le terrain litigieux et que le certificat d'urbanisme qu'elle a sollicité en vu de l'établissement d'un projet de construction conformément aux seules prescriptions d'urbanisme antérieures à celles préscrites par le projet de PPNR ne pouvait aboutir ;
-qu'en réalité, la Sarl Edim s'est engagée dans cette opération parce qu'elle savait que le PPNR en cours de finalisation, fortement contesté par la population locale, allait être révisé, ainsi que le Préfet de la Somme l'avait annoncé par courrier du 20 septembre 2011 et qu'elle a manifestement spéculé sur une évolution prévisible du PPNR plus favorable à de nouvelles implantations susceptibles d'entraîner une évolution favorable du plan local d'urbanisme ;
-que le fait qu'elle n'ait pas eu connaissance des deux certificats négatifs délivrés aux vendeurs n'a pas eu pour effet de provoquer une quelconque erreur de nature à vicier le consentement de la Sarl Edim qui savait qu'en l'état du PPNR le terrain n'était pas constructible et qui s'est expressément réservée la faculté de solliciter elle-même le certificat d'urbanisme ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Edim de sa demande de nullité de la promesse de vente pour dol.
Sur la caducité de la promesse et la restitution du dépôt de garantie :
Conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civile, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi aux parties contractantes.
L'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque, c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la condition si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En application de ces dispositions, il est considéré que la non-réalisation d'une condition suspensive de dépôt de permis de construire n'est pas imputable à l'acquéreur dés lors qu'il est établi que cette demande n'aurait en tout état de cause pas été acceptée de sorte que l'indemnité d'immobilisation doit être restituée à l'acquéreur.
En l'espèce, il ressort des éléments de la cause :
-que la promesse stipule notamment que la non-réalisation d'une des conditions suspensives entraînera la caducité de, la convention et que la réalisation de la promesse est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire ;
-que la Sarl Edim ainsi qu'il a été vu précédemment ne pouvait en raison du PPNR non encore approuvé et de l'absence de révision du projet de PPNR obtenir de permis de construire;
-que même si la Sarl Edim a manifestement manqué à ses obligations en ne sollicitant pas dans le délai qui lui était imparti le certificat d'urbanisme destiné à présenter un permis de construire, il est acquis que sa demande de permis de construire en l'absence de modification du PPNR et du PLU ne pouvait aboutir;
-que dés lors la non-réalisation de la condition suspensive telle que définie à la promesse de vente ne peut être considérée comme étant due à la faute ou la négligence de l'acquéreur puisqu'en tout état de cause, le permis de construire lui aurait été refusé, de sorte que la non-réalisation de la condition suspensive ne doit pas être réputée imputable à la Sarl Edim qui est en conséquence fondée à solliciter la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 17.000 euros ;
-qu'en outre, la non-réalisation de la condition suspensive, ainsi qu'il a été contractuellement prévu entraîne la caducité de la promesse.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse mais infirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Edim de sa demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation qui en raison de l'exécution provisoire du jugement a été restitué aux vendeurs.
Il convient donc de condamner solidairement les consorts [U] et Mme [Z] [U] à payer à la Sarl Edim la somme de 17.000 euros qui, en application de l'article 1231-7 du code civil portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la Sarl Edim et de capitalisation:
En l'absence de démonstration de la moindre faute des consorts [U] et de Mme [Z] [U], la Sarl Edim qui ne pouvait ignorer que le terrain n'était pas constructible en l'état du PPNR et qui a spéculé sur une évolution de celui-ci et du plan local d'urbanisme qui ne s'est pas concrétisée doit être déboutée de ses demandes de condamnation des vendeurs au paiement de dommages et intérêts tant au titre d'une quelconque perte de chance que d'un préjudice matériel ou moral.
La capitalisation des intérêts n'est sollicitée par la Sarl Edim que du chef des condamnations prononcées à son profit au titre de la perte de chance, du préjudice matériel et du préjudice moral dès lors sa demande ne peut aboutir.
Sur les demandes formées au nom de feu [S] [H] veuve [U] :
Les héritiers d'une personne décédée sont fondés à poursuivre une procédure introduite ou dirigée contre le défunt destinée à obtenir réparation d'un préjudice.
Cependant, en l'espèce alors que [S] [H] veuve [U] était bien partie à la procédure de première instance, ses héritiers qui étaient en leur nom personnel parties à la même instance n'ont pas déclaré poursuivre la procédure dirigée contre leur mère décédée en leur qualité d'héritier de celle-ci de sorte que la procédure dirigée contre [S] [H] veuve [U] et ses enfants ne s'est pas poursuivie du chef des héritiers de celle-ci mais uniquement contre les consorts [U] et Mme [Z] [U] en leur seul nom personnel et c'est d'ailleurs en leur seul nom personnel qu'ils ont toujours conclu de sorte qu'ils ne sont parties à la présente procédure qu'en leur nom personnel et ce même si dans le dispositif de leur conclusions, ils demandent le paiement de dommages et intérêts au nom de leur mère en qualité d'héritiers de celle-ci.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a indiqué que les consorts [U] et de Mme [Z] [U] n'ont pas en la cause qualité pour agir au nom de leur mère décédée.
