COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 JUILLET 2024
N°2024/289
Rôle N° RG 21/10299 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYST
[B] [E]
[T] [G] épouse [E]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Martine VIDEAU -GILLI
Me Marie-christine MOUCHAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/01864.
APPELANTS
Monsieur [B] [E]
né le 29 Juin 1942 à [Localité 5] (22), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE
Madame [T] [G] épouse [E]
née le 26 Mars 1945 à [Localité 6] (93), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE
INTIME
Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le CABINET SOGEA, dont le siège social est à [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
M.et Mme [E] sont propriétaires de lots au sein d'un immeuble en copropriétaire situé [Adresse 1].
Une procédure judiciaire a opposé le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires (Mme [O] et Mme [Z]) à la suite de travaux exécutés par un autre copropriétaire, M.[D], qui avaient dégradé les planchers de l'immeuble. Un expert, M.[R], avait été désigné.
Par arrêt du 24 novembre 2016, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé un jugement du 27 mars 2015, sauf en ce qu'il a condamné M.[D] et sa compagnie d'assurance Axeria à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 49.682,52 euros HT, à Mme [Z] la somme de 3288 euros HT et à Mme [O] la somme de 25.585, 02 euros HT et, statuant à nouveau, a condamné in solidum M.[D] et son assureur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.063, 02 euros HT, à Mme [Z] la somme de 3288, 60 euros HT HT et à Mme [O] la somme de 25.585, 02 euros HT.
Des travaux devaient être effectués dans le lot de Mme [O] tant sur des parties communes que sur des parties privatives.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2018, M.[E] a demandé au syndic que soit mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale à venir la question suivante : qui doit régler les travaux (parties communes) dans l'appartement de Mme [O]' Somme chiffrée à 29.918, 58 euros par M.[R], retenu par le tribunal et à ce jour en possession de Mme [O]'.
Releant que la question n'avait pas été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 février 2019, M.[E] et Mme [E] ont fait assigner, par acte d'huissier du 10 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble aux fins de voir prononcer l'annulation de cette assemblée générale ordinaire et condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté M.et Mme [E] de leurs prétentions,
- condamné in solidum M.et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M.et Mme [E] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Les premiers juges ont rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 11 février 2019 en indiquant que les époux [E] n'avaient pas notifié au syndic un projet de résolution et que l'absence de mention de la question posée n'entraînait pas la nullité de l'assemblée générale puisque le projet de résolution n'était pas de nature à influer sur le vote des résolutions qui y avaient été soumises.
Ils ont ajouté que le syndic avait perçu, en exécution de l'arrêt, la somme de 58.097, 71 euros (soit 49.682, 52 euros HT revalorisée, majorée de la TVA ainsi que le montant de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile), si bien que les travaux sur les parties communes devaient être effectués par le syndicat qui seul a qualité pour les faire. Ils en ont conclu que la question qu'entendaient poser les époux [E] à l'assemblée générale n'avait aucune influence sur les autres résolutions.
Par déclaration du 08 juillet 2021, M.et Mme [E] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2024 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [E] demandent à la cour :
- de prononcer l'irrecevabilité de la demande relative à l'absence de projet de résolution formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en cause d'appel pour la première fois ;
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet SOGEA de ses demandes,
- de constater que le tribunal a statué ultra petita,
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
En conséquence,
- de juger que la résolution qu'ils ont transmise était de nature à influencer les décisions que les copropriétaires ont prises le 11 février 2019.
- de prononcer l'annulation de l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l 'immeuble situé [Adresse 1] en date du 11 février 2019.
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet SOGEA à leur payer la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l'irrecevabilité de leur demande relative à l'absence de projet de résolution au motif que cette demande est nouvelle en cause d'appel. Ils notent que le syndicat des copropriétaires n'avait pas soulevé ce moyen en première instance et n'avait pas formulé cette demande dans ses premières conclusions en appel.
