| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 27 juin 2024, 21/10108

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 JUIN 2024

N°2024/278

Rôle N° RG 21/10108 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHX7D

Société Anonyme SOGIRE

C/

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-françois JOURDAN

Me Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 05 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04216.

APPELANTE

Société Anonyme SOGIRE au capital de 38 125,00 euros immatriculée au RCS de PARIS sous le n°317 372 704 représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 4] LE SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] EST REPRESENTE

PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LE CABINET FONCIA AD IMMOBILIER SAS AU CAPITAL DE 84 315 € IMMATRICULEE AU RCS DE CANNES SOUS LE N°322 212 168 DONT LE SIEGE SOCIAL EST SIS [Adresse 1] A [Localité 3] REPRESENTEE PAR SON REPRESENTANT LEGAL DOMICILIE ES QUALITE AUDIT SIEGE, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SOGIRE a été syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] jusqu'au 16 mars 2013, date d'une assemblée générale qui a désigné la société FONCIA AD IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires s'est plaint d'un déficit de trésorerie d'un montant de 106.548,45 euros.

Par décision du 10 décembre 2014, le juge des référés a ordonné une expertise comptable et condamné la société SOGIRE au paiement d'une provision de 31.627 euros.

L'expert judiciaire a déposé son rapport en l'état le 13 juin 2017, après que deux injonctions de communication de pièces ont été délivrées à la société SOGIRE.

Par acte d'huissier du 31 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a fait assigner la société SOGIRE aux fins de la voir condamner à la somme de 106.648,45 euros au titre de comptes débiteurs non expliqués.

Par jugement contradictoire du 05 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- dit que la société SOGIRE a commis des fautes engageant sa responsabilité dans la gestion comptable et financière de la copropriété résidence [Adresse 4] durant son mandat

- condamné la société SOGIRE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 71.387, 39 euros (provision de 31.627 euros déduite) avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- dit qu'il sera fait application des dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,

- condamné la société SOGIRE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société SOGIRE aux dépens distraits au profit de Maître CORNE, avocat,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 05 juillet 2021, la société SOGIRE a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées par RPVA le 04 mars 2022 auxquelles il convient de se référer, la société SOGIRE demande à la cour :

- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] s'agissant du compte 450 concernant le compte des copropriétaires vendeurs et présentant un solde débiteur de 4.728,99 €,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

- de dire et juger que la SA SOGIRE ne saurait être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] au paiement d'une somme supérieure à celle de 31.627,00 €, somme déjà versée par la Société SOGIRE en exécution de l'ordonnance de référé du 10 décembre 2014.

- de débouter par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] de toutes ses plus amples demandes,

En tout état de cause,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] à payer à la Société SOGIRE la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.

Elle soutient avoir transmis l'ensemble des pièces comptables et ses archives à son successeur, la société FONCIA AD IMMOBILIER.

Elle note que l'expertise est inexploitable.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'elle aurait commis des fautes lui ayant occasionné un préjudice financier.

Elle procède à l'analyse des comptes débiteurs et fournit des précisions permettant de les comprendre. Elle relate que certains recouvrements devaient être effectués par le nouveau syndic.

Subsidiairement, elle sollicite la réduction des sommes sollicitées pour un montant maximum de 31.627 euros dont elle donne le détail.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande à la cour :

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu que la société SOGIRE avait commis des fautes de gestion, et en ce qu'il a retenu que les débits des comptes 408, 461, 462, et 486 n'étaient pas réguliers,

- de réformer le jugement en ce qu'il a omis de reprendre, dans la somme qu'il a allouée au syndicat des copropriétaires, la somme débitrice inexpliquée de 1 460,93 euros présente dans le compte 471, et en ce qu'il n'a pas retenu la somme débitrice de 4 728,99 euros présente dans le compte 450,

- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA SOGIRE à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 71 387,39 euros, déduction faite de la somme de 31 627 euros d'ores-et-déjà versée,

Statuant à nouveau sur le tout,

- de condamner la SA SOGIRE à lui verser la somme de 109 204,31 €, sous déduction de la provision de 31 627 € réglée en exécution de l'ordonnance de référé du 10 décembre 2014, soit une somme de 77 577,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le Tribunal Judiciaire et application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code Civil, laquelle est de droit lorsqu'elle est sollicitée,

- de confirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il a condamné la SA SOGIRE à verser au syndicat une indemnité au titre de ses frais irrépétibles de première instance et aux dépens,

Y ajoutant,

- de débouter la SA SOGIRE de l'intégralité de ses demandes

- de condamner la SA SOGIRE à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'Appel, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle CORNE, Avocat, aux offres de droit.

