COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 27 JUIN 2024
N° 2024/124
Rôle N° RG 21/10345 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYYW
[N] [X]
C/
S.C.I. NIALA
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE BALAGUER
S.A. SOGEFIMUR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra BOUGUESSA
Me Carole ROMIEU
Me Edouard BAFFERT
Me Caroline PAYEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02054.
APPELANT
Monsieur [N] [X],
né le 18 juin 1960 à [Localité 6] demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sandra BOUGUESSA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
Société NIALA S.C.I., prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole ROMIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Société PHARMACIE BALAGUER S.E.L.A.R.L., prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Edouard BAFFERT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Pierre LE JALLE avocat au barreau de MARSEILLE
Société SOGEFIMUR S.A. , prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, magistrat rédacteur
Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024,
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique reçu le 13 septembre 2019, la SA Sogefimur, crédit-bailleur, a conclu avec la SCI Niala, crédit-preneur, un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans, portant sur un immeuble à usage commercial situé [Adresse 7] à [Localité 5].
Par acte sous seing privé du 5 août 2020, la SELARLU Pharmacie Balaguer a cédé à M. [N] [X] une officine de pharmacie située [Adresse 2] à [Localité 5], sous diverses conditions suspensives, dont l'une tenant à l'obtention par le cessionnaire d'une promesse de bail pour le transfert de l'officine dans les locaux situés dans la [Adresse 7], moyennant un loyer annuel maximum de 115.000 € hors taxes et hors charges.
Par acte sous seing privé du 20 octobre 2020, la SCI Niala a consenti à la SELARLU Pharmacie Balaguer une promesse de bail de sous-location commerciale sur les locaux, objets du crédit-bail immobilier conclu avec la société Sogefimur.
L'article 33 de cette promesse prévoyait que celle-ci était conclue sous diverses conditions suspensives et notamment :
- conditions suspensives dans l'intérêt du sous-locataire :
* obtention par le sous-locataire des autorisations d'urbanisme nécessaires aux travaux envisagés dans les locaux, objets du présent bail de sous-location , condition à lever au plus tard le 3 novembre 2021,
* obtention par le sous-locataire de l'autorisation de transfert de son fonds de commerce d'officine de pharmacie purgé de tout recours hiérarchique délivré par l'Agence Régionale de Santé, condition à réaliser au plus tard le 1er janvier 2022,
- conditions suspensives dans l'intérêt du locataire principal :
* obtention de la part du crédit-bailleur de l'autorisation de changement d'activité du local, objet de la location,
* de l'accord écrit du crédit-bailleur concernant le présent bail de sous-location et le fait que le bail soit soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce,
* de son accord pour que le bail se poursuive entre lui et le sous-locataire en cas de non levée de l'option par le crédit-preneur ou en cas de résolution du contrat de crédit-bail de tel sorte que dans ces deux hypothèses, le sous-locataire deviendra automatiquement locataire principal et ledit bail de sous-location sera opposable au crédit bailleur de plein droit aux mêmes charges et conditions, contrairement aux stipulations du contrat de crédit-bail du 13 septembre 2019,
* de son engagement exprès sur la poursuite du contrat de sous-location en cas de cession du contrat de crédit-bail,
* de sa renonciation à l'application de la clause 16.2 du contrat de crédit-bail durant toute la durée de la sous-location, objet des présentes et de son engagement de ne pas louer directement ou indirectement des locaux pour un commerce similaire à la destination du présent bail dans un rayon de 500 m²,
* de son accord express sur les travaux envisagés par le sous-locataire,
* obtention de l'autorisation d'acheter une surface de plancher supplémentaire de 430 m² laquelle devra être remboursée intégralement par le sous-locataire à première demande, assujettie à TVA.
Ces conditions suspensives devaient être levées au plus tard le 15 décembre 2020.
Par courriels des 15 et 19 octobre 2020, le gérant de la SCI Niala a informé la société Sogefimur de la conclusion de la promesse susvisée et a transmis un certain nombre de pièces justificatives.
