| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 04 juillet 2024, 24/00102

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUILLET 2024

N° 2024/ 294

Rôle N° RG 24/00102 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMLS5

[Z] [T]

C/

S.D.C. [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Béatrice ZAVARRO

Me Aude VAISSIERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de MARSEILLE en date du 22 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01016.

APPELANTE

Madame [Z] [T]

née le 13 Février 1968 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

S.D.C. [Adresse 2] PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC EN EXERCICE LA SOCIETE AUXITIME [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] est propriétaire du lot 8 dépendant de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Par jugement contradictoire du 11 février 2019, le tribunal d'instance l'a condamnée au versement de la somme de 1048, 48 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 19 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu'à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes.

Par exploit du 03 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société AUXITIME, a fait assigner Mme [T], selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 4960,56 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires, 1500 euros de dommages et intérêts et 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 22 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- déclaré Mme [Z] [T] irrecevable en sa contestation,

- condamné Mme [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AUXITIME, les sommes suivantes :

*4960,56 euros au titre des charges échues de copropriété, provisions pour charges et fonds travaux de l'exercice en cour, arrêtés à l'appel de fonds du premier octobre au premier décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mai 2021, conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967,

*36 euros au titre des frais nécessaires,

*400 euros de dommages et intérêts

*1000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [T] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer du 18 mai 2021 pour la somme de 72,18 euros,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Par déclaration du 04 janvier 2024, Mme [T] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par RPVA le premier mai 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [T] demande à la cour :

- de réformer le jugement entrepris,

*à titre principal :

- de se déclarer incompétent pour cause de contestation sérieuse et renvoyer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à mieux se pourvoir,

* à titre subsidiaire,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de ses prétentions

- de condamner 'AUXITIME' au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait état de l'incompétence du premier juge en raison d'une contestation sérieuse, liée au défaut de qualité pour agir de la société AUXITIME, dont le représentant n'a obtenu une carte professionnelle que le 15 mai 2018. Elle en déduit que le contrat de syndic proposé au vote de l'assemblée générale de 2016 est nul et que les procédures initiées par ce même syndic en octobre 2017 et avril 2018 sont également nulles. Elle conteste au syndic toute capacité à encaisser les fonds et à réclamer des charges de copropriété.

Elle fait état d'un décompte erroné. Elle conteste notamment devoir la somme de 974 euros au titre d'une facture de réparation pour un chéneau, en raison d'un calcul faux en matière de millièmes. Elle ajoute avoir payé la somme de 1234, 35 euros le 30 janvier 2024 auprès du nouveau syndic et relève avoir déposé une plainte le 15 avril 2024 auprès du Procureur de la République à l'encontre de M.[K], représentant de la sociétéAUXITIME, pour escroquerie et escroquerie au jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] demande à la cour :

- de le recevoir en son appel incident,

- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [T] à lui verser 36 euros au titre des frais nécessaires et 400 euros de dommages et intérêts,

*statuant à nouveau :

- de condamner Mme [T] à lui verser la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

- de condamner Mme [T] à lui verser la somme de 450 euros au titre des frais de recouvrement,

- de condamner Mme [T] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [T] aux dépens d'appel distraits au profit de Maître Aude VAISSIERE

- de déclarer que les frais nécessaires qu'il a exposés sont imputables aux seuls copropriétaires défaillants.

Il soutient justifier de la capacité de la société AUXITIME à agir et fait sienne la considération du premier juge selon laquelle l'examen de la contestation de la qualité du syndic au titre d'une période antérieure à la décision judiciaire définitive du tribunal d'instance de Marseille du 3 septembre 2018 ne peut faire l'objet d'un examen dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Il soutient que ses demandes sont fondées et déclare justifier de sa créance.

Il conteste toute erreur de calcul.

Il soutient que doivent être pris en compte les frais de contentieux pour un montant de 450 euros.

Il estime que Mme [T] doit être condamnée à des dommages et intérêts puisqu'elle avait déjà été condamnée à payer ses charges de copropriété, qu'elle ne justifie pas d'un motif légitime à sa carence, que l'absence de paiement de ses charges cause au syndicat un préjudice financier certain, alors même que la copropriété est composée uniquement de trois copropriétaires.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2024.

MOTIVATION

Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Mme [T] ne justifie pas d'un défaut de qualité à agir du syndic de copropriétaires lorsque le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, a délivré l'acte introductif d'instance du 03 mars 2023.

Mme [T] ne justifie pas que les assemblées générales qui ont adoptées les comptes sur lequel s'appuie le syndicat des copropriétaires pour solliciter un arriéré de charges de copropriété et les autres provisions non encore échues auraient été annulées.

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Cet article ne prévoit pas une irrecevabilité au titre d'une contestation sérieuse, comme en référé.

Pour l'ensemble de ces raisons, Mme [T] sera déboutée de sa demande d'irrecevabilité.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a estimé qu'elle était irrecevable à solliciter une irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, s'agissant d'un rejet de la demande.

