COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2024
N° 2024/263
Rôle N° RG 20/08556 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGH2J
[F] [A]
[X] [Z] épouse [A]
C/
Société EDOUARD ARNOUX ET NIELS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Rachel SARAGA-BROSSAT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX EN PROVENCE en date du 20 Août 2020.
APPELANTS
Monsieur [F] [A]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 6] (13)
demeurant [Adresse 3]
Madame [X] [Z] épouse [A]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 6] (13)
demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
SCP EDOUARD ARNOUX ET NIELS CAPPELAERE ARNOUX ET ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,
demeurant [Adresse 4]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.
Le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige
Après avoir confié à la SARL Aurora, exerçant sous l'enseigne Espaces atypiques [Localité 5], mandat de vendre leur bien immobilier sis à [Localité 7], M. [F] [A] et Mme [X] [Z] épouse [A] (les époux [A]) ont conclu le 21 avril 2017, avec M. [O] [U] et Mme [P] [D], une promesse de vente au prix de 657 000 €, sous condition d'obtention d'un prêt bancaire à hauteur de 350 000 €.
L'acte, reçu par la SCP de notaires Edouard Arnoux et Niels Cappelaere Arnoux et associés (SCP Arnoux et associés), stipulait le versement par les acquéreurs, dans les dix jours de l'acte, d'un dépôt de garantie d'un montant de 32 850 €.
La réitération de la vente par acte authentique était fixée au plus tard au 28 juillet 2017.
Le 17 juillet 2017, les époux [A] ont été informés par le notaire de l'absence de versement du dépôt de garantie et, le 18 juillet 2017, de l'absence de justificatif de dépôt d'un dossier de demande de prêt.
Le notaire a dressé un procès verbal de carence le 21 août 2017.
Les époux [A] ont vendu leur bien à un autre acquéreur le 4 septembre 2018 au prix de 570 000 €.
Par actes des 26 et du 30 octobre 2018, les époux [A] ont assigné la SARL Aurora et la SCP Arnoux et associés devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence afin d'obtenir des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices.
Par jugement réputé contradictoire, rendu le 20 août 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- débouté les époux [A] de leurs demandes à l'égard de la SARL Aurora ;
- condamné la SCP Arnoux et associés à payer aux époux [A] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- débouté la SARL Aurora de sa demande d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCP Arnoux et associés à payer aux époux [A] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour retenir la responsabilité du notaire, le tribunal a considéré qu'il a commis une faute en n'informant pas immédiatement les vendeurs de l'absence de versement du dépôt de garantie, les privant de la possibilité de se prévaloir plus tôt de la caducité de l'acte pour engager de nouvelles recherches en vue de vendre leur bien. Il a apprécié l'importance de la chance perdue en retenant que les vendeurs, lorsqu'ils ont été informés de l'absence de versement du dépôt de garantie, ne se sont pas prévalus de la caducité du compromis de vente, dont ils ont accepté de prolonger la validité.
Sur le préjudice, le tribunal a considéré qu'il n'était pas établi que d'autres acquéreurs se seraient manifestés à compter du 1er mai 2017 pour acheter le bien au même prix ou à un prix supérieur à celui auquel il a ensuite été vendu, et, s'agissant de la perte du dépôt de garantie, que le compromis sanctionne l'absence de versement de cette somme par une caducité de l'acte, de sorte que le lien de causalité entre la faute du notaire et la perte de cette somme n'est pas démontré.
S'agissant du surplus des demandes, il a également estimé que le lien de causalité entre les préjudices allégués et la faute du notaire n'était pas démontré.
Par acte du 4 septembre 2020, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestés, les époux [A] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a condamné la SCP Arnoux et associés à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, les a déboutés de leurs demandes à l'égard de la SARL Aurora, et a condamné la SCP Arnoux et associés à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance du 15 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement des époux [A] de leurs demandes à l'encontre de la SARL Aurora.