Il fait état de fautes de gestion dont s'est rendu responsable son ancien syndic qui lui ont causé un préjudice financier dont il demande réparation. Il expose justifier des irrégularités de gestion par la production d'extraits du grand livre du premier octobre 2011 au 30 septembre 2012 et qui établit un montant total de comptes débiteurs injustifiés de 109.204,31 euros. Il estime que les explications fournies par la société SOGIRE ne permettent pas de l'exonérer de sa responsabilité.

Il relève que la société SOGIRE a fait échouer l'expertise judiciaire puisqu'elle s'est abstenue de communiquer les éléments sollicités. Il ajoute que la transmission des pièces au nouveau syndic ne permet pas plus d'écarter la responsabilité de la société SOGIRE puisque cette transmission est intervenue à la suite de la non-reconduction du mandat le 16 mars 2013 et que la difficulté n'a été invoquée la première fois que trois années plus tard, devant le juge de l'exécution. Il précise que la transmission des pièces n'empêchait pas cette société de communiquer le nom du collaborateur en charge de la comptabilité. Il explique que le conseil de la société SOGIRE a fourni diverses explications lors d'une réunion expertale du 17 mars 2015, sans évoquer une impossibilité de communiquer des pièces.

Il liste les comptes débiteurs qu'il estime irréguliers. Il fait état de l'existence de sommes qu'il ne peut recouvrer, par la faute de la société SOGIRE.

Il indique que le premier juge ne pouvait écarter le débit du compte 471 divisé en trois sous-comptes, d'un montant total de 1460, 93 euros, puisque l'explication de la société SOGIRE, tendant au fait qu'il s'agissait de refacturations à entreprendre par le nouveau syndic, n'est pas convaincante, en l'absence de justification sur la transmission des pièces. Il soutient que le premier juge ne pouvait pas plus écarter la responsabilité de la société SOGIRE au titre du compte 450, correspondant au solde des copropriétaires vendeurs, alors que par lettre du 16 mars 2015, le conseil de cette société avait reconnu sa responsabilité dans le débit inexpliqué de ces comptes. Il soulève ainsi l'existence d'un aveu judiciaire. Il ajoute que la société SOGIRE ne démontre pas avoir procédé aux oppositions faites aux notaires.

Il déclare que la société SOGIRE, qui s'était engagée devant l'expert à lui remettre le détail de certaines anomalies pour un montant de 31.627 euros, n'a pas respecté ses engagements.

La clôture a été prononcée le 03 avril 2024.

MOTIVATION

Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de la gestion de l'immeuble, qui comprend le recouvrement des créances du syndicat et la gestion financière de celui-ci. Cet article dispose également que le syndic est seul responsable de sa gestion.

Sa mission correspond à une obligation de moyens.

Selon l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic (...).

La société FONCIA a été désignée en lieu et place de la société SOGIRE en qualité de syndic, par résolution de l'assemblée générale du 16 mars 2013.

Par assemblée générale du 22 mars 2014, les comptes de l'exercice du premier octobre 2011 au 30 septembre 2012 ont été rejetés. Il était mentionné que le rejet s'expliquait par l'absence de levée des réserves émises lors de l'assemblée générale du 16 mars 2014. Les comptes de l'exercice du premier octobre 2012 au 30 septembre 2013 étaient également rejetés.

Par courriel du 18 décembre 2012, un membre du conseil syndical indiquait au syndic l'existence de comptes d'attente qui perduraient anormalement, de l'absence de pièces comptables justifiant les sommes portées sur ces comptes et de comptes débiteurs non justifiés.

