| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 04 juillet 2024, 23/09306

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUILLET 2024

N° 2024/467

Rôle N° RG 23/09306 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTYN

[P] [J] [D]

C/

SCI CROMAGNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Patricia COHEN

Me Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président de la Juridiction de proximité de NICE en date du 01 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00872.

APPELANT

Monsieur [P] [J] [D]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008579 du 29/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 27 Octobre 1978 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Patricia COHEN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

SCI CROMAGNON

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée par Me Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Cromagnon a consenti à M. [P] [J] [D], suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2017, un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 1], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 740 euros, outre 96 euros de provisions sur charges.

Par acte d'huissier en date du 16 juin 2022, la société Cromagnon a délivré à M. [J] [D] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 4 044,34 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Cromagnon a fait assigner M. [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 1er juin 2023, ce magistrat a :

- déclaré l'action de la société Cromagnon recevable ;

- constaté la résiliation du bail en date du 10 juillet 2017 à effet au 16 août 2022 ;

- ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [J] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, du logement, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- débouté M. [J] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

- rejeté la demande de la société Cromagnon en suppression du délai de deux mois pour procéder à l'expulsion du locataire ;

- condamné M. [J] [D] à payer à la société Cromagnon une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 905,20 euros, égal à celui du dernier loyer indexé appelé, assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 août 2022, et jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné M. [J] [D] à payer à la société Cromagnon la somme de 7 402,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- débouté M. [J] [D] de sa demande de délais de paiement ;

- condamné M. [J] [D] et M. [L] à payer à la société Cromagnon la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [J] [D] aux entiers dépens de l'instance en référé, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juin 2022.

Suivant déclaration transmise au greffe le 12 juillet 2023, M. [J] [D] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu'elle a déclaré l'action de la société Cromagnon recevable.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :

à titre principal,

- suspende la clause résolutoire ;

- dise et juge qu'il s'acquittera de sa dette à raison de 300 euros par mois pendant 24 mois ;

à titre subsidiaire,

- lui accorde un délai de trois ans pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

- dise n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, la société Cromagnon sollicite de la cour qu'elle :

- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- déboute l'appelant de ses demandes ;

- le condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juin 2022.

La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 13 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que si l'appelant a, aux termes de sa déclaration d'appel, entendu critiquer l'ensemble des chefs de l'ordonnance entreprise, excepté celle ayant déclaré l'action de la bailleresse recevable, il ne conteste pas, dans ses dernières conclusions, le principe même de la constatation de la résiliation du bail à effet au 16 août 2022, pas plus que les sommes provisionnelles et les dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, auxquels il a été condamné.

Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail en date du 10 juillet 2017 à effet au 16 août 2022 ;

- condamné M. [J] [D] à payer à la société Cromagnon une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 905,20 euros, égal à celui du dernier loyer indexé appelé, assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 août 2022, et jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné M. [J] [D] à payer à la société Cromagnon la somme de 7 402,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- condamné M. [J] [D] aux entiers dépens de l'instance en référé, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juin 2022.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [J] [D] justifie être marié et avoir quatre enfants nés respectivement les 29 décembre 2010, 29 octobre 2011, 29 janvier 2014 et 12 février 2016, pour lesquels il a perçu, en juillet 2023, des prestations familiales d'un montant mensuel d'environ 780 euros. Par ailleurs, il établit avoir perçu, le même mois, 698 euros au titre du revenu de solidarité active, outre 576 euros d'allocation pour le logement.