Prétentions des parties
Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 1er décembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [A] demandent à la cour de :
' confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP Arnoux et associés ;
' le réformer en ce qu'il a limité la réparation de leurs préjudices à la somme de 5 000 € ;
Statuant à nouveau,
' condamner la SCP Arnoux et associés à leur payer les sommes de :
' 32 850 € correspondant au dépôt de garantie en réparation de l'immobilisation du bien pendant trois mois,
' 75 000 € au titre de la perte de chance de vendre la villa plus tôt et au prix initialement fixé,
' 8 132 € au titre du coût du crédit relais et de son assurance,
'14 630 € au titre de frais de relogement ;
' 3 258 € au titre des frais d'entretien de la villa vide et de la taxe foncière supportée inutilement,
' 10 000 € en réparation de leur préjudice moral ;
' condamner la SCP Arnoux et associés à leur payer une somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Ils font valoir que la responsabilité de la SCP Arnoux et associés est engagée puisqu'elle ne les a pas informés en temps utile du non paiement du dépôt de garantie et n'a vérifié la bonne exécution de cette obligation que dix jours avant la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique.
Ils considèrent que ce manquement les a empêchés d'invoquer la caducité de l'acte dans un délai qui aurait évité l'immobilisation du bien pendant près de trois mois et que, le dépôt de garantie ayant pour vocation de favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, est acquis en cas de défaillance des acquéreurs, de sorte que l'absence de diligence du notaire leur a fait perdre le bénéfice de cette somme..
Ils soutiennent également qu'ils ont perdu une chance de vendre leur bien plus tôt et à un meilleur prix et rappellent qu'en l'absence d'information sur l'absence de versement du dépôt de garantie, ils se sont engagés dans l'achat d'un autre bien pour lequel ils ont souscrit un prêt relais, de sorte que tous les frais engagés à ce titre participent de leur préjudice.
Ils contestent avoir pris le moindre risque, insistant sur le fait qu'ils ont été constamment rassurés par l'agence immobilière sur la bonne fin de l'opération.
Ils se prévalent également d'un préjudice moral, constitué par l'anxiété résultant de l'incertitude financière de leur situation.
La SCP Arnoux et associés, assignée par M. [A] et Mme [Z] épouse [A], par acte d'huissier du 3 décembre 2020, délivré à personne habilitée à recevoir l'acte, et contenant dénonce de l'appel, n'a pas constitué avocat.
*****
L'intimée, personne morale, ayant été assignée à personne habilitée à recevoir les actes, l'arrêt sera réputé contradictoire.
Motifs de la décision
L'appel porte exclusivement sur le montant des dommages et intérêts alloués aux époux [A].
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le préjudice doit être réparé intégralement, sans perte ni profit pour la victime.
Toutefois, celle-ci doit établir le lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité et le dommage qu'elle allègue.
En l'espèce, les époux [A] soutiennent que la faute du notaire leur a fait perdre le bénéfice du dépôt de garantie, soit la somme de 32 850 €, une chance de vendre leur bien au prix de 657 000 €, soit une perte de 75 000 €, et qu'à ces pertes, s'ajoutent les frais qu'ils n'auraient pas été contraints d'engager s'ils avaient été avisés dès le 1er mai 2017 de l'absence de versement de l'indemnité d'immobilisation.
La responsabilité du notaire est engagée au motif qu'il n'a pas avisé les époux [A], le 1er mai 2017, de l'absence de versement, dans le délai fixé par l'acte, de l'indemnité d'immobilisation.
En revanche, le notaire n'est pas responsable de l'absence de réitération de la vente par acte authentique.
L'acte conclu entre les parties, auquel il convient de se référer en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation que les époux [A] prétendent avoir perdue par la faute du notaire, stipule que l'acquéreur virera, à titre d'acompte, une somme de 32 850 € au plus tard dans les dix jours de la signature du compromis de vente, sous peine de caducité.
L'absence de versement de la somme stipulée à titre de dépôt de garantie est donc exclusivement sanctionnée par la caducité du compromis de vente.
