France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 04 juillet 2024, 23/10183

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUILLET 2024

N° 2024/451

Rôle N° RG 23/10183 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLW25

[C] [Y]

[H] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Chantal GUIDOT-IORIO

Me Julien AYOUN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 15 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02176.

APPELANTE

Madame [C] [Y]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004791 du 18/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 18 août 1972 à [Localité 6] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Chantal GUIDOT-IORIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [H] [R]

née le 13 janvier 1993 à [Localité 3] (MAROC),demeurant [Adresse 2] - EMIRATS ARABES UNIS

représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2015, à effet au 1er octobre 2015, monsieur [E] [N], par l'intermédiaire de son mandataire la société immobilière (LSI) a consenti à madame [C] [Y], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T4, sis '[Adresse 7], 11ème étage, deuxième porte arrière gauche du bâtiment E, à [Localité 4], pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 euros révisable annuellement, outre 200 euros à titre de provision sur charges.

Selon acte authentique reçu le 8 juillet 2021, par maître [O] [D], notaire à [Localité 5], madame [H] [R] a acquis la propriété de ce bien.

Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, Mme [R] a fait délivrer le 17 mai 2022, à Mme [Y] un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 8 500 euros au principal.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, Mme [R] a, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, fait assigner, Mme [Y], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, qui par ordonnance contradictoire en date du 15 juin 2023, a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties, en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 17 juillet 2022 ;

- condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 11 000 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 6 avril 2023, échéance du mois d'avril 2023, incluse ;

- dit que cette condamnation porterait intérêt à taux légal, à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 8 500 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

- autorisé Mme [Y] à s'acquitter de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 308,34 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

- rappelé que ces sommes devaient être versées en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

- dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais été acquise ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

* la dette deviendrait immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendrait tous ses effets ;

* faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

* la locataire serait tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit, la somme de 900 euros, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

- condamné Mme [Y] à verser à Mme [R] une somme de 300 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outres les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Selon déclaration reçue au greffe le 25 juillet 2023, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle a :

- condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 11 000 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 6 avril 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse ;

- dit que cette condamnation porterait intérêt à taux légal, à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 8 500 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

Par dernières conclusions transmises le 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme la décision entreprise sur les points critiqués et statuant à nouveau qu'elle :

- ordonne la production d'un décompte locatif à jour de l'impayé locatif faisant état de l'ensemble des versements opérés par la CAF et par elle ;

- à défaut :

- fixe le montant de la dette locative à la somme de 6 400 euros relative à 8 mois d'impayés (octobre 2022 à mai 2023), tel qu'il ressort de l'attestation établie par la CAF ;

- l'autorise à s'acquitter de cette dette par 35 acomptes successifs et mensuels de 177,77 euros et une 36ème échéance de 178,05 euros ;

- ordonne la production des justificatifs de charges annuelles et la régularisation éventuelle en résultant ;

- ordonne la communication de diagnostic technique initial constatant la non décence du logement loué ;

- ordonne la communication des justificatifs attestant des mesures mises en oeuvre par le bailleur pour remédier à la non décence dans le cadre de la procédure de suspension des APL diligentées par la CAF ;

- réduise le montant du loyer de 50 % compte tenu de la non décence du logement ;

- condamne Mme [R] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Guidot-Ioro.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que le premier juge n'a pas pris en compte ses justificatifs bancaires attestant des versements opérés auprès de sa bailleresse ;

- qu'elle procède à des versements réguliers du montant des loyers, outre l'échéancier depuis la décision du premier juge ;

- que les APL ont été versées jusqu'au mois d'octobre 2022 ;

- que les charges locatives n'ont jamais été justifiées, contrairement aux dispositions du bail ;

- que le logement loué est indécent.

