COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2024
N°2024/267
Rôle N° RG 20/09090 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJ23
[C] [J]
C/
[O] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Serge DREVET
Me Cécile BILLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 03 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/01046.
APPELANTE
Madame [C] [J]
née le 26 Janvier 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Monsieur [O] [N]
né le 02 Avril 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Olivier BRUE, Président
et Madame Catherine OUVREL, conseiller,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024.
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
M.[O] [N] s'est engagé à vendre et Mme [C] [J] à acquérir un appartement, deux caves et un box fermé, dans l'ensemble immobilier Le Norfolk, situé à [Localité 3] (Alpes Maritimes), par compromis signé le 8 mars 2017, prévoyant la réitération par acte authentique au plus tard le 24 mai 2017. D'un commun accord les parties on prorogé ce délai au 31 mai 2017.
Par lettre du 7 juin 2017, Mme [C] [J] a informé le notaire qu'elle réclamait la résolution de la vente, avec restitution de l'acompte versé, en raison d'éléments transmis par le syndic dont elle déclare avoir eu connaissance le 23 mai 2017.
Par lettres recommandées avec avis de réception des 11 et 18 juillet 2017, M. [O] [N] a renoncé par l'intermédiaire de son avocat à poursuive l'exécution de la vente et réclamé le paiement de la clause pénale.
Le séquestre de 12 000 € a été restitué à l'acquéreur le 15 décembre 2017.
Par assignation du 12 février 2018, M. [O] [N] a fait citer Mme [C] [J], devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 24 000 €, à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 3 septembre 2020, cette juridiction a :
Dit que le défaut de réiteration de la vente provient de la défaillance de Mme [C]
[J].
Condamné Mme [C] [J] à verser à M. [O] [N], la somme de 24.000 euros, à titre de dommages et intérêts.
Condamné Mme [C] [J] à verser à M. [O] [N] la somme de 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné Mme [C] [J] aux dépens.
Le tribunal a relevé que Mme [J] avait eu connaissance des graves problèmes d'étanchéité constatés au niveau du parking du premier étage devant entraîner des travaux, par la communication, avant la signature du compromis, des procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2015 et en 2016, évaluant les travaux à 217'000 € et 221'467, 91 €.
Il a constaté que l'acquéreur avait assisté à l'assemblée générale du 15 mars 2017, postérieure à la signature du compromis, au cours de laquelle cette question a été évoquée.
Il a estimé que la déclaration de sinistre du 10 mai 2017 ne préjuge pas de sa gravité ou de son ampleur.
Le tribunal a considéré qu'aucun manquement à son devoir de loyauté ne pouvait être reproché de ce chef au vendeur.
Par déclaration transmise au greffe le 23 septembre 2020, Mme [C] [J] a relevé appel de cette décision.
Vu les conclusions transmises le 21 décembre 2020, par l'appelante.
Elle fait valoir que :
- l'apparition d'un vice caché apparu après l'expiration du délai de rétractation de 10 jours, justifie la décision de refuser de réitérer l'acte.
- la déclaration de sinistre du syndic à la compagnie d'assurance de la copropriété en date du 10 mai 2017, relative à la mauvaise exécution des travaux par l'une des entreprises désignées pour les réaliser, constatée par la réunion de chantier du 21 décembre 2016 est postérieure au compromis de vente.
- cette déclaration résulte du refus par l'assureur de l'entreprise de prendre en charge le sinistre, dès lors que ni le maître d''uvre, ni le maître de l'ouvrage n'ont saisi un BET Structures préalablement aux travaux, comme cela a été indiqué à la réunion d'expertise du 3 mai 2017. Elle lui a été communiquée le 23 mai 2017.
- les boxes ne peuvent être utilisés depuis l'interruption du chantier le 21 décembre 2016.
Mme [C] [J] estime que M. [O] [N] est de mauvaise foi, lorsqu'il maintient qu'elle avait connaissance du vice avant le compromis, ce qui est contredit par la chronologie des faits.
Vu les conclusions transmises le 5 mars 2021, par M. [O] [N].
Il souligne que :
- Les procès verbaux des assemblées générales des années 2015 et 2016 qui approuvent d'importants travaux au niveau du parking ont été communiqués à l'acquéreur avant la signature du compromis.
- La question de ces travaux a également été évoquée lors de l'assemblée générale du 15 mars 2017, intervenue dans le délai de rétractation, à laquelle Mme [C] [J] a assisté, comme en atteste le courrier electronique du syndic du 2 juin 2017.
- La déclaration de sinistre du 10 mai 2017 n'a pas ajouté d'information sur la gravité et l'ampleur des dommages affectant le parking.
- Dans le cas où l'assureur de l'entreprise ne prendrait pas en charge de sinistre, celui-ci serait indemnisé par l'assurance de la copropriété.
- Il résulte d'un message électronique du syndic en date du 26 novembre 2019 que le parking a été livré et réouvert.
- Mme [C] [J] n'a informé le notaire de sa décision que 15 jours après avoir reçu la copie de la déclaration de sinistre.
Il soutient que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de l'appelante n'est pas recevable, dès lors qu'elle est formée pour la première fois en cause d'appel.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 mai 2024.
SUR CE
M. [O] [N] réclame l'application de la clause pénale incluse dans le compromis de vente, aux termes de laquelle au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 24'000 €, à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Mme [C] [J] invoque la révélation postérieure à la signature du compromis de vente de l'existence d'un vice caché de l'immeuble vendu.
