ARRET
No
S. C. I. PLAGAM-PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE
C /
X...
A...
Synd. de copropriété DE L'IMMEUBLE SIS...
Y...
Y...
Mo. / KF
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE DES RENVOIS APRES CASSATION
ARRET DU 15 OCTOBRE 2007
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RG : 05 / 03445
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS DU 09 juillet 2002
COUR D'APPEL DE PARIS DU 25 juin 2003
RENVOI CASSATION DU 11 mai 2005
La Cour, composée ainsi qu'il est dit ci-dessous, statuant sur l'appel formé contre le jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS DU 09 juillet 2002 (sur renvoi qui lui en a été fait par la Cour de Cassation), après en avoir débattu et délibéré conformément à la Loi, a rendu entre les parties en cause la présente décision le 15 Octobre 2007.
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE
S. C. I. PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE (PLAGAM), prise en la personne de son mandataire la société NEXITY SAGGEL GESTION
Tour B LA DEFENSE 4
100 Espanade du Général de Gaulle
92932 LA DEFENSE CEDEX
Représentée et concluant par la SCP JEAN-CLAUDE MILLON ET PATRICK PLATEAU, Avoués à la Cour et plaidant par Maître FASSI, Avocat au Barreau de PARIS.
ET :
INTIMES
Monsieur Hubert, Robert X...
né le 05 Janvier 1946 à TUNIS
de nationalité Française
...
75017 PARIS
Madame Michèle, Marcelle A... épouse X...
née le 29 Mars 1952 à TUNIS
de nationalité Française
...
75017 PARIS
Représentée par la SCP TETELIN MARGUET ET DE SURIREY, Avoués à la Cour et plaidant par Maître Christine GUILLOT-BOUHOURS, Avocat au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL : DECLARATION DE SAISINE des 11 juillet 2005 et
27 octobre 2005
Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE SIS9 RUE THEODULE RIBOT, représenté par son syndic le cabinet NEVEU COPRO,15 rue Erlanger à PARIS 75016
61 rue Lafayette
75009 PARIS
Représenté et concluant par la SCP LE ROY, Avoués à la Cour et plaidant par la SCP Gilles-Eric DE BIASI, Avocat au barreau de PARIS.
Madame Brigitte Y...
...
LONDON
GRANDE BRETAGNE
Monsieur Romain Y...
...
LONDON
GRANDE BRETAGNE
Représentés par la SCP SELOSSE BOUVET ET ANDRE, Avoués à la Cour et plaidant par Maître Jean Noël BOST, Avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR :
La Cour, lors des débats et du délibéré :
Président : Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président de Chambre, faisant fonctions de Premier Président,
Assesseurs : Mme SCHOENDOERFFER, Président de Chambre,
Mme LORPHELIN, Conseiller,
La Cour, lors du prononcé :
Président : Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président de Chambre, faisant fonctions de Premier Président,
Assesseurs : M. GRANDPIERRE, Président de Chambre,
M. FLORENTIN, Conseiller,
Madame Agnès PILVOIX, Greffier, désignée conformément aux dispositions de l'article 812-6 du Code de l'Organisation Judiciaire en remplacement du Greffier en Chef empêché, a assisté la Cour lors des débats, puis lors du prononcé.
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* *
PROCEDURE DEVANT LA COUR
Dans un litige opposant les époux X... à la SCI PLAGAM, au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT et aux époux Y..., et sur le pourvoi des époux X..., la cour de cassation a cassé et annulé, le 11 mai 2005, en toutes ses dispositions, un arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 juin 2003 et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Amiens dans l'état où celles-ci se trouvaient avant l'annulation intervenue.
Les époux X... ont repris la procédure dans les conditions et délais prévus par les articles 1032 et suivants du Nouveau Code de procédure civile (A. S des 11 juillet 2005 et 27 octobre 2005).
La SCI PLAGAM a conclu (conclusions des 7 mars 2006,12 février 2007).
Les époux X... ont conclu (conclusions des 10 octobre 2005,7 novembre 2005,13 novembre 2006).
Les époux Y... ont conclu (conclusions du 12 septembre 2006).
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT a conclu (conclusions du 28 avril 2006).
Après clôture de la mise en état, l'affaire a été fixée au 14 mai 2007 pour plaidoirie (O. C du 27 mars 2007).
Les parties et leurs conseils ont été régulièrement avisés pour cette date, dans les formes et délais prévus par la loi.
Le jour dit, l'affaire a été appelée en audience publique devant la formation chargée des renvois après cassation en matière civile et commerciale.
Après avoir successivement entendu le conseiller rapporteur en son rapport, les avoués et avocats des parties en leurs demandes fins et conclusions, la cour a mis l'affaire en délibéré et indiqué aux parties que l'arrêt serait rendu le 15 octobre 2007 par mise à disposition de la décision au Greffe.