Un compte rendu du conseil syndical du 06 février 2013, à la suite d'une réunion faite en présence d'un représentant de la société SOGIRE, évoque, outre des erreurs de facturations, le fait que la SOGIRE confirmait prendre en charge les débits de compte d'attente 'dont le montant actualisé s'élèverait, sauf à parfaire, à la somme de 31.627 euros. (...). La SOGIRE sollicite la conclusion protocole d'accord sur ce point'.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2014, après deux mises en demeure des 27 mai 2013 et 06 novembre 2013, le nouveau syndic, la société FONCIA AZUR, envoyait à la société SOGIRE une mise en demeure d'avoir à justifier de la somme de 106.548, 45 euros au titre de compte d'attente débiteurs, correspondant à l'annexe 1 jointe à la convocation de l'assemblée générale du 16 mars 2013. Elle faisait en outre état des soldes de copropriétaires vendeurs d'un montant de 4728,99 euros et relevait l'engagement de la société SOGIRE à prendre en charge la somme de 31.627 euros.

La société SOGIRE s'est abstenue de répondre aux mises en demeure.

En l'absence de justificatif fourni au syndicat des copropriétaires concernant les comptes d'attente débiteurs et les soldes débiteurs de copropriétaires vendeurs, le syndicat a entamé une procédure judiciaire qui a abouti à la désignation d'un expert le 10 décembre 2014. Dans sa décision, le juge des référés indiquait que le syndicat était en droit de s'interroger sur le déficit de trésorerie d'un montant de 106.548, 45 euros et faisait droit à la demande d'expertise judiciaire pour parvenir à la détermination de l'origine du déficit. Dans sa mission, l'expert devait vérifier la réalité des griefs invoqués dans l'assignation, relatifs notamment aux soldes débiteurs inexpliqués et injustifiés des comptes 408, 461, 471, 486 et au compte 'copropriétaires vendeurs ' n° 4501.00010, 4501.00077, 4501.12970, 4501.10083; l'expert devait en apprécier le bien fondé.

L'expert judiciaire, M.[L], a sollicité de la société SOGIRE dès le 24 mars 2015, qu'elle lui communique plusieurs pièces pour le 17 avril 2015. Dans sa synthèse de la réunion du 17 mars 2015, l'expert notait que Maître LAMBERT, conseil de la société SOGIRE, reconnaissait que sa cliente n'était pas en mesure d'expliquer les soldes des comptes 4610.00003 'vendeurs débiteurs' pour un montant de 16.003.08 euros et 4610.0000 'fournisseurs inactifs' pour un montant de 4572, 89 euros. L'expert notait que le conseil de la société SOGIRE expliquait que:

- la somme de 1908, 13 euros évoquée au compte 4610.00002 'refacturation appartement' correspondait à une délibération du conseil syndical du 06 février 2013

- la somme de 1215,72 euros évoquée au compte 4610.00411 'débiteurs divers' était due par la société PVCP (groupe Pierre et vacances)

- que les sommes visées au compte 471 correspondaient à des sommes payées par la copropriété pour le compte des autres bâtiments

- que les sommes visées au compte 486 'charges constatées d'avance' correspondaient à des dépenses payées en 2011/2012 pour l'exercice 2012/2013 et 'par' des remboursements d'assurance à recevoir

- que les sommes visées au compte 450 'copropriétaires vendeurs' correspondaient à des sommes à réclamer à des copropriétaires ( le conseil de la société SOGIRE devait vérifier si les oppositions entre les mains du notaire lors de la vente avaient été faites)

- que les sommes visées au compte 408.0001 'avoirs à recevoir' correspondaient à des avoirs que 'FONCIA AZUR' devait réclamer à des fournisseurs identifiés et à une somme importante due par une société du groupe Pierre et Vacances qu'il convenait de réclamer

En dépit de sa demande et de trois lettres adressées au conseil de cette société les 27 avril, 22 mai et 15 juin 2015, l'expert judiciaire n'obtenait aucune pièce sollicitée. Pour seule réponse, il recevait une lettre de l'avocat de la société SOGIRE du 06 août 2015 lui indiquant ne pas parvenir à joindre les responsables de la société qui étaient en congés et sollicitant un délai supplémentaire d'un mois.

