COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2024
N° 2024/259
N° RG 20/08293 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGG5R
Société HOME STAGE CONCEPT (L'AGENCE [Localité 3])
C/
[R] [C]
[L] [I] épouse [C]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
- Me [U] [T]
- Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 18 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03382.
APPELANTE
Société HOME STAGE CONCEPT (L'AGENCE [Localité 3])
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège.
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
INTIMÉS
Monsieur [R] [C]
né le 15 Novembre 1943 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]
Madame [L] [I] épouse [C]
née le 12 Avril 1946 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jean-laurent REBOTIER de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON substituée par Me Valentine GARNIER, avocat au barreau de LYON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA,greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé des faits et de la procédure
Le 15 mai 2017, M. [R] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] (les époux [C]) ont confié à la SARL Home stage concept, exerçant sous l'enseigne 'agence [Localité 3]', un mandat de vente exclusif d'une durée de trois mois, portant sur la vente de leur appartement.
Le contrat stipule au profit du mandataire une rémunération de 35 000 € en cas de vente de l'immeuble par son entremise, ainsi qu'une clause pénale destinée à sanctionner la violation par les mandants de l'exclusivité conférée à l'agent immobilier.
Par avenant du 8 septembre 2017, les parties ont ramené la rémunération du mandataire à 25 000 €, TVA incluse, et prorogé les effets du mandat au 30 septembre 2017.
Le 25 septembre 2017, Mme [A] [F] a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence [Localité 3].
Par acte du 9 mars 2018, les époux [C] ont vendu le bien immobilier à M. [R] [B] et Mme [D] [F] épouse [B], belle fille de Mme [F], par l'intermédiaire de l'agence immobilière Foncia.
Soutenant que les époux [C] ont violé la clause d'exclusivité stipulée au contrat, la SARL Home stage concept les assignés, par acte du 17 mai 2018, devant le tribunal de grande instance de Toulon, afin d'obtenir leur condamnation à lui payer le montant de la clause pénale.
Par jugement rendu le 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- débouté la SARL Home stage concept et les époux [C] de leurs demandes ;
- condamné la SARL Home stage concept à payer aux époux [C] une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que la SARL Home stage concept ne démontre par aucune pièce avoir présenté les époux [B] aux époux [C] au cours de la période d'exclusivité ou dans les trois mois ayant suivi l'expiration de celle-ci, que si Mme [F] n'a pas démenti devant l'huissier la présence de sa belle-fille lors de la visite organisée par la SARL Home stage concept et qu'elle habite désormais l'appartement, ces éléments sont insuffisants pour établir que les époux [C] ont traité directement ou indirectement avec elle avant le 31 décembre 2017, puisque l'appartement a été acheté le 9 mars 2018 par l'intermédiaire d'une autre agence et que l'attestation de Mme [V], du 20 mai 2019, ne suffit pas davantage pour établir l'existence de tractations directes entre les époux [C] et les époux [B] pendant la période d'exclusivité.
Par déclaration du 27 août 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL Home stage concept a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 avril 2024
Prétentions et moyens des parties
Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 16 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL Home stage concept demande à la cour de :
' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
' dire que les époux [C] ont commis une faute et les condamner solidairement à lui payer la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2018 ;
En tout état de cause,
' condamner solidairement les époux [C] à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- les époux [C] n'ont pas respecté la clause d'exclusivité stipulée au contrat en vendant leur bien à Mme [F] épouse [B], qu'elle leur avait présentée le 25 septembre 2017, soit pendant la période d'exclusivité du mandat ;
- le compromis de vente conclu par les époux [C] avec Mme [F], s'il stipule une faculté de substitution au profit de cette dernière, a été signé le 6 novembre 2017, soit pendant la période post-contractuelle d'application de la clause d'exclusivité ;
- la clause pénale stipulée au contrat, prévoyant une somme équivalente au montant de la commission, est applicable en raison de l'inexécution de leurs obligations contractuelles par les époux [C], sans qu'elle soit contrainte de rapporter la preuve d'un préjudice.
Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 14 janvier 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des conclusions et moyens, les époux [C] demandent à la cour de :
' confirmer le jugement ;
Subsidiairement,
' réduire la clause pénale à une somme symbolique ;
En tout état de cause,
' condamner la SARL Home stage concept à leur payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de leur avocat.
Ils soutiennent avoir respecté leurs obligations contractuelles, notamment la clause d'exclusivité, en ce que les époux [B] ne leur ont pas été présentés par la SARL Home stage concept, qui n'a fait visiter le bien qu'à Mme [F], peu important que celle-ci soit la belle-mère de Mme [B]. Ils ajoutent que, n'ayant pas contracté avec Mme [F], il importe peu qu'elle occupe actuellement le bien vendu aux époux [B] et que la SARL Home stage concept ne démontre pas avoir été privée, à la faveur de manoeuvres, de la rémunération à laquelle elle pouvait légitimement prétendre.
Motifs de la décision
L'appel porte exclusivement sur les chefs du dispositif du jugement qui ont débouté la SARL Home stage concept de ses demandes et l'ont condamnée à payer aux époux [C] une indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Selon l'article 6 I alinéa 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarchage, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1 de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
En conséquence, à défaut d'avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation de la transaction souhaitée par le mandant, l' agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération.