En conséquence, si le notaire avait fait diligence et avisé les époux [A] dès le 1er mai 2017 de l'absence de versement de la somme stipulée à titre dépôt de garantie, ceux-ci auraient pu invoquer la caducité de la vente et, ce faisant, proposer de nouveau leur bien à la vente.
Pour autant, ils n'auraient pas pu revendiquer le paiement de la somme stipulée à titre de dépôt de garantie, puisque celle-ci n'a jamais été versée.
La perte de cette somme est donc due au non respect par les acquéreurs de la clause, sans que le notaire, qui ne disposait d'aucun pouvoir de contrainte à cet égard, en soit responsable.
S'agissant de l'absence de vente du bien au prix de 657 000 €, tel que fixé par le compromis de vente du 21 avril 2027, le notaire n'en est pas personnellement responsable.
La promesse de vente a été conclue sous condition suspensive et c'est l'absence de réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un emprunt par les acquéreurs qui est à l'origine de la non réitération de l'acte.
En conséquence, le notaire ne saurait être condamné à payer aux époux [A] la différence, qui s'élève à 75 000 €, entre le prix initial de vente et celui auquel ils ont finalement vendu leur bien.
Le préjudice résultant de la faute du notaire correspond tout au plus à la perte d'opportunité de vendre leur bien plus tôt et aux conditions fixées dans le compromis de vente du 21 avril 2017.
La perte de chance se définit comme la disparition d'une éventualité favorable. Elle n'équivaut pas à l'avantage qu'aurait procuré la chance perdue si celle-ci s'était réalisée, de sorte qu'elle ne peut être indemnisée à hauteur de la différence entre le prix espéré et celui auquel le bien a été vendu.
En l'espèce, si le prix de 657 000 € pouvait être espéré, il n'était pas acquis dès lors que la vente n'était pas une vente ferme, mais sous condition et que cette condition dépendait d'une élément dont les vendeurs n'avaient pas la maîtrise.
Pour être indemnisable, la perte de chance doit être certaine et directement causée par le manquement fautif imputé à celui auquel l'indemnisation est réclamée.
Par ailleurs, l'indemnité réparant la perte de chance correspond à une fraction du préjudice total, après détermination de la probabilité que la chance espérée avait de se réaliser.
En l'espèce, la vente devait être réitérée le 28 juillet 2017.
Les époux [A] prétendent que, s'ils avaient été informés le 1er mai de l'absence de versement du dépôt de garantie, ils se serait prévalus de la caducité de la vente et remis leur bien immédiatement sur le marché de l'immobilier.
Cependant dans leurs conclusions, ils reconnaissent avoir accepté d'accorder aux acquéreurs un délai supplémentaire jusqu'au 21 août 2017, alors qu'ils venaient d'être informés de l'absence de versement par ces derniers du dépôt de garantie.
Ils ont donc accepté, en étant informés de l'absence de versement du dépôt de garantie, de proroger les effets du compromis jusqu'au 21 août 2017, et donc, de renoncer à se prévaloir de la caducité du compromis.
Ils expliquent leur décision par le comportement rassurant de l'agent immobilier quant à l'issue de l'opération et les nombreux frais qu'ils avaient déjà engagés à cette date.
Cependant, d'une part les pièces produites aux débats ne démontrent pas que l'agent immobilier les a délibérément induits en erreur, d'autre part le notaire ne saurait être tenu pour responsable du comportement de l'agent immobilier.
Quant aux frais de relogement, ils ont été engagés alors que la condition suspensive n'avait pas encore été levée.
Il n'est produit aucun élément démontrant que le notaire aurait imprudemment rassuré les époux [A] quant à l'issue favorable de la vente ou les aurait incités, alors que la condition n'était pas levée, à considérer qu'elle était d'ores et déjà acquise et à engager des frais en vue de leur relogement.
Il résulte de tout ce qui précède qu'il est peu probable que les époux [A], s'ils avaient su dès le 1er mai 2017 que les acquéreurs n'avaient pas versé le dépôt de garantie, se seraient prévalus de la caducité de la vente et qu'ils n'auraient pas, comme ils l'ont fait quelques mois plus tard lorsque l'information a été portée à leur connaissance, accepté de proroger les effets du compromis.