M. [N] fait valoir que l'acquéreur avait eu connaissance de l'existence des travaux dès la signature du compromis.
Il est indiqué en page 19 du compromis de vente du 8 mars 2017 qu'ont été communiqués à l'acquéreur les procès verbaux de assemblées générales des trois dernières années.
Le procès verbal de l'assemblée générale de la Résidence Le Norfolk du 30 juin 2015, porte l'approbation de travaux d'un montant de 217 000 € pour la réfection du parking.
Le procès verbal de l'assemblée générale de la Résidence Le Norfolk du 16 mars 2016, porte l'approbation du choix de l'entreprise Bruguier et du maître d'oeuvre M. [U].
Par courrier du 10 mai 2017, le cabinet Foncia Azur, syndic de la copropriété de la Résidence Norfolk a transmis à l'assureur de celle-ci une déclaration de sinistre relative à la mauvaise exécution des travaux de réfection du parking par l'entreprise Bruguier, signalant :
-le refus de prise en charge par l'assurance de cette dernière, lors de la réunion du 3 mai 2017, ce, à défaut d'une étude de structurespréalablement réalisée à la demande du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre
- l'interruption du chantier depuis le 21 décembre 2016.
- l'impossibilité d'utiliser les places de parking depuis cette date.
Cette déclaration précise que l'interruption du chantier est liée à une surcharge de la chape béton lors de sa mise en 'uvre sur la dalle des parkings et que lors d'une réunion intervenue le 3 mai 2017, le représentant de l'assurance l'Auxiliaire a informé de son refus de prendre en charge des travaux de confortement définitifs de la structure devant être envisagés jusqu'aux niveaux inférieurs et n'acceptant de rembourser que les étaiements provisoires.
Il est précisé qu'il existe un risque que la surcharge de la chape béton du parking affaisse la structure originale et cause un dommage aux existants et qu'aucune perspective n'a été définie quant à la solution définitive.
Il apparaît ainsi que si Mme [C] [J] a été informée avant la signature du compromis de vente de l'existence de travaux importants devant être réalisé à partir du 15 octobre 2016, ceux-ci devaient être terminés avant la signature de l'acte authentique prévue au plus tard le 31 mai 2017.
Il résulte de la déclaration de sinistre du syndic que les travaux votés par les assemblées générales ont été mal réalisés ; qu'aucune solution sur la prise en charge des frais de reprise des malfaçons n'était définie à la date du 10 mai 2017 et que les boxes n'étaient pas utilisables pour une durée indéterminée.
Cet élément constitue un vice caché à la date de la signature qui était apparue dès le 20 décembre 2016, soit antérieurement à la vente, rendant une partie des biens vendus impropres à sa destination.
Il convient également de constater que la condition suspensive de droit commun figurant à la page 8 du compromis de vente du 8 mars 2017 tenant à l'absence de vices cachés non révélés aux présentes n'a pas été réalisée.
Mme [C] [J] indique avoir eu connaissance de la déclaration de sinistre du syndic en date du 10 mai 2017, le 23 mai 2017, soit postérieurement à la signature du compromis et à l'expiration du délai de rétractation.
Aucun élément du dossier ne permet d'établir que la question a été abordée lors de l'assemblée générale du 15 mars 2017 à laquelle elle a assisté.
La mention de la réception du courrier de M. [O] [N] dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mai 2018 qui ne précise pas si ses propos selon lesquels le sujet concernant les travaux des parkings aériens a été abordé à l'assemblée générale du 15 mars 2017 ont été confirmés, ne peut être considérée comme suffisante de ce chef.
Il en est de même pour les termes du courrier électronique adressé par M. [F], de la société Foncia à M. [O] [N] le 2 juin 2017.
Le fait que les travaux aient été considérés comme terminés et le parking livré et ouvert dans une correspondance électronique du 26 novembre 2019 n'a pas d'incidence sur la situation de la copropriété à la date du 7 juin 2017, à laquelle Mme [C] [J] a indiqué renoncer à l'acquisition de l'appartement.
Il convient de prononcer la résolution du compromis de vente.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, Mme [C] [J] pouvait légitimement ne pas poursuivre l'acquisition du bien.
M. [O] [N] n'est donc pas fondé à lui réclamer le paiement de la clause pénale.
La demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mme [C] [J] est une demande accessoire au sens de l'article 566 du code de procédure civile qui doit être déclarée recevable.
Le fait pour M. [N] d'avoir maintenu, comme moyen de défense dans le cours de la procédure que Mme [C] [J] était parfaitement informée de l'existence des conséquences d'un sinistre dès la signature du compromis de vente et à l'expiration du délai de rétractation, contrairement à la chronologie réelle des événements et des correspondances, ne peut constituer une faute pour déloyauté susceptible d'engager sa responsabilité civile délictuelle.
La demande de dommages et intérêts formée de ce chef par Mme [C] [J] est, en conséquence, rejetée.
Le jugement est infirmé.
Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au seul profit de Mme [C] [J] .
La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononce la résolution du compromis de vente du 8 mars 2017.
Rejette la demande en dommages et intérêts formée par M. [O] [N] à l'encontre de Mme [C] [J].
Rejette les demandes de M. [O] [N] au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Mme [C] [J].
Au fond la rejette.
Condamne M. [O] [N] à payer à Mme [C] [J] ,la somme de 5 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne M. [O] [N] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