En revanche, le vendeur dont le comportement fautif a fait perdre à l'agent immobilier sa commission, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice.
En l'espèce, le contrat de mandat, conclu entre les époux [C] et la SARL Home stage concept, comporte une clause d'exclusivité selon laquelle 'le mandant s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant une période de trois mois suivant son expiration, de traiter directement ou indirectement, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui'.
Le contrat stipule, à titre de clause pénale, qu'en cas de non respect des obligations relatives à l'exclusivité, le mandant devra verser au mandataire, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération.
La période d'exclusivité a été fixée par le contrat jusqu'au 15 août 2017, puis prorogée par avenant du 8 septembre 2017 au 30 septembre 2017.
En conséquence, les époux [C] se sont interdits de traiter, directement ou indirectement, avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui avant le 31 décembre 2017.
La rémunération fixée au profit de l'agent immobilier a été fixée par le contrat de mandat à 35 000 €, TVA incluse, puis ramenée, par avenant du 8 septembre 2017 à 25 000 €.
Pour prétendre à l'application de la clause pénale stipulée au contrat, la SARL Home stage concept doit rapporter la preuve que les époux [C] n'ont pas respecté les obligations mises à leur charge aux termes de la clause d'exclusivité, en traitant, directement ou indirectement, avec un acquéreur qu'elle leur avait présenté ou ayant visité les locaux par son entremise, et que, ce faisant, ils lui ont fait perdre indûment le bénéfice de sa commission.
Il n'est pas contesté, en dépit de l'absence de bon de visite, que Mme [F], belle mère de Mme [B], a visité le bien immobilier des époux [C] le 25 septembre 2017, par l'intermédiaire de la SARL Home stage concept.
Il résulte de l'acte authentique reçu par Me [G] [Y], notaire à [Localité 6], que le bien immobilier objet du mandat a été vendu le 9 mars 2018 aux époux [B].
Cette vente a eu lieu en dehors de la période d'interdiction fixée par le mandat, qui expirait le 31 décembre 2017.
Il est fait référence, dans l'acte de vente, à une négociation réalisée par l'agence Foncia, titulaire d'un mandat donné par l'acquéreur et d'une rémunération à ce titre de 15 000 € à la charge des époux [C].
Aucune pièce ne démontre que les époux [B] ont visité le bien avant le 31 décembre 2017 par l'entremise de la SARL Home stage concept.
Certes, Mme [F], belle mère de Mme [B], l'a elle-même visité le 25 septembre 2017, mais cette circonstance est, à elle seule, insuffisante pour considérer que les époux [B], qu'elle n'a pas déclaré représenter lors de cette visite, l'ont eux même visité à cette date.
Si la SARL Home stage soutient que Mme [B] était présente aux côtés de sa belle mère lorsque celle-ci a visité le bien le 25 septembre 2017, elle n'en rapporte pas la preuve.
La sommation interpellative réalisée le 7 mars 2018 par la SCP JL Giordano et L Gongora, commissaires de justice, ne le démontre pas puisque, sur interpellation qui lui a été faite, Mme [F] a indique, tout au plus : 'je confirme ma présence lors de la visite du 25 septembre 2017 à 14 h avec l'agence Bandol, du bien situé les terrasses du parc'.
Elle ne fait donc pas référence, dans cette sommation, à la présence à ses côtés de sa belle fille, Mme [B].
En l'absence de bon de visite retraçant les conditions dans lesquelles le bien a été visité, la présence de Mme [B] ou l'existence d'un mandat confiée par celle-ci à sa belle mère afin qu'elle visite le bien pour son compte, ne sont pas démontrées.
En revanche, il résulte de l'acte authentique de vente du 9 mars 2018 que les conditions de celles-ci ont été arrêtées suivant compromis reçu le 6 novembre 2017, soit pendant la période d'interdiction, par maître [Z] [E], notaire.
Or, l'acte rappelle que la vente a été conclue à cette date entre les époux [C] et Mme [F], avec faculté de substitution et que celle-ci, usant de cette faculté, s'est ensuite substituée sa belle fille et l'époux de celle-ci.
Le compromis de vente vaut vente, de sorte que le contrat a bien été conclu le 6 novembre 2017, soit pendant la période au cours de laquelle les époux [C] ne pouvaient vendre directement à une personne qui avait visité le bien par l'intermédiaire de la SARL Home stage concept.
La substitution n'est pas une cession de contrat, ni une stipulation pour autrui, elle a lieu avec l'accord du co-contractant, qui s'engage à vendre au bénéficiaire comme à celui qu'il se substitue. Elle s'appuie sur un contrat déjà formé et ne consacre pas la conclusion d'une convention nouvelle.
En l'espèce, les époux [C] ont, par l'acte du 6 novembre 2017, donné leur accord pour que Mme [F] se substitue une tierce personne, lui accordant à cet égard un droit potestatif.