Par courriel du 15 décembre 2020, la société Sogefimur a réclamé plusieurs précisions supplémentaires sur l'opération envisagée et a en outre indiqué à la SCI Niala que le projet devait être validé par un comité de financement, de telle sorte qu'il ne lui était pas possible de se prononcer en l'état.
Par courriers entre avocats du 12 janvier 2021, la SELARLU Pharmacie Balaguer a été informée:
- de l'absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l'accord de la société Sogefimur pour modifier le contrat de crédit-bail immobilier dans le délai prévu par la promesse, soit au 15 décembre 2020,
- du refus de la SCI Niala de proroger le délai prévu pour la réalisation de cette condition suspensive.
Par courrier officiel du 27 janvier 2021, le conseil de la SELARLU Pharmacie Balaguer a demandé au conseil de la SCI Niala de justifier des éléments et informations relatifs au projet de sous-location adressé à la société Sogefimur, a précisé que sa cliente entendait renoncer à la condition suspensive relative à l'acquisition d'une surface supplémentaire et qu'elle considérait que la condition tenant à l'accord de la société Sogefimur était levée.
Par courriel du 5 février 2021, la société Sogefimur a rappelé qu'en aucun cas son courriel du 15 décembre 2020 ne pouvait être assimilé à un accord de sa part pour le projet de sous-location.
Par courrier officiel du 8 février 2021, le conseil de la SCI Niala a répondu au conseil de la SELARLU Pharmacie Balaguer que la promesse de bail du 20 octobre 2020 était devenue caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive tenant à l'accord de la société Sogefimur dans le délai contractuellement convenu et que sa cliente n'entendait pas signer d'avenant de prorogation.
Par actes des 3 et 4 mai 2021, M. [N] [X] a fait assigner à jour fixe la SA Sogefimur, la SIC Niala et la SELARLU Pharmacie Balaguer devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de :
- condamner la SCI Niala à respecter les engagements contractuels du bail sous conditions suspensives du 20 octobre 2020,
- ordonner à la SCI Niala d'exécuter toutes les diligences liées à la levée des conditions suspensives auxquelles elle est astreinte en vertu dudit bail,
- condamner la SCI Niala au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 2 juillet 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- déclaré recevable l'action de M. [N] [X] à l'égard de la SCI Niala,
- débouté M. [N] [X] de l'ensemble de ses prétentions,
- rejeté la demande de la SCI Niala au titre d'une procédure abusive,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [N] [X] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile:
* à la SCI Niala la somme de 1.500 €,
* à la société Sogefimur la somme de 1.000 €,
- condamné M. [N] [X] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que :
- étant signataire avec faculté de substitution d'une promesse d'achat d'une officine de pharmacie, pour laquelle il était envisagé un déménagement dans la [Adresse 7] à [Localité 5] dans les locaux dont la SCI Niala est le crédit-preneur, M. [X] a un intérêt légitime et direct au succès de son action envers la SCI Niala, seule interlocutrice du crédit-bailleur,
- sur le fond, la SCI Niala justifie avoir demandé et obtenu l'autorisation d'augmentation de
430 m² de plancher, d'avoir réglé les frais d'agrément de sous-location et verse aux débats un procès-verbal de constat récapitulant ses courriels et pièces jointes adressés à la société Sogefimur à partir du 15 octobre 2020,
- il apparaît que la SCI Niala a transféré à la société Sogefimur l'ensemble des pièces utiles en sa possession et que M. [X] ne précise pas, dans le dispositif de ses conclusions, les diligences qui seraient encore à la charge de la SCI Niala.