Par dernières conclusions transmises le 12 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [R], sollicite de la cour qu'elle réforme la décision entreprise, excepté en ce que Mme [Y] a été condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et statuant à nouveau qu'elle :

- constate l'absence de règlement réguliers des acomptes au titre des 36 mensualités;

- juge que Mme [Y] occupe les lieux sans droit ni titre, depuis le 19 juillet 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire ;

- en conséquence :

- ordonne l'expulsion de Mme [Y], ainisi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;

- refuse toute demande de délai eu égard au montant de l'arriéré ;

- ordonne que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local soit reglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixe le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 650 euros augmentée des charges de 200 euros en sus ;

- condamne Mme [Y] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7 200 euros au titre des loyers et charges échues au 17 juillet 2022, avec intérêt à taux légal à compter de l'assignation ;

- condamne Mme [Y] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 850 euros au titre de l'indemnité d'occupation depuis le 17 juillet 2022, avec intérêt à taux légal à compter de l'assignation, sommes à parfaire ;

- condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des sommes exposés pour la remise en état du logement ;

- condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant les frais des commandements et dénonces de 168,37 euros, ainsi que le coût du présent acte.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que Mme [Y] n'a pas respecté l'échéancier des règlements et que la suspension de la clause résolutoire n'a plus lieu d'être ;

- qu'elle a toujours été de bonne foi et déduit de la dette locative les versements effectués par sa locataire ;

- que les allocations CAF ont été versés à son ancien gestionnaire, la société méditerranéenne de gestion et qu'elle a mis fin au mandat de gestion en janvier 2022 ;

- qu'elle a dû s'acquitter des charges auprès de la société Foncia, syndic de la copropriété, pour une somme supérieure à la provision de 200 euros ;

- que Mme [Y] ne démontre pas l'indécence ;

- que suite à un sinistre, elle a dû exposer des frais de remise en état de son bien à hauteur de 1 500 euros et que ces frais ne sauraient restés à sa charge.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 14 mai 2024.

Par soit transmis en date du 24 juin 2024 la cour a interrogé les parties sur la question de la recevabilité :

- des demandes de l'appelante visant à voir :

* ordonner la communication de diagnostic technique initial constatant la non décence du logement loué ;

* ordonner la communication des justificatifs attestant des mesures mises en oeuvre par le bailleur pour remédier à la non décence dans le cadre de la procédure de suspension des APL diligentées par la CAF ;

* réduire le montant du loyer de 50 % compte tenu de la non décence du logement ;

- de la demande de l'intimée visant à voir condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des sommes exposés pour la remise en état du logement ;

Ces demandes pouvant être susceptibles de s'analyser comme des demandes nouvelles en cause d'appel, outre le fait que la demande de l'intimée n'a pas été demandée à titre provisionnel.

La cour les a invités à lui faire parvenir ses éventuelles observations, par le truchement d'une note en délibéré, avant le lundi 1er juillet 2024, 12heures.

Par note reçue au greffe le 28 juin 2024, le conseil de Mme [Y] estime ses demandes recevables, ne les analysant pas comme nouvelles mais comme des demandes se rattachant aux prétentions originaires, au sens de l'article 567 du code de procédure civile, précisant qu'en première instance elle avait comparu sans avocat.

Aucune note en délibéré n'a été transmise au soutien des intérêts de Mme [R].

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur les demandes nouvelles

Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l'espèce devant le premier juge, Mme [C] [Y] était comparante en personne. Elle avait formulé une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, souhaitant rester dans les lieux en faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

Ainsi ses demandes tendant à voir constater une indécence du logement et à obtenir les communications d'une part, du diagnostic technique initial constatant la non-décence du bien, et d'autre part, des justificatifs attestant des mesures mises en oeuvre par le bailler pour remédier à la non décence, outre la demande de diminution des loyers, n'ont pas été formulées en première instance.

Elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.

De même, la demande de Mme [R] visant à obtenir la somme de 1500 euros au titre des sommes exposées pour la remise en état du logement n'a pas été soutenue en première instance.

Ces demandes ne sont ni l'accessoires, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes.

Par conséquent ces demandes constituent des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 8, article 3.11, une clause résolutoire ainsi rédigée,'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

- deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;...

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire,le locataire devra libérer immédiatement les lieux.

Il est acquis qu' un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Au cas présent, il n'est pas contesté par Mme [Y] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 17 mai 2022, pour la somme de 8 500 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au mois de mai 2022, terme de mai 2022, inclus.