À cette date, ils étaient tenus, à l'égard de la SARL Home stage concept, d'une obligation d'exclusivité leur interdisant de traiter, directement ou indirectement, avec une personne qu'elle leur avait présentée ou ayant visité les locaux avec elle.
Mme [F] ayant visité le bien le 25 septembre 2017, par l'entremise de la SARL Home stage concept, les époux [C] ne pouvaient signer avec elle, le 6 novembre ,2017 un compromis de vente en éludant les droits de l'agent immobilier.
La faculté de substitution stipulée au compromis est indifférente pour apprécier le respect par les époux [C] de leurs obligations à l'égard de l'agent immobilier.
Si cette clause donnait la possibilité à l'acheteur, en l'espèce Mme [F], de se substituer un tiers, il ne s'agit ni d'une cession de contrat, ni d'une représentation, ni même une simple substitution de personne.
Les époux [C] ont donc violé l'obligation d'exclusivité à laquelle ils étaient tenus, en contractant directement avec Mme [F] le 6 novembre 2017, alors que celle-ci leur avait été présentée par la SARL Home stage concept.
A supposer que l'exercice de la substitution permette de considérer que les époux [C] n'ont pas traité avec Mme [F], mais avec les époux [B], dont aucune pièce ne démontre qu'ils ont visité le bien avant le 31 décembre 2007, les échanges de courriers entre l'agent immobilier et M. [C] après la visite du 25 septembre 2017 sont éclairants, qui établissent que Mme [B] a marqué son intérêt pour l'achat du bien immédiatement après la visite de sa belle mère.
En effet, dans un courrier électronique dont l'objet est intitulé 'visite du 25 septembre 2017", adressé à M. [C] le 28 septembre 2017 à 10 h 57 la SARL Home stage concept indique au sujet de Mme [F] : 'cette cliente est intéressée avec sa belle fille pour l'achat dans le cadre de la réutilisation de fonds provenant de la vente de la villa (..) suite à la dévolution successorale de M. [K] [F]'.
Dans ce courrier, la SARL Home stage concept rappelle à M. [C] les termes de la clause pénale stipulée au contrat de mandat, lui interdisant de traiter directement ou indirectement avec une personne qu'elle lui aurait présentée.
M. [C] a expressément accusé réception de ce message le 28 septembre 2017 à 13 h 47 mn.
Dans un deuxième courriel du même jour à 15 h 45 mn, la SARL Home stage concept indique à M. [C] que Mme [F] lui a annoncé la venue sur [Localité 3] de sa belle fille les 18 et 19 octobre prochain.
Par conséquent, la substitution, expressément autorisée par les époux [C] dans le compromis, a bénéficié à Mme [B], belle fille de Mme [F], dont ils connaissaient l'intérêt pour le bien depuis la réception du courriel de l'agent immobilier du 28 septembre 2017.
Un tel mode opératoire revêt le caractère d'une fraude destinée à éluder les droits de l'agent immobilier.
En effet, à supposer qu'il puisse être considéré qu'ils n'ont pas contracté avec Mme [F], les époux [C] n'en ont pas moins indirectement traité avec une personne (Mme [B]) qui leur avait été présentée par l'entremise de la SARL Home stage concept après la visite du bien par sa belle mère.
La substitution ne saurait avoir pour effet de couvrir le manquement contractuel consommé lors de la signature d'un compromis de vente avec Mme [F] avant le 31 décembre 2017.
Compte tenu des termes de la clause pénale, dont la teneur a été rappelée plus haut, la SARL Home stage concept est fondée à en réclamer le bénéfice.
En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Les dommages-intérêts ainsi stipulés s'analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.
La réduction des obligations résultant d'une clause pénale manifestement excessive constitue une simple faculté, le juge n'étant pas tenu, lorsqu'il fait application pure et simple de la convention, de motiver spécialement la décision par laquelle il refuse de modifier le montant de la «peine» forfaitairement prévue par le contrat.
En l'espèce, en tout état de cause, la pénalité s'élève à 25 000 €, soit moins de 5 % du prix de vente de l'immeuble sur lequel portait le mandat. Cette somme n'est pas manifestement excessive, quand bien même elle correspond au montant total de la commission éludée, puisque l'agent immobilier a précisément perdu celle-ci par la faute de son co-contractant.
Il n'y a donc pas lieu de la modérer.
La convention signée par les parties, stipulant une pénalité forfaitaire de 25 000 € sera, dès lors, appliquée et les époux [C] seront condamnés à payer à la SARL Home stage concept une somme de 25 000 €.
En l'absence de justificatif d'envoi en recommandé du courrier du 4 avril 2018, la condamnation portera intérêt à compter de l'assignation en justice du 17 mai 2018, valant mise en demeure.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.
Les époux [C], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie d'allouer à la SARL Home stage concept une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [R] [C] et Mme [L] [I] épouse [C], solidairement, à payer à la SARL Home stage concept la somme de 25 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2018 ;
Déboute M. [R] [C] et Mme [L] [I] épouse [C] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge et en appel ;
Condamne M. [R] [C] et Mme [L] [I] épouse [C], solidairement, à payer à la SARL Home stage concept une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour ;
Condamne M. [R] [C] et Mme [L] [I] épouse [C], solidairement, aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
