COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 27 JUIN 2024
N° 2024/425
Rôle N° RG 23/09104 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLS7D
[I] [K]
[C] [K]
C/
[L] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alexandra BEAUX
Me Mérouane BRAHIMI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal d'Instance de NICE en date du 01 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00850.
APPELANTS
Monsieur [I] [K]
né le 17 Mai 1969 en ANGOLA,
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [C] [K]
née le 03 Mars 1967 en ANGOLA,
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Madame [L] [X]
née le 20 Septembre 1964 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE,
et assistée par Me Leila PERRIMOND, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sophie LEYDIER, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024,
Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
Par acte sous seing privé en date du 30 août 2010, monsieur [I] [K] et madame [C] [K] ont consenti à madame [L] [X], un bail à usage d'habitation pour un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 820 euros, outre une provision sur charges locatives de 30 euros par mois.
Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2022, M. [I] [K] et Mme [C] [K] ont fait délivrer à leur locataire un congé pour reprise, afin de faire habiter les lieux par leur fille Mme [Y] [K], avec effet au 7 septembre 2022.
La locataire s'est maintenue dans les lieux après l'expiration du préavis.
Par acte du 10 janvier 2023 M. [I] [K] et Mme [C] [K] ont fait assigner Mme [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la validité du congé et de statuer sur ses conséquences.
Mme [L] [X] a conclu à l'existence de contestations sérieuses s'agissant de la validité du congé pour reprise délivré par ses bailleurs, et elle a formé une demande reconventionnelle aux fins d'obtenir leur condamnation à lui rembourser la somme de 2 558,61 euros correspondant à des travaux et aménagements effectués par elle dans l'appartement loué.
Par ordonnance contradictoire en date du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté M. [I] [K] et Mme [C] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;
- débouté Mme [L] [X] de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 2 558,61 euros ;
- renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond comme elles aviseront ;
- condamné M. [I] [K] et Mme [C] [K] à payer à Mme [L] [X] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Le premier juge a considéré :
- que les échanges de mails et le projet d'avant contrat de vente démontraient de manière indéniable que les parties étaient en pourparlers contractuels pour la vente du bien loué, la locataire ayant accepté le prix de vente fixé par les bailleurs le 5 janvier 2021 .
- que les bailleurs versaient aux débats la carte de [Y] [N] [J], présentée comme leur fille, mais qu'ils ne fournissaient aucune preuve établissant leur lien de filiation ou d'adoption avec cette dernière, notamment leur livret de famille ou le jugement d'adoption ;
- que les mentions figurant dans le congé pour reprise posaient question quant à son caractère réel et sérieux, de sorte qu'il existait une contestation sérieuse sur la validité de ce congé ;
- qu'il n'appartenait pas au juge des référés d'apprécier si les travaux réalisés par la locataire relevaient de ceux incombant au bailleur au sens de l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 ou non, et si la locataire avait sollicité l'autorisation des bailleurs en vue d'entreprendre de tels travaux.
Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2023, M. [I] [K] et Mme [C] [K] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions, excepté celle par laquelle le premier juge a débouté Mme [L] [X] de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 2 558,61 euros.
Par dernières conclusions transmises le 1er août juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise, en ses chefs critiqués, et, statuant à nouveau, qu'elle :
- juge valable le congé pour reprise délivré à Mme [L] [X] en date du 11 janvier 2022 par la S.C.P. Leydet& Associés dont le congé était fixé au 7 septembre 2022, le motif étant justifié par la nécessité de reprise du logement au bénéfice de leur fille, Mme [Y] [P] [J],
- prononce la résiliation du bail sur la base du congé pour reprise à compter du 7 septembre 2022,
- juge que Mme [X] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date de départ fixée au 7 septembre 2022,
- ordonne son expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique, ainsi que de tous occupants de son chef, de l'appartement qu'elle occupe, ainsi que des dépendances de ce bien,
- condamne Mme [X] au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour, en cas de maintien dans les lieux après signification de la décision à intervenir,
- fixe l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges antérieurs, soit 891 euros mensuels,
- condamne Mme [X] au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
- déboute Mme [X] de toutes ses demandes,
- condamne Mme [X] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel incluant le coût du commandement de payer et la sommation interpellative, à savoir la somme totale de 369 euros TTC.
Par dernières conclusions transmises le 9 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [L] [X] sollicite de la cour :
- à titre principal, qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, qu'elle déboute les appelants de leurs demandes et qu'elle les condamne à lui payer une provision de 2 558,61 euros correspondant aux travaux et aménagements effectués par elle, ainsi qu'une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et qu'elle statue ce que de droit sur les dépens ;
- à titre subsidiaire, de lui accorder un délai le plus large pour se reloger.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 7 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur l'ampleur de la dévolution :
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile : 'l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.'
L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que : 'l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.' tandis que l'article 542 dispose que : 'l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel'.
Et, en vertu de 954 alinéa 3 du même code : 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'.
