COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 JUILLET 2024
N° 2024/ 288
Rôle N° RG 21/05562 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIZA
[F] [N]
C/
Syndicat des copropriétaires [5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alain-david POTHET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 08 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000748.
APPELANT
Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires LE HAMEAU Représenté par son syndic FONCIA GRAND BLEU Ayant son siège [Adresse 2], immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 318 404 225, agissant poursuites et diligences de son representant legal en exercice domicilié audit siège, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[F] [N] est copropriétaire au sein de l'immeuble [5] à [Localité 4].
Par acte d'huissier du 19 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner M.[N] aux fins principalement de le voir condamner au versement d'un arriéré de charges et à des dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 08 mars 2021, le tribunal de proximité de Fréjus a :
- condamné M.[N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [5]
* la somme de 1122, 49 euros arrêtée au 17 septembre 2020 au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 31 mars 2019 au 17 septembre 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 novembre 2019
* 500 euros de dommages et intérêts,
* 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
- condamné M.[N] aux dépens.
Par déclaration du 15 avril 2021, M.[N] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat
Par conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter, M.[N] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- de déclarer irrecevable la demande faute de recours préalable obligatoire en l'espèce,
A titre subsidiaire,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, faute de mise en demeure préalable valablement signifiée à M. [F] [N].
A titre infiniment subsidiaire,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a déduit 580€ de frais non visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas retiré les frais de mise en demeure d'un montant de 55 € sur les frais de signification de l'assignation compris dans les dépens,
et, en conséquence,
- de déduire des sommes exigibles à son encontre la somme complémentaire de 340€82.,
- de constater qu'il avait, le jour de l'audience de plaidoirie, réglé le principal, frais et intérêts, par un prélèvement réalisé directement par FONCIA le 17 décembre 2020, qui s'est abstenu de l'indiquer au tribunal,
et, en conséquence,
- de débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de toute demande de frais irrépétibles et de dommages et intérêts en infirmant la décision de ce chef.
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il soulève l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires au motif de l'absence de tentative de conciliation. Il note que la demande formulée par le syndicat des copropriétaires,qui sollicitait, outre des charges impayées et des frais de recouvrement, la somme de 3500 euros de dommages et intérêts, avait pour effet de dévoyer la procédure pour contourner les règles de règlement amiable. Il ajoute que la procédure de conciliation a été faite à une adresse qui n'était pas la sienne, puisqu'il y logeait des locataire, ce que n'ignorait pas le syndic. Il relève que son adresse réelle est bien mentionnée sur son compte en ligne FONCIA et qu'il reçoit les convocations et les procès-verbaux d'assemblées générales à sa bonne adresse.
Il sollicite le rejet des demandes adverses en l'absence de mise en demeure préalable faite à la bonne adresse.
Il souligne s'être acquitté de ses charges de copropriété avant l'audience de première instance. Il reproche un comportement déloyal du syndicat des copropriétaires qui n'avait pas indiqué ce fait au premier juge. Il s'oppose au versement de dommages et intérêts et aux frais nécessaires sollicités.
Il soutient que la difficulté de paiement de ses charges tient au comportement du syndic qui n'a pas répondu à l'information de la banque relative au changement de son identité bancaire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires [5] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
- de condamner M.[N] au paiement de la somme en principal de 1.702,49 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2019, date de la mise en demeure, arrêtée au 17 septembre 2020,
- de condamner M. [N] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des dommages et intérêts,
- de condamner M. [N] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de la sommation de payer de 93,53€.
- de rejeter l'ensemble de M. [N].
Il conclut au rejet de l'irrecevabilité soulevée par M. [N] en notant qu'aucune procédure de conciliation n'était obligatoire puisque sa demande excédait la somme de 5000 euros. Il ajoute avoir tenté une conciliation, en tout état de cause.
Il indique que M.[N] ne lui a pas donné connaissance de sa nouvelle adresse contrairement à l'obligation qui était faite à ce dernier de justifier de son adresse au syndic. Il soutient que les mises en demeure qu'il a délivrées à son ancienne adresse étaient valables.
Il relève avoir eu connaissance de la nouvelle adresse de M.[N] en effectuant un relevé de propriété. Il souligne que l'assignation a été délivrée à la nouvelle adresse de M.[N]. Il conteste que le fait quel'absence de paiement par M.[N] de ses charges de copropriété serait en lien avec une négligence ou une faute du syndic.