Par ailleurs, aucune pièce ne démontre que les époux [A] ont reçu, concomitamment à l'offre d'achat de M. [U] et Mme [D], d'autres offres au même prix. En l'absence d'avis de valeur du bien en avril 2017, la cour n'est pas en mesure de tenir pour acquis que le bien valait effectivement la somme de 657 000 €, de sorte que les époux [A] pouvaient espérer d'autres offres identiques à celles formulées par les consorts [U]-[D].
Quant à la perte de valeur du bien causé par le déménagement des meubles appartenant aux époux [A], à supposer que la vente d'un bien nu contribue à en diminuer la valeur, en l'espèce, le déménagement qui, selon eux, est à l'origine de cette diminution de valeur procède d'une décision prise par les époux [A] à une date où la vente du bien n'était pas certaine, puisqu'ils n'avaient obtenu aucune pièce démontrant que le prêt, qui conditionnait la vente, avait été obtenu.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la chance perdue du fait du manquement fautif commis par le notaire doit être considérée comme résiduelle.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a évalué les dommages-intérêts réparant la chance perdue à 5 000 €, ce qui représente 6,66 % du montant total de la perte alléguée, dont le notaire est tenu d'indemniser uniquement la fraction correspondant à la chance perdue de réaliser ce gain.
Quant aux autres frais dont les époux [A] sollicitent l'indemnisation, ils sont sans lien avec le manquement fautif du notaire, puisqu'ils résultent de leur engagement dans un autre projet immobilier, alors que la vente de leur propre bien n'était pas acquise. Or, il n'est pas démontré qu'en l'absence de manquement fautif du notaire, cette vente aurait, en tout état de cause, abouti.
Ils ne peuvent donc utilement reprocher au notaire d'être à l'origine de frais qu'ils ont engagés avec une précipitation manifeste, sans être assurés que la vente de leur propre bien, était certaine.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts au titre du coût du crédit relais et de son assurance, des frais de relogement, des frais d'entretien de la villa vide et de la taxe foncière.
En revanche, les notaires ont été institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité et doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes.
Cette efficacité s'entend, notamment, de la surveillance de l'exécution par les parties de leurs obligations.
Par conséquent, dans l'hypothèse où une partie ne respecte pas ses obligations, le notaire doit veiller aux intérêts de l'autre partie en l'en informant.
Les parties sont fondées à se reposer sur la vigilance du notaire, qui est supposé être un juriste compétent et méfiant.
En l'espèce, le manquement du notaire est à l'origine d'une perte de confiance des époux [A] envers un officier public et ministériel auquel ils avaient confié tous les aspects juridiques de l'opération.
En ce sens, leur préjudice moral ne peut être contesté.
En revanche, ce préjudice ne saurait correspondre aux incertitudes financières auxquelles ils ont été confrontés, puisque celles-ci proviennent, pour l'essentiel, de décisions prises de leur propre chef à un moment où, en tout état de cause, la vente de leur bien n'était pas acquise.
Au regard de ces éléments, il convient d'évaluer à 1 000 € le montant des dommages-intérêts propres à indemniser leur préjudice moral.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.
La SCP Edouard Arnoux et Niels Cappelaere Arnoux et associés, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel.
L'équité justifie d'allouer aux époux [A] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCP Edouard Arnoux et Niels Cappelaere Arnoux et associés à payer à M. [F] [A] et Mme [X] [Z] épouse [A] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,
Condamne la SCP Edouard Arnoux et Niels Cappelaere Arnoux et associés à payer à M. [F] [A] et Mme [X] [Z] épouse [A], ensemble, la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts ;
Déboute M. [F] [A] et Mme [X] [Z] épouse [A] du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SCP Edouard Arnoux et Niels Cappelaere Arnoux et associés à payer à M. [F] [A] et Mme [X] [Z] épouse [A], ensemble, une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en devant la cour ;
Condamne la SCP Edouard Arnoux et Niels Cappelaere Arnoux et associés aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