Ils estiment que les premiers juges se sont appuyés sur des circonstances de fait qui ne lui avaient pas été soumises par les parties et qu'ils ont statué ultra petita.
Ils expliquent que le jugement du 27 mars 2015 comportait une erreur en ce qu'il allouait à Mme [O] et Mme [Z] des sommes au titre de la réfection de leur logement, qui comprenaient en partie des travaux à faire sur les parties communes. Ils mentionnent que la cour d'appel, dans son arrêt du 24 novembre 2016, avait indiqué rectifier cette erreur.
Ils soulignent que les travaux étaient en cours lors de l'assemblée générale du 11 février 2019 et que Mme [O] avait perçu en réalité les sommes fixées par la cour d'appel, qui incluaient le coût de travaux prévus dans les parties communes.
Ils indiquent que leur interrogation portait donc sur la répartition des coûts des travaux.
Ils soutiennent que la restitution et la revalorisation des sommes dues à la suite de l'arrêt de la cour d'appel n'ont jamais été effectuées par le syndic.
Ils exposent qu'en omettant d'inscrire cette question à l'ordre du jour, le syndicat des copropriétaires a tenté d'influencer le vote des copropriétaires, en ne souhaitant pas statuer sur la question relative à l'établissement des comptes définitifs. Ils notent que leur interrogation intéressait l'ensemble des copropriétaires.
Ils déclarent que si la question posée, qu'ils souhaitaient voir inscrite à l'ordre du jour, avait été maladroite, il appartenait au syndic, en sa qualité de conseil, d'attirer leur attention sur ce point et de leur demander de la formuler différemment.
Ils contestent le fait que la répartition du coût des travaux aient été examinée lors d'une assemblée générale du 29 janvier 2018, qui avait évoqué l'existence de travaux complémentaires, sans lien avec le litige. Ils contestent également que leur question aurait été évoquée par le biais de certaines résolutions votées lors de l'assemblée générale du 11 février 2019.
Par conclusions notifiées par RPVA le 09 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires, prise en la personne de son syndic, le cabinet SOGEA, demande à la cour :
- de débouter les époux [E] de leur demande tendant à voir 'prononcer l'irrecevabilité de la demande relative à l'absence de projet de résolution formulée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en cause d'appel pour la première fois ', qui résulte d'une confusion entre 'demande nouvelle ' et 'moyen nouveau ',
- de dire que, en fondant son jugement sur le propre texte que les appelants invoquaient au soutien de leurs demandes initiales, le Tribunal Judiciaire de NICE n'a ni méconnu les termes du litige, ni statue ultra petita,
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions
- de débouter les époux [E] de toutes leurs demandes
- de condamner les époux [E] à lui verser la somme de 7.200 € TTC en ce compris la TVA au taux de 20 % par application de l'article 700 du Code de procédure Civile,
- de condamner les époux [E] aux entiers dépens.
Il estime que le jugement de première instance n'a pas statué ultra petita et note que les premiers juges ont appliqué la jurisprudence de l'article 10 du décret du 17 mars 1967.
Il expose faire devant la cour les mêmes demandes que celles formulées en première instance, à savoir le rejet des prétentions adverses. Il soutient donc qu'il ne peut être sanctionné au titre d'une demande nouvelle en cause d'appel.
Il fait état des erreurs de calcul commises par le jugement du 27 mars 2015.
Il relève que la cour d'appel, dans son arrêt du 27 novembre 2016, a commis une erreur matérielle puisqu'elle indiquait infirmer la somme à allouer à Mme [O] mais mentionnait la même somme au terme de son dispositif, allouant en fait à cette dernière une somme qui correspondait au coût de remise en état des parties communes de son appartement. Il soutient que ces erreurs n'ont pas eu de conséquence puisque c'est le syndicat qui a perçu l'intégralité des sommes devant lui revenir pour la remise en état des parties communes, y compris celle de l'appartement de Mme [O]. Il en conclut que c'est à tort et sans preuve que les époux [E] affirment que cette dernière aurait perçu la totalité du coût des travaux concernant à la fois les parties communes et les parties privatives.
