COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 27 JUIN 2024
N° 2024/ 127
Rôle N° RG 23/01705 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKW2N
S.C.I. MG
C/
S.A.S. LINA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-pierre RAYNE
Me Pascal ALIAS
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 23 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03883.
APPELANTE
Société MG S.C.I., prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée et assistée de Me Jean-pierre RAYNE de l'ASSOCIATION RAYNE - SALOMEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
Société LINA S.A.S. prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est [Adresse 4]
représentée et assistée de Me Pascal ALIAS de la SELAS SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024,
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI MG était propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3], comprenant un local commercial donné à bail à la société Lina pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2012 pour y exploiter un commerce de restauration débit de boissons.
La société Lina a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire et bénéficié d'un plan de continuation arrêté par jugement du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence du 10 novembre 2015 désignant Maître [B] [C] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
La société Financière investissement Azur, à laquelle s'est ensuite substituée la société FIA-promotion puis la société Léo.Invest, a manifesté son intérêt pour acquérir l'ensemble de l'immeuble appartenant à la SCI MG et résilier amiablement le bail consenti à la société Lina.
Elle a ainsi notamment signé :
- le 13 mai 2019 avec la société Lina une lettre d'intention portant sur la résiliation du bail commercial moyennant une indemnité de 310000 euros et sur l'acquisition de la licence IV au prix de 20000 euros,
- le 23 juillet 2019 avec la SCI MG un compromis de vente de l'immeuble,
- le 13 janvier 2020 un protocole de résiliation amiable de bail commercial.
La société Lina a libéré les lieux le 31 janvier 2020 et l'indemnité de résiliation de 310000 euros a été versée entre les mains du commissaire à l'exécution du plan et affectée à l'apurement du passif de la procédure collective suivant jugement du 2 juin 2020 arrêtant la modification du plan de redressement.
L'acte de vente de l'immeuble de la SCI MG au profit de la société Alphinvest, substituée à la société Léo.Invest a été passé devant notaire le 30 juin 2020.
Par acte du 5 mars 2021, la SCI MG a fait signifier à Maître [C], mandataire judiciaire, une opposition à ce qu'il se dessaisisse de toute somme qu'il détiendrait pour le compte de la SAS Lina, pour garantir et avoir paiement d'une somme de 104389,75 euros représentant un arriéré de loyers et charges impayés pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte du 1er octobre 2021, la SCI MG procédait à une saisie conservatoire entre les mains de Maître [C] pour les mêmes causes.
Par acte du 22 octobre 2021, la SCI MG a fait assigner la société Lina devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins d'obtenir la condamnation de son ancienne locataire à lui payer la somme de 104382,75 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2020.
La société Lina a saisi le juge de la mise en état aux fins d'entendre juger que la SCI MG ne dispose plus d'aucune qualité à agir à son encontre en paiement de loyers postérieurement à la vente du local commercial et déclarer la SCI MG irrecevable en ses demandes, fins et conclusions.
Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- déclaré irrecevable la SCI MG en ses demandes à l'égard de la société Lina,
- condamné la SCI MG à payer à la société Lina la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI MG aux dépens.
Le juge de la mise en état a retenu à cet effet que la SCI MG ne justifiait pas que la dette locative n'aurait pas été prise en compte dans le plan de continuation qui, selon arrêt de la cour d'appel du 9 septembre 2020, a été exécuté, et que par ailleurs, au vu de la clause de subrogation figurant dans les actes authentiques des 23 juillet 2019 et 30 juin 2020 portant promesse de vente et vente entre la SCI MG et la SAS Alphinvest, les droits de la SCI MG au titre du bail commercial avaient été transférés avec la propriété du bien à l'acquéreur, de sorte que le vendeur n'avait ni qualité ni intérêt à agir.
La SCI MG a interjeté appel de cette décision le 27 janvier 2023.
Par conclusions déposées et notifiées le 23 février 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la SCI MG en ses demandes à l'égard de la société Lina, condamné la SCI MG à payer à la société Lina la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle prétend qu'elle n'a jamais renoncé à la créance qu'elle détient contre la société Lina au titre des loyers impayés échus antérieurement à la cession et que contrairement à ce qu'a énoncé le premier juge, il n'existe aucune clause de subrogation dans l'acte de cession qui stipule au contraire que les parties font leur affaire personnelle de tout compte de prorata de loyers en remboursement éventuel de loyers d'avance ou dépôt de garantie de tout compte de charges, ce dont il résulte que les comptes de loyers n'ont pas fait l'objet de cession.
Elle fait valoir que la subrogation dans les droits résultant de la vente n'opère que pour l'avenir, qu'elle agit non pas en tant que bailleur actuel mais en vertu d'un contrat ayant existé entre les parties, l'action en paiement né de créances nées de ce contrat n'étant pas subordonnée à la détention du contrat à la date de l'action.
Par conclusions déposées et notifiées le 23 mars 2023, la société Lina demande à la cour, vu les articles 31, 32, 789 du code de procédure civile, 1199 du code civil de confirmer l'ordonnance dont appel, débouter la SCI MG de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner la SCI MG au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle affirme que la promesse de vente du 23 juillet 2019 et l'acte de vente du 30 juin 2020 prévoyaient bien la subrogation du bénéficiaire/acquéreur dans les droits et actions du promettant/vendeur et que ce n'est qu'en vertu de cette subrogation que la bénéficiaire a pu valablement régulariser le protocole de résiliation amiable du bail,
que dans ces actes la SCI MG ne fait aucunement état d'une créance de loyers,
que la clause citée par l'appelante relative aux comptes de prorata de loyers ne concerne pas le local commercial qui avait été libéré dès le 31 janvier 2020 mais les appartements des 4ème et 5ème étage,
que par l'effet de la subrogation conventionnelle intervenue, la créance de loyers dont se prévaut la SCI MG a été transmise à FIA-promotion et la SCI MG n'a plus qualité à agir.
Elle soutient que la SCI MG ne justifie pas non plus d'un intérêt à agir, puisqu'informée de la résiliation du bail litigieux et du versement par le bénéficiaire de l'indemnité de résiliation entre les mains du commissaire à l'exécution du plan en vue de procéder à la purge des inscriptions et à l'apurement des dettes de la société Lina, elle n'a pas fait état de sa prétendue créance auprès du mandataire antérieurement au jugement du 2 juin 2020 qui a modifié le plan de continuation.
La procédure a été clôturée le 16 avril 2024.
MOTIFS :
La lecture attentive, par la cour, de la promesse de vente signée le 23 juillet 2019 entre la SCI MG et la société Léo.Invest et de l'acte de vente signé le 30 juin 2020 entre la SCI MG et la société Alphinvest, révèle qu'aucun de ces actes ne comporte la stipulation d'une subrogation du bénéficiaire/acquéreur dans les droits et actions du promettant/vendeur contre le preneur ou d'une cession de créance, s'agissant de loyers échus antérieurement à la cession.
La seule subrogation évoquée dans ces deux actes figure à l'article relatif à la garantie de possession, aux termes duquel le promettant/vendeur garantit le bénéficiaire/acquéreur contre le risque d'éviction conformément aux dispositions de l'article 1626 du code civil et à ce sujet, déclare (...) subroger le bénéficiaire/acquéreur dans tous ces droits et actions.
La subrogation est ainsi limitée à un domaine déterminé, en cas d'éviction.
La circonstance que la société Financière investissement Azur ait signé le 13 mai 2019, avec la société Lina, dès avant la signature de la promesse de vente, une lettre d'intention déterminant les modalités selon lesquelles elle envisageait de procéder, concomitamment à l'acquisition de l'immeuble appartenant à la SCI MG et de façon indivisible, à la résiliation amiable du bail commercial consenti à la société Lina, ne démontre aucunement que la SCI MG aurait subrogé l'acquéreur dans tous ses droits et actions contre le preneur, la promesse de vente stipulant au contraire que la résiliation amiable du bail commercial devait faire l'objet d'une réitération par acte authentique par le promettant lui-même.
Il ne peut être tiré aucune conclusion, relativement à l'intérêt et à la qualité à agir de la société MG, de l'absence de mention par le promettant/vendeur, dans la promesse de vente et l'acte de vente, de l'existence d'une dette de loyers de la société Lina à son égard, si ce n'est l'absence d'intention de la SCI MG de consentir une cession de créance de loyers impayés.
La cession de droits et biens immobiliers intervenue entre la SCI MG et la société Alphinvest n'a pas d'effet rétroactif et n'a pas d'incidence sur l'intérêt et la qualité à agir de la SCI MG contre la société Lina au titre d'une dette de loyer née antérieurement à la cession.
Le motif énoncé par le premier juge, selon lequel la SCI MG ne justifiait pas que la dette locative n'aurait pas été prise en compte dans le plan de continuation, relève du fond du litige et non pas de la recevabilité de l'action.
L'argument, développé par la société Lina, selon lequel informée de la résiliation du bail litigieux et du versement par le bénéficiaire de l'indemnité de résiliation entre les mains du commissaire à l'exécution du plan en vue de procéder à la purge des inscriptions et à l'apurement des dettes, la SCI MG n'aurait pas fait état de sa prétendue créance auprès du mandataire antérieurement au jugement du 2 juin 2020 qui a modifié le plan de continuation, est inopérant à démontrer un défaut d'intérêt à agir de la SCI MG.
L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions.
Partie succombante, la société Lina sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Lina pour défaut de qualité et d'intérêt à agir de la SCI MG,
Condamne la société Lina aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