Il fait état de sa créance et des frais nécessaires exposés pour la recouvrer. Il sollicite des dommages et intérêts en raison des manquements de M.[N] à son obligation de payer ses charges de copropriété.
La clôture de l'affaire a été prononcée le 10 mai 2024.
MOTIVATION
L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, le dispositif des conclusions de l'intimé appelant incident doit comporter la prétention tendant à l'infirmation du jugement, faute de quoi l'appel incident n'est pas valable.
Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Le syndicat des copropriétaire, dans le dispositif de ses conclusions, sollicite la confirmation du jugement déféré (qui a condamné M.[N] à payer la somme de 1122, 49 euros arrêtée au 17 septembre 2020 au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 31 mars 2019 au 17 septembre 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 novembre 2019 et celle de 500 euros de dommages et intérêts). Dans le même dispositif, et pour la même période, il sollicite la condamnation de M.[N] au paiement de la somme de 1702, 49 euros arrêtée au 17 septembre 2020, avec intérêts à compter du 05 novembre 2019 date de la mise en demeure outre 3500 euros de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires n'a pas mentionné solliciter l'infirmation du jugement déféré. Les nouvelles sommes sollicitées (en contradiction avec sa demande de confirmation du jugement déféré) ne seront pas être prises en compte. La cour s'en tiendra à ce que sollicite le syndicat des copropriétaires, à savoir la confirmation du jugement déféré.
Sur l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires
L'article 3 de la loi n° 2019-222 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice étend l'obligation de tentative préalable de conciliation, médiation, procédure participative, aux affaires dont est saisi le tribunal judiciaire lorsque la demande n'excède pas 5000 euros ou concerne un conflit de voisinage. La demande formulée par le syndicat des copropriétaires, comprenant des dommages et intérêts, excédait ce montant. Dès lors, il n'était pas tenu par tentative de règlement amiable du litige. M.[N] ne prouve pas que la demande de dommages et intérêts avait pour objet de détourner l'obligation d'une telle tentative de conciliation.
M [N] sera donc débouté de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires au motif de l'absence de tentative de concialiation.
Sur le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires faute de mise en demeure préalable
L'article 1344 du code civil énonce que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
L'article 1344-1 du même code stipule que la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Le syndicat des copropriétaires n'agissait pas sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
L'absence de mise en demeure préalable n'entraîne pas le mal fondé des prétentions du syndicat des copropriétaires. L'acte introductif d'instance vaut en tout état de cause mise en demeure de payer. Le débat sur la validité de l'adresse à laquelle les mises en demeure ont été adressées à M.[N] est sans importance s'il s'agit de trancher sur le bien fondé ou non de la demande du syndicat des copropriétaires.
Dès lors, il convient de rejeter la demande de M.[N] tendant à voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, au seul motif de l'absence d'envoi d'une mise en demeure préalable à son adresse.
Sur l'arriéré de charges
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges(...)
L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
M.[N] ne discute pas le décompte des seules charges de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires produit au débat les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes et les budgets prévisionnels des périodes sollicitées, ainsi que les décomptes de charges et les relevés de dépenses, valant éléments comptables.
M.[N] était redevable d'un arriéré de charges de 1012,49 euros pour la période du 31 mars 2019 au 17 septembre 2020, hors frais sollicité par le syndic, selon un décompte du 17 septembre 2020.
M.[N] s'est acquitté de l'arriéré de charges de copropriété (frais y compris) dès le 17 décembre 2020 comme il en ressort d'un extrait de son compte (sa pièce 4).
Ce paiement est intervenu après l'acte introductif d'instance et peu avant les débats devant le premier juge qui se sont déroulés le 12 janvier 2021.
Selon l'article 65 du décret du 17 mars 1967, en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
M. [N] ne justifie pas de la date à laquelle il a donné sa nouvelle adresse au syndic de copropriété.
Le fait que l'assemblée générale du 20 août 2020 mentionne, dans les questions diverses, l'existence d'encombrants laissés par les locataires de M.[N] sur les parties communes, ne permet pas de conclure qu'au moment des mises en demeure de payer les sommes sollicitées adressées à M.[N] (09 mai 2019 et 05 novembre 2019), le syndic avait connaissance de la nouvelle adresse de ce dernier.