A l'examen des décomptes versés par la bailleresse, il apparaît que les loyers et provisions sur charges d'un montant de 886,16 euros, jusqu'en juin 2022, et de 905,20 euros, à compter de juillet 2022, ont cessé d'être intégralement réglés du mois d'août 2021 au mois de septembre 2023. Si l'allocation pour le logement dont est bénéficiaire l'appelant n'a pas été suspendue au cours de cette période, excepté en septembre, octobre et novembre 2022, il n'en demeure pas moins qu'il ne justifie pas avoir réglé la part résiduelle des loyers et provisions sur charges laissée à sa charge entre les mois d'août 2021 et janvier 2023. En effet, des paiements de 500 euros puis 600 euros n'apparaissent au crédit du compte qu'entre les mois de février et septembre 2023, en plus des versements effectués par la caisse d'allocations familiales. L'arriéré locatif est passé de 7 402,94 euros en novembre 2022 à 7 633,11 euros en septembre 2023, déduction faite de la somme de 600 euros portée au débit du compte en juin 2023 correspondant aux frais irrépétibles alloués par le premier juge.

Si M. [J] [D] se prévaut d'un plan d'apurement, signé le 17 mars 2023, prévoyant le remboursement de la somme de 7 570 euros en des mensualités de 150 euros par mois pendant 50 mois à compter du 1er août 2023, il justifie avoir réglé la somme de 500 euros du mois de février au mois de mai 2023 et celle de 600 euros du mois de juin au mois de septembre 2023. Ces paiements ont bien été pris en compte dans les décomptes produits par la bailleresse. M. [J] [D] justifie avoir continué à régler la somme de 600 euros par mois entre les mois d'octobre 2023 et de janvier 2024.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [J] [D] a repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges depuis le mois de février 2023. De plus, les versements mensuels effectués depuis le mois de 2023 à hauteur de 1 176 euros (576 euros d'allocations pour le logement + 600 euros de versements effectués par le locataire) permettent, en plus de couvrir les échéances courantes de 905,20 euros, d'apurer une partie de l'arriéré locatif (reliquat de 270,80 euros). En l'absence de décompte actualisé depuis le mois de septembre 2023 et de la preuve rapportée par M. [J] [D] qu'il a continué à procéder à des versements mensuels de 600 euros jusqu'au mois de janvier 2024, il y a lieu de considérer que les versements de 1 176 euros se sont poursuivis.

Dans ces conditions, M. [J] [D] justifie avoir, non seulement repris le paiement de ses loyers et charges courants, mais également les capacités financières d'apurer l'arriéré locatif (7 633,11 euros arrêté en septembre 2023 à parfaire) au moyen de 24 mensualités de 300 euros chacune, comme il le sollicite, la 24ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de l'arriéré locatif dû, en plus de poursuivre le paiement de ses loyers et provision sur charges courants.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [J] [D] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et M. [J] [D] sera tenu de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiement conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de l'équité et de la situation économique des parties, mais également de ce que le décompte produit par la bailleresse arrêté au mois de novembre 2022 ne tenait pas compte de la reprise du paiement des loyers et provisions sur charges courants à compter du mois de février 2023, malgré une audience qui s'est tenue le 24 avril 2023, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [J] [D] au paiement de la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, M. [J] [D] étant toujours redevable d'un arriéré locatif, les dépens d'appel seront laissés à sa charge.

En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l'appel ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail en date du 10 juillet 2017 à effet au 16 août 2022 ;

- condamné M. [P] [J] [D] à payer à la SCI Cromagnon une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 905,20 euros, égal à celui du dernier loyer indexé appelé, assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 août 2022, et jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné M. [P] [J] [D] à payer à la SCI Cromagnon la somme de 7 402,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- condamné M. [P] [J] [D] aux entiers dépens de l'instance en référé, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juin 2022 ;

L'infirme en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Autorise M. [P] [J] [D] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 300 euros le 10 de chaque mois, la 24ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de paiement ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 - à défaut pour M. [P] [J] [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meubles choisi par cette dernier ou, à défaut, par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

4 ' M. [P] [J] [D] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, soit la somme de 905,20 euros en septembre 2023 ;

Déboute la SCI Cromagnon de sa demande d'indemnité formée en application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [P] [J] [D] aux dépens de la procédure d'appel.

La greffière La présidente