COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 27 JUIN 2024
N° 2024/438
Rôle N° RG 23/10856 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLY53
S.A.R.L. MCR IMMOBILIER
C/
Commune COMMUNE DE [Localité 7]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES
Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 20 juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01498.
APPELANTE
S.A.R.L. MCR IMMOBILIER
Exerçant sous l'enseigne 'RENOIR IMMOBILIER'
dont le siège social est situé '[Adresse 8]
représentée par Me Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEE
COMMUNE DE [Localité 7]
Prise en la personne de son Maire en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 6]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme LEYDIER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
Suivant acte de délivrance de legs en date du 26 avril 2022, établi par maître [N], notaire à [Localité 9], la commune de [Localité 7] s'est vue léguer trois parcelles bâties situées [Adresse 4] à savoir :
- la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 1] sur laquelle est édifiée une maison de village de type F3,
- la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 2] sur laquelle est édifiée une maison de village de type F3,
- la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 5] sur laquelle est édifiée une maison d'habitation d'environ 350 m2, outre un terrain autour formant la parcelle BN n°[Cadastre 3].
Ce legs particulier a été délivré en vertu d'un codicile au testament de monsieur [C] [V], décédé le 12 août 2020, sous certaines conditions à charge de la commune, l'acte notarié précisant notamment que :
- la décision en conseil municipal d'accepter ce legs a été prise le 29 octobre 2020,
- les parties conviennent que les loyers des biens susvisés seront remboursés par le légataire universel (Mme [M] [P]) au légataire particulier (la commune) à compter du 1er novembre 2020, ainsi que les dépôts de garantie, soit la somme de 37 236,19 euros suivant décompte annexé.
Par courrier recommandé en date du 5 mai 2022 avec accusé réception du 11 mai 2022, la commune de [Localité 7] a mis fin au mandat de gérance desdits biens, précédemment confié par le donateur à l'agence Renoir Immobilier, et l'a mise en demeure de lui transmettre diverses pièces (soit les trois relevés de gérance à jour, les extraits des comptes locataires à jour et les dossiers complets correspondant aux trois baux consentis).
Se plaignant de l'absence de transmission de l'ensemble des pièces réclamées, la commune de [Localité 7] a fait assigner la SARL MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, par acte du 6 octobre 2022, aux fins principalement d'obtenir sa condamnation à lui communiquer, sous astreinte les pièces susvisées.
Par ordonnance contradictoire en date du 20 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :
- dit y avoir lieu à référé,
- condamné la société MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 14 jours suivant la signification de l'ordonnance, à remettre à la commune de [Localité 7] les pièces suivantes :
1/ pour chacun des trois baux ([E], [U], [J])
* les relevés de gérance pour les périodes allant de janvier 2021 à octobre 2021 et du 28 mars 2022 au 5 mai 2022, certifiés conformes,
* les extraits de compte locataire pour les périodes allant de janvier 2021 à octobre 2021 et du 28 mars 2022 au 5 mai 2022,
* le dossier complet de bail comprenant notamment le contrat de bail, le contrat d'assurance garantie de loyer, l'état des lieux d'entrée,
2/ le montant des dépôts de garantie des baux [U] (720 euros) et [E] (850 euros),
3/ les pièces relatives à l'assurance garantie de loyer Viesperens du dossier [E] (contrat, déclaration de sinistre, référence dossier assureur, sommes versées par l'assureur. . .),
- dit que chacune des astreintes prononcées courrait pendant un délai de trois mois,
- condamné la société MCR Immobilier à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société MCR Immobilier aux dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
Le premier juge a notamment considéré :
- qu'il était acquis aux débats qu'un mandat de gestion avait été donné à la société MCR Immobilier par le propriétaire des biens, M. [C] [V], décédé le 12 août 2020 en l'état d'un testament léguant à la commune les biens litigieux,
- que l'acte notarié du 26 avril 2022 portant délivrance de ce legs mentionnait la décision du conseil municipal d'accepter le legs, en date du 29 octobre 2020, et que la légataire universelle, Mme [M] [P] et la commune avaient conveuu que les loyers seraient remboursés par la légataire universelle au légataire particulier à compter du 1er novembre 2020 ainsi que les dépôts de garantie, soit la somme de 37 236,19 euros selon décompte annexé,
- qu'à supposer que le mandat ait pris fin avec le décès de M. [C] [V], la société MGR Immobilier n'en restait pas moins tenue de rendre compte de sa gestion en application des dispositions de l'article 1393 du code civil,
- qu'il résultait des pièces produites aux débats que, postérieurement au décès de M. [V], la société MGR Immobilier avait continué à s'occuper de la gestion de ces biens, notamment en encaissant les loyers et en les transmettant ensuite au notaire en charge de la succession,
- que l'action engagée par la commune était donc recevable,
- que l'obligation légale de rendre compte de sa gestion pesant sur la société MGR Immobilier à l'égard de la commune, nouveau propriétaire des biens confiés en gestion, du fait de la fin du mandat, était démontrée et ne se heurtait à aucune contestation sérieuse,
- que l'analyse des pièces produites en défense établissait que des éléments de gestion avaient été remis au fur et à mesure au notaire chargé de la succession, avant l'acte de délivrance de legs du 26 avril 2022, qu'ensuite des pièces avaient été transmises au notaire de la commune, puis certaines pièces communiquées pendant la procédure, mais qu'il restait des éléments manquants pour lesquels il y avait lieu à référé.