L'acte introductif d'instance du 19 octobre 2020 a été délivré à la nouvelle adresse de M.[N] [Localité 3].
Ce dernier ne démontre pas que sa banque aurait envoyé au syndic de copropriété de nouveaux identifiants afin de permettre de débiter son compte.
Le syndicat des copropriétaires justifie que le syndic avait envoyé un courriel à l'adresse mail '[Courriel 6]' le 20 juillet 2020 pour évoquer la poursuite d'une procédure de recouvrement de charges, sans nouvelle de la part de son destinataire, avec comme pièce jointe un relevé de compte. M.[N] ne conteste pas avoir été destinataire de ce mail.
M.[N] ne démontre donc pas qu'au moment de la délivrance des mises en demeure des 09 mai 2019 et 05 novembre 2019, le syndic connaissait sa nouvelle adresse; M.[N] savait dès le mois de juillet 2020 qu'une procédure judiciaire allait être intentée; l'acte introductif d'instance a été délivré à sa nouvelle adresse. Il ne peut ainsi soutenir qu'il ignorait tout des impayés de charges de copropriété.
Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (...).
Le syndicat des copropriétaires n'a pas fait d'appel incident s'agissant du retrait, par le premier juge, des honoraires de syndic pour 'constitution dossier huissier (164 euros), 'constitution dossier avocat' (384) et des frais de relance du 02 décembre 2019 d'un montant de 32 euros, soit un montant total de 580 euros.
Les frais de mise en demeure de 55 euros chacune des 09 mai 2019 et 05 novembre 2019 constituent des frais nécessaires du syndicat pour le recouvrement de sa créance.
Compte tenu de ces éléments, c'est par des motifs pertinents que le premier a condamné M.[N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1122,49 euros arrêtée au 17 septembre 2020, au titre des arriérés de charges de copropriété et des frais nécessaires pour la période du 31 mars 2019 au 17 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2019. Le jugement déféré sera confirmé, sauf à préciser que M.[N] s'est acquitté de cette somme dès le 17 décembre 2020.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice autre que le retard de paiement de M.[N] au titre de ses charges de copropriété, pour un montant qui restait assez modeste. Dès lors, il sera débouté de sa demande tendant à voir condamner M.[N] à lui verser des dommages et intérêts.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.[N]
M.[N] ne justifie pas que le syndic aurait été négligent s'agissant de la modification de ses identifiants bancaires et ne démontre pas à quelle date il avait avisé le syndic de son changement d'adresse. Il ne démontre pas que c'est la défaillance du syndic qui aurait entraîné un arriéré. C'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a fait délivrer l'acte introductif d'instance en raison de l'arriéré existant.
Il est vrai que M.[N] s'est acquitté de l'intégralité des sommes sollicitées par un virement du 17 décembre 2020 (deux mois après la délivrance de l'acte introductif d'instance, effectuée à son adresse) et peu avant l'audience devant le premier juge du 12 janvier 2021. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, représenté par son conseil, n'a pas avisé le premier juge de ce paiement. M. [N] ne s'est pas présenté à l'audience non plus.
La procédure intentée par le syndicat des copropriétaires, qui était devenue inutile deux mois après la délivrance de l'acte introductif d'instance, n'a toutefois pas dégénéré en abus de droit et M.[N] ne justifie pas d'une intention de nuire dans la mise en oeuvre de cette procédure. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M [N] s'était acquitté du montant de l'arriéré de ses charges de copropriété deux mois après la délivrance de l'acte introductif d'instance et peu de temps avant l'audience devant le premier juge. Dans le cadre de la présente procédure, chaque partie a succombé partiellement.
Compte tenu de ces éléments, il convient de faire masse des dépens et de partager par moitié les dépens entre les parties.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné M.[N] aux dépens et au versement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M.[F] [N] tendant à voir déclarer irrecevables la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5],
CONFIRME le jugement déféré condamné M.[F] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 1122, 49 euros arrêtée au 17 septembre 2020 au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 31 mars 2019 au 17 septembre 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 novembre 2019, sauf à préciser que ce dernier s'est acquitté du montant de ces sommes par virement du 17 décembre 2020,
INFIRME pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [5],
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[F] [N]
REJETTE les demandes faites par les parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel et les PARTAGE par moitié entre les parties.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
