France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-4, 04 juillet 2024, 22/16119

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUILLET 2024

N° 2024/

N° RG 22/16119 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNZL

Société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW

Société APAVE SUD EUROPE

S.A.S. OTEIS

S.A.S. SOL ESSAIS INVESTIGATIONS

SCCV FISAM [Localité 10]

Société SNCF GARES & CONNEXIONS

S.A.S. MGB

S.A.S. ENATRA FONDATIONS

S.A.S. ENTREPRISE AZUREEENNE DE TRAVAUX

Société MENARD

S.A.S. SOL ESSAIS

Société ECB BARBERA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Maxime ROUILLOT

Me Joseph MAGNAN

Me Elodie ZANOTTI

Me Sandra JUSTON

Me Françoise ASSUS-JUTTNER

Me Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 08 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01971.

APPELANTE

Société PFA FRENCH REAL EST ATE RESIDENTIAL LOW

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE (avocat postulant) et plaidant par Me Carole STEIMLE du PARTNERSHIPS REED SMITH LLP, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Société APAVE SUD EUROPE

, demeurant [Adresse 13]

défaillante

S.A.S. OTEIS

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant) et plaidant par Me Cyrille CHARBONNEAU de la SELAS AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Laura FRICAUD, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. SOL ESSAIS INVESTIGATIONS

, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Elodie ZANOTTI de la SCP COURTAUD - PICCERELLE - ZANOTTI - GUIGON-BIGAZZI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE

SCCV FISAM [Localité 10]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant) et plaidant par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

Société SNCF GARES & CONNEXIONS

, demeurant [Adresse 5]

défaillante

S.A.S. MGB La SAS MGB

,, demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE

S.A.S. ENATRA FONDATIONS

, demeurant [Adresse 9]

représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Linda KRIBECHE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. ENTREPRISE AZUREEENNE DE TRAVAUX La Société ENATRA ' ENTREPRISE AZUREEENNE DE TRAVAUX,

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE

Société MENARD

, demeurant [Adresse 6]

défaillante

S.A.S. SOL ESSAIS

, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Elodie ZANOTTI de la SCP COURTAUD - PICCERELLE - ZANOTTI - GUIGON-BIGAZZI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE

Société ECB BARBERA

, demeurant [Adresse 12]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseiller rapporteur, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Mme Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par vente en l'état futur d'achèvement du 22 octobre 2020, la société PFA French Real Estate Residential Low (la société PFA) a acquis auprès de la société sccv Fisam [Localité 10] un immeuble à usage de résidence services pour senior, à édifier sur un terrain situé [Adresse 11]. Ce bien s'insère dans un ensemble immobilier plus vaste, divisé en volumes, qui sera également composé, à son achèvement, d'une résidence de tourisme, de commerces, d'une résidence étudiante, de bâtiments à usage d'habitation collective, d'un immeuble de bureaux et de quatre parcs de stationnement.

En parallèle, un bail en l'état futur d'achèvement a été conclu le même jour entre la sccv Fisam [Localité 10], en qualité de bailleur maître d'ouvrage, et la société Réside Etudes Seniors, en qualité de preneur, en présence de la société PFA, en qualité de bailleur final, portant sur la future résidence seniors.

Le bail prévoit, notamment, que la société PFA est subrogée en qualité de bailleur à la sccv Fisam [Localité 10] à compter de la signature de la vente en l'état futur d'achèvement, la sccv Fisam [Localité 10] restant cependant tenue, à l'égard de l'acquéreur comme à l'égard du preneur, de la parfaite exécution des obligations lui incombant en sa qualité de maître d'ouvrage au titre de la levée des réserves, de la conformité, de la garantie de parfait achèvement, de la garantie d'isolation phonique et de l'obtention de la conformité administrative.

Compte tenu d'un important retard dans l'avancement du chantier, la mise à disposition anticipée des locaux prévue au bail ne pouvait avoir lieu le 1er mai 2023, de même que la date d'entrée en jouissance du preneur dans la Résidence Seniors prévue le 30 juin 2023.

Il apparaissait que de graves problèmes d'affaissement et de fissuration de l'ouvrage s'étaient révélés en cours de construction et qu'une expertise judiciaire avait été ordonnée par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice en date du 31 mai 2022, désignant Monsieur [V] [B] en qualité d'expert judiciaire, ce à la requête de la sccv Fisam Nice et au contradictoire de la société SNCF Gares et Connexions, de la société MGB, de la sarl Enatra, de la société Ménard, de la société Sol Essais, de la sarl ECB Barbera, de la société Apave Sud Europe, de la société Oteis.

Se plaignant de ne pas être suffisamment informée du déroulement des opérations d'expertise judiciaire et faisant valoir les préjudices résultant, pour elle, du retard de livraison et des modifications du bien acquis en l'état futur d'achèvement, la société PFA a, par exploits de commissaire de justice délivrés les 3 et 4 novembre 2022 après autorisation d'assigner en référé d'heure à heure, assigné devant le tribunal judiciaire de Nice, la sccv Fisam Nice, la SNCF Gares et Connexions, la société MGB, la société Enatra Fondations, la société Enatra, la société Ménard, les sociétés Sol Essais et Sol Essais Investigations, la société ECB Barbera, la société Apave Sud Europe et la société Oteis, afin de voir le juge des référés déclarer commune et opposable l'ordonnance de référé en date du 31 mai 2022, ordonner une extension de la mission de l'expert pour apprécier l'impact des désordres affectant l'immeuble sur le délai de livraison, évaluer ses préjudices subis et encourus et fournir tous éléments techniques ou de fait permettant d'apprécier les imputabilités et les responsabilités encourues, et enfin de condamner la sccv Fisam Nice à payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 08 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a déclaré recevable l'action introduite par la société PFA, mais a rejeté l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 1.000 euros à la sccv Fisam Nice, la somme de 1.000 euros à la société Sol Essais Investigations ensemble avec la société Sol Essais en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance.