Or cette somme n'a pas été réglée en intégralité dans les deux mois de cet acte, comme en atteste le décompte produit par l'intimée au soutien de ses conclusions du 12 mai 2024, ce malgré le règlement de 3 000 euros effectué par mme [Y] le 23 mars 2022 et la somme de 2 468 euros au titre des allocations logement versées par la CAF et perçues par le gestionnaire du bien, la société méditerranéenne de gestion sur cette période, à savoir :

- 398 euros au titre du rappel sur la période allant du 1er octobre 2021 au 31 janvier 2022 ;

- 285 euros au mois de février 2022 ;

- 394 euros au titre du rappel sur la période allant du 1er novembre 2021 au 28 février 2022 ;

- 381 euros au mois de mars 2022 ;

- 381 euros au mois d'avril 2022 ;

- 381 euros au mois de mai 2022 ;

- 124 euros au mois de juin 2022 ;

- 124 euros au mois de juillet 2022 ;

Soit un total de 2 468 euros versés au titre des allocations logement CAF, arrêté au mois de juillet 2022

Par conséquent il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 17 juillet 2022, minuit.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le premier juge avait condamné M. [Y] au paiement de la somme de 11 000 euros à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au 6 avril 2023.

Mme [Y] conteste devoir cette somme et reconnaît être redevable de la somme de 6 400 euros au mois de mai 2023, pour la période allant du mois d'octobre 2022 à mai 2023.

Elle justifie des versements suivants :

- 3 000 euros réglé le 24 mars 2022 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 1 600 euros réglé au mois de novembre 2022 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 2 100 euros réglé le 13 janvier 2023 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 1 200 euros réglé le 15 mars 2023 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 1 500 euros réglé le 16 mai 2023 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 1 120 euros réglé le 18 aout 2023 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 1 200 euros réglé le 20 septembre 2023 (pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

- 1 153,34 euros réglé le 3 octobre 2023 (non pris en compte dans le dernier décompte du bailleur) ;

Par ailleurs elle justifie des versements CAF suivants :

- 2 468 euros arrêté au mois de juillet 2022 (décompte ci-dessus) ;

- 23 euros au titre de la période allant du 1er juillet 2022 au 31 juillet 2022 ;

- 153 euros au mois d'août 2022 ;

- 153 euros au mois de septembre 2022 ;

- 99 euros au titre de rappel sur la période allant du 1er mai 2023 au 31 mai 2023 (versé à Mme [R] et porté au décompte) ;

- 99 euros au mois de juin 2023 (versé à Mme [R] et porté au décompte) ;

- 99 euros au mois de juillet 2023 (versé à Mme [R] et porté au décompte) ;

Par courrier du 23 novembre 2023, la CAF a informé Mme [Y] que son logement étant indécent, que l'allocation logement faisait l'objet d'une mesure de conservation depuis août 2023 et que suite à un changement de situation, elle serait portée à 103 euros à compter de décembre 2023.

Le bailleur verse aux débats dans ses écritures, un décompte actualisé, faisant état de l'ensemble des versements CAF. La demande de Mme [Y] visant à obtenir leur communication est donc devenue sans objet.

Il en ressort une dette locative de 7 200 euros au mois de juillet 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse. La somme est portée à 9 300 euros au mois de mai 2023.

Mme [R] reconnait ne pas avoir porté au crédit du décompte les sommes de la CAF, perçues par son ancien gestionnaire, la société méditérranéenne de gestion. Elle verse aux débats un courriel du 8 novembre 2023, enjoignant à celle-ci, de lui transférer ces versements.

Or montant de ces versements perçus s'élève à 2 797 euros pour la période allant d'octobre 2021 à septembre 2022 (2468 + 23 + 153 + 153). Un versement de 99 euros a été effectué au mois de mai 2023.

Mme [Y] n'est pas responsable de l'absence de transfert de ces sommes par l'ancien gestionnaire du bien à sa bailleresse. Ces sommes perçues doivent donc être déduites du montant de sa dette locative.

Par conséquent au mois de mai 2023, au vu du décompte du bailleur, la dette locative s'élève à 6 404 euros [9 300 euros - (2 797 euros de CAF perçue d'octobre 2021 à septembre 2022 + 99 euros de CAF perçue au mois de mai 2023)], montant non sérieusement contestable, provision sur charges incluses.

Il convient de donc d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé le montant de la dette locative à hauteur de 11 000 euros au mois d'avril 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse, avec intérêt à taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 8 500 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus.