Il estime que l'assemblée générale du 11 février 2019 n'encourt aucune nullité. Il relève que la violation de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 n'est pas sanctionnée par la nullité de l'assemblée.
Il ajoute que les époux [E] auraient dû adresser au syndic un projet de résolution, ce qu'ils n'ont pas fait.
Il soutient que l'assemblée générale a permis aux époux [E] de poser la question qu'ils soulevaient dans leur lettre, et notamment par le vote de la résolution 19.
Ils conteste le fait que l'inscription de la question aurait pu influer sur une résolution adoptée. Il rappelle que les époux [E] ont adopté la résolution portant sur la trésorerie dans le cadre de la procédure [O]/[Z]/[D]. Il ajoute que la réponse à la question du financement des travaux sur les parties communes de l'appartement de Mme [O] a été donnée puisque ces travaux incombent, de par la loi, au syndicat des copropriétaires qui doit les financer.
Il ajoute que cette question avait déjà fait l'objet d'un débat lors de l'assemblée générale du 29 janvier 2018.
La clôture a été prononcée le 02 mai 2024.
MOTIVATION
Contrairement à ce qu'indiquent les consorts [E], le premier juge n'a pas statué ultra petita. En effet, les époux [E], demandeurs à l'instance, sollicitaient l'annulation de l'assemblée générale du 11 février 2019 et le syndicat des copropriétaires sollicitait le rejet de cette demande. Le tribunal a rejeté la demande de nullité; il est donc resté dans les limites de sa saisine. Il s'est appuyé sur l'article 10 du décret du 17 mars 1967, comme le faisaient les parties. Il a procédé à une analyse de cet article, plus large que celle faite par les parties, pour rejeter la demande d'annulation. Le fait que le premier juge ait procédé à une analyse plus large de cet article ne signifie pas que le premier juge aurait statué ultra petita. Il a statué dans la limite de ce qui lui était demandé.
L'article 563 du code de procédure civile énonce que pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves
En appel, le syndicat de copropriétaires soulève le moyen tiré du fait que la question envoyée par les époux [E] dont ils demandaient qu'elle soit portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 février 2019, ne pouvait l'être puisqu'elle n'était pas accompagnée d'un projet de résolution. Il s'agit non d'une demande nouvelle (la demande du syndicat est toujours la même; il s'agit de rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 11 février 2019) mais d'un moyen que le syndicat n'avait pas développé lui-même en première instance et qu'avait évoqué le premier juge. Le syndicat des copropriétaires peut, en application de l'article 563 du code de procédure civile, soulever un nouveau moyen en appel. C'est donc à tort que les époux [E] sollicitent ' l'irrecevabilité de la demande relative à l'absence de projet de résolution formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en cause d'appel pour la première fois '. Ils seront déboutées de cette demande.
L'arrêt rendu le 24 novembre 2016 par la cour d'appel mentionne, dans sa motivation, que la société AXERIA et M. [D], son assuré, seront condamnés in solidum à payer les travaux concernant les parties privatives et communes de l'appartement de Mmes [O], [Z] et les parties communes de l'appartement de M.[D] selon la répartition suivante : à Mme [O], la somme de 6660 euros HT au titre des travaux de préparation, peinture, reprise du plâtre, reprise des fissures et menuiseries qu'elle devra faire effectuer dans son appartement; à Mme [Z], la somme de 3288, 60 euros HT pour la réfection de son placard; au syndicat des copropriétaires, la somme de 37.063, 02 euros HT pour les travaux concernant les parties communes; à Mme [Z] une somme de 60 euros par mois de janvier 2007 à ce jour en réparation de son préjudice de jouissance; à Mme [O] la somme de 700 euros par mois de septembre 2007 à ce jour au titre de son préjudice locatif et la somme de 236, 25 euros au titre des honoraires de conseil technique.