Par ordonnance du 15 juillet 2015, le magistrat chargé du contrôle des expertises ordonnait à la société SOGIRE de produire les pièces sollicitées par l'expert (le détail de la somme de 31.627 euros que la société avait a priori accepté de prendre en charge; le nom du collaborateur qui suivait la comptabilité de la copropriété pour l'exercice 2011/2012; des explications concernant le compte 462 pour 12.161,09 euros; des explications concernant le compte 471 pour un montant de 1460,93 euros; le dossier relatif aux assurances à recevoir au 30 septembre 2012; les justificatifs de l'opposition faite au notaire suite aux ventes '[X]', '[F]', [G]'; '[N]; '[T]' et '[C]'; toute explication concernant les sommes litigieuses).

Par ordonnance du 19 novembre 2015, le magistrat chargé du contrôle des expertises ordonnait à la société SOGIRE de produire les pièces sollicitées par l'expert dans son courrier du 15 juin 2015, sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, à compter d'un délai de 10 jours après la notification de la décision.

Par lettre du 07 décembre 2015 adressée au magistrat chargé du contrôle des expertise, l'expert indiquait à ce dernier n'avoir obtenu aucun document. Il déposait son rapport en l'état en juin 2017. Il exposait la chronologie des opérations d'expertise et relevait que le 09 mars 2017, l'avocat du syndicat des copropriétaires lui avait adressé un jugement rendu le 28 février 2017 aux termes duquel il était relevé que la société SOGIRE affirmait ne plus détenir aucune pièce. Le syndicat des copropriétaires s'est désisté, dans le cadre de la procédure de transmission de pièces, de sa demande de liquidation d'astreinte.

Dans la cadre de la présente procédure, la société SOGIRE produit notamment au débat les grands livres du premier octobre 2010 au 30 septembre 2011, du premier octobre 2011 au 30 septembre 2012 et du premier octobre 2012 au 16 avril 2013.

La société SOGIRE n'avait jamais indiqué à l'expert n'être plus en possession des documents sollicités. Elle n'a pas communiqué à l'expert le nom du collaborateur chargé de la comptabilité, ce qui aurait permis à ce dernier d'avoir des éléments de réponse pour justifier ou comprendre les écritures comptables. Elle a fait échouer la mesure d'expertise qui avait été diligentée en raison de son silence et de son abstention,.

Le syndicat des copropriétaires fait état des comptes débiteurs pour lesquels il estime engagée la responsabilité du syndic par le biais du grand livre comptable.

Sur le compte 408 00001 'avoir à recevoir' débiteur, en fin d'exercice 2011/2012, d'un montant de 46972, 37 euros

Aucune explication n'a été fournie à l'expert à ce sujet. Ce dernier a déposé un rapport en l'état, en juin 2017, après avoir sollicité à de multiples reprises la fourniture de toutes explications sur les sommes litigieuses (comprenant ce compte 408) et que deux ordonnances d'injonction de communiquer ont été délivrées à la société SOGIRE.

La société SOGIRE soutient qu'il s'agit d'avoirs sur des factures acquittées n'ayant pas été reçus à la date de transmission à la société FONCIA. Elle affirme que la société FONCIA devait en poursuivre le recouvrement.

La société SOGIRE n'explique pas à quoi correspondent ces avoirs. Elle ne justifie d'aucune démarche visant à les récupérer. Le numéro des factures évoquées n'est pas mentionné dans le grand livre. Le nouveau syndic n'avait aucun moyen pour procéder à d'éventuels recouvrements.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu cette somme comme faisant partie du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, en lien avec une faute de gestion de la société SOGIRE.

Sur le compte 461 'DEBITEURS ACTIFS' :

*Sur le compte 4610.00000 intitulé 'FOURNISSEURS INACTIFS' d'un montant de 4572, 89 euros

Lors d'une réunion du 17 mars 2015, le conseil de la société SOGIRE avait reconnu n'être pas en mesure d'expliquer cette somme. La société SOGIRE ne fournit pas plus d'explications devant la cour.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu cette somme comme faisant partie du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, en lien avec une faute de gestion de la société SOGIRE.