Mme [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 6 404 euros due à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l'espèce, Mme [Y] fait état de versements réguliers depuis la décision du premier juge. Elle justifie des paiements suivants :

- 1 120 euros au mois d'aout 2023 (crédité sur le décompte du bailleur) ;

- 1 153,34 euros au mois d'octobre 2023 ;

- 1 153,34 euros au mois de novembre 2023 (crédité sur le décompte du bailleur) ;

- 2 500 euros au mois de janvier 2023 (crédité sur le décompte du bailleur) ;

- 1 100 euros au mois de février 2024 (crédité sur le décompte du bailleur).

Mme [Y] a donc repris le paiement des loyers. Elle fait preuve de bonne foi dans l'exécution de ses obligations.

Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement

Cependant, la dette locative ayant été infirmée, et au vu du montant de la dette locative restant à solder s'élevant à 6 404 euros, au mois de mai 2023, il convient d' infirmer l'ordonnance entreprise et de fixer 177,88 euros les 36 mensualités payables avant le 5 de chaque mois, jusqu'à extinction de la dette et la dernière mensualité majorée du solde de la dette, des intérêts et frais.

Concernant le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation, qui serait due à défaut d'exécution des délais accordés et en cas de résiliation du bail, il convient d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a été fixée au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 900 euros par mois, alors que ce montant non sérieusement contestable s'élève à 850 euros.

Mme [Y] sera donc condamnée à payer à la Mme [R], la somme de 850 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due, en cas de résiliation du bail, jusqu'à son départ effectif des lieux, obligation non sérieusement contestable.

Sur l'obligation de communiquer les justificatifs des charges locatives

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande

En application de ces dispositions le bailleur doit justifier du montant des dépenses et faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En l'espèce l'artile 3.8.2 des conditions générales du bail prévoit que lorsqu'elles ne sont pas forfaitaires, les charges locatives feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ou lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le propriétaire est une personne morale , par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de réparation entre locataires et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et la production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition du locataire, au domicile du bailleur, ou de son mandataire à ses jours et heures de réception.

Ainsi Mme [R] verse aux débats un extrait de compte du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024 faisant état des appels de provisions et des appel de fonds travaux.

Cependant elle ne justifie pas avoir exécutée son obligation de communication annuelle du décompte et donc de justification des provisions sur charges appelées, auprès de Mme [Y].

Il sera fait droit à la demande de Mme [Y] visant à voir ordonner à Mme [R] de produire les justificatifs des charges annuelles. Elle sera néanmoins déboutée de sa demande de régularisation éventuelle en résultant, cette demande étant hypothétique et non avérée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [Y] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, et l'a condamnée à payer à Mme [R] la somme de 300 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] ayant été contrainte d'initier la procédure en raison d'impayés de loyers de Mme [Y].

Succombant, partiellement, Mme [R] sera condamnée à supporter les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Guidot-Iorio en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dont le recouvrement sera assuré conformément à l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de l'appel :

Déclare irrecevables les demandes de Mme [Y] visant à voir :

* ordonner la communication du diagnostic technique initial constatant la non décence du logement loué ;

* réduire le montant du loyer de 50 % compte tenu de la non décence du logement ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [R] visant à voir condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des sommes exposées pour la remise en état du logement ;

Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a :

- condamné Mme [Y] à payer à Mme [R] la somme de 11 000 euros, à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au mois d'avril 2023, échéance du mois d'avril 2023 incluse, avec intérêt à taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 8 500 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;

- autorisé Mme [Y] à s'acquitter de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 308,34 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la décision, et jusqu'à extinction de la dette, la demière mensualité etant majorée du solde de la dette, des intérets et frais ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, la locataire serait tenue au paiement d'une indemnite mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit, la somme de 900 euros, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

Confirme l'ordonnance déférée pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [Y] à payer à Mme [R] la somme de 6 404 euros due, à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêté au mois de mai 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Mme [Y] à s'acquitter de sa dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 177,88 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité etant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, la locataire serait tenue au paiement d'une indemnite mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit, la somme de 850 euros, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

Ordonne à Mme [R] de communiquer à Mme [Y] les justificatifs des charges annuelles ;

Déboute Mme [Y] de sa demande de régularisation éventuelle de charges ;

Condamne Mme [R] à payer à Mme [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [R] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condammne Mme [R] aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle et les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 04 juillet 2024, 23/10183

Synthèse

Origine de la décision