Or, le dispositif de la cour est ainsi libellé :
'Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
- condamné in solidum M.[D] et la compagnie d'assurances Axeria IARD à verser :
au syndicat des copropriétaires la somme de 49.682, 52 euros HT,
à Mme [O], la somme de 25.585, 02 euros HT
à Mme [Z] la somme de 3288, 60 euros HT (...)
Et statuant à nouveau :
Condamne in solidum M.[D] et la compagnie d'assurances Axeria IARD à verser :
- au syndicat des copropriétaires la somme de 37.063, 02 euros HT,
à Mme [Z] la somme de 3288, 60 euros HT,
à Mme [O] la somme de 25.585, 02 euros HT,
au titre des travaux de réfection,
Dit que les sommes seront majorées de la TVA au taux en vigueur au moment du paiement et revalorisées en fonction de l'indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport et la présente décision.
(...)'
Ainsi, au lieu de reprendre la somme de 6600 euros HT à verser à Mme [O] par M.[D] et son assureur, la société AXERIA, le dispositif de la cour d'appel reprend la somme de 25.585,02 euros HT (qui avait été décidée en première instance, mais qui est également visée dans le dispositif de la cour d'appel qui indiquait infirmer ce montant). Il apparaît donc qu'une erreur matérielle affectait le dispositif de cet arrêt.
Toutefois, cette erreur sur le montant de la somme à verser à Mme [O] (erreur facilement identifiable, par la lecture de la motivation de la cour et en raison du fait que le dispositif mentionne clairement que la cour infirme le montant de 25.585, 02 euros HT), n'a pas de conséquence sur le montant de la somme à verser au syndicat des copropriétaires qui est mentionné dans la motivation et dans le dispositif.
Selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (...).
La violation de l'article 10 n'est pas sanctionnée par la nullité de l'assemblée, à moins que cette omission n'ait influencé le vote.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2018, M.et Mme [E] ont sollicité que soit mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale à venir 'la question ci-après avec mise au vote' libellée ainsi :
'LES FAITS :
M.[R], EXPERT-rapport du 24 novembre 2009- chiffre le coût des travaux chez Mme [O], TANT dans ses parties privatives (peinture, reprise, plâtre, fissures, menuiseries)
Réévalué à 7788, 05 E
que dans les parties communes
Rééévalué 22.130,53 E
à la somme de 25.585, 02 E Réévalué 29.918, 58 E
Il faut bien noter que cette somme est exactement celle allouée par l'appel du 24 novembre 2016 et ce, allouée au titre des TRAVAUX DE REFECTION.
QUESTION:
Qui doit régler les travaux (parties communes) dans l'appartement de Mme [O] '
Somme chiffrée à 29.918, 58 euros par M.[R], retenu par le tribunal et à ce jour, en possession de Mme [O]'.
La question que souhaitait voir poser les époux [E] s'analyse comme une simple demande de précision concernant l'exécution de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 24 novembre 2016. Il ne s'agit pas d'une question s'analysant en une demande précise, sujet à débat. La demande des époux [E] n'était pas susceptible de faire l'objet d'un vote.
Les époux [E], s'ils souhaitaient que soit inscrite leur question à l'ordre du jour, devaient en outre préparer un projet cohérent de résolution, le syndic de copropriété n'ayant pas à se substituer à eux pour suppléer aux lacunes et insuffisances affectant leur demande.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation formée par les époux [E].
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Les époux [E] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné in solidum M.et Mme [E] au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et qui les a condamnés aux dépens sera confirmé.
M.et Mme [E] seront en outre condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
REJETTE la demande formée par M.[B] [E] et Mme [T] [G] épouse [E] tendant à voir prononcer ' l'irrecevabilité de la demande relative à l'absence de projet de résolution formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en cause d'appel pour la première fois',
CONFIRME le jugement déféré,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [T] [G] épouse [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de M. [B] [E] et Mme [T] [G] épouse [E] au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [T] [G] épouse [E] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