Enfin, le syndicat des copropriété est recevable en sa demande puisqu'il justifie d'une mise en demeure du 12 octobre 2022, reçue le 20 octobre 2022, restée infructueuse au-delà du délai de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Sur les sommes dues par Mme [T]

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges(...).

L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit au débat:

- les procès-verbaux d'assemblées générales du 10 mars 2020 ( approuvant les comptes de l'exercice 2019 et le budget prévisionnel de l'année 2021), du 02 juillet 2021 (approuvant les comptes de l'exercice 2020 et le budget prévisionnel de l'année 2022 ainsi que les travaux de remplacement du chéneau d'une toiture) et du 30 mai 2022 (approuvant les comptes de l'année 2021 et le budget prévisionnel de l'exercice 2023).

- l'état des dépenses de l'exercice 2018, 2019, 2020 et 2021

- le détail du budget prévisionnel de l'exercice 2022

- les appels de fonds.

Le syndicat des copropriétaires justifie des sommes sollicitées à compter du premier janvier 2019 (sauf en ce qui concerne la régularisation des charges pour l'année 2018). Il bénéficie d'un titre exécutoire pour la période antérieure. Dès lors, les contestations de Mme [T] pour des sommes antérieures ne peuvent aboutir.

Mme [T] conteste la somme de 974,26 euros qui lui a été réclamée au titre des charges générales pour les travaux sur le chéneau. Or, l'assemblée générale du 02 juillet 2021 avait adopté la résolution 14b selon laquelle il était donné mandat au conseil syndical d'étudier d'autres propositions que celle de la société DS TOITURE et de décider du choix de l'entreprise pour un budget maximum de 4000 euros TTC; cette résolution autorisait le syndic à passer commande. Etaient également adoptées les résolutions 14c et 14 d au titre des honoraires du syndic pour la gestion et le suivi des travaux et pour la souscription de l'assurance dommages-ouvrage (pour un budget de 1100 euros). Les montants décidés en assemblée générale, contre laquelle Mme [T] n'a pas fait de recours dans les deux mois, sont ceux repris dans l'appel de fonds du 15 juillet 2021, avec l'application de ses tantièmes. C'est donc à tort que cette dernière estime que la somme sollicitée est erronée.

Il convient de retenir le décompte (pièce 15) produit au débat, duquel sera déduit la somme de 236,25 euros, puisque le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'approbation des comptes de l'exercice 2018.

Mme [T] est redevable de la somme de 4688, 31 euros (hors frais de mise en demeure du 15 septembre 2019 d'un montant de 36 euros) au titre des charges échues impayées, provisions pour charges et fonds travaux de l'exercice 2023, arrêtés à l'appel de fonds du premier octobre 2023 (et portant sur la période du premier octobre au 31 décembre).

Mme [T] ne justifie pas de l'effectivité du versement de la somme de 1231, 35 euros faite par sa demande de virement du 30 janvier 2024.

Elle sera condamnée au versement de la somme de 4688,31 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1714,18 euros à compter du commandement de payer du 18 mai 2021 et à compter de l'acte introductif d'instance du 03 mars 2023 pour le surplus.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [T] sera condamnée au versement de la somme de 36 euros au titre de la mise en demeure du 15 septembre 2019.

Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu'ils font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes les frais de mise au contentieux. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à faire supporter à Mme [T] la somme de 450 euros sur ce fondement.

Le jugement déféré sera infirmé s'agissant des sommes dues par Mme [T] au titre des charges de copropriété. Il sera confirmé s'agissant des sommes dues par cette dernière au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte des décomptes produits que le compte de Mme [T] a été en position débitrice dès le premier avril 2019 pour atteindre un arriéré de plus de 4000 euros en octobre 2023.

Mme [T] ne justifie pas de sa carence à s'acquitter de l'ensemble des charges appelées, alors même qu'elle a été condamnée par un jugement du 11 février 2019.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [T] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. C'est par des motifs pertinents que le premier juge l'a condamnée au versement de la somme de 400 euros de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [T] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens d'appel pourront être recouvrés par Maître Aude VAISSIERE, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [T] sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les dépens qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 18 mai 2021 et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] sera en outre condamnée au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [Z] [T] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4960,56 euros au titre des charges échues de copropriété, provisions pour charges et fonds travaux de l'exercice en cour, arrêtés à l'appel de fonds du premier octobre au premier décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mai 2021, conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4688,31 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1714,18 euros à compter du commandement de payer du 18 mai 2021 et à compter de l'acte introductif d'instance du 03 mars 2023 pour le surplus, au titre des charges échues impayées, provisions pour charges et fonds travaux de l'exercice 2023, arrêtés à l'appel de fonds du premier octobre 2023 (et portant sur la période du premier octobre au 31 décembre 2023).

CONDAMNE Mme [Z] [T] au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,