COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 04 JUILLET 2024
N° 2024/457
Rôle N° RG 23/10179 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLW2S
[B] [X]
C/
[O] [J], [Y] [U]
[P] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Jules CONCAS
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de NICE en date du 11 juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00976.
APPELANT
Monsieur [B] [X]
né le 06 avril 1938 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant chez Madame [Z] [X] - [Adresse 1]
représenté par Me Sandra JUSTON substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
et assisté de Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NIC, plaidant
INTIMÉS
Monsieur [O] [U]
né le 12 juin 1977 à [Localité 3] (ARABIE SAOUDITE), demeurant [Adresse 2]
Madame [P] [F]
née le 02 mars 1971 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Jules CONCAS de l'AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2017, monsieur [B] [X], a consenti à madame [P] [F] et monsieur [O] [U], un bail à usage d'habitation pour un appartement, sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée d'une année, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 000 euros révisable annuellement.
Par acte d'huissier en date du 23 août 2021, M. [X] a fait délivrer un congé pour reprise 'bail meublé à usage de résidence principale' à Mme [F] et M. [U], à effet au 31 janvier 2022.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a également été délivré le 20 décembre 2021, pour un montant au principal de 6 442 euros.
Par jugement du 28 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant au fond, a notamment prononcé la nullité du congé pour reprise signifié le 23 août 2021 et la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 décembre 2021.
Par acte d'huissier du 31 octobre 2022, M. [X] a fait délivrer un itératif congé pour reprise 'bail meublé à usage de résidence principale' à Mme [F] et M. [U], à effet au 31 janvier 2022 'sans renoncer aux bénéfices du congé signifié le 23 aout 2021 pour le 31 janvier 2022".
Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, M. [X] a fait assigner, Mme [F] et M. [U], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d'entendre :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail au 31 janvier 2023 ;
- ordonner l'expulsion de Mme [F] et M. [U] ;
- condamner Mme [F] et M. [U] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros ;
- condamner Mme [F] et M. [U] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- condamné M. [X] à verser à Mme [F] et M. [U] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ce magistrat a notamment considéré :
- qu'il existait une contestation sérieuse sur la requalification du contrat de bail en 'contrat de location meublé' ;
- qu'il existait donc une contestation sérieuse sur la validité du congé pour reprise délivré avec un préavis de trois mois en application des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non avec le préavis de 6 mois, applicable aux logements non meublés en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Selon déclaration reçue au greffe le 28 juillet 2023, M. [X] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 12 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :
- prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
- ordonne l'expulsion de Mme [F] et M. [U] ainsi que de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonne l'enlèvement des meubles ;
- condamne Mme [F] et M. [U] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux ;
- condamne Mme [F] et M. [U] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :
- que le bail est un bail meublé ;
- que la durée du bail renvoie spécifiquement à un logement de type meublé ;
Par dernières conclusions transmises le 13 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [F] et M. [U], sollicitent de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise et qu'elle :
- rejette l'intégralité des demandes de M. [X] ;
- constate l'existence de contestations sérieuses ;
- renvoie M. [X] à mieux se pourvoir ;
- déboute M. [X] de ses demandes ;
- condamne M. [X] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- que M. [X], ancien médecin à la retraite, a mis en location son ancien cabinet à usage d'habitation sous le statut de meublé ;
- que de graves troubles affectent le logement ;
- que des contestations sérieuses sont liées à la requalification du bail meublé en bail non meublé ;
- que la décision de reprise est dépourvue de caractère réel et sérieux ;
- que M. [X] ne tire pas les conséquences de l'annulation de son premier congé ;
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 14 mai 2024.
Lors de l'audience du 28 mai 2024, la cour a sollicité des parties la transmission de l'arrêt rendu par la cour d'appel relatif à l'appel du jugement du 28 septembre 2022, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice et les a invités à lui faire parvenir leurs éventuelles observations, quant à l'autorité de la chose jugée de la décision, par le truchement d'une note en délibéré, avant le 7 juin 2024.
Par note en délibéré reçue le 7 juin 2024, le conseil de de M. [X] a transmis l'arrêt rendu et a indiqué que le recours à la force publique avait été sollicité. Il a souligné que sa demande d'expulsion était devenue sans objet.
Par note en délibéré reçue le 3 juin 2024, le conseil de Mme [F] et M. [U] a communiqué l'arrêt sollicité et a fait part de son incompréhension quant à l'absence de désistement de l'appelant. Il a estimé que l'expulsion ayant déjà été ordonnée, cette procédure est devenue sans enjeu. Il a maintenu ses contestations quant au second congé délivré.
