| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 27 juin 2024, 23/09962

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 JUIN 2024

N° 2024/433

Rôle N° RG 23/09962 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWEN

[G] [O]

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Robin DOUCE

Me Corinne DE ROMILLY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de SALON-DE-PROVENCE en date du 23 juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°12-23-000031 .

APPELANTE

Madame [G] [O]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-005907 du 07/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Robin DOUCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société d'HLM UNICIL

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 21 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2018, la société anonyme (SA) Unicil a donné à bail à Mme [G] [O] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel initial de 563,26 euros, charges comprises.

Le 24 août 2022, la société Unicil a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer la somme de 3 332,95 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la société Unicil a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence, statuant en référé, afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 juin 2023, ce magistrat a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2022 ;

- condamné Mme [O] à verser à la société Unicil la somme de 8 423,48 euros à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de janvier 2023 inclus ;

- dit que cette condamnation porterait intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 3 183,70 euros et pour le surplus à compter de la date de la décision ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique, et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit que les meubles et effets se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais et risque de la personne expulsée dans un lieu que celle-ci désignerait et, à défaut, ordonné qu'ils soient entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai fixé ;

- condamné Mme [O] à verser à la société Unicil une indemnité d'occupation de 553,69 euros jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux par la bailleresse ;

- condamné Mme [O] à verser à la société Unicil la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

- condamné Mme [O] aux entiers dépens.

Suivant deux déclarations transmises au greffe le 26 juillet 2023, Mme [O] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 11 août 2023.

Dans ses dernières conclusions transmises le 10 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [O] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :

- déboute la société Unicil de l'ensemble de ses demandes ;

- lui accorde la possibilité de rembourser sa dette locative en 36 mensualités avec des mensualités de 244,18 euros chacune ;

- suspende les effets de la clause résolutoire le temps du plan de remboursement ;

- condamne la société Unicil à verser à son conseil la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, lequel renoncera le cas échéant à percevoir l'aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions transmises le 16 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Unicil sollicite de la cour qu'elle :

- confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne le montant de la provision ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 9 940,33 euros arrêtée au 12 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement en application de l'article 1153 alinéa 3 du code civil ;

- condamne l'appelante aux intérêts légaux à compter de l'assignation ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens, avec distraction au profit de Me De Romilly, avocat aux offres de droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, Mme [O], qui ne sollicite que des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ne conteste ni la clause résolutoire insérée dans le bail applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ni le fait qu'elle n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa signification.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise à la date du 25 octobre 2022.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, les décomptes versés aux débats par la société Unicil, non discutés par Mme [O], revèlent que la dette locative est passée de 3 183,70 euros à la date de la délivrance du commandement de payer, le 24 août 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse, à celle de 8 423,48 euros à la date du 31 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, et à celle de 9 940,33 euros à la date du 30 septembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse.

Pour tenir compte de la demande de la bailleresse tendant à l'actualisation de sa créance locative, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [O] à verser à la société Unicil la somme de 8 423,48 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2023 inclus.

Mme [O] sera condamnée verser à la société Unicil la somme de 9 940,33 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer dans la limite de la somme de 3 183,70 euros, à compter de l'ordonnance entreprise dans la limite de 8 423,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de Mme [O] s'est accrue depuis la délivrance du commandement de payer pour s'établir au 30 septembre 2023 à la somme de 9 940,33 euros, échéance du mois de septembre 2023 incluse.

A l'examen des décomptes, il apparaît que Mme [O] a cessé de régler régulièrement ses loyers et charges à compter du mois de mars 2022. Elle n'a procédé qu'à des règlements ponctuels en avril 2022 (584,77 euros), mai 2022 (562,18 euros), juillet 2022 (562,18 euros), mars 2023 (800 euros) et mai 2023 (1 800 euros), de sorte qu'elle ne justifie pas avoir repris le paiement de ses loyers et charges courants d'un montant de 563,26 euros.

Si Mme [O] justifie avoir déclaré en 2021 et 2022 un revenu fiscal de référence d'environ 1 666 euros par mois (soit 20 000 euros / 12 mois), et avoir perçu des prestations familiales d'un montant de 290 euros environ en juin et juillet 2023, comme étant mère d'un enfant, né le 29 avril 2012, les bulletins de paie qu'elle verse aux débats, qui sont illisibles, ne permettent pas de les rattacher à une période déterminée. Elle n'apporte donc pas la preuve de ses ressources actuelles.

Cela étant, même à supposer que les ressources de Mme [O] s'élèvent à la somme de 2 000 euros environ depuis l'année 2021, comme elle le soutient dans ses écritures, il n'en demeure pas moins que les versements ponctuels qu'elle a effectués depuis le mois de mars 2022 et le dernier paiement réalisé en mai 2023 d'un montant de 1 800 euros démontrent qu'elle ne dispose pas des capacités financières pour apurer une dette locative de 9 940,33 euros arrêtée en septembre 2023 en 36 mensualités de plus de 275 euros chacune, en plus de régler ses loyers et charges courants d'un montant de 563,26 euros, ce qui supposerait qu'elle verse, tous les mois, près de 840 euros.

Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et besoins des bailleurs, même s'il s'agit de bailleurs sociaux, lesquels ne peuvent pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par leurs locataires.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [O] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a :

- ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique, et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit que les meubles et effets se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais et risque de la personne expulsée dans un lieu que celle-ci désignera et, à défaut, ordonné qu'ils soient entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai fixé ;

- condamné Mme [O] à verser à la société Unicil une indemnité d'occupation de 553,69 euros jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux par la bailleresse.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [O], succombant en appel, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société Unicil la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me De Romilly, avocat, sous sa due affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Unicil la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie perdante, Mme [O] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- condamné Mme [O] à verser à la société Unicil la somme de 8 423,48 euros à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de janvier 2023 inclus ;

- dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 3 183,70 euros et pour le surplus à compter de la date de la décision ;

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [G] [O] à verser à la SA Unicil la somme de 9 940,33 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse ;

Dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer dans la limite de la somme de 3 183,70 euros, à compter de l'ordonnance entreprise dans la limite de 8 423,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboute Mme [G] [O] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Mme [G] [O] à verser à la SA Unicil la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [G] [O] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [G] [O] aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me De Romilly, avocat, sous sa due affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président