*Sur le compte 4610.00002 intitulé 'REFACT FACTURES APPART CS 06-0" d'un montant de 1908, 13 euros (tel qu'il résulte du grand livre)

La société SOGIRE indique qu'il s'agit de refacturations effectuées en mars 2013 aux copropriétaires concernés. Aucune pièce ne permet de connaître le nom des copropriétaires visés ni de savoir à quoi correspondent ces sommes. Comme l'indique en outre avec pertinence le premier juge, ces sommes n'avaient pas à figurer sur un compte d'attente mais auraient dues être imputées aux copropriétaires concernés. Dès lors, en l'absence de tout justificatif, il convient de retenir cette somme comme faisant partie du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, en lien avec une faute de gestion de la société SOGIRE.

*Sur le compte 4610.00003 'VENDEURS DEBITEURS', d'un montant de 16.003,08 euros

Lors d'une réunion du 17 mars 2015, le conseil de la société SOGIRE avait reconnu n'être pas en mesure d'expliquer cette somme. Elle ne fournit aucune explication de cette somme à la juridiction.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu cette somme comme faisant partie du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, en lien avec une faute de gestion de la société SOGIRE.

*Sur le compte 4610.00411 intitulé 'DEBITEURS DIVERS' d'un montant de 1215,72 euros

La société SOGIRE mentionne qu'il s'agit de montant refacturés en novembre 2012 et en février 2013 à la société Pierre et Vacances Center Parcs, sans autre explication ni justificatif.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu cette somme comme faisant partie du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, en lien avec une faute de gestion de la société SOGIRE en indiquant qu'elle n'était pas étayée par la production correspondante de pièces, la société SOGIRE ne prouvant pas leur remise.

Sur le compte 462 intitulé 'COMPTE CREDITEURS DIVERS', d'un montant débiteur de 12.161, 09 euros

Ce compte, qui devait être créditeur, apparaît dans le grand livre comme débiteur à hauteur de 12.161,09 euros, sans aucune explication fournie par la société SOGIRE. C'est par des motifs pertinents que le premier juge, relevant en outre la violation des règles comptables, a retenu cette somme comme faisant partie du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur le compte 471, intitulé 'COMPTE EN ATTENTE D'IMPUTATION DEBITEURS 'd'un montant de 1460, 93 euros

*Sur le compte 4710.67301 intitulé 'compte courant ASL [Localité 3] ZI' d'un montant de 247, 10 euros

La société SOGIRE indique qu'il s'agit d'une refacturation à entreprendre à l'encontre de l'ASL [Adresse 6] et soutient qu'il appartenait à la SAS FONCIA d'effectuer cette refacturation puisqu'elle-même n'avait plus de mandat. Il est noté dans le grand livre 'refact fact BRUZONE 08.05.12 CS 06.

Il ressort de la réunion du conseil syndical du 06 février 2013 qu'une facture BRUZZONE du 08 mai 2012 de 247, 10 euros était à refacturer à l'ASL ZONE LUDIQUE et à retirer des comptes. Toutefois, la facture n'est pas identifiée et l'explication fournie est tardive et ne permet plus au nouveau syndic d'agir, compte tenu des prescriptions.

Il convient ainsi de retenir cette somme au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en lien avec une faute commise par la société SOGIRE

*Sur le compte 4710.67302 intitulé 'COMPTE COURANT [Localité 3] E2-F' d'un montant de 1074, 23 euros et sur le compte 4710.86000 intitulé 'COMPTE COURANT BAT E1-3305" d'un montant de 139, 60 euros

La société SOGIRE mentionne que ces comptes correspondent aux paiements reçus à la suite des refacturations, ce qui avait été précisé au nouveau syndic. Cette explication est très vague et ne permet pas de comprendre les écritures effectuées et les causes de ces comptes débiteurs. Il convient ainsi de retenir ces sommes au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en lien avec une faute commise par la société SOGIRE.

Sur le compte 486, intitulé 'CHARGES CONSTATEES D'AVANCE', d'un montant de 20.181,11 euros

Lors de la réunion du 17 mars 2015, le conseil de la société SOGIRE avait indiqué que le compte 486 correspondait à des dépenses payées en 2011/2012 pour l'exercice 2012/2013 et 'par' des remboursements d'assurance à recevoir. Le grand livre fait état notamment de remboursements attendus et d'indemnités attendus. L'expert avait sollicité la société SOGIRE afin qu'elle lui fournisse un dossier relatif aux assurances à recevoir, ce qui n'a jamais été effectué.