Par déclaration reçue au greffe le 13 août 2023, la SARL MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer purement et simplement l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de :
- débouter la commune de [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes,
- de juger n'y avoir lieu à référé,
- de juger qu'elle a communiqué l'ensemble des documents sollicités sous astreinte par la commune de [Localité 7] dès avant la première instance entre les mains de maître [N], notaire instrumentaire,
- de condamner la commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de maître Olivier Guastella, membre de la SCP Guastella &associés sous sa due affirmation de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la commune de [Localité 7] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et y ajoutant, de :
- débouter la SARL MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SARL MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.
L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 7 mai 2024.
MOTIFS :
Sur l'obligation de faire sous astreinte
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En outre, l'article 1993 du code civil énonce que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Enfin, il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.
En l'espèce, l'appelante critique l'ordonnance entreprise en opposant plusieurs contestations à la demande de communication de pièces formée par la commune de [Localité 7], qu'il convient d'examiner successivement.
* sur la contestation relative à la modification de l'objet de la demande
Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 63 du code de procédure civile précise que les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.
Et, l'article 65 du même code précise que constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.
Sans conclure dans le dispositif de ses écritures à l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre, l'appelante soutient en page 6 de ses écritures :
- qu'en vertu de l'article 4 alinéa 2 du code de procédure civile, l'assignation fixe les prétentions du demandeur,
- qu'en l'espèce, dans l'assignation qui lui a été délivrée le 6 octobre 2022, la commune sollicitait sa condamnation à lui remettre les trois relevés de gérance à jour, les extraits des comptes locataires à jour et les dossiers complets correspondant aux trois baux consentis,
- qu'en cours d'instance, la commune a sollicité la communication d'autres pièces en s'abstenant de justifier d'un lien suffisant avec celles précédemment réclamées,
et elle en déduit que ces nouvelles demandes auraient dû être rejetées.
Or, il résulte des pièces produites et des explications des parties qu'après avoir été assignée en référé et en cours de procédure devant le premier juge, la SARL MCR Immobilier a communiqué une partie des pièces qui lui étaient réclamées, ce qui a suscité de nouvelles demandes de pièces formées par la commune.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, ces nouvelles demandes relatives à la restitution des cautions, et à la communication du contrat d'assurance garantie de loyer et de l'état des lieux d'entrée, s'analysent en des demandes additionnelles, puisqu'elles ont un lien suffisant avec les demandes principales relatives aux dossiers complets correspondant aux trois baux consentis pour les biens légués à la commune.
La contestation formée à ce titre par l'appelante n'est donc pas sérieuse et doit être écartée.
* sur les contestations liées aux obligations du mandataire
L'appelante fait tout d'abord valoir que le premier juge a procédé d'office à un changement de fondement juridique en visant l'article 1393 du code civil au lieu de l'article 1993, sans appeler les parties à s'expliquer.
Elle soutient ensuite que le mandat de gestion qui lui a été confié par M. [V] a pris fin au décès de ce dernier, en application des dispositions de l'article 2003 du code civil, de sorte qu'elle n'est pas tenue de transmettre à la commune les pièces réclamées.
Il convient de relever que, si le mandat de gestion de la SARL MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, n'est pas versé aux débats, il n'est pas contesté qu'il lui a bien été confié par feu M. [C] [V], propriétaire de plusieurs biens immobiliers donnés en location, dont ceux légués par lui à la commune de [Localité 7].
Comme l'a exactement estimé le premier juge, il résulte des échanges de courriers et mails entre le notaire chargé de la succession de feu M. [C] [V] et la SARL MCR Immobilier que cette dernière a, postérieurement au décès de son mandant, continué à s'occuper de la gestion des biens loués en encaissant les loyers.
C'est manifestement par une erreur purement matérielle que le premier juge a indiqué en page 4 de l'ordonnance entreprise que la SARL MCR Immobilier restait tenue de rendre compte de sa gestion en application des dispositions de l'article 1393 du code civil, alors qu'il se déduit de sa motivation, qu'il entendait viser celles de l'article 1993 du code civil ci-dessus rappelées.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, dès lors qu'après le décès de son mandant, elle a poursuivi sa mission pendant plusieurs mois et jusqu'à la résiliation de son mandat, intervenue à l'initiative de la commune le 5 mai 2022, elle est bien tenue de rendre compte de sa gestion à cette dernière, en application des dispositions de l'article 1993 du code civil, à tout le moins dans le cadre d'un mandat apparent.
Il s'ensuit que les contestation soulevées par l'appelante tenant à la fin de son mandat ne sont pas sérieuses et doivent être écartées.
* sur les contestations concernant le contenu des pièces communiquées
Après avoir procédé à une analyse minutieuse des pièces versées aux débats, le premier juge a exactement relevé que si une partie des relevés de gérance et des extraits de comptes locataires concernant les trois biens loués à M. [E], M. [U] et M. [J] avaient été transmis par la SARL MCR Immobilier au notaire de la commune, il manquait toujours les relevés de gérance et les extraits de compte de ces locataires pour les périodes allant de janvier 2021 à octobre 2021 et du 28 mars 2022 au 5 mai 2022.
Contrairement à ce qu'elle soutient, l'appelante n'établit par aucun élément avoir communiqué ces relevés de gérance et extraits de compte locataires pour les périodes susvisées au notaire de la commune et elle ne fournit aucune explication sur cette carence.
De même, la copie de deux chèques établis le 4 novembre 2022 d'un montant de 720 euros et de 850 euros correspondant respectivement aux dépôts des cautions des locataires M. [U] et M. [E] et du courrier simple du même jour, dont il n'est pas justifié de l'envoi à la commune de [Localité 7], et l'absence d'éléments bancaires établissant le débit de ces sommes au compte Monte Paschi Banque de la SARL MCR Immobilier n'établissent nullement, avec l'évidence requise en référé, que celle-ci s'est acquittée de ces règlements, étant observé que la commune conteste avoir reçus ces chèques.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL MCR Immobilier :
- à communiquer, sous astreinte, à la commune les relevés de gérance et les extraits de compte des trois locataires (M. [E], M. [U] et M. [J]) pour les périodes allant de janvier 2021 à octobre 2021 et du 28 mars 2022 au 5 mai 2022,
- à remettre, sous astreinte, à la commune le montant des dépôts de garantie des locataires M. [U] (720 euros) et M. [E] (850 euros).
En revanche, il résulte des échanges de courriers entre le notaire de la commune (maître [N]) et la SARL MCR Immobilier qu'elle lui a transmis, ainsi qu'au notaire chargé de la succession de M. [V] (maître [R]), les copies des baux, ainsi que trois fiches de location concernant les biens légués à la commune.
Il n'est pas établi que la SARL MCR Immobilier serait toujours en possession du dossier complet de bail comprenant le contrat de bail, le contrat d'assurance garantie de loyer et l'état des lieux d'entrée.
A cet égard, l'appelante fait exactement remarquer qu'elle ne saurait être tenue pour responsable du défaut d'information entre maître [N] et la commune, et qu'en tant que successible, la commune a la possibilité de saisir elle-même la compagnie Verspiersen, au titre de la garantie des loyers, concernant les éventuels impayés de loyers du locataire M. [U], et il en est de même pour le locataire M. [E], pour lequel il n'est pas établi qu'elle aurait elle-même déclaré et suivi un sinistre relatif à des impayés de loyers, de sorte qu'il n'y a pas lieu de la contraindre à communiquer ces pièces sous astreinte.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SARL MCR Immobilier à communiquer, sous astreinte, à la commune le dossier complet de bail comprenant le contrat de bail, le contrat d'assurance garantie de loyer et l'état des lieux d'entrée, ainsi que les pièces relatives à la garantie de loyer Viesperens du dossier [E] (contrat, déclaration de sinistre, référence dossier assureur, sommes versées par l'assureur.....), et la commune sera déboutée de ses demandes de communication de ces pièces.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL MCR Immobilier aux dépens, ainsi qu'à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant chacune partiellement, la SARL MCR Immobilier et la commune de [Localité 7] seront condamnées par moitié aux dépens, avec distraction, et elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société MCR Immobilier, exerçant sous l'enseigne Renoir Immobilier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 14 jours suivant la signification de l'ordonnance, à remettre à la commune de [Localité 7] les pièces suivantes :
* pour chacun des trois baux ([E], [U], [J]) le dossier complet de bail comprenant notamment le contrat de bail, le contrat d'assurance garantie de loyer, l'état des lieux d'entrée,
* les pièces relatives à l'assurance garantie de loyer Viesperens du dossier [E] (contrat, déclaration de sinistre, référence dossier assureur, sommes versées par l'assureur. . .),
La confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau, et, y ajoutant :
Déboute la commune de [Localité 7] de sa demande de communication, sous astreinte, du dossier complet de bail comprenant le contrat de bail, le contrat d'assurance garantie de loyer et l'état des lieux d'entrée, ainsi que des pièces relatives à la garantie de loyer Viesperens du dossier [E] (contrat, déclaration de sinistre, référence dossier assureur, sommes versées par l'assureur.....) ;
Déboute la SARL MCR Immobilier et la commune de [Localité 7] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL MCR Immobilier et la commune de [Localité 7] par moitié aux dépens, et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président