Le juge des référés a considéré que la société PFA n'avait pas de motif légitime à ce que les opérations d'expertises lui soient rendues communes et opposables, dans la mesure où, en vertu des dispositions contractuelles, notamment de l'article 9.2, le vendeur en sa qualité de maître de l'ouvrage est tenu à l'égard de l'acquéreur en ce qui concerne la réalisation des ouvrages et des équipements, leur livraison, la levée des réserves, de toutes les obligations qui incomberont à l'acquéreur à l'égard du preneur en vertu du bail commercial, de sorte que l'acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Il est également prévu que le vendeur assumera seul toutes les pénalités et indemnisations dues ou demandées par le preneur concernant la construction du bien, sa conformité, ses vices et les éventuelles pertes d'exploitation.

Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 05 décembre 2022, la société PFA French Real Estate Residential Low a interjeté appel de cette ordonnance à l'encontre de la sccv Fisam [Localité 10], de la société SNCF Gares et Connexions, de la société MGB, de la société Enatra Fondations, de la société Entreprise Azuréenne de Travaux (sigle Enatra), de la société Ménard, de la société Sol Essais, de la société ECB Barbera, de la société Apave Sud Europe, de la société Oteis, de la société Sol Essais Investigations en ce qu'elle a été déboutée de l'intégralité de ses demandes et condamnée à payer la somme de 1.000euros à la sccv Fisam [Localité 10] et aux sociétés Sols Essais et Sol Essais Investigations prises ensemble au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 22/16119.

Les premières conclusions d'appel de la société PFA étaient signifiées les 24, 27, 31 mars et 03 avril 2024 à la société SNCF Gares et Connexions, à la société MGB, à la société Enatra Fondations, à la société Entreprise Azuréenne de Travaux, à la société Ménard, à la société ECB Barbera, à la société Apave Sud Europe, à la société Oteis.

Par ordonnance de désistement d'incident du 07 septembre 2023, l'extinction de l'incident de radiation pour défaut d'exécution était constatée.

Le président de la chambre 1-4 a, en application de l'article 905 du code de procédure civile, fixé une date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 28 février 2024, par avis en date du 14 novembre 2023.

La déclaration d'appel, l'avis de fixation et les conclusions d'appel adressées à la cour le 28 avril 2023 étaient signifiés le 22 novembre 2023 à la société Apave Sud Europe, à la sarl ECB Barbera, le 23 novembre 2023 à la société Ménard et à la société SNCF Gares et Connexions.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

La société PFA French Real Estat Residential Low (conclusions d'appel n°4 notifiées par rpva le 04 mars 2024) sollicite de la cour d'infirmer l'ordonnance du 08 novembre 2022 en ce qu'elle la déboute de l'intégralité de ses demandes tendant à voir :

-juger opposable l'ordonnance de référé rendue le 31 mai 2022,

-ordonner un complément de mission ayant pour objet de :

apprécier l'impact des désordres affectant l'immeuble sur le délai de livraison de celui-ci ;

évaluer les préjudices subis/encourus et fournir à cet égard tous éléments techniques ou de faits permettant à la juridiction ultérieurement saisie d'apprécier les imputabilités et responsabilités encourues ;

condamner la société sccv Fisam [Localité 10] à payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

et en ce qu'elle la condamne à payer la somme de 1.000 € à la sccv Fisam [Localité 10] et la somme de 1.000 € à la sasu Sol Essais Investigations ensemble avec la Sas Sol Essais, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens ;

Et Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d'appel d'Aix-en-Provence de :

DECLARER RECEVABLE son action ;

JUGER OPPOSABLE l'ordonnance de référé rendue le 31 mai 2022 par le Président du Tribunal Judiciaire de Nice dans l'affaire enregistrée sous le numéro RG 22/00946 ;

ORDONNER en outre le complément de mission sollicité ;

CONDAMNER la société SCCV Fisam [Localité 10] à payer à PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Enfin et en tout état de cause :

DEBOUTER les parties dans la cause de toutes demandes, fins ou conclusions autres, plus amples, contraires ou encore formées à l'encontre de la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW.

CONDAMNER in solidum la SCCV FISAM [Localité 10] ainsi que toutes parties succombantes à payer à la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW en application de l'article 700 du Code de procédure civile une indemnité de 15.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 10.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

CONDAMNER in solidum la SCCV FISAM [Localité 10] ainsi que toutes parties succombantes aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont pour ceux d'appel, distraction au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI agissant par Maitre Maxime ROUILLOT sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.

La société PFA reproche au premier juge de l'avoir déboutée de toutes ses demandes alors qu'elle a un motif légitime à intervenir à l'expertise judiciaire en cours en ce qu'elle a besoin de connaître les circonstances du sinistre pour apprécier la réparation par le vendeur des dommages subis et de connaître les éventuels autres débiteurs de l'obligation de réparation.

Elle soutient avoir un intérêt à agir en ce que, si elle a donné mandat à la sccv Fisam [Localité 10] pour initier toute action judiciaire, elle s'estime insuffisamment informée. Il apparaîtrait, en outre, que les préconisations des études de sol n'ont pas été respectées. Elle fait également valoir que le mandat qui a été donné à la sccv Fisam [Localité 10] n'est pas un mandat spécial et que l'intervention de l'acquéreur n'est pas exclue par les dispositions contractuelles.

La qualité de maître d'ouvrage que s'est réservée la sccv Fisam [Localité 10] ne permettrait pas, non plus d'exclure une telle intervention.

La société PFA soutient qu'elle n'avait pas à obtenir l'accord préalable de l'expert judiciaire sur l'extension de sa mission en application de l'article 245 du code de procédure civile et l'absence d'une telle demande ne permet pas d'exclure son intervention en l'absence de grief. Elle conclut que la consultation de l'expert n'est pas requise pour une simple ordonnance commune.

La société PFA soutient qu'elle pourra subir des préjudices distincts de ceux du preneur. La sccv Fisam [Localité 10] s'est engagée à livrer la résidence séniors pour le 30 juin 2023. Or, ce terme n'est pas respecté, ce qui entraine un retard dans la perception de loyers, ce qui constitue, pour elle, un préjudice certain. Elle estime que l'indemnisation de ce préjudice n'est pas garantie par les dispositions du bail.