Il se déduit de ces textes :
- que la déclaration d'appel défère à la cour d'appel la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible,
- que les parties doivent, dans le dispositif de leurs conclusions, mentionner qu'elles demandent l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont elles recherchent l'anéantissement ou l'annulation.
Ainsi, la déclaration d'appel qui mentionne les chefs du dispositif du jugement critiqués délimite l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel principal, quand les conclusions, par l'énoncé dans leur dispositif, de la demande d'infirmation ou d'annulation du jugement déterminent, quant à elles, la finalité de l'appel, qui tend à l'annulation ou à la réformation du jugement, dans les limites de la dévolution opérée par la déclaration d'appel, étant précisé que lorsque l'intimé forme un appel incident concernant un chef du jugement, il doit nécessairement en solliciter l'infirmation.
En l'espèce, si les appelants ont visé les chefs de l'ordonnance entreprise qu'ils critiquent, l'intimée n'a formulé dans ses écritures aucune demande d'infirmation du chef de l'ordonnance par lequel elle a été déboutée de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 2 558,61 euros.
Il s'ensuit que la cour n'est pas saisie d'un appel incident de ce chef, de sorte que la cour statuera dans les limites de l'appel principal.
Sur le congé pour reprise, l'expulsion et l'indemnité d'occupation :
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
[' ]
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites par les parties que :
- si les parties avaient échangé sur la vente de l'appartement à Mme [X], ce projet ne s'est pas concrétisé aux conditions fixées sans aucune ambigüité par les propriétaires, suivant un courrier du 1er janvier 2021, soit une vente finalisée au prix de 240 000 euros au plus tard en avril 2021, ou au prix de 250 000 euros au plus tard fin décembre 2021,
- le congé pour reprise délivré par acte du 11 janvier 2022 mentionne que les propriétaires n'entendent pas renouveler le contrat de location en raison de leur volonté de reprendre le logement au bénéfice de leur fille [Y] [N] [J] qui souhaite prendre son indépendance,
- les appelants justifient par la production de leur livret de famille et de la copie intégrale de l'acte de naissance de [Y] [N] [J] que cette dernière est bien leur fille,
- [Y] [N] [J] atteste qu'il était prévu qu'à la fin de ses études, elle puisse s'installer dans l'appartement appartenant à ses parents, loués à Mme [X], ce que confirme sa soeur cadette [G], suivant attestation du 5 juillet 2023,
- par mail du 14 janvier 2022, Mme [X] a répondu aux voeux de nouvelle année qui lui avaient été adressés par les époux [K] en leur précisant avoir bien reçu l'avis de fin de bail et en indiquant 'je comprends tout à fait que vous souhaitiez récupérer l'appartement pour votre fille qui entre dans la vie active. Je me mets dès à présent à la recherche d'un appartement et je vous tiendrai au courant'.
Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il n'existe aucun doute sur la volonté des bailleurs de reprendre possession de leur bien pour que leur fille [Y] puisse s'y installer, aucune contestation sérieuse n'étant établie sur la régularité du congé pour reprise délivré par les bailleurs à leur locataire.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée et il convient de constater qu'en raison du congé délivré par les bailleurs, le bail a été résilié à la date du 7 septembre 2022, de sorte que Mme [X], qui s'est maintenue dans les lieux, malgré sommation interpellative, est devenue occupante sans droit ni titre.
Il s'ensuit qu'il convient de prononcer son expulsion, dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu à assortir cette décision d'une astreinte.
La demande de Mme [X] de bénéficier d'un délai pour se reloger sera rejetée dès lors qu'elle a déjà bénéficié de plus de 18 mois de délai lié à la procédure.
Il convient en outre de condamner Mme [X] à régler aux époux [K] une indemnité d'occupation provisionnelle de 891 euros par mois, à compter du 7 septembre 2022 et jusqu'à libération définitive des lieux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné les époux [K] aux dépens et à payer à Mme [X] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant, Mme [X] [H] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer aux époux [K] une indemnité de 3 000 euros pour les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits.
En revanche, il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût du commandement de payer, dont il n'est pas justifié s'agissant d'un congé pour reprise, ni de la sommation interpellative qui n'est pas afférante à l'instance en référé.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions frappées d'appel ;
Statuant à nouveau, et, y ajoutant :
Constate la résiliation du bail liant les parties par l'effet du congé pour reprise délivré par M. [I] [K] et Mme [C] [K] à Mme [L] [X] à la date du 7 septembre 2022,
Ordonne à Mme [L] [X] de quitter les lieux immédiatement,
Dit qu'à défaut de libération volontaire et de remise des clés des lieux deux mois après notification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique, si besoin est,
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [L] [X] à payer à M. [I] [K] et Mme [C] [K], pris ensemble, une indemnité provisionnelle d'occupation de 891 euros par mois, à compter du 7 septembre 2022 et jusqu'à libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux bailleurs,
Rejette les autres demandes formées par M. [I] [K] et Mme [C] [K],
Condamne Mme [L] [X] à payer à M. [I] [K] et Mme [C] [K], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La déboute de sa demande formulée sur le même fondement ;
Condamne Mme [L] [X] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente
