COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2024
N° 2024/257
Rôle N° RG 22/13916 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKF3X
[R] [T]
[F] [I] épouse [T]
C/
[X] [K]
[A] [G] épouse [K]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
SELARL [Y] [U] ET ASSOCIES ASSOCIES MANDATAIRES JUDICIAIRES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Maud DAVAL-GUEDJ
- Me Joseph MAGNAN
- Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 13 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n°18/06038.
APPELANTS
Monsieur [R] [T]
né le 26 Juillet 1946 à [Localité 2] ([Localité 2]),
demeurant [Adresse 5]
Madame [F] [I] épouse [T]
née le 30 Août 1949 à [Localité 6] ([Localité 6]),
demeurant [Adresse 5]
tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Elsa MEDINA de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [X] [K]
né le 11 Décembre 1944 à [Localité 8] (VIETNAM),
demeurant [Adresse 3]
Madame [A] [G] épouse [K]
née le 06 Janvier 1950 à [Localité 7] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Roseline EYDOUX, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires LE PARC DE MONTSERRAT, représenté par son syndic en exercice la Société ABBA GESTION, domicilié en cette qualité audit siège sis
demeurant Chez la Société ABBA GESTION - [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte du 23 janvier 2018, M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T] (les époux [T]) ont vendu à M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K] (les époux [K]), un appartement, une cave et deux garages au sein de la résidence [Adresse 4], au prix de 476 288,83 €.
Déplorant l'existence dans l'appartement et le garage de remontées capillaires, traces d'humidité, infiltrations et odeurs nauséabondes, les époux [K] ont, par acte du 28 novembre 2018, assigné les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Grasse en résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés.
Par acte du 7 novembre 2019, les époux [T] ont appelé en cause le syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat.
Les deux procédures ont été jointes et le juge de la mise en état, par ordonnance du 3 avril 2020, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire afin de déterminer l'origine des désordres allégués.
M. [B] [O], expert, a déposé son rapport le 18 mars 2021.
Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- prononcé la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés ;
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, à la requête de la partie la plus diligente ;
- condamné les époux [T] à restituer aux époux [K] la somme de 476 288,83 € correspondant au prix de vente et aux frais de publicité, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2018, contre restitution du bien immobilier ;
- condamné les époux [T], in solidum avec le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat, à payer aux époux [K], en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 42 675 €, et, en réparation de leur préjudice moral, la somme de 1 000 € à M. [K] et la somme de 3 000 € à Mme [K] ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à garantir les époux [T] à hauteur de 10 % des condamnations prononcées à leur encontre ;
- ordonné au syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat de procéder à la réfection du réseau d'eau froide en passant par le vide sanitaire, réaliser l'étanchéité sur le balcon, la terrasse du jardin, et les garages, ainsi qu'une ventilation à l'entrée du vide sanitaire ;
- débouté les époux [T] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat au paiement des frais d'enregistrement et des actes notariés découlant de la résolution de la vente ;
- rejeté les demandes d'astreinte ;
- condamné les époux [T] à payer aux époux [K] une indemnité de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, à charge pour le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat de garantir cette condamnation à hauteur de 10 % ;
- rejeté les autres demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les époux [T], in solidum avec le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat, aux dépens, avec distraction au profit des avocats, à charge pour le syndicat des copropriétaires de garantir cette condamnation à hauteur de 10 %.
Pour statuer ainsi, il a considéré que :
Sur les vices cachés :
- il résulte du rapport d'intervention de recherche de l'origine des infiltrations du 10 juillet 2018, d'un procès verbal de constat du 20 août 2018 et du rapport d'expertise judiciaire que l'appartement et le garage vendus aux époux [K] présentent un taux d'humidité important avec des infiltrations, des remontées capillaires, des odeurs nauséabondes et des moisissures ayant un effet nocif pour la santé et rendant l'appartement impropre à sa destination ;
- lors de la vente, ces désordres étaient connus des vendeurs, qui, en 2014, s'étaient plaints auprès du syndic de l'immeuble de l'humidité et de la nécessité de réaliser des travaux dans les parties communes ;
- si certains désordres étaient visibles lors de la vente, cette circonstance est insuffisante pour considérer que les acquéreurs connaissaient les vices dans toute leur ampleur, puisque l'expert préconise la réfection totale du réseau d'eau froide de l'immeuble et la révision du fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée ainsi que du système d'aération du vide sanitaire ;
- il importe peu que les vices aient, pour partie, leur cause dans les parties communes de l'immeuble ;
- la clause d'exclusion de garantie stipulée au contrat ne peut recevoir application, dès lors que les vendeurs connaissaient les vices affectant le bien ;
Sur les préjudices,
- les vendeurs connaissant les vices doivent indemniser l'ensemble des préjudices en découlant, en sus de la restitution du prix de vente et des frais, ce qui inclut la réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires,
- le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des désordres dans les parties communes, même si une assemblée générale a refusé d'ordonner les travaux propres à y remédier et qu'il ignorait l'existence des désordres ; en l'espèce, les vices cachés proviennent de l'état des canalisations, de la VMC et du vide sanitaire, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être condamné in solidum avec les époux [T] à réparer les préjudices causés aux époux [K].
Pour le surplus, notamment la contribution à la dette entre co-responsables, le tribunal a considéré que la plupart des désordres ont leur origine dans les parties communes, mais que par son comportement, M. [T] est à l'origine de l'absence des travaux destinés à y remédier, de sorte que le syndicat des copropriétaires, trompé par M. [T], ne saurait supporter plus de 10 % de la charge finale des condamnations.
Par acte du 19 octobre 2022, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [T] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.
Par ordonnance en date du 18 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Grasse a désigné la SELARL [Y] [U] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.
Par acte du 18 mars 2024, les époux [K] ont assigné la SELARL [U] et associés, prise en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat, en intervention forcée devant la cour.
Par assemblée générale du 7 mai 2024, la copropriété le parc de Montserrat a désigné en qualité de syndic la société Abba gestion, qui est intervenue volontairement par conclusions du 7 mai 2024.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 mai 2024.
Par ordonnance rendue avant l'ouverture des débats, la cour, considérant que la désignation par l'assemblée générale des copropriétaires le Parc de Montserrat d'un nouveau syndic le 7 mai 2024 constitue une cause grave, a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture de la procédure au 21 mai 2024.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 26 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [T] demandent à la cour de :
' déclarer recevable l'intervention forcée de la SELARL [Y] [U], prise en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et lui déclarer opposable l'arrêt à intervenir ;
' confirmer le jugement en ce qu'il a constaté qu'à l'audience, avant le déroulement des débats, au vu de la demande concordante des parties et afin de respecter le principe du contradictoire,
l'ordonnance ayant fixé la clôture au 5 avril 2022 a été révoquée et une nouvelle clôture fixée au 3 mai 2022 par mention au dossier, dit que l'ensemble des pièces et conclusions des parties sont recevables, rejeté les demandes d'astreinte, condamné le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à payer aux époux [K] les sommes de 42 675 € en réparation de leur préjudice de jouissance, à M. [K] une somme de 1 000 € en réparation de son préjudice moral et à Mme [K] une somme de 3 000 € en réparation de son préjudice moral, rejeté le surplus de leurs demandes indemnitaires, condamné le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre, ordonné au syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux et condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
' l'infirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
' débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes ;
' débouter le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat de sa demande tendant à ce que sa condamnation à les garantir soit limitée à 10 % ;
' assortir la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d'une astreinte de 300 € par jour de retard ;
Subsidiairement,
' condamner le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à les relever et garantir de la totalité des condamnations ;
' ordonner la restitution du bien immobilier sous astreinte de 300 € par jour de retard ;
' débouter les époux [K] de leur demande de réévaluation du préjudice de jouissance, notamment durant les travaux et les débouter de toutes leurs demandes au titre d'un préjudice moral ;
' condamner les époux [K] à leur payer la somme de 108 000 € pour la période de novembre 2018 au mois de décembre 2023 au titre de la jouissance du bien, à parfaire au jour de la restitution des clefs, à hauteur de 1 800 € par mois ;
' ordonner la compensation des sommes dues ;
' rejeter le surplus les demandes contraires ;
' condamner les époux [K] et le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à leur payer 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de leur avocat.
Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, ils font valoir que :
Sur les vices :
- les vices retenus par l'expert ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination, puisque le coût des travaux de remise en état s'élève à 79 731 €, à partager entre tous les copropriétaires, soit un coût individuel de moins de 3 000 € ;
- il n'est pas démontré que l'odeur nauséabonde se dégageant de la douche préexistait à la vente, étant précisé que, s'ils ont souffert de mauvaises odeurs dans l'appartement avant 2015, celles-ci ont cessé après réalisation de travaux en octobre 2015 et aération correcte de l'appartement, mais en tout état de cause, cette odeur à elle seule ne rend pas le bien impropre à l'habitation, puisqu'il suffit de changer le siphon pour y remédier ;
- l'humidité, les moisissures et remontées capillaires étaient apparentes au moment de la vente, alors que les acheteurs ont visité plusieurs fois le bien et que rien ne leur a été dissimulé, puisque les trois derniers procès verbaux d'assemblée générale leur ont été remis lors de la vente ;
- ces vices ne rendent pas le bien impropre à l'habitation, puisque les remontées se produisent seulement sur une petite partie de l'appartement, à savoir dans la partie centrale, sur le mur mitoyen avec la cuisine ;
- ils n'avaient pas eux mêmes connaissance de ces vices dans toute leur ampleur, puisque les travaux réalisés en 2015 sur le vide sanitaire ont remédié à l'humidité, de sorte que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, insérée à l'acte de vente, doit s'appliquer.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :
- les vices ont pour origine les parties communes de l'immeuble, à savoir une fuite sur le réseau d'eau froide dont les canalisations sont vétustes, un mauvais fonctionnement de la VMC, une ventilation insuffisante du vide sanitaire et un défaut d'étanchéité de la dalle béton de la terrasse jardin, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit ;
- la condamnation du syndicat des copropriétaires à les relever et garantir ne saurait être limitée à 10 % compte tenu de l'origine des vices, étant relevé qu'aucune mauvaise foi ne peut leur être imputée pour la réalisation des travaux, puisque ceux réalisés en octobre 2015 ont remédié aux désordres et que c'est en toute bonne foi qu'ils ont ensuite estimé inutile, comme la totalité des copropriétaires, de s'engager dans de nouveaux travaux.
S'agissant des préjudices allégués par les époux [K], ils doivent être appréciés en tenant compte du fait que l'appartement pouvait être habité en dépit des vices.
Selon eux, aucune réclamation ne peut intervenir à ce titre pour la période postérieure au jugement qui a résolu la vente, puisque les restitutions consécutives à l'annulation d'une vente ne peuvent être subordonnées à l'exécution préalable de l'obligation adverse et qu'en refusant de restituer les clefs de l'appartement, les époux [K] contrarient la réalisation des travaux et aggravent leur préjudice.
Enfin, ils soutiennent que les époux [K] doivent leur restituer la contrepartie de la valeur de jouissance du bien depuis l'acquisition, puisqu'en application de l'article 1229 du code civil, les restitutions consécutives à la résolution d'un contrat impliquent une compensation avec le préjudice de jouissance qu'ils subissent eux même depuis la vente à hauteur de 1800 € par mois.
Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 28 février 2024, et dans des conclusions de procédure régulièrement notifiées le 17 mai 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, les époux [K] demandent à la cour de :
' écarter des débats les conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat le 7 mai 2024 ;
' déclarer recevable la dénonce en intervention forcée de la SELARL [U], mandataire judiciaire, prise es qualité d'administratrice du syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat et lui déclarer opposable l'arrêt à intervenir ;
' confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande tendant à assortir l'obligation de restitution du prix et des biens d'une astreinte, rejeté la demande d'assortir l'exécution des travaux par le syndicat d'une astreinte, condamné les époux [T] in solidum avec le syndicat des copropriétaires le [Adresse 4] à leur payer 42 675 € en réparation du préjudice de jouissance, 3 000 € à Mme [K] en réparation de son préjudice moral et 1 000 € à M. [K] en réparation de son préjudice moral, rejeté le surplus des demandes de dommages-intérêts, condamné les époux [T] in solidum avec le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à leur payer de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat à garantir les époux [T] des différentes condamnations prononcées à leur encontre dans la limite de 10 % ;
Statuant à nouveau,
' débouter les époux [T] de leur demande au titre de la valeur de jouissance ;
' ordonner la restitution des biens et concomitamment, la restitution par les époux [T] de la totalité des sommes reçues au titre de la vente, y compris les frais de publication de la vente, soit un total de 476 288,83 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2018 et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l'arrêt ;
' condamner le syndicat des copropriétaires le parc Montserrat à réaliser les travaux lui incombant sous astreinte de 300 € par jour de retard ;
' les dispenser de toute participation au titre des charges de copropriété des frais d'exécution des travaux et des frais de procédure ;
' condamner les époux [T] avec le syndicat des copropriétaires le parc Montserrat à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 157 529,95 €, somme arrêtée au mois de décembre 2023, à parfaire jusque à la résolution effective de la vente et au remboursement du prix d'achat, sous astreinte de 300 € par jour de retard ;
' condamner les époux [T], in solidum avec le syndicat des copropriétaires le parc Montserrat, à leur payer 4 534 € au titre du préjudice de jouissance durant l'exécution des travaux et à payer 30 000 € à Mme [K] et 10 000 € à M. [K] au titre de leur préjudice moral ;
' condamner les époux [T], in solidum avec le syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat, à leur payer 25 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Ils font valoir que :
Sur les vices cachés :
- les désordres dont ils se plaignent existent depuis 2013 et étaient connus des vendeurs, de sorte que la clause d'exclusion de garantie ne peut s'appliquer ;
- ces vices leur ont été cachés, puisque l'expert indique que les odeurs, qui varient, ont pu être momentanément masquées par une aération préventive et que les procès verbaux d'assemblée générale ne leur ont pas tous été transmis, notamment celui de 2014, qui leur aurait permis de savoir qu'il y avait eu un problème important d'humidité dans l'appartement ;
- l'article 1641 n'exige pas que les vices affectant la chose vendue, lorsqu'il s'agit d'un appartement en copropriété, aient leur origine dans les parties privatives de l'immeuble, de sorte qu'il importe peu qu'en l'espèce, les vices trouvent leur origine dans les parties communes ;
- les vices (odeurs nauséabondes, remontées capillaires, humidité et moisissures dans l'appartement, dans le garage et sur le balcon de la terrasse) sont établis aux termes du rapport d'expertise mais également du rapport de recherche de fuite réalisé par M. [S] qui a réalisé des relevés hygrométriques, et des constats d'huissier ;
- ces vices rendent l'immeuble impropre à sa destination, compte tenu d'un risque de prolifération des champignons qui libèrent des toxines responsables d'un affaiblissement du système immunitaire, d'allergies et de difficultés respiratoires, l'appartement litigieux étant considéré comme insalubre au regard des critères de l'agence régionale de santé ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : il est tenu de plein droit de réparer les désordres causés dans les parties privatives par l'absence d'entretien des parties communes, or, en l'espèce ses désordres sont principalement dus à l'état des parties communes, les conclusions de l'expert n'ayant pas été contestées par un quelconque dire, étant relevé que la teneur des assemblées générales entre 2013 et 2014 démontre que le syndicat des copropriétaires connaissait les difficultés et n'y a remédié que très imparfaitement et de manière non pérenne avant de demeurer sourds à leurs propres réclamations ;
Sur leurs préjudices : ils ont été contraints de quitter l'appartement eu égard aux risques pour la santé de Mme [K], qui souffre d'insuffisance respiratoire, et de louer un petit studio et à ces frais de location s'ajoutent les charges de copropriété qu'ils règlent depuis l'achat, la valeur locative de l'appartement et le préjudice moral induit par les circonstances dans lesquelles ils sont contraints de vivre depuis 2018 ;
Sur l'astreinte : le syndicat des copropriétaires ne s'est pas exécuté depuis la condamnation, pas plus que les époux [T], de sorte qu'une astreinte est indispensable afin de les y contraindre.
S'agissant de la demande reconventionnelle, ils soutiennent le droit de la vente étant dérogatoire au droit des contrats, l'article 1352-7 du code civil n'a pas vocation à s'appliquer et en l'espèce, la mauvaise foi des vendeurs, qui connaissaient les vices et les ont dissimulés, exclut toute répétition des fruits de l'immeuble postérieurs à l'annulation de la vente.
Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident, régulièrement notifiées le 7 mai 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, le syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :
' confirmer le jugement en ce qu'il limité sa condamnation à 10 % des dommages-intérêts dus aux époux [K] ;
' le réformer pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
' rejeter les demandes des époux [T] et des époux [K] à son encontre ;
' condamner tout succombant à lui payer 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de son avocat.
Il fait valoir que :
- le litige concerne pour sa très grande majorité des parties privatives de l'immeuble, puisque les odeurs nauséabondes peuvent être traitées en changeant le siphon de la salle de bain, que les fuites sur le réseau d'eau peuvent être résolues en changeant les canalisations de l'appartement, que le taux d'humidité peut être diminué par un bon fonctionnement de la VMC, c'est à dire une ventilation efficace, que les travaux à réaliser dans le placard de l'entrée ne le concernent pas et que s'agissant du vide sanitaire, le drainage réalisé en 2015 a suffi pour remédier aux désordres ;
- les époux [T] connaissaient les vices et les ont sciemment dissimulés aux acquéreurs ;
- il a réalisé tous les travaux nécessaires, puisqu'il a été saisi dès 2013 par M. [T] et a entrepris un drainage du vide sanitaire, qui a suffi dans un premier temps pour régler les problèmes d'humidité et qu'il s'est ensuite heurté à un refus de M. [T] de financer d'autres travaux, de sorte qu'il a légitimement pu croire qu'aucune intervention n'était nécessaire de sa part ;
- lorsque les époux [K], après l'achat, ont dénoncé les vices, il a réagi en diligentant des études mais M. [K] a préféré attendre le dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;
- les époux [K] pouvaient habiter l'appartement, de sorte qu'ils ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande tendant à déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat
Les époux [K] sollicitent le rejet des conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat le 7 mai 2024 au motif qu'elles sont tardives et accompagnées de deux nouvelles pièces.
La procédure a été clôturée par le conseiller de la mise en état le 7 mai 2024.
La première ordonnance de clôture, en date du 2 janvier 2024, avait été révoquée au regard de la désignation le 18 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Grasse de la SELARL [Y] [U] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété le Parc de Montserrat, ce afin de permettre aux époux [K] d'appeler celui-ci en intervention forcée devant la cour. L'intervention forcée a été régularisée par acte du 18 mars 2024. Cependant, l'administrateur provisoire a réuni les copropriétaires en assemblée générale le 7 mai 2024, jour fixé pour la clôture de la procédure et ceux-ci ont désigné un nouveau syndic en la personne de la SARL Abba gestion.
Les conclusions prises par cette dernière le 7 mai 2024, sitôt sa désignation intervenue, ont donc pour objet de régulariser la procédure, afin que le syndic représentant le syndicat des copropriétaires intervienne à la procédure. Les conclusions ne contiennent aucune demande, ni moyen nouveau.
Par ailleurs, les deux pièces nouvelles communiquées sous bordereau du 7 mai 2024 sont le procès verbal d'assemblée générale et la feuille de présente établie lors de cette dernière.
Destinées à justifier le changement de représentant légal du syndicat des copropriétaires, ces pièces sont indispensables à la régularité de la procédure et n'ayant aucune incidence sur le fond, rien ne justifie de les écarter des débats, ce d'autant que la SARL Abba gestion a fait diligence dès sa désignation afin que l'ensemble des parties soit informée de sa désignation.
En conséquence, aucun motif ne justifie d'écarter ces conclusions et pièces des débats.
Par ailleurs, la demande afférente à l'intervention forcée de la SELARL [Y] [U], prise en la personne de Mme [Z] [L] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], est devenue sans objet à la faveur de la désignation le 7 mai 2024 de la SARL Abba gestion en qualité de représentant de ce dernier.
Sur la garantie des vices cachés
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le succès d'une action en garantie des vices cachés suppose de la part du demandeur la preuve d'un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l'usage.
Selon les termes de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que :
- dans l'appartement acquis par les époux [K] règnent des odeurs nauséabondes, plus ou moins perceptibles selon l'aération des locaux et l'hygrométrie extérieure, et qui se caractérisent par une odeur d'eaux usées particulièrement perceptible dans la partie nuit de l'habitation et par une odeur d'humidité dans la partie jour ;
- les mesures prises dans l'appartement font ressortir un taux d'humidité important en pied de mur dans la partie centrale de l'appartement, à l'origine d'un développement de moisissures, notamment sur le mur mitoyen de la cuisine et dans les placards de la buanderie, du séjour et des chambres ;
- des fissures et des cloques sont présentes sur le balcon du premier étage et au plafond du garage ;
- les travaux réalisés par M. [T] dans le placard mural de l'entrée de l'appartement ne sont pas conformes aux règles de l'art et ont été dissimulés par l'ajout d'une plaque de plâtre vissée sur l'ancienne plaque du placard.
Selon l'expert, les odeurs d'égout sont apparues en même temps que la pose du siphon de la douche de la chambre n°1, soit avant que les époux [K] achètent l'appartement le 23 janvier 2018, et les odeurs d'humidité, qui sont la conséquence du fort taux d'humidité régnant dans l'appartement, remontent au moins à l'année 2014, puisque M. [T] s'en était plaint auprès du syndic de l'immeuble.
Le taux d'humidité qui est à l'origine, à la fois des odeurs nauséabondes, des remontées capillaires et des moisissures dans l'appartement provient d'une forte humidité dans le vide sanitaire situé juste au dessous de l'appartement, qui n'est pas assez ventilé, et de fuites du réseau d'eau froide de l'immeuble, noyé dans le plancher sur le vide sanitaire et gagné par un processus lent de corrosion.
S'il peut être remédié aux odeurs d'égout par le remplacement du siphon, les autres odeurs nécessitent des travaux de plus grande ampleur, au niveau des parties communes de l'immeuble, à savoir la réfection du réseau d'eau froide, de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) et du vide sanitaire.
Les époux [T], tout en minimisant la portée de ces désordres, ne contestent pas les constatations objectives de l'expert et ne produisent aucun avis technique propre à remettre en cause les conclusions de celui-ci.
Contrairement à ce qu'ils soutiennent, de tels désordres rendent le bien impropre à sa destination, en ce qu'il est impossible de vivre dans un appartement dans lequel se dégagent de fortes odeurs nauséabondes, et ce, quand bien même elles sont intermittentes, puisque l'aération ne permet pas, à elle seule, d'y remédier et que la présence des odeurs dépend également du taux d'hygrométrie.
Par ailleurs, le taux anormalement élevé d'humidité se traduit par des remontées capillaires sur les murs et des moisissures. Il importe peu que seul un mur de la partie centrale de l'appartement soit affecté par ces remontées capillaires, dès lors que l'humidité est à l'origine d'une odeur persistante perceptible dans la partie nuit mais également de moisissures que l'on retrouve, selon l'expert, non seulement sur le mur mitoyen de la cuisine, mais également dans les placards de la buanderie, du séjour et des chambres.
Dans un rapport d'intervention du 12 novembre 2018, le bureau Veritas indique qu'après des essais réalisés dans l'appartement à cette date, les valeurs observées sont très élevées, aussi bien en flore bactérienne que fongique, que la présence de bactéries coliformes conforte la remontée capillaire des eaux vannes du vide sanitaire, que la présence d'aspergillus niger et de staphylocoques a également été mise en évidence et que si ces espèces sont couramment relevées sur la côte d'Azur et que leur quantification reste faible, il existe un risque avéré pour la santé des occupants dans le cas de patients immuno-déprimés. Par ailleurs, cet organisme a mis en évidence une humidité très forte dans le logement, supérieure à 70 % HR, même si, le jour des prélèvements, le taux d'humidité était lui même très important à l'extérieur. Des analyses auxquelles il a procédé, il ressort selon lui que la contamination est avérée et les risques pour la santé non négligeables, avec la présence de bactéries coliformes, de staphylocoques et d'aspergillus.
Les conclusions de ce rapport confortent donc celles de l'expert judiciaire.
L'importance des travaux destinés à remédier aux travaux est indifférente pour apprécier si le bien est ou non propre à l'usage qui en est attendu.
Dès lors que l'appartement est affecté de vices procédant d'un taux d'humidité propice au développement d'odeurs et de moisissures, il n'est pas en mesure de garantir des conditions de vie respectueuses de la santé de ses habitants et en cela, doit être considéré comme impropre à l'habitation, étant rappelé que l'acheteur, victime de vices cachés, peut librement choisir, sans avoir à s'en justifier, entre l'action estimatoire (conserver le bien en étant indemnisé du coût des travaux propres à le rendre conforme) et action rédhibitoire (rendre la chose), le juge ne pouvant lui imposer l'une ou l'autre option.
Ces vices préexistaient à la vente le 23 janvier 2018 puisque, selon l'expert, les remontées capillaires proviennent du mauvais fonctionnement du vide sanitaire.
Or, en 2014, M. [T] avaient déploré l'existence de ces remontées capillaires et en avait alerté la copropriété. Si en 2015 des travaux ont été réalisés, ils se sont révélés insuffisants pour remédier efficacement au problème d'humidité.
Le premier écrit des époux [K] dénonçant des infiltrations dans l'appartement date du 2 mai 2018, soit six mois seulement après la vente et si, en 2016, un drain a été débouché et un drain supplémentaire installé en amont, permettant de remédier à la mise en charge du vide sanitaire lors des fortes pluies et de diminuer momentanément les symptômes, ces travaux ont été réalisés sans diagnostic complet préalable, de sorte qu'ils n'ont pas durablement réglé les difficultés, à telle enseigne qu'en 2016, ce point a été de nouveau abordé en assemblée générale et a conduit au vote de travaux, dont M. [T], arguant de la disparition des remontées capillaires, a obtenu ensuite l'annulation.
La brièveté du délai écoulé entre la vente et les doléances des acheteurs et l'historique des travaux votés en assemblée générale, permet en conséquence de considérer que les vices existaient au jour où de la vente de l'appartement aux époux [K].
Certes, selon l'expert, certains étaient apparents, de sorte que les époux [K] ont pu en constater les manifestations lorsqu'ils ont, avant l'achat, visité le bien. Cependant, le caractère apparent des remontées capillaires, ne suffit pas pour considérer que ceux-ci étaient en mesure d'en comprendre l'ampleur, notamment, d'en déterminer l'origine et l'importance des travaux à réaliser par la copropriété pour y remédier, puisque si les odeurs peuvent, partiellement, être supprimées par un changement de siphon, l'expert estime qu'un changement des colonnes d'eau froide de l'immeuble, une réfection de la VMC et du vide sanitaire sont indispensables pour remédier efficacement au taux d'humidité à l'origine des remontées capillaires, odeurs et moisissures.
Par ailleurs, il ressort des opérations d'expertise que le procès verbal d'assemblée générale de la copropriété de 2014 n'a pas été communiqué aux acheteurs, puisque seuls les 'trois derniers procès verbaux d'assemblée générale' leur ont été communiqués, à savoir ceux de 2015, 2016 et 2017.
Or, si la question de l'humidité et des moisissures affectant l'appartement des époux [T], a été abordée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de 2014, à la faveur de la résolution n°19, qui concernait la 'mise en charge du vide sanitaire avec remontées capillaires de l'appartement au niveau 0", les trois procès verbaux communiqués aux époux [K] ne pouvaient leur permettre de savoir que des inondations s'étaient produites dans le vide sanitaire, avec pour conséquences des remontées capillaires dans leur appartement situé au rez de chaussée, ce, bien que le procès verbal de 2015 mentionne la réalisation d'un drain et de travaux d'étanchéité et celui de 2016 des travaux concernant l'évacuation de l'entrée du vide sanitaire. En effet, selon l'expert, l'imprécision des termes utilisés et l'absence de mention de remontées capillaires sur les murs de l'appartement ne leur permettait pas de prendre conscience du vice affectant ce dernier et du caractère déterminant des travaux pour assurer la salubrité du bien qu'ils convoitaient.
Totalement profanes, les époux [K] n'étaient donc pas en mesure de déceler les vices, en dépit d'un examen normalement attentif du bien lors des visites et d'une lecture exhaustive des documents afférents à l'immeuble.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'appartement acheté est affecté d'odeurs nauséabondes qui se manifestent de façon aléatoire et d'une humidité constante à l'origine de remontées capillaires qui le rendent impropre à l'habitation ou qui diminuent tellement l'usage de l'appartement que les acheteurs ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avait connues.
Il est indifférent que l'origine des désordres relèvent des parties communes de l'immeuble, dès lors qu'ils ont des conséquences dans la partie privative dont les époux [K] ont fait l'acquisition.
Quant à la clause exclusive de garantie des vices cachés, stipulée dans l'acte de vente du 12 janvier 2018, son application est conditionnée par la bonne foi du vendeur.
Or, la connaissance par le vendeur des vices justifiant la résolution de la vente est exclusive de toute bonne foi.
En l'espèce, l'expert s'est fait communiquer les documents de copropriété. Si les époux [T] ont, dans un premier temps, prétendu avoir communiqué aux époux [K] les procès verbaux d'assemblée générale de 2014 à 2016, ses investigations ont révélé qu'en réalité le procès verbal de 2014 ne leur avait pas été communiqué.
Or, la question de l'humidité et des moisissures affectant l'appartement a été abordée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de 2014. Lors des assemblées générales postérieures, dont les compte-rendus ont été transmis aux époux [K] avant la vente, la question est, certes, abordée, mais la synthèse des discussions qui ont eu lieu entre les co-propriétaires, telle que rapportée, ne leur permettait de prendre conscience, ni de l'ampleur des désordres, ni de l'importance des travaux qu'ils auraient à financer, afin de remédier à l'humidité régnant dans l'appartement.
Ainsi, si en 2016, le conseil syndical a pris l'initiative de remettre à l'ordre du jour les travaux du vide sanitaire sous le lot de M. [T] et que les travaux ont été acceptés, ce dernier en a ensuite demandé l'annulation au motif que les remontées capillaires avaient disparu. Or, selon l'expert les travaux réalisés en 2015 étaient insuffisants pour remédier à l'humidité persistante et régler définitivement les remontées capillaires.
Les vendeurs avaient donc connaissance de ce problème d'humidité et de l'insuffisance des travaux réalisés en 2015 pour y remédier efficacement. Ils ont gardé le silence sur ces désordres lors de la vente et, en ne communiquant pas aux acheteurs le procès verbal d'assemblée générale de l'année 2014, les empêchant ainsi de prendre conscience de l'ampleur des difficultés et de l'importance des travaux qu'ils auraient, avec les autres copropriétaires, à financer, afin d'y remédier définitivement.
Les époux [T] ne peuvent donc se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente.
En application de l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Les éléments ci dessus