Par déclaration en date du 8 juillet 2021, M. [N] [X] a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 août 2022, M [N] [X] demande à la cour de :
Vu l'article 1104 du code civil,
- réformer dans l'intégralité les dispositions du jugement rendu le 2 juillet 2021,
- déclarer la demande de M. [N] [X] recevable et bien fondée,
A titre principal,
- condamner la SCI Niala à respecter les engagements contractuels nés de la signature du bail sous conditions suspensives du 20 octobre 2010,
- ordonner à la SCI Niala d'exécuter toutes les diligences liées à la levée des conditions suspensives auxquelles elle est astreinte en vertu du bail sous conditions suspensives du 20 octobre 2020 et notamment poursuivre l'instruction du dossier auprès de la société Sogefimur suite au courriel adressé le 15 décembre 2020 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de l'arrêt à intervenir,
- ordonner à la société Sogefimur de répondre à la demande d'agrément présentée par la SCI Niala,
A titre subsidiaire,
- condamner la SCI Niala à restituer l'indemnité d'immobilisation de 20.000 € à M. [X],
- condamner la SCI Niala à rembourser à M. [X] les factures Midi Architecture à hauteur de 20.766 €,
En tout état de cause,
- condamner solidairement la SCI Niala et la société Sogefimur au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement la SCI Niala et la société Sogefimur au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la SCI Niala et la société Sogefimur aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Sandra Bouguessa, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Niala, suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2021, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 2 juillet 2021 en ce qu'il a débouté M. [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions et a condamné M. [X] à payer à la SCI Niala la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer pour le surplus le jugement querellé,
Statuant de nouveau,
- condamner M. [N] [X] à payer à la SCI Niala la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive et dilatoire,
- condamner M. [N] [X] à payer à la SCI Niala la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- le condamner aux entiers dépens.
La SA Sogefimur, par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 janvier 2023, demande à la cour de :
A titre principal,
- déclarer irrecevable la demande de M. [N] [X] tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Sogefimur de répondre à la demande d'agrément présentée par la SCI Niala,
- déclarer irrecevable la demande de M. [N] [X] tendant à ce la société Sogefimur soit condamnée solidairement avec la SCI Niala au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [N] [X] de ses demandes,
En tout état de cause,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 2 juillet 2021,
- condamner M. [N] [X] aux dépens et à payer à la société Sogefimur une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SELARL Pharmacie Balaguer, dans ses conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2021, demande à la cour de :
- donner acte de ce que la Pharmacie Balaguer s'en rapporte à la sagesse de la cour sur les demandes de M. [X],
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 avril 2024.
MOTIFS
En cause d'appel, les dispositions du jugement entrepris ayant déclaré recevable l'action de M. [X] entrepris à l'égard de la SCI Niala ne font l'objet d'aucune discussion. Elles seront donc purement et simplement confirmées.
Sur la recevabilité des demandes de M. [N] [X] à l'encontre de la société Sogefimur
La société Sogefimur oppose en premier lieu à l'appelant l'irrecevabilité de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Sogefimur de répondre à la demande d'agrément présentée par la SCI Niala, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel.
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait.
A la lecture du jugement entrepris, M. [X] ne formulait, en première instance, aucune demande à l'encontre de la société Sogefimur, celle-ci demandant d'ailleurs dans ses conclusions qu'il lui soit donné acte de l'absence de demande à son encontre.
En conséquence, la demande présentée pour la première fois devant la cour par M. [X] tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Sogefimur de répondre à la demande d'agrément présentée par la SCI Niala est irrecevable.
Au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile, la société Sogefimur conclut également à l'irrecevabilité la demande de M. [N] [X] tendant à ce qu'elle soit condamnée solidairement avec la SCI Niala au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
L'article 910-4 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur fond.
Or, M. [X] n'a pour la première fois réclamé la condamnation de la société Sogefimur solidairement avec la SCI Niala au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts que dans ses dernières écritures du 9 août 2022 et non dans ses conclusions d'appelant notifiées conformément à l'article 908 du code de procédure civile le 7 octobre 2021.
Cette demande est également irrecevable.
Sur les demandes de M. [N] [X]
En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
M. [N] [X] soutient que la SCI Niala a fait preuve de mauvaise foi, en n'accomplissant pas toutes les diligences nécessaires aux fins d'obtenir la levée des conditions suspensives insérées dans la promesse de bail en date du 20 octobre 2020. Plus précisément, devant la cour, il expose qu'il ne conteste pas l'envoi par la SCI Niala du dossier initial au crédit bailleur mais lui reproche de s'être abstenue de répondre au courriel de la société Sogefimur en date du 15 décembre 2020 en lui transmettant les éléments que cette dernière réclamait.