La participation de la société PFA aux opérations d'expertise en cours lui permettrait de veiller au respect des stipulations de la vente, notamment en ce qui concerne les travaux de reprise, nécessitant l'accord de l'acquéreur s'ils entrent dans la catégorie des travaux modificatifs. Elle considère que, même si les travaux de reprise portent sur les fondations de l'immeuble et sur des problèmes d'ordre structurels, ils sont susceptibles de modifier le bien acquis et ses caractéristiques techniques.

Enfin, la société PFA conteste le préjudice allégué par la société Sol Essais Investigations pour appel abusif, cette dernière ne démontrant pas le préjudice résultant de ce qu'elle a été intimée dans la présente procédure.

La sccv Fisam [Localité 10] (conclusions récapitulatives notifiées par rpva le 27 juillet 2023) sollicite de :

Vu l'article 31 du Code de Procédure Civile,

Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile,

INFIRMER l'ordonnance du Tribunal Judiciaire de Nice du 08 novembre 2022, en ce qu'elle :

DECLARE recevable l'action introduite par la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW,

En conséquence, et statuant à nouveau,

DECLARER irrecevable l'action de la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW pour défaut d'intérêt à agir,

Si cette action est déclarée recevable,

CONFIRMER l'ordonnance du Tribunal Judiciaire de Nice du 08 novembre 2022, en ce qu'elle:

DEBOUTE la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW à payer la somme de 1.000 € à la SCCV FISAM [Localité 10] et la somme de 1.000 € à la SASU SOL ESSAIS INVESTIGATIONS ensemble avec la SAS SOL ESSAIS, en application des dispositions de l'article 700 du CPC,

CONDAMNE la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW aux entiers dépens.

Y ajoutant,

CONDAMNER la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW à payer à la société SCCV FISAM [Localité 10] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance.

La sccv Fisam [Localité 10] reproche au premier juge d'avoir déclaré recevable l'action de la société PFA alors que cette société n'a pas d'intérêt à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile en ce qu'elle a été constituée comme son mandataire exclusif à l'effet d'exercer toute action judiciaire ou y défendre dans le cas où les actes ou actions seraient nécessaires pour mener à bien la construction, qu'il est également contractuellement prévu que la sccv Fisam [Localité 10] fera son affaire personnelle de toute action, procédure ou réclamation relative au bien qui serait intentée par un tiers préalablement à la livraison ou après la livraison mais dont l'objet concernerait un fait ou un acte réalisé ou né antérieurement à la livraison. Elle expose que ces dispositions s'expliquent par le fait que des lots ont été vendus à près de deux cents acquéreurs et qu'il n'est pas envisageable, pour mener à bien la construction, que l'ensemble de ces derniers puissent intervenir aux opérations d'expertise.

La sccv Fisam [Localité 10] conteste le moyen selon lequel elle n'informerait pas suffisamment les acquéreurs, un comité de suivi se réunissant régulièrement ayant été prévu à cet effet.

La sccv Fisam [Localité 10] sollicite la confirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a débouté la société PFA de toutes ses demandes compte tenu du mandat qui lui a été donné, de la délivrance d'une information suffisante par le comité de suivi, de la qualité de maître d'ouvrage qu'elle conserve jusqu'à un an après la délivrance de l'attestation de non-contestation de la conformité du bien et de l'interdiction faite à l'acquéreur d'interférer dans les relations du vendeur avec les différents intervenants à l'opération de construire ou de s'immiscer dans les prérogatives du maître d'ouvrage dont elle conserve la qualité de manière exclusive. Il s'ensuit, selon elle, que l'acquéreur n'a pas à intervenir avec les intervenants à la construction dans le cadre du débat technique de l'expertise.

La sccv Fisam [Localité 10] ajoute qu'en vertu des dispositions contractuelles, la société PFA dispose d'une garantie totale à l'égard de ses préjudices et de ceux du preneur qui dispose d'une action directe à son encontre. Le bail prévoit, en effet, le versement de pénalités de retard au profit du preneur au titre des loyers non-perçus des résidents en raison du retard d'entrée en jouissance et ce dernier a renoncé à tout recours à l'encontre de l'acquéreur. Il est aussi prévu que la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée par le preneur. Quant au préjudice distinct invoqué par la société PFA, des pénalités de retard sont également prévues à hauteur de 4.250euros par jour de retard dans l'hypothèse où les causes de ce retard ne relèveraient pas de la force majeure.

Enfin, selon la sccv Fisam [Localité 10], les travaux de reprise sont des travaux de confortement et non des travaux modificatifs. La société PFA en sera tenue informée dans le cadre du comité de suivi. Elle ajoute que l'obligation d'informer l'acquéreur ne porte que sur les ouvrages acquis et ce comité n'a pas le pouvoir de s'immiscer dans les prérogatives du maître d'ouvrage.

La sccv Fisam [Localité 10] conclut, par ailleurs, que l'extension de mission demandée ne présente pas plus d'intérêt puisque l'appréciation des responsabilités dans les désordres constatés ne bénéficie qu'au seul maître d'ouvrage pour qu'il puisse exercer les actions récursoires et que la société PFA dispose d'une action directe contre le maître d'ouvrage.

La société OTEIS (conclusions notifiées par rpva le 25 avril 2024) sollicite de :

Vu les articles 905-2, 909 et 911 du Code de procédure civile,

Vu les articles 31 et 145 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l'article 1601-3 du Code civil,

Vu les articles L261-3, L261-11, R261-7 et R261-13 du Code de la construction et de l'Habitation,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

DECLARER les conclusions de la société OTEIS recevables,

D'INFIRMER l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action de la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW recevable au regard de l'article 31 du Code de procédure civil en dépit de l'absence d'intérêt légitime à agir,

Et, statuant à nouveau en fait comme en droit de :

JUGER irrecevable l'action de la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW,

CONFIRMER les termes de l'ordonnance du 8 novembre 2022 en ce qu'elle :

DEBOUTE la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW aux entiers dépens.

Y ajoutant :

CONDAMNER la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW et tout succombant à verser à la société OTEIS la somme de 3.000 euros sur le fondement 700 du Code de procédure civile.

La société Oteis forme un appel incident en ce que le premier juge a déclaré recevable l'action introduite par la société PFA. Elle considère que cette société n'avait pas d'intérêt à agir compte tenu des dispositions de l'article 9.2 du contrat de vente qui fait peser sur le vendeur, en sa qualité de maître de l'ouvrage, toutes les obligations qui incomberont à l'acquéreur à l'égard du preneur à bail en ce qui concerne la réalisation des ouvrages et des équipements, leur livraison, la levée des réserves de sorte que l'acquéreur ne soit jamais inquiété. Elle expose qu'en vertu des dispositions contractuelles, les possibilités d'action de l'acquéreur et, en cascade, celles du preneur visent le vendeur qui reste seul maître d'ouvrage. S'agissant de la demande d'extension de mission, la société Oteis l'estime inutile en ce que l'expert judiciaire est déjà investie d'une mission visant à se prononcer sur les futures réclamations auxquelles le vendeur pourrait être confronté.

La société Oteis conclut en outre qu'en vertu des dispositions encadrant la vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur reste le seul maître du chantier susceptible d'interférer dans la construction. L'acquéreur n'a vocation à intervenir que pour faire valoir ses observations dans le cadre de travaux modificatifs affectant le « programme » vendu, lequel ne comprend pas les fondations, les éléments de structure des façades ou les cages d'ascenseurs qui relèvent du rapport entre le maître d'ouvrage et les constructeurs. L'objet de l'expertise est de permettre à la structure de retrouver sa verticalité afin d'assurer la stabilité de l'ouvrage ce qui se trouve hors des cas d'intervention de l'acquéreur.

La société Sol Essais et la société Sol Essais Investigations (conclusions d'intimées récapitulatives notifiées par rpva le 15 décembre 2023) sollicitent de :

Vu les articles 145 et 245 du Code de procédure civile,

CONFIRMER l'ordonnance du 8 novembre 2022 dans toutes ses dispositions en ce qu'elle a débouté la société PFA de toutes ses demandes

JUGER irrecevable la demande d'intervention de la société PFA aux opérations d'expertise de

Monsieur [B] ainsi que la demande d'extension de mission, dans la mesure où le contrat de vente stipule que le bailleur se substituera à l'acquéreur concernant le bail jusqu'à la livraison du bien,

REJETER la demande d'extension de la mission de l'Expert judiciaire formée par la société PFA, en l'absence de l'avis de l'Expert judiciaire sur cette demande d'extension de sa mission,

En conséquence,

JUGER que la société PFA ne dispose pas d'un intérêt légitime à participer aux opérations d'expertise de Monsieur [B] et en sa demande d'extension de mission,

REJETER toutes demandes formées par la société PFA.

JUGER que la société PFA ne dispose pas d'un intérêt légitime à attraite la société SOL ESSAIS

INVESTIGATIONS puisqu'aucune pièce n'est communiquée à l'appui de cette mise en cause,

JUGER que la société PFA s'est désistée en première instance de ses demandes à l'égard de la société SOL ESSAIS INVESTIGATIONS et ne forme aucune demande en appel à son encontre

En conséquence,

JUGER que l'appel formé par la société PFA et dirigé contre la société SOL ESSAIS INVESTIGATIONS n'a aucun intérêt, mais a obligé la concluante à engager des frais de procédure pour se constituer en appel et établir des conclusions en défense,

CONDAMNER la société PFA à régler la somme de 2000 € à la société SOL ESSAIS INVESTIGATIONS, dans la mesure où son appel à l'encontre de la société SOL ESSAIS INVESTIGATIONS était inutile et donc abusif

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société PFA à régler à la société SOL ESSAIS la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Les sociétés Sol Essais et Sol Essais Investigations soutiennent que la société PFA ne fait état que de préjudices hypothétiques et ne démontre pas l'existence d'un préjudice certain, actuel et direct démontrant l'existence d'un motif légitime à intervenir aux opérations d'expertise en cours et à obtenir une extension de la mission de cet expert.

En outre, l'expert n'a pas été interrogé sur l'extension de sa mission conformément aux dispositions de l'article 245 du code de procédure civile et la présence d'une partie supplémentaire n'est pas opportune compte tenu du nombre déjà très important d'intervenants. Les sociétés Sol Essais et Sol Essais Investigations ajoutent que la demande n'a pas été formée au contradictoire de l'ensemble des parties présentes aux opérations.

La SAS MGB (conclusions notifiées par rpva le 03 juillet 2023) sollicite de :

Vu l'article 145 du Code de procédure civile,

Vu l'article 238 du Code de procédure civile,

CONFIRMER l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a débouté la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW de l'ensemble de ses demandes celle-ci ne justifiant d'aucun intérêt légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW à verser à la société MGB la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP ASSUS-JUTTNER AVOCATS ASSOCIES sous

sa due affirmation de droit.

Au soutien de sa demande de confirmation de l'ordonnance attaquée, la société MGB fait valoir les dispositions contractuelles de l'article 9.2 du contrat de vente ainsi que celles de l'article 19.2.

La SAS Enatra Fondations (conclusions notifiées par rpva le 22 novembre 2023) sollicite de :

Vu l'article 145 du Code de procédure civile, vu l'ordonnance rendue,

vu la déclaration d'appel

et la signification des conclusions en date du 24 mars 2023

Confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue en ce qu'elle a débouté la société civile PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW de ces demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la société ENATRA FONDATIONS faute de preuve d'un quelconque intérêt à agir, aucune demande au fond ne pouvant prospérer contre une partie qui n'a pas participé à l'opération de construction.

Condamner la société PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW au paiement d'une somme de 1 500 € aux titres des dispositions de l'article 700 du CPC.