Après en avoir délibéré conformément à la loi, la cour a rendu la présente décision à la date indiquée.
DECISION
Faits, procédures, demandes en appel
La SCI PLAGAM, propriétaire d'un immeuble de type haussmannien de six étages, a procédé à la division de celui-ci en sept lots, comprenant du RDC au 5ème étage, sur toute la largeur de l'immeuble, six appartements de neuf pièces (lots 1 à 6) et au 6ème étage, sur partie de la largeur, un appartement de six pièces (lot 7) et, sur l'autre partie de la largeur, quatre chambres de bonnes (lots 8 à 11) et un lot comprenant un palier, un WC, un dégagement (couloir) et trois débarras (lot 12).
En ce qui concerne l'appartement du 6ème étage, destiné à constituer le lot 7, cet appartement avait jusque-là sa cuisine dans les lots destinés à constituer les lots 8 et 9. Par suite de la nouvelle division, cette cuisine s'est trouvé ramenée, dans la chambre du lot 7, contiguë aux lots 8 et 9, avec une dérivation de l'eau, de l'électricité et des évacuations au travers des lots 8 et 9.
Par suite de la « privatisation » des espaces (jusque là « communs ») destinés à constituer le lot 12 (palier, avec WC, couloir et trois débarras), la SCI a prévu que l'accès de l'appartement (destiné à constituer le lot 7) avait jusque-là sur le couloir et le vide ordure (destinés à constituer le lot 12) serait fermé par un mur et que le vide ordure serait enlevé.
Par la suite la SCI a établi, le 16 juillet 1998, un état descriptif de division et un règlement de copropriété tenant compte de cette nouvelle division.
Le règlement de copropriété a notamment précisé que l'acquéreur des lots 6 et 8 à 12 devrait, à ses frais, fermer le couloir et enlever le vide ordure, mais qu'il pourrait utiliser à titre privatif le palier et le WC du 5ème étage et l'escalier de service entre le 5ème et le 6ème étage.
Le 9 décembre 1998, la SCI PLAGAM a vendu aux époux Y..., l'appartement du 5ème étage (lot 6) et les quatre chambres de bonnes situées au 6ème (lots 8 à 11) ainsi que le lot no12 situé au 6ème (palier, avec WC, couloir et trois débarras) avec le droit à un usage privatif de l'escalier de service montant du 5ème au 6ème étage pour permettre aux acquéreurs la réunification de l'ensemble des lots 6 et 8 à 12 pour former un duplex.
Les époux Y... étant les premiers acquéreurs, la copropriété a commencé à exister à compter de cette date.
Les appartements des RDC jusqu'au 4ème étage ont été vendu par la suite et ce n'est que deux ans après, le 28 septembre 2000, que la SCI PLAGAM a vendu aux époux X... son dernier appartement, en l'espèce l'appartement du 6ème étage.
Désireux de réaménager leur cuisine, les époux X... se sont heurtés au fait que celle-ci n'était pas « d'origine », mais avait été aménagée dans une ancienne chambre avec une dérivation de l'eau, de l'électricité et des évacuations des lots 8 et 9.
Les époux X... ont alors demandé en référé, le 6 avril 2001, la commission d'un expert aux fins de faire vérifier et chiffrer l'étendue de ce qu'ils estimaient être des vices cachés et, par ordonnances des 25 avril et 10 mai 2001, il a été fait droit à cette demande.
L'expert commis a stigmatisé, dans son rapport du 21 décembre 2001, le remodelage des lieux faits par la SCI et ses conséquences fonctionnelles pour le lot 7 acquis par les époux X... (difficultés d'accès à l'eau, l'électricité et aux évacuations situés dans le lot voisin).
C'est dans ce contexte qu'en leur qualité de copropriétaires, les époux X... ont assigné la SCI PLAGAM, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT et les époux Y..., devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte en date du 27 mai 2002, en vue d'obtenir l'annulation de la clause du règlement de copropriété autorisant les époux Y... « à utiliser à titre privatif l'escalier de service menant du 5ème au 6ème étage, le palier et le WC du 5ème étage », la condamnation du syndicat à réaliser les travaux nécessaires au rétablissement de l'usage collectif de cet escalier et du palier (accès à l'escalier, accès au vide ordure, accès aux canalisations communes), la condamnation du syndicat à réaliser sous le contrôle d'un maître d'œ uvre les travaux préconisés par l'expert (accès à la colonne d'évacuation des eaux usées et à l'alimentation en eau potable, création d'une aération, branchement du radiateur sur la colonne d'alimentation), condamner solidairement le syndicat et la SCI à lui payer des dommages intérêts.