La SCI Niala fait valoir que le 15 décembre 2020 était la date butoir de réalisation de la condition suspensive et qu'elle ne pouvait apporter aucune réponse à ce courriel puisqu'elle avait déjà transmis toutes les pièces nécessaires et en sa possession. Elle estime qu'elle justifie, au contraire, avoir accompli toutes les diligences qui s'imposaient en vue d'obtenir la levée des conditions suspensives.
Il est constant que la promesse de bail de sous location commerciale sur les locaux litigieux conclue le 20 octobre 2020 stipulait diverses conditions suspensives dans l'intérêt du locataire principal ( la SCI Niala) et plus particulièrement :
- autoriser le changement d'activité du local,
- obtenir l'accord du crédit-bailleur concernant le présent bail de sous-location et l'application des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce,
- l'accord pour que le présent bail se poursuive entre lui et le sous-locataire en cas non levée de l'option pour le crédit preneur ou en cas de résolution du contrat de crédit bail, de sorte que dans ces deux hypothèses, le sous-locataire deviendrait automatiquement locataire principal et le bail de sous-location serait opposable de plein droit au crédit bailleur,
- l'engagement express sur la poursuite du contrat de sous-location en cas de cession du contrat de crédit bail,
- la renonciation à l'application de la clause 16.2 du contrat de crédit bail,
- l'accord express du crédit bailleur sur les travaux envisagés par le sous-locataire,
- l'obtention de l'autorisation d'acheter une surface de plancher supplémentaire de 430 m² laquelle surface devait être remboursée intégralement par le sous-locataire à première demande;
Lesdites conditions suspensives devaient être levées au plus tard le 15 décembre 2020.
La SCI Niala communique un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 7 juin 2021 récapitulant l'historique de ses courriels et leurs pièces jointes qu'elle a adressés à la société Sogefimur à compter du 15 octobre 2020, démontrant que :
- elle a informé, avant même la signature de la promesse de bail de sous-location, le crédit bailleur de ce projet en l'interrogeant sur les possibilités de régularisation d'une telle opération,
- elle lui a également transmis les documents nécessaires et notamment le compromis d'achat de la pharmacie, les bilans, les travaux et les plans annexés à la promesse de bail ainsi que l'avis de l'autorisation de CDAC pour la surface concernée, la demande de permis de construire et la validation du projet par la mairie.
La SCI Niala justifie, par ailleurs, avoir demandé et obtenu de l'EPAD Ouest Provence l'autorisation d'augmentation de 430 m² du plancher selon délibération du 9 octobre 2020 et avoir réglé la somme de 3.600 € TTC au titre des frais d'agrément de sous-location.
Elle a, enfin, relancé la société Sogefimur, le 4 décembre 2020, rappelant être dans l'attente d'un retour de sa part sur ce dossier avant le 15 décembre 2020.
Par mail en date du 15 décembre 2020, la société Sogefimur a transmis sa réponse à la SCI Niala à la lecture de laquelle il apparaît que :
- le crédit bailleur sollicite des documents qui lui ont déjà été transmis par le crédit preneur
(autorisation de changement d'activité pour déterminer l'activité concernée, descriptif sommaire des travaux avec les plans, la demande de permis de construire et l'avis de la CDAC pour la surface concernée)
- s'agissant de l'obtention de l'autorisation d'acheter une surface supplémentaire de 430 m² pour laquelle la SCI Niala avait effectué les démarches requises en octobre 2020 : la société Sogefimur précise qu'elle considère être la seule à avoir la capacité juridique d'acheter des droits à construire, dès lors qu'elle est propriétaire, autorisation qui implique toujours, selon elle, un passage en comité pour un financement supplémentaire,
- concernant les autres conditions suspensives qui avaient pour finalité de modifier les termes du contrat de crédit bail immobilier, le crédit bailleur déclare ' Nous ne pouvons uniquement nous positionner que sur le maintien dans les lieux demandé par le sous-locataire, une partie des locaux ne nous appartenant pas . Cette position nécessite une étude financière du locataire proposé, qui sera réalisé avec le comité de financement évoqué ci-dessus. Nous sommes donc au regret de vous indiquer que nous ne pouvons vous marquer un accord à ce jour au vu des éléments transmis.'