Par arrêt du 13 décembre 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé le jugement du 28 septembre 2022, en ce qu'il a :
- déclaré nul le congé délivré ;
- débouté M. [X] de ses demandes ;
- confirmé pour le surplus le jugement entrepris ;
statuant à nouveau elle a :
- débouté Mme [F] et M. [U] de leur demande en nullité du congé ;
- ordonné leur expulsion ;
- ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposerait d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui serait délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
- condamné M. [U] et Mme [F] à payer à M.[X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, sans indexation ;
y ajoutant,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné M. [U] et Mme [F] aux dépens.
Par soit-transmis en date du 21 juin 2024 la cour a informé les conseils des parties qu'elle entendait soulever d'office le caractère non provisionnel de la demande en paiement formulée au titre de l'indemnité d'occupation et les a invités à lui faire parvenir leurs éventuelles observations, avant le jeudi 27 juin 2024, à 17h00, par le truchement d'une note en délibéré.
Par note en délibéré reçue le 27 juin 2024, le conseil de M. [X] a répondu qu'il s'agissait, à l'évidence, d'une erreur de sorte qu'il convenait de considérer que sa demande était formulée à titre provisionnel.
Aucune note n'a été transmise au soutien des consorts [F]-[U].
MOTIFS
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
C'est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice.
En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions, qui seules peuvent saisir la cour, par application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, M. [X] sollicite la condamnation de M. [U] et Mme [F] à lui payer la somme de 1 000 euros, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, avec indexation
Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable par application des dispositions, précitées, de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle ne peut être modifiée, complétée ou amendée par le truchement d'une note en délibéré qui ne vise qu'à soumettre au contradictoire des parties un point de droit soulevé d'office et non à corriger des prétentions régulièrement formulées par voie de conclusions.
Sur le congé pour reprise et l'expulsion
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
A titre liminaire, il doit être rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation et apprécier si les conditions d'établissement de l'acte de congé pour reprise se heurtent à des contestations sérieuses.
L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que I. - Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l'espèce, un bail peut être qualifié de meublé si le logement comporte un certain nombre d'équipements. Ainsi l'article 2 du décret n°2015-981, du 31 juillet 2015, dispose qu'un logement meublé mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 comporte au minimum les éléments suivants :
1° literie comprenant couette ou couverture ;
2° dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° plaques de cuisson ;
4° four ou four à micro-ondes ;
5° réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° ustensiles de cuisine ;
8° table et sièges ;
9° étagères de rangement ;
10° luminaires ;
11° matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
En l'espèce, il n'est pas contesté que par acte d'huissier en date du 31 octobre 2022, M. [X] a fait délivrer un congé pour reprise 'bail meublé à usage de résidence principale' à Mme [F] et M. [U], à effet au 31 janvier 2022 'sans renoncer aux bénéfices du congé signifié le 23 août 2021 pour le 31 janvier 2022.
M. [X] ne verse aucune pièce au soutien de ses prétentions.
M. [U] et Mme [F] versent aux débats une copie du bail qui qualifie le bien de 'logement meublé'. Il stipule que les équipements du logement sont une cuisine équipée, un salon, une salle à manger, deux chambres, une salle d'eau avec WC, un toilette, une entrée. Aucun inventaire des biens n'est annexé au contrat.
Il en résulte une contestation sérieuse sur les conditions d'établissement de ce bail, qualifiant le bien de 'logement meublé', alors qu'aucun élément ne le démontre avec l'évidence requise en référé.
Par conséquent, l'application d'un délai de préavis de trois mois relatif au 'logement meublé', pour l'établissement du second congé pour reprise, pour le bien objet du présent litige, se heurte à une contestation sérieuse.
En outre, il convient de relever qu'aucune des parties n'a versé aux débats ce second congé, qui au surplus est un itératif congé qui fait référence au premier congé délivré, ayant lui même appliqué le même délai requis pour 'un logement meublé'.
Il y aura donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [X] visant à voir constater la résiliation du bail par effet de la délivrance du congé pour reprise.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [X] aux dépens de l'instance et l'a condamné à payer à M. [U] et Mme [F], la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant, M. [X] sera condamné à supporter les dépens de la procédure d'appel.
Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense.
M. [X] sera condamné à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formulée à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare irrecevable la demande de M. [X] visant à entendre condamner M. [U] et Mme [F] à lui payer la somme de 1 000 euros, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, avec indexation
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne M. [X] à payer à M. [U] et Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [X] de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne M. [X] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière Le président