La société Enatra Fondations sollicite la confirmation de l'ordonnance de référé dans son entier faute de preuve de l'existence d'un motif légitime. Elle fait, en outre, valoir que rien ne permet d'établir qu'elle serait intervenue sur le chantier litigieux et que l'entreprise concernée serait une entité éponyme dont la dénomination exacte serait Entreprise Azuréenne de Travaux inscrite au rcs de Nice sous le numéro B 433 217 049.

La société Enatra ' Entreprise Azuréenne de Travaux (conclusions notifiées par rpva le 14 mars 2024) sollicite de :

Vu l'article 145 du Code de procédure civile,

Vu l'article 238 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI PFA FRENCH REAL ESTATE RESIDENTIAL LOW à verser à la société ENATRA la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP ASSUS-JUTTNER AVOCATS ASSOCIES sous sa due affirmation de droit.

La société Enatra ' Entreprise Azuréenne de Travaux conclut aussi à l'absence de motif légitime sur le fondement des article 9.2 et 19.2 du contrat de vente. Elle considère que les modifications hypothétiques des plans ou des caractéristiques techniques dans le cadre des travaux de reprise, invoquées par la société PFA pour soutenir qu'il y aurait une atteinte au respect des stipulations contractuelles, est un litige qui ne concerne pas les intervenants à l'acte de construire mais seulement les relations entre le vendeur et l'acquéreur en l'état futur d'achèvement. La société Enatra ' Entreprise Azuréenne de Travaux soutient, en outre, que la société PFA ne justifie d'aucun préjudice direct, actuel et certain.

Régulièrement avisées de la présente procédure d'appel, la société SNCF Gares et Connexions, la société Ménard, la société ECB Barbera, la société Apave Sud Europe n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été retenue à l'audience du 22 mai 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 juillet 2024

MOTIFS :

Sur la recevabilité des conclusions de la société Oteis :

Les premières conclusions de la société Oteis notifiées par rpva le 26 avril 2023 seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de l'action de la société PFA :

L'article 31 du code de procédure civile dispose que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il résulte de ces dispositions que sont recevables les actions qui ont un intérêt juridique légitimement protégé.

Cependant, l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit que le vendeur s'oblige à achever et à livrer pour le 30 juin 2023, sauf survenance d'un cas de force majeure, de causes légitimes de suspension des délais et/ou de retard dû au fait ou à la faute du preneur.

Le bail commercial en date du 22 octobre 2020 prévoit, quant à lui, que la date prévisionnelle d'entrée en jouissance du preneur devra intervenir au plus tôt le 30 juin 2023.

Or, à ce jour, il n'y a pas eu de prise de possession et la livraison du bien acquis en l'état futur d'achèvement par la société PFA a dû être repoussée au 3ème trimestre 2025. En outre, la gravité des désordres affectant l'ouvrage ayant justifié l'ordonnance de la mesure d'expertise judiciaire en cours ainsi que l'autorisation donnée au maître d'ouvrage de faire réaliser les travaux confortatifs urgents justifient l'intérêt futur de la société PFA à solliciter une mesure d'expertise.

L'ordonnance de référé attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action introduite par la société PFA.

Sur l'expertise commune :

L'article 145 du code de procédure civile dispose que « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L'article 1601-3 du code civil dispose que « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Ces dispositions sont reprises à l'article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation.

Selon ces dispositions, en dépit de l'acquisition immédiate de la propriété, l'acheteur ne prend pas la qualité de maître de l'ouvrage. Le vendeur, sur qui pèse l'obligation de construire l'immeuble, conserve la maîtrise du chantier jusqu'à la réception des travaux et exerce corrélativement les pouvoirs du maître de l'ouvrage. Cette détention des pouvoirs du maître de l'ouvrage, qui ne doit rien au mandat, trouve son origine directement dans le contrat de vente qui régit les relations entre les parties jusqu'à la livraison de l'immeuble.

En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement dispose article 9.2 « TRANSFERT DE JOUISSANCE » que :

« Le bien faisant l'objet du Bail commercial, l'Acquéreur en aura la jouissance et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après à l'Article 20.2['] et après qu'ils auront fait l'objet du Constat d'Achèvement entre le Vendeur, l'Acquéreur et le Preneur.

[']

L'Acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations résultant du Bail commercial du seul fait de la signature du présent Acte.

[']

Par la suite de la signature du présent Acte, l'Acquéreur devient débiteur à l'égard du Preneur des obligations incombant au bailleur. [']

Toutefois, par dérogation à ce qui précède, il est expressément convenu que le Vendeur, en sa qualité de maître d'ouvrage, est tenu à l'égard de l'Acquéreur, en ce qui concerne les obligations visées au Titre 1 du Bail (notamment la réalisation des ouvrages et des équipements, leur livraison, la levée des réserves), de toutes les obligations qui incomberont à l'Acquéreur à l'égard du Preneur en vertu du Bail commercial.

Ce principe ne s'applique, de convention expresse entre les Parties, qu'aux seules obligations relatives au Titre 1 du Bail (notamment à la réalisation du Bien, à sa livraison, à sa mise à disposition au profit du Preneur, à la levée des réserves) et ne s'appliquera pas aux autres obligations du Bail.

Il est donc convenu entre le Vendeur et l'Acquéreur que pendant le cours de la construction et jusqu'à la livraison et la levée des réserves du Bien, qui auront lieu dans les conditions ci-après, le Vendeur, en sa qualité de maître de l'ouvrage, conservera à sa charge, à l'égard du Preneur, toutes les obligations de construction lui incombant au titre du Bail commercial signé jusqu'à la Livraison, la levée des réserves, l'obtention de la conformité administrative et la levée des désordres au titre de la garantie de parfait achèvement, de manière à ce que l'Acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet.

Le Vendeur s'engagera à exécuter toutes les obligations de construction du Bien telles qu'elles résulteront des dispositions du Bail commercial, en ce compris celles relatives aux mises à disposition anticipée au Preneur, de manière à permettre à l'Acquéreur de remplir les obligations devenues les siennes à l'égard du Preneur par suite de la vente et de la subrogation de l'Acquéreur dans les droits et obligations résultant du Bail commercial.

Le Vendeur tiendra indemne l'Acquéreur de toutes réclamations du Preneur liées aux éventuelles indemnités liées à la levée des réserves. ».