Sur la demande des consorts [U] et Mme [Z] [U] au titre de la clause pénale:
L'application de la clause pénale était subordonnée contractuellement à une mise en demeure préalable qui n'a manifestement pas été délivrée.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [U] et Mme [Z] [U] de leur demande au titre de la clause pénale dirigée contre la Sarl Edim et la Scp [V] [R], cette dernière ne pouvant en tout état de cause être tenue du paiement de cette clause qui n'incombe qu'aux parties contractantes.
Sur la demande des consorts [U] et Mme [Z] [U] au titre du préjudice moral :
Les termes du courrier adressé par le conseil de la Sarl Edim aux consorts [U] et Mme [Z] [U] le 13 juin 2013 leur proposant dans le cadre du règlement amiable du litige la signature d'un avenant à la promesse unilatérale de vente prolongeant la validité de la promesse de vente pour une durée indéterminée, jusqu'à l'entrée en vigueur d'un nouveau PLU n'a certes en lui-même rien de menaçant. Cependant, ce courrier a été suivi à peine un mois plus tard de l'assignation introductive d'instance où il est réclamé aux consorts [U] et Mme [Z] [U], de manière totalement extravagante et infondée, plus d'un million d'euros ce qui ne pouvait que les placer dans un désarroi moral extrême aggravé par le fait que cette situation était également vécue par leur mère très âgée.
En agissant de la sorte, la Sarl Edim, ne s'est pas contentée de faire une proposition amiable mais en raison de ses demandes judiciaires injustifiées et extravagantes présentées immédiatement après une proposition amiable. Elle a exercé une pression abusive qui s'apparente à un véritable chantage et ce pour des raisons bassement mercantiles, dans le seul but de pouvoir continuer à spéculer sur une évolution favorable du PLU.
Un tel comportement justifie qu'il soit alloué en réparation du préjudice moral subi non pas une somme globale de 10.000 euros aux consorts [U] et Mme [Z] [U] mais à chacun d'eux la somme de 5000 euros;
La Sarl Edim reconnaissant avoir eu des difficultés pour exécuter le jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire, pour parfaire l'exécution de cette condamnation, il convient de l'assortir d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, qui commencera à courir le 31ème jour suivant la signification de la présente décision étant précisé que pour ne pas priver les parties du double degré de juridiction, il n'y a pas lieu de prévoir que la cour se réserve la liquidation de cette astreinte.
En revanche, il n'est pas démontré que la Scp [V] [R] a participé à l'élaboration des pressions dont s'agit et elle ne saurait donc être tenue avec la Sarl Edim au paiement des dommages et intérêts pour préjudice moral alloués aux consorts [U] et Mme [Z] [U].
Il convient donc de :
-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sarl Edim à payer aux consorts [U] et Mme [Z] [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamner la Sarl Edim à payer aux consorts [U] et Mme [Z] [U], à chacun la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et ce à peine d'une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pour une durée de trois mois, qui commencera à courir le 31ème jour suivant la signification de la présente décision ;
-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [U] et Mme [Z] [U] de leur demande de condamnation au titre du préjudice moral dirigée contre la Scp [V] [R].
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
En dépit du comportement de la Sarl Edim ci-dessus sanctionné dés lors qu'elle prospère partiellement en ses demandes, elle ne peut être considérée comme ayant abusivement engagé une procédure. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [U] et Mme [Z] [U].
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La Sarl Edim étant la partie essentiellement succombante, il convient :
-de la condamner aux dépens d'appel ;
-de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel ;
-de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance ;
-de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.
L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des consorts [U] et Mme [Z] [U], il convient d'allouer de ce chef la somme globale de 4000 euros aux consorts [U] ainsi que celle de 2000 euros à Mme [Z] [U] pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles concernant les consorts [U] et Mme [Z] [U] pour la procédure de première instance.
En revanche, l'équité ne commandant pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCP Butel Sigwald et de Maître [X] [N], il convient de les débouter de leurs demandes à ce titre pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il en a fait de même pour la procédure de première instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
Confirme le jugement rendu entre les parties le 17 mars 2017 par le tribunal de grande instance d'Amiens sauf en ce qu'il a débouté la Sarl Edim de sa demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a condamné la Sarl Edim à payer à M. [M] [U] et [J] [U], Mme [T] [U], Mme [G] [U] et Mme [Z] [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2014, soit la somme de 2000 euros pour chacun ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Déclare irrecevable Mme [Z] [U] en ses demandes en garantie dirigées contre Maître [N] ;
Condamne solidairement M. [M] [U], M. [J] [U], Mme [T] [U], Mme [G] [U], et Mme [Z] [U] à payer à la Sarl Edim la somme de 17.000 € avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamne la Sarl Edim à payer à M. [M] [U] et [J] [U], Mme [T] [U], Mme [G] [U] et Mme [Z] [U] la somme de 5000 euros à chacun à titre de dommages et intérêt pour préjudice moral et ce à peine d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, qui commencera à courir le 31ème jour suivant la signification de la présente décision ;
Condamne la Sarl Edim à payer à M. [M] [U], [J] [U], Mme [T] [U] et Mme [G] [U] la somme globale de 4000€ par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la Sarl Edim à payer à Mme [Z] [U] la somme de 2000 € par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes :
Condamne la Sarl Edim aux dépens d'appel dont distraction au profit de la Scp Montigny et Doyen et la Scp Lebegue Derbise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