Par jugement en date du 9 juillet 2002, le tribunal de grande instance de Paris a annulé l'article 11 du règlement de copropriété en ce qu'il a autorisé un usage privatif de l'escalier de service menant du 5ème au 6ème étage, du palier et du WC du 5ème étage, condamné le syndicat à rétablir en parties communes les parties concernées, déclaré la SCI tenue de garantir le syndicat de la condamnation prononcée, débouté les époux X... du surplus de leurs demandes, condamné le syndicat et la SCI aux dépens.
Pour prononcer ainsi, le tribunal a retenu qu'après avoir fait l'acquisition des lots 6 (appartement du 5ème étage) et 8 à 12 (chambres de bonne, palier, WC, débarras, couloir du 7ème étage), les époux Y... avaient effectué des travaux d'aménagement dans ces lots conformément à l'état de division et de règlement de copropriété du 16 juillet 1998 qui leur avait reconnu le droit de regrouper les lots 6 et 8 à 12 et, donc, 1o) de clore l'escalier de service au niveau du palier du 5ème étage au moyen d'une cloison et d'une porte palière et d'utiliser à titre privatif le palier et le WC du 5ème étage, 2o) reconnu la possibilité d'utiliser à titre privatif l'escalier menant du 5ème au 6ème étage, et 3o) reconnu la faculté de clore le couloir du 6ème avec un mur plein en limite séparative du lot 7, mais que l'article 11 en ce qu'il avait autorisé, par avance, un copropriétaire à utiliser des parties communes à titre privatif était illicite et qu'il y avait donc lieu d'annuler le dit article en ce qu'il avait autorisé un usage privatif de l'escalier de service menant du 5ème au 6ème étage, du palier et du WC du 5ème étage et de condamner le syndicat à rétablir en parties communes les parties concernées.
Pour rejeter les demandes des époux X... tendant à faire condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour leur permettre le raccordement de leur cuisine aux réseaux d'eau, d'électricité et d'évacuation, le tribunal a énoncé que la division en lots au 6ème étage avait été effectuée en juillet 1998 et avait fait l'objet d'un état descriptif, régulièrement publié au Bureau des Hypothèques, dont les intéressés avaient eu connaissance avant leur acquisition et que les inconvénients résultant de cette division, dont ils avaient pu mesurer l'existence par la suite, ne relevaient pas des dispositions de l'article 11 dont ils demandaient l'annulation en leur qualité de copropriétaires.
Le tribunal a ajouté qu'il en allait de même des dommages intérêts réclamés par les époux X..., ces derniers se fondant sur l'existence d'un préjudice qui n'était pas en relation directe avec l'objet du litige, à savoir l'illicéité d'une partie de l'article 11 du règlement de copropriété.
Sur l'appel principal de la SCI PLAGAM et l'appel incident des époux X... et par arrêt du 25 juin 2003, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement entrepris, dit n'y avoir lieu à annuler l'article 11, condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l'expert tendant à rendre fonctionnelle la cuisine du lot 7 (dégagement de la colonne des eaux usées pour en permettre l'accès au lot 7, aménagement d'un accès autonome du lot 7 à l'eau potable, branchement de radiateur de la cuisine autrement que sur le circuit du lot 8, permettre l'alimentation en eau et en électricité pour l'implantation d'un évier sous la fenêtre), condamné in solidum la SCI et le syndicat à payer 95. 851,20 euros aux époux X... en réparation de leur préjudice matériel,1. 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance,4. 000 euros au titre de l'article 700 NCPC, condamné la SCI à garantir le syndicat de toutes les condamnations prononcées à son encontre, déclaré la décision commune aux époux Y....
Pour prononcer ainsi, l'arrêt a retenu que les travaux qui avaient été effectués par les époux Y... l'avaient été sur des lots privatifs et qu'ils ne nécessitaient donc pas d'autorisation de l'assemblée générale et que l'usage privatif de l'escalier de service était la conséquence matérielle de ce que les 5ème et 6ème étage n'étaient accessibles qu'aux époux Y... et qu'il n'y avait donc lieu à l'annulation de l'article 11 prévoyant cet usage ; qu'en revanche il résultait clairement du dire d'expert que le lot 7 acquis par les époux X... manquait des équipements nécessaires pour faire une cuisine (eau, électricité, évacuations) et qu'il y avait donc lieu de contraindre le syndicat des copropriétaires, seul habilité à le faire, à effectuer le nécessaire ; que la SCI responsable de la division des lots au 6ème étage et donc des vices cachés affectant le lot 7 ne pouvait se retrancher derrière la clause de non garantie et devait garantir le syndicat du coût des travaux mis à sa charge ; que le caractère inhabitable du logement ayant conduit les époux X... à louer ailleurs un appartement, il convenait de les indemniser de ce chef de préjudice soit 95. 851 euros de loyers pendant 32 mois et 1. 500 euros de préjudice de jouissance.