Dans ses écritures, la société SOGIRE fait valoir qu'il s'agit de l'application de la règle comptable du 'cut-off', conforme aux exigences légales, qui imposent de rattacher les dépenses à la période de l'exercice. Aucune explication plus précise ni pièce ne sont fournies sur les sommes évoquées si bien que le nouveau syndic relève n'avoir pu procéder aux régularisations afférentes aux charges constatées d'avance évoquée par la société SOGIRE. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a donc retenu cette somme comme faisant partie du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en lien avec les manquements de la société SOGIRE.

Sur le compte 450, au titre du solde des copropriétaires vendeurs, d'un montant total de 4728, 99 euros, se décomposant en un sous-compte 4501.10 '[X]' d'un montant de 405, 34 euros, 4501.77 '[F]' d'un montant de 398, 38 euros, 4501.1121 '[G]' d'un montant de 788, 26 euros, 4501.12970 '[N]' d'un montant de 1742, 07 euros, 4501.147 '[T]' d'un montant de 1150, 76 euros et 4501.10083 '[C]' d'un montant de 244, 18 euros.

Le syndic doit se conformer aux formalités légales lorsqu'il poursuit la récupération des créances du syndicat. En cas de mutation d'un lot à titre onéreux, il doit, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , former opposition au versement du prix de vente pour obtenir le règlement des sommes restant dues par le copropriétaire vendeur.

Lors de la réunion d'expertise du 17 mars 2015, le conseil de la société SOGIRE avait indiqué que les sommes visées au compte 450 'copropriétaires vendeurs' correspondaient à des sommes à réclamer à des copropriétaires; il devait vérifier si les oppositions entre les mains du notaire lors de la vente avaient été faites.

Il n'est pas démontré par la société SOGIRE qu'elle a procédé aux oppositions à faire entre les mains des notaires au moment des ventes.

Elle a dès lors commis une faute et c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires estime que l'arriéré des charges imputable aux copropriétaires vendeurs constitue un préjudice imputable à une faute de la société SOGIRE. Elle sera condamnée au versement de cette somme.

En conséquence, la société SOGIRE est redevable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de la somme de 109.204, 31 euros, qui constitue le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison des manquements de son ancien syndic. Il convient de condamner la société SOGIRE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 77.577,31 euros, déduction faite de la somme de 31.627 euros déjà réglée, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance du 31 juillet 2018 à hauteur de 66.848, 32 euros (le syndicat des copropriétaires ne sollicitant à l'époque que la somme de 106.548,45 euros, déduction à faire de la provision de 31.627 euros, sans tenir compte de la somme de 4728,99 euros au titre du solde des copropriétaires vendeur) et à compter de la présente décision pour le surplus. Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus, dus au moins pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil. Le jugement déféré sera infirmé sur le montant des sommes dues par la société SOGIRE.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles d'appel

La société SOGIRE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance (comprenant le coût de l'expertise judiciaire) et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

La société SOGIRE sera condamnée à verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré qui a condamné la société SOGIRE aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

La société SOGIRE sera en outre condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société SOGIRE en sa qualité de syndic de copropriété, en ce qu'il a condamné la société SOGIRE aux dépens, sauf à préciser que ces derniers comportent le coût de l'expertise judiciaire, en ce qu'il a condamné la société SOGIRE à verser une indemnité de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté la demande de la société SOGIRE au titre des frais irrépétibles,

INFIRME pour le surplus

DIT que le préjudice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] s'élève à la somme totale de 109.204,31 euros,

CONDAMNE la société SOGIRE, après déduction de la somme de 31.627 euros déjà réglée par cette dernière, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de77.577, 31 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance du 31 juillet 2018 à hauteur de 66.848,32 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la société SOGIRE à verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4],

REJETTE la demande de la société SOGIRE au titre des frais irrépétibles d'appel,

CONDAMNE la société SOGIRE aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maître Emmanuelle CORNE.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,