En d'autres termes, la SCI Niala avait bien adressé tous les éléments nécessaires à la société Sogefimur permettant la levée d'une partie des conditions suspensives, alors que le surplus des conditions concernait celles relatives à une modification des clauses du contrat de crédit bail immobilier, modification que le crédit bailleur n'avait aucune obligation d'accepter et n'en avait manifestement pas l'intention.
Par conséquent, la SCI Niala ne pouvait apporter aucune réponse à ce courriel du 15 décembre 2020, ni effectuer une quelconque diligence supplémentaire pour permettre la levée des conditions suspensives à compter de cette date, étant de surcroît observé que :
- M. [X] n'apporte aucune précision sur les démarches qui auraient pu être réalisées par la SCI Niala postérieurement au 15 décembre 2020,
- en tout état de cause, le 15 décembre 2020 est la date butoir prévue à la promesse pour la réalisation des conditions suspensives.
M. [X] ne peut qu'être débouté de l'intégralité de ses demandes, échouant à démontrer un quelconque comportement fautif de la part de la SCI Niala.
A titre subsidiaire, celui-réclame la condamnation de cette dernière :
- à lui rembourser les factures Midi Architectures à hauteur de 20.766 €,
- à lui restituer l'indemnité d'immobilisation de 20.000 €.
Sur le premier point et compte tenu de l'absence de faute commise par la SCI Niala, M. [X] ne peut qu'être débouté de sa demande de remboursement des frais qu'il a engagés.
La promesse de bail conclu entre la SCI Niala et la SELARL Pharmacie Balaguer comporte une clause 31.7 intitulée ' indemnité de réservation' ainsi libellée :
' Le présent bail de sous-location est consenti sous conditions suspensives est consenti et accepté moyennant le règlement par le sous-locataire d'une indemnité de réservation d'un montant de 20.000 e payable le jour de la signature du présent acte. Cette indemnité ainsi stipulée sera acquise au locataire principal en toutes hypothèses, que le bail de sous location se réalise ou non, quand bien même les condition suspensives stipulées au profit du preneur ne seraient pas obtenues ou seraient obtenues mais ne permettraient pas l'entrée en vigueur du présent bail.'
Il s'ensuit que :
- d'une part, cette indemnité de réservation est acquise à la SCI Niala,
- d'autre part, cette indemnité a été versée par le sous-locataire, ayant signé la promesse litigieuse, à savoir la SELARL Pharmacie Balaguer qui n'en réclame pas le remboursement et M. [X] n'indique pas à quel titre, il pourrait en réclamer directement le paiement.
Au regard de la solution au présent litige, la demande de dommages et intérêts formée à M. [X] à l'encontre de la SCI Niala ne peut qu'entrer en voie de rejet.
La SCI Niala et la SELARL Pharmacie Balaguer ne justifient pas de la part de l'appelant ni d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, et seront donc déboutés de leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Déclare irrecevable la demande de M. [N] [X] tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Sogefimur de répondre à la demande d'agrément présentée par la SCI Niala,
Déclare irrecevable la demande de M. [N] [X] tendant à ce que la société Sogefimur soit condamnée solidairement avec la SCI Niala au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [N] [X] de l'ensemble ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SCI Niala,
Déboute la SCI Niala et la SELARL Pharmacie Balaguer de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne M. [N] [X], à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, les sommes de :
- 3.000 € à la SIC Niala,
- 2.500 € à la société Sogefimur,
- 2.500 € à la SELARL Pharmacie Balaguer,
Condamne M. [N] [X] aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