L'article 20.1.1 « Modifications du Bien et de ses caractéristiques techniques par le Vendeur » prévoit la possibilité de modifier le bien et ses caractéristiques techniques lorsque les modifications sont nécessaires pour des raisons liées à la sécurité du bien ou à sa stabilité.

L'article 20.3.1 « Stipulation du Délai d'Achèvement » prévoit l'obligation pour le vendeur d'achever et livrer pour le 30 juin 2023, sauf survenance d'un cas de force majeure, de causes légitimes de suspension des délais ou de retard dû par le fait ou la faute du preneur.

L'article 20.3.2 « Causes légitimes de suspension du Délai d'Achèvement » définit les causes légitimes de suspension de ce délai et précise qu' « à défaut d'accord entre le Vendeur et l'Acquéreur quant à l'application des stipulations du présent article, il est expressément convenu de désigner un Expert qui indiquera si l'évènement allégué par le Vendeur relève bien d'un cas de force majeure ou d'une des causes légitimes de retard ci-dessus stipulées et, dans l'affirmative, quelles sont ses conséquences réelles en termes de délais sur l'exécution des travaux. Cet expert statuera en tant que mandataire commun et sa décision fera la loi des parties, sans recours possible pour l'une ou l'autre des parties ».

L'article 20.3.3 « Indemnités de retard » prévoit qu' « en cas de retard de constatation de l'Achèvement et livraison du Bien, pour une cause autre que la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai, et hors report de délai engendrés par les Travaux Modificatifs, Acquéreur », le vendeur sera redevable à l'égard de l'acquéreur d'une indemnité journalière de retard forfaitaire fixée par Jour calendaire de retard à 4.250euros, le montant cumulé des indemnités de retard ne pouvant être supérieur à 4% du prix hors taxe.

L'article 20.5 prévoit la constitution d'un comité de suivi de chantier composé de représentants du vendeur, de l'acquéreur et du preneur afin d'assureur l'information permanente de l'acquéreur sur le déroulement du chantier. Il est stipulé que « le comité de suivi n'assumera aucun rôle dans la réalisation et le suivi du chantier ».

L'article 20.20 « CONSERVATION PAR LE VENDEUR DE SA QUALITE DE MAITRE D'OUVRAGE » prévoit expressément que le vendeur conservera, après la vente, « la qualité de maître de l'ouvrage vis-à-vis des architectes, entrepreneurs et autres techniciens ou hommes de l'art, ainsi que de toutes administrations ou services concédés, du Preneur et d'une manière générale vis-à-vis des tiers, et ce, jusqu'à la réception du Bien, à la complète levée des réserves et à l'obtention de l'Attestation de non-contestation de la conformité ». Il dispose que l'acquéreur « ne pourra s'immiscer dans les opérations de construction à la place du vendeur et se prévaloir de cette situation et de sa qualité pour donner des instructions aux architectes et entrepreneurs ».

L'article 20.22 « POUVOIRS DE PASSER LES CONVENTIONS NECESSAIRES A L'OPERATION DE CONSTRUCTION » dispose que :

L'Acquéreur constitue le Vendeur pour son mandataire exclusif à l'effet de passer les conventions qui seront indispensables à la réalisation des travaux de construction du Bien, et plus particulièrement, il lui conférera tous pouvoirs à l'effet de :

[']

.demander et instruire tous permis de construire modificatif, sous réserve du respect des stipulations des présentes ;

.exercer toute action judiciaire ou y défendre toujours dans le cas où les actes ou actions seraient nécessaires pour mener à bien la construction ;

[']

Par suite du mandat conféré afin de permettre de porter l'Ensemble immobilier à son état complet d'achèvement conformément à sa destination principale, et dans les limites portées au présent acte, le Vendeur pourra procéder seul à toutes adaptations, modifications tant de l'Ensemble immobilier que de la documentation susvisée y afférente, sans requérir l'accord de l'Acquéreur ou des organes de gestion de l'Ensemble immobilier.

Toutefois, dans le cas où une modification quelconque de l'état descriptif de division en volumes, du ou des états descriptifs de division et règlements de copropriété entrainerait directement ou indirectement une restriction dans les conditions de jouissance du lot présentement vendu ou une augmentation des charges lui incombant, le Vendeur devra obtenir l'accord préalable de l'Acquéreur, sous réserve de ce qui est indiqué aux présente.

[']

Ces pouvoirs sont stipulés dans l'intérêt commun des Parties et irrévocables.

Sauf précision contraire, ces pouvoirs expireront au plus tard UN (1) an après la délivrance de l'Attestation de non contestation de la Conformité du Bien. »

Par ailleurs, le bail commercial en l'état futur d'achèvement consenti par la sccv Fisam [Localité 10] à la société Réside Etudes Seniors le 22 octobre 2020, en présence de la société PFA, dispose notamment que :

« l'Acquéreur à la Vente sera subrogé en qualité de BAILLEUR au BAILLEUR MAÎTRE D'OUVRAGE à compter de la signature de la Vente et, ce, sans aucune novation au BAIL qui se poursuivra en toutes clauses et conditions, l'ACQUEREUR se substituant au BAILLEUR MAÎTRE D'OUVRAGE au titre des droits et obligations nées et à naître en vertu du BAIL, le BAILLEUR MAÎTRE D'OUVRAGE restant cependant tenu à l'égard de l'ACQUEREUR comme à l'égard du PRENEUR de la parfaite exécution des obligations lui incombant en sa qualité de maître d'ouvrage au titre de la levée des réserves, la conformité, de la garantie de parfait achèvement, de la garantie d'isolation phonique et de l'obtention de la conformité administrative. »

Le bail prévoit, par ailleurs, que la date prévisionnelle d'entrée en jouissance devra intervenir au plus tard le 30 juin 2023, sous réserve des stipulations des articles 3.2 (travaux modificatifs) et 3.9 (force majeure et causes légitimes de retard).

L'article 3.10.1 « Pénalités de retard à la charge du bailleur maître d'ouvrage » prévoit le versement d'une indemnité égale au montant des loyers que le preneur ne sera pas en mesure d'obtenir des résidents ayant d'ores et déjà signés leur contrat d'hébergement, augmentée du montant des salaires et des charges sociales du personnel engagé par le preneur pour l'exploitation des locaux, pour la période entre la date d'entrée en jouissance contractuellement fixée ,éventuellement reportée au titre de la force majeure ou des causes légitimes de retard, sauf si le décalage de livraison a été notifié 6 mois avant la date prévisionnelle de livraison.

Il est expressément indiqué que ces engagements « sont pris exclusivement par le BAILLEUR MAITRE D'OUVRAGE au profit du PRENEUR, et ne sont ni transférables ni opposables à l'ACQUEREUR, de sorte que ce dernier ne soit nullement inquiété à ce titre. En tant que de besoin, le PRENEUR renonce à tout recours à l'encontre de l'ACQUEREUR au titre du présent article ».

Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que la société PFA aura la jouissance du bien faisant l'objet du bail commercial et ne pourra en prendre possession qu'à compter de son achèvement. A ce jour, les travaux sont toujours en cours, l'expert ayant préconisé une solution par micropieux. La date de livraison pourrait avoir lieu au cours du quatrième trimestre 2025.

La société PFA n'a pas la qualité de maître d'ouvrage. Si elle a acquis la qualité de bailleur dès la signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, le maître d'ouvrage reste tenu à l'égard de l'acquéreur et du preneur de la parfaite exécution des obligations lui incombant en cette qualité au titre de la levée des réserves, de la conformité, de la garantie de parfait achèvement, de l'isolation phonique et de l'obtention de la conformité administrative. Plus généralement, il est prévu que le vendeur/maître d'ouvrage, par dérogation à la subrogation immédiate de l'acquéreur en qualité de bailleur, reste tenu des obligations visées au titre 1 du bail intitulé « Relations contractuelles entre les parties jusqu'à la date de mise à disposition de l'immeuble », notamment concernant la réalisation des ouvrages et équipements, la livraison, la levée des réserves.

Il n'y a pas eu de réception de l'ouvrage ni de prise de possession du bien vendu en l'état futur d'achèvement. En vertu des dispositions du contrat de vente, la société PFA ne dispose donc pas des prérogatives du maître d'ouvrage. Elle n'a pas encore reçu les garanties accessoires au bien, transmis aux propriétaires successifs avec la propriété de l'immeuble, ni des recours attachés à sa qualité d'acquéreur en l'état futur d'achèvement puisqu'il n'y a pas encore eu de prise de possession ni de réception de l'ouvrage. Se pose donc la question de l'existence d'un motif légitime à ce qu'elle soit partie à la procédure d'expertise judiciaire en cours, ordonnée le 31 mai 2022, avant tout procès.

Cette expertise judiciaire ordonnée à la demande de la sccv Fisam Nice, au contradictoire de la société SNCF Gares et Connexions, maître d'ouvrage réalisant la gare routière voisine du chantier, ainsi que de la société MGB, de la sarl Enatra, de la société Ménard, de la société Sol Essais, de la sarl ECB Barbera, de la société Apave Sud Europe et de la société Oteis, intervenants à l'acte de construire, vise à décrire les désordres d'affaissement et de fissurations affectant l'ouvrage, en rechercher la ou les causes, dire s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, déterminer les imputabilités, donner tous éléments utiles afin de permettre au tribunal de déterminer les responsabilités encourues, et indiquer les travaux permettant d'y remédier. Le juge des référés a précisé que le demandeur était autorisé à réaliser les éventuels travaux confortatifs décrits par l'expert en urgence. Cette mesure vise donc, essentiellement, à déterminer les causes des désordres, déterminer les travaux permettant d'y mettre un terme, y compris les travaux urgents, alors que la réception de l'ouvrage et la livraison des biens vendus n'ont pas encore eu lieu. Elle s'inscrit également dans le cadre des éventuels recours du maître d'ouvrage à l'encontre des intervenants à l'acte de construire et de la société SNCF Gares et Connexions, parties dont les responsabilités sont susceptibles d'être encourues.

Il ne peut être considéré que le mandat donné à la sccv Fisam [Localité 10] est stipulé en des termes généraux qui ne permettent pas d'exclure l'action en ordonnance commune de l'acquéreur. En effet, afin de permettre à la société PFA d'exercer pleinement ses prérogatives de maître d'ouvrage, il a été prévu de lui donner mandat exclusif pour exercer toute action judiciaire ou y défendre pour toutes actions qui seraient nécessaires pour mener à bien la construction, ce qui est le cas de l'expertise judiciaire en cours. Les prérogatives du mandataire sont ainsi encadrées en ce qu'elles s'inscrivent dans les prérogatives du maître d'ouvrage que la sccv Fisam [Localité 10] s'est réservée et qu'elles ont pour objet de mener à bien la construction. Ce mandat exclusif doit expirer au plus tard un an après la délivrance de l'attestation de non-contestation de la conformité du bien, afin de permettre au maître d'ouvrage de conserver et, le cas échéant, d'exercer tous les recours attachés à sa qualité de maître d'ouvrage. La volonté manifeste des parties était donc de réserver la qualité et les prérogatives du maître d'ouvrage à la sccv Fisam [Localité 10] et d'exclure le risque d'ingérence de l'acquéreur en ce qui concerne le déroulement et l'achèvement de la construction.

Sur ce point, la société PFA conteste toute immixtion et prétend que son intervention aurait pour seul objet d'obtenir une information complète sur les désordres. Cependant, elle précise aussi que son intervention vise, si cela s'avère nécessaire au contrat de VEFA, à « valider » les modificatifs du descriptif des travaux, ce qui est en contradiction avec les prérogatives exclusives du maître d'ouvrage.

La société PFA ne peut tirer argument du manque d'information de ce mandataire pour justifier son intervention par dérogation au mandat, les éléments du dossier démontrant qu'elle est tenue régulièrement informée par le biais du comité de suivi de chantier constitué à cet effet.

Elle ne démontre pas l'existence d'un motif légitime au titre d'une éventuelle non-conformité liée à une modification des caractéristiques techniques des fondations de l'immeuble à l'origine des actuels désordres. A supposer une telle modification avérée, elle concerne, au moins partiellement, des parties communes de copropriété (volume n°12). Or, la société PFA n'apporte pas d'éléments permettant d'établir de manière suffisamment certaine qu'il pourrait en résulter, pour elle, un préjudice personnel affectant seulement une partie du bien indépendante de la copropriété (volume n°7) et/ou un préjudice personnel affectant les lots de copropriétés qu'elle a acquis (volume n°12) l'autorisant à agir à la place du syndicat des copropriétaires, qui a seul qualité à agir au titre des vices de construction.

Elle ne peut faire valoir l'existence d'un motif légitime au titre des éventuels recours qu'exercerait à son encontre le preneur à bail en lien avec la construction dès lors qu'il est contractuellement prévu que la sccv Fisam [Localité 10] reste tenue à l'égard de l'acquéreur et du preneur de la parfaite exécution des obligations lui incombant en sa qualité de maître d'ouvrage au titre de la levée des réserves, de la conformité, de la garantie de parfait achèvement, d'isolation phonique et de l'obtention de la conformité administrative et que, par dérogation à la subrogation de l'acquéreur dans tous les droits et obligations du bailleur maître d'ouvrage à compter de la vente, la sccv Fisam [Localité 10] reste tenue des obligations du titre 1 du bail, notamment à la réalisation des ouvrages et des équipements, de leur livraison et de la levée des réserves.

S'agissant de la date d'entrée en jouissance, le bail commercial fixe l'indemnité de retard due au preneur à bail par le vendeur/maître d'ouvrage. Ces dispositions contractuelles s'imposent tant au vendeur qu'au preneur à bail. Dans l'hypothèse où ce dernier contesterait ces dispositions, il est aussi prévu que les engagements de l'article 3.10.1 (pénalités de retard à la charge du bailleur maître d'ouvrage) sont pris exclusivement par la sccv Fisam [Localité 10] et ne sont « ni transférables ni opposables à l'acquéreur, de sorte qu'il ne soit nullement inquiété » et le preneur a renoncé à tout recours à l'encontre de l'acquéreur à ce titre.

S'agissant des causes légitimes de suspension du délai d'achèvement, l'article 20.3.2 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit l'engagement des parties de désigner un expert commun en cas de désaccord quant à l'application de ces stipulations. Ces dispositions ne précisent pas si les parties doivent d'abord tenter de désigner un expert amiablement ou s'il est possible d'envisager directement la désignation d'un expert judiciaire. En cas de désaccord sur la question de savoir si la situation actuelle entre dans l'une des causes légitimes de suspension du délai d'achèvement prévues par le contrat liant le vendeur en l'état futur d'achèvement et l'acquéreur, un expert doit donc être désigné. Cependant, à ce stade, l'ouvrage n'étant pas achevé, il est prématuré de désigner un expert à cette fin.

En outre, eu égard à ce qui précède, l'utilité de joindre une telle expertise, relative à l'interprétation du contrat de vente liant la sccv Fisam [Localité 10] et la société PFA, à l'expertise judiciaire en cours n'est pas démontrée et l'intérêt d'une telle jonction avant tout procès demeure seulement hypothétique.

S'agissant des éventuels recours de la société PFA contre le vendeur, notamment en raison du retard dans le délai d'achèvement, l'article 20.3.3 « Indemnités de retard » prévoit qu'en cas de retard de livraison, pour une cause autre que la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai, le vendeur sera redevable d'une indemnité journalière de retard forfaitaire fixée par jour calendaire de retard à 4.250euros dans la limite de 4% du prix hors taxe.

En cas de dépassement du montant du préjudice financier résultant du report de la date de livraison et de litige opposant la sccv Fisam [Localité 10] à la société PFA sur le montant de la perte financière susceptible de justifier la désignation d'un expert judiciaire, l'utilité d'une jonction avec l'expertise judiciaire en cours, dont l'objet est distinct, n'est pas plus avérée.

En conséquence, l'ordonnance de référé attaquée sera également confirmée en ce qu'elle a débouté la société PFA de l'intégralité de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Sol Essais Investigations pour procédure abusive d'appel :

La société Sol Essais Investigations sollicite des dommages et intérêts à l'encontre de la société PFA au motif qu'elle a été intimée malgré le désistement de cette dernière, constaté et déclaré parfait par le juge des référés.

Aucune intention de nuire ou erreur grossière équipollente au dol n'étant établies, il n'y a pas lieu de condamner la société PFA à des dommages et intérêts à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L'ordonnance de référé sera confirmée en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société Epargne Foncière, qui succombe, sera condamnée à payer à la société Fisam [Localité 10], à la société Oteis, à la société Sol Essais, à la société Enatra ' Entreprise Azuréenne de Travaux, à la société MGB une indemnité de 2.000euros chacune pour les frais qu'elles ont dû exposer en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Epargne Foncière sera aussi condamnée à payer à la société Enatra Fondations la somme de 1.500euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, selon sa demande.

La société Epargne Foncière sera enfin condamnée à supporter les entiers dépens de l'appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevables les premières conclusions de la société Oteis notifiées par rpva le 26 avril 2023,

CONFIRME l'ordonnance de référé en date du 08 novembre 2022 en toutes ses dispositions dont appel,

Y ajoutant,

DEBOUTE la société Sol Essais Investigations de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,

CONDAMNE la société PFA French Real Estate Residential Low à payer à la société Fisam [Localité 10], à la société Oteis, à la société Sol Essais, à la société Enatra ' Entreprise Azuréenne de Travaux, à la société MGB une indemnité de 2.000euros chacune pour les frais qu'elles ont dû exposer en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société PFA French Real Estate Residential Low à payer à la société Enatra Fondations la somme de 1.500euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société PFA French Real Estate Residential Low à supporter les entiers dépens de l'appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-4, 04 juillet 2024, 22/16119

Synthèse

Origine de la décision