Sur pourvoi des époux X... et par arrêt du 11 mai 2005, la Cour de Cassation a cassé et annulé, au visa des articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, en toutes ses dispositions, l'arrêt de la cour d'appel de Paris.
La cour de cassation a énoncé que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et aux dispositions du RAP prises pour leur application étaient non écrites et que la clause autorisant un copropriétaire à effectuer, sans autorisation de l'assemblée générale, des travaux sur des parties communes était nécessairement nulle.
Devant la cour de céans statuant comme de renvoi,
-La SCI PLAGAM, appelante principale, demande à la cour, d'infirmer le jugement entrepris, de déclarer les époux X... irrecevables et mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions et de les en débouter ; de les condamner à lui payer 8. 000 euros au titre de l'article 700 NCPC.
Elle soutient que pour avoir été introduite, non pas à bref délai, mais plus de six mois après l'acquisition, l'action en indemnisation pour vices cachés est irrecevable. Elle ajoute que cette action est au demeurant mal fondée, dès lors que l'appartement constituant le lot 7 a été loué tel quel pendant plusieurs années sans que le locataire ait émis de quelconques observations sur la viabilité de la cuisine ce qui fait douter que celle-ci ait été impropre à l'usage auquel elle était destinée.
Elle soutient également que, pour avoir expressément accepté les termes du règlement de copropriété les époux X... sont irrecevables à en demander en toute ou partie l'annulation et ajoute que la demande d'annulation de l'article 11 est au demeurant mal fondée dès lors que, par application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, la restriction aux droits des copropriétaires imposée par l'article 11 sur l'escalier de service no2, entre les 5ème et 6ème étage, est justifiée par la destination de l'immeuble.
Elle fait observer à ce sujet que, par suite de la privatisation des lots 8 à 12 (chambres de bonne, couloir, WC, débarras situés au 6ème), de la suppression des équipements collectifs situés à cet endroit (vide ordure du 6ème) et de l'édification d'un mur de séparation entre les lots 7 (acquis par les époux X...) et 8 à 12 (acquis par les époux Y...), la partie de l'escalier de service desservant le 5ème et le 6ème étage et le palier du 5ème étage sont devenues des parties communes spéciales à certains copropriétaires, dont sont exclus les époux X..., et que n'ayant d'utilité particulière pour personne, celles-ci ont pu être donnés en jouissance exclusive aux époux Y... sous la condition de remettre les lieux en leur état antérieur s'ils devaient un jour re-diviser leur lot et vendre séparément les lots 8 à 12.
Elle ajoute que l'annulation de l'article 11 est sans intérêt pour les époux X... puisqu'une telle annulation ne le permettrait pas pour autant d'accéder, par leur appartement, au dit escalier, un mur séparatif ayant été édifié à l'extrémité de ce qui était autrefois un couloir et qui est aujourd'hui le lot 12 vendu aux époux Y.... Elle souligne que ce point a été expressément spécifié dans l'acte de vente des époux X..., lequel indique « le lot no7 n'a pas accès ni au vide ordure ni à l'escalier no2 ». Elle en conclut que les époux X... n'ont aucun intérêt à agir en annulation de l'article 11 et que, sous le couvert de cette action en annulation, les intéressés poursuivent en réalité une remise en cause de l'état de division et de leur acte d'achat.
Elle fait observer encore que la copropriété n'a existé qu'à compter de l'acquisition faite par les époux Y... et qu'à cette date la SCI et les époux Y... ne comportaient pas d'autre copropriétaire et qu'il en résulte que l'octroi en jouissance exclusive des escaliers a été nécessairement entérinée, à cette époque, par l'unanimité des copropriétaires.
-Les époux X..., appelants incidents, demandent à la cour de constater la nullité de l'article 11 de l'état descriptif de division et portant règlement de copropriété ; de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les époux Y... à rétablir les parties communes illicitement annexées par ces derniers, soit au 5ème et 6ème étages, l'accès à l'escalier de service et au vide ordures, et ce sous astreinte de 1. 000 euros par jour de retard ; de dire que la quote-part de copropriété imputée aux époux X... ne comprendra aucune somme au titre de la réalisation de ces travaux ; de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI PLAGAM à leur payer, sous déduction des sommes déjà versées, la somme de 136. 791 euros au titre de leur préjudice matériel, la somme de 20. 000 euros au titre de la privation de jouissance d'une fraction des parties communes comprises dans leur lot, une somme de 20. 000 euros au titre de leur préjudice moral ; de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les époux Y... et la SCI PLAGAM à leur payer une somme de 30. 000 euros au titre de l'article 700 NCPC ; de condamner le syndicat des copropriétaires, les époux Y... et la SCI PLAGAM aux dépens en ce inclus les dépens de cassation.
Ils font valoir que l'annulation de l'article 11 est commandée par l'application des articles 43 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que le rétablissement des parties communes (accès à l'escalier de service, au palier du 5ème, et au vide ordure) est la conséquence obligée de l'annulation à intervenir ; que la recevabilité et le bien fondé de l'action pour vices cachés a été définitivement tranchée par les dispositions de l'arrêt de la cour d'appel de Paris non atteintes par la cassation ; qu'au demeurant, il est clair que les vices ne leur sont apparus qu'à l'occasion des travaux qu'ils ont entrepris et qu'ils ont donc agi à bref délai ; que le rapport d'expertise établit indiscutablement que l'appartement était affecté d'un vice caché dès lors que ce rapport a mis en évidence que l'accès à l'eau, à l'électricité et aux évacuations se faisait par les lots voisins appartenant aux époux Y... ; que seules les dispositions du règlement de copropriété, à l'exclusions de celles du contrat de vente aux époux Y..., leur sont opposables ; que les travaux effectués par les époux Y... et aboutissant à la privatisation de parties communes doivent être mis à néant ; qu'ayant été privés de la jouissance de leur appartement et contraint de louer par ailleurs, ils sont en droit de demander l'indemnisation de leur préjudice ainsi que l'exonération de charges de copropriété afférant le lot qu'ils n'ont pu occuper.
-Les époux Y... demandent à la cour d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris ; de débouter les époux X... de leurs demandes ; à titre subsidiaire de condamner la SCI PLAGAM à les garantir de toute condamnation à intervenir à leur encontre ; de condamner les époux X... à leur payer 7. 000 euros au titre de l'article 700 NCPC.
Ils font valoir qu'ils ont acquis en pleine propriété les lots 8 à 12 (chambres de bonnes, débarras, WC, palier avec couloir au 6ème étage) avec, en contre partie, l'obligation d'avoir à effectuer, à leurs frais, la dépose des équipements collectifs existant jusque là et que, lorsque les époux X... ont acquis, à leur tour, l'appartement jouxtant les dits lots 8 à 12, ils n'ont pu que se rendre compte physiquement, comme à la lecture de l'état de division et de règlement de copropriété ou de leur propre acte d'achat, qu'ils n'avaient pas accès à l'escalier de service et au vide ordure et que leurs réseaux d'alimentation, qui passaient jusque là par les parties communes, passaient désormais par des parties privatives ; que les époux X... sont donc malvenus d'invoquer l'existence de vices cachés ; qu'ils sont également mal venus de demander l'annulation de la clause leur réservant la jouissance privative de l'escalier de service puisque celui-ci, faute d'accès direct, n'a pas d'utilité pour eux.
-Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT demande à la cour d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris ; de déclarer irrecevables ou en tous cas mal fondées les demandes des époux X... ; à titre subsidiaire de condamner la SCI PLAGAM à le garantir de toute condamnation à intervenir à son encontre ; de condamner les époux X... à lui payer la somme de 20. 728,64 euros en remboursement des travaux qu'il a fait exécuter en application de l'arrêt de la cour d'appel de Paris et 20. 000 euros au titre de l'article 700 NCPC.
Il fait valoir que la demande des époux X... tendant à la condamnation des époux Y... « solidairement » avec le syndicat de copropriétaires à rétablir les parties communes est nouvelle, et comme telle irrecevable, car dans l'acte d'assignation les demandeurs ne visaient « que » le syndicat ; que la demande des époux X... tendant à la condamnation du « syndicat » à rétablir des parties communes, qui sont en réalité des parties privatives appartenant aux époux Y..., est, pour porter atteinte au droit de propriété, irrecevable ; qu'en effet le lot 12 (ancien couloir d'accès à l'escalier de service) est devenu, avec les lots 8 à 11 (chambres de bonne, débarras et WC) sont devenus la propriété des époux Y... et que le syndicat ne saurait dès lors rétablir un usage commun qui n'existe plus et ne peut être rétabli ; que, dans l'acte d'achat propre aux époux X..., il a été expressément précisé à ces derniers qu'ils n'avaient pas accès à l'escalier de service et au vide ordure et qu'en contre partie ils pourraient obtenir une décharge proportionnelle de leurs charges de copropriété ; que les travaux effectués par les époux Y..., conformément aux conditions particulières de leur acte d'achat, à savoir enlèvement du vide ordure, construction d'un mur séparatif, suppression des équipements collectifs subsistants, n'ont donc pas été faits sur des parties communes mais sur des parties privatives ; que la jouissance exclusive de l'escalier de service entre le 5ème et le 6ème étage et la jouissance exclusive du palier du 5ème étage, conférés aux époux Y... par l'article 11, ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires dès lors qu'aucun des autres copropriétaires n'en a l'usage ; que les travaux du pose palière au 5ème étage, convenus entre la SCI PLAGAM et les époux Y..., l'ont été à un moment où les deux parties représentaient la totalité des copropriétaires et que, dans ces conditions, l'accord passé valait « autorisation de l'assemblée générale ».
En cet état,
Sur la recevabilité des appels
La SCI PLAGAM ayant formé son recours dans les formes et délais prévus par la loi et la recevabilité de l'acte n'étant pas contesté, la cour recevra l'intéressée en son appel.
Il en va de même des appels incidents formés, par les autres parties, par voie de conclusions.
Sur la portée de la cassation
La cour de cassation ayant cassé en toutes ses dispositions l'appel de la cour d'appel de Paris, la cour de céans est saisi de l'entier litige.
Les conclusions contraires des époux X... seront donc écartées.
Sur le bien fondé des appels
La SCI PLAGAM est appelante principale du jugement qui a annulé l'article 11 du règlement de copropriété en ce que cet article a autorisé un usage privatif de l'escalier de service menant du 5ème au 6ème étage, du palier et du WC du 5ème étage, et qui a condamné le syndicat à rétablir en parties communes les parties concernées, en déclarant la SCI tenue de garantir le syndicat de la condamnation prononcée. Les autres défendeurs se sont associés à ces demandes.
Les époux X... sont appelants des dispositions du jugement les ayant débouté du surplus de leurs demandes, à savoir leurs demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance et des préjudices matériels et moraux liés à l'existence de vices cachés.
Sur l'annulation de partie des dispositions de l'article 11 critiquée par la SCI
Les époux X... ont fait valoir en première instance et continuent de faire valoir devant la cour de céans que l'article 11 du règlement de copropriété prévoit un usage privatif des parties communes, ainsi que des travaux, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et que l'annulation de cet article est commandée par l'application des articles 43 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que le rétablissement des parties communes (accès à l'escalier de service, au vide ordure et au palier du 5ème) est la conséquence obligée de l'annulation à intervenir et que, dans ces conditions, les travaux effectués par les époux Y... et aboutissant à la privatisation des parties communes doivent être mis à néant.
La Cour observe tout d'abord que les époux X... font sciemment un amalgame entre des faits bien différents.
En premier lieu, il convient de rappeler que les époux Y... ont acquis en pleine propriété, au 6ème étage, au dessus de leur appartement situé au 5ème, les lots 8,9,10 et 11, constitués de quatre chambres de bonne, ainsi que le lot 12 constitué par un WC, trois débarras et un ancien couloir qui antérieurement permettait aux occupants du lot 7 (un appartement) d'accéder à l'escalier de service et au vide ordure et que leur acte d'achat du 9 décembre 1998 a stipulé que les travaux de dépose des équipements collectifs (enlèvement du vide ordure, modification du réseau d'électricité et de chauffage, construction d'un mur fermant le couloir) se feraient à leur frais après le départ du locataire en place.
De fait, les époux Y... ont effectués les travaux en question après le départ du dit locataire.
En second lieu, les époux Y... se sont vus reconnaître également, par l'état portant division et règlement de copropriété, pour la constitution d'un duplex, un droit de jouissance exclusive sur la partie de l'escalier de service desservant le 5ème acquis en totalité par eux (appartement de 9 pièces) et le 6ème acquis en partie par eux (quatre chambres de bonne) ainsi que sur le palier et le WC du 5ème, avec la faculté de poser temporairement une porte palière au 5ème étage (les lieux devant être remis en état en cas de cessation de la réunion des lots 6 et 8 à 12).
De fait, les époux Y... ont effectivement posé une porte palière au départ du locataire du 6ème.
Il est donc loisible de constater que la question de la licéité de l'article 11 du règlement de copropriété, au regard des dispositions des articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait concerner que la jouissance exclusive du palier du 5ème et celle de l'escalier de service entre le 5ème et le 6ème, ainsi que la pose d'une porte palière au 5ème, mais certainement pas les travaux effectués par les époux Y..., en leur qualité de propriétaires, à l'intérieur de leurs lots privatifs.
Il ne saurait donc être question pour les époux X... d'exiger, sous le couvert d'un « rétablissement des parties communes » consécutif à l'annulation de l'article 11 qu'il poursuive, l'établissement d'une servitude de passage au travers du lot 12.
En ce qui concerne la licéité de l'article 11 précité, il convient de rappeler que les articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que sont réputées non écrites les clauses contraires à la loi et notamment celles qui portent actes de disposition sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
En l'espèce l'article 11 du règlement de copropriété, établi en juillet 1998 avant la mise en copropriété, a reconnu, aux époux Y..., un droit de jouissance exclusive 1o) sur la partie de l'escalier de service située entre le 5ème et le 6ème étage et 2o) sur le palier du 5ème étage avec possibilité de poser une porte palière à cet étage.
La cour observe que si les époux Y... sont bien les seuls copropriétaires à avoir l'utilité de la partie de l'escalier de service située entre le 5ème et le 6ème étage et l'utilité du palier du 5ème étage, que si les différentes autorisations de jouissance et de travaux qui ont été données aux intéressés, par le titre constitutif, ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble (au sens que l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 donne à ce terme), que si ces autorisations ont été accordées aux intéressés et acceptées par eux à un moment où ils réunissaient, avec la SCI, la totalité des droits de copropriété et n'ont pas été remises en cause par les assemblées générales ultérieures, il n'en demeure pas moins qu'aucune assemblée générale n'a été formellement tenue par la SCI et les époux Y..., en décembre 1998 ou dans les six mois suivants, pour entériner le droit de jouissance exclusive et autoriser les travaux de pose d'une porte palière au niveau du 5ème étage ; qu'il en résulte que les époux Y... ne tiennent donc leurs autorisations que du titre constitutif initial qui a autorisé, par avance, une jouissance exclusive et des travaux sur des parties communes spéciales.
La cour relève, toutefois, que le palier du 5ème étage et la partie de l'escalier de service située entre le 5ème et le 6ème étage constituent des parties communes « spéciales » à certains copropriétaires ; que les époux X... ne figurent pas au nombre de ces copropriétaires spéciaux puisqu'ils ont acquis un lot qui n'a pas accès à ces parties communes et que leur acte de vente stipule qu'ils pourront obtenir une décharge des dépenses collectives relatives à ces parties communes ; que, dans ces conditions, ainsi que le soutient la SCI PLAGAM, les époux X... sont sans qualité à poursuivre l'annulation de l'article 11 qui a autorisé cette jouissance exclusive.
La cour fera donc droit aux prétentions de la SCI PLAGAM, appelante, et infirmera le jugement qui a reçu l'action en annulation des époux X... et déclarera les époux X... irrecevables en leur demande d'annulation.
Sur la demande en indemnisation pour vices cachés invoquée par les époux X...
Après avoir lié, devant le tribunal de grande instance, leur demande d'indemnisation à l'action en annulation de l'article 11, et s'être vu déboutés de leur demande de ce chef, les époux X... ont fondé cette demande, en cause d'appel, sur l'existence de vices cachés.
La demande n'est donc pas nouvelle, puisque, si elle invoque un nouveau fondement juridique, elle tend néanmoins toujours aux mêmes fins.
Cela dit, la cour se doit de rappeler qu'à l'origine la SCI PLAGAM était seule propriétaire de l'immeuble en question, de type haussmannien, de six étages de neuf pièces ; que pour des raisons qui lui sont propres, elle a procédé à la division de celui-ci en sept lots, comprenant, du rez-de-chaussée au 5ème étage, sur toute la largeur de l'immeuble, six appartements de neuf pièces (lots 1 à 6) et au 6ème étage, sur partie de la largeur, un appartement de six pièces (lot 7) et, sur l'autre partie de la largeur, quatre chambres de bonnes (lots 8 à 11) et un lot comprenant un palier, un WC, un dégagement (couloir) et trois débarras (lot 12).
En ce qui concerne l'appartement du 6ème étage (destiné à constituer le lot 7), qui avait jusque-là, comme les appartements des étages inférieurs, selon une configuration typiquement haussmannienne, sa cuisine et ses évacuations à proximité de l'escalier de service, la SCI PLAGAM, par suite de la nouvelle division, a ramené cette cuisine dans la chambre du lot 7 la plus contiguë de l'ancien office et a procédé à une dérivation de l'eau, de l'électricité et des évacuations en passant par les lots 8 à 12.
Cet appartement, ainsi réaménagé, a été loué pendant plusieurs années, avant que la SCI ne se décide à vendre l'immeuble.
En vue de la vente de l'immeuble en copropriété, la SCI a établi, le 16 juillet 1998, un état descriptif de division et un règlement de copropriété qui a prévu la fermeture du couloir qui permettait aux occupants de l'appartement du 6ème (lot 7) d'avoir accès à l'escalier de service et au vide ordure ainsi que la privatisation de ce couloir et des parties y attenantes (couloir, débarras, WC, palier) et qui a également prévu (par une lecture a contrario des dispositions de l'article 8) que les conduits et canalisations desservant le lot 7, en ce qu'ils passaient chez le copropriétaire voisin mais n'étaient pas réservés à l'usage exclusif de celui-ci, seraient réputés « communs ».
Lorsqu'ils ont acquis l'appartement constituant le lot 7, les époux X... n'ont pu que se rendre compte 1o) en visitant les lieux, 2o) en prenant connaissance de l'état de division et de règlement de copropriété et 3o) en lisant leur acte d'achat, qu'ils n'avaient pas accès à l'escalier de service, par suite de la privatisation du lot 12 et de la création d'un mur séparatif entre les lots 7 et 12, qu'ils n'avaient pas accès au vide ordure qui devait être enlevé, et que les réseaux d'alimentation, implantés le long de l'escalier de service, les desservaient nécessairement en traversant les lots 8 à 12 intercalés entre leur lot et l'escalier de service.
Les époux X... sont donc malvenus de soutenir, dans ces conditions, que le passage des réseaux de desserte à travers le lot voisin constituerait un vice « caché » qu'ils n'auraient découvert qu'en débutant des travaux de réaménagement de leur cuisine.
D'abord, parce qu'à supposer un instant de raison qu'on puisse regarder cette déserte comme effectivement « vicieuse », les époux X... sont forclos pour en demander la réparation, dès lors que ce « vice » était perceptible à la simple visite des lieux et à la lecture des documents qui leur ont été remis et que les intéressés n'ont pas mis en œ uvre leur action dans le « bref délai » prévu par la loi.
Ensuite, parce que force est de constater en effet que, malgré ses inconvénients, les particularités de cette déserte ne constituaient pour autant un vice caché rendant la cuisine impropre à sa destination. Il est aisé de relever sur ce point que, jusqu'à sa vente aux époux X..., l'appartement a été occupé pendant plusieurs années par un couple, sans que celui-ci se soit plaint de la cuisine. Il est tout aussi aisé de relever que la privation de jouissance invoquée et n'est pas plus fondée dès lors que l'appartement était habitable et que ce sont les époux X... qui ont choisi de ne pas l'habiter.
La cour déclarera irrecevables les prétentions des époux X... par application des dispositions de l'article 1648 du code civil (dans la rédaction de ce texte applicable aux faits de la cause).
Sur la demande en paiement faite par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat demande à la cour de condamner les époux X... à lui payer la somme de 20. 728,64 euros en remboursement des travaux qu'il a fait exécuter en application de l'arrêt de la cour d'appel de Paris.
Cette demande étant parfaitement justifiée, la cour y fera droit et condamnera les époux X... à payer, au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT, la somme de 20. 728,64 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La partie perdante devant, aux termes de l'article 696 NCPC, être condamnée aux dépens, la cour condamnera les époux X..., qui succombent, à supporter les dépens de première instance et d'appels.
La partie perdante devant, en outre, aux termes de l'article 700 du même code, être condamnée à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme arbitrée par le juge, tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée, la cour condamnera les époux X... à payer 5. 000 euros à la SCI PLAGAM,5. 000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT,5. 000 euros aux époux Y..., tous frais de première instance, d'appels et de cassation confondus.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, sur renvoi qui lui en a été fait par la cour de cassation,
Reçoit en la SCI PLAGAM son appel principal et les autres parties en leurs appels et demandes incidentes,
Déclarant les appels de la SCI PLAGAM, des époux Y... et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT bien fondés, et l'appel des époux Hubert et Michel X... mal fondé,
Infirme le jugement en ce qu'il a reçu l'action des époux Hubert et Michelle X... tendant à l'annulation de l'article 11 du règlement de copropriété,
Déclare les époux X... irrecevables en leur demande d'annulation,
Déclare irrecevables les prétentions des époux Hubert et Michelle X... tendant à obtenir, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, l'allocation de dommages intérêts pour vices cachés et privation de jouissance, et ce par application des dispositions de l'article 1648 du code civil (dans la rédaction de ce texte applicable aux faits de la cause),
Condamne les époux Hubert et Michelle X... à payer, au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT, la somme de 20. 728,64 euros,
Condamne les époux Hubert et Michelle X... aux dépens de première instance, d'appels et de cassation, dont distraction au profit de la SCP MILLON PLATEAU, de la SCP SELOSSE-BOUVET et ANDRE, de la SCP LEROY, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne les époux Hubert et Michelle X... à payer 5. 000 euros à la SCI PLAGAM,5. 000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 9 RUE THEODULE RIBOT,5. 000 euros aux époux Y..., tous frais de première instance, d'appels et de cassation confondus, au titre de l'article 700 NCPC.
Mme PILVOIXM. de MASSIAC
Greffier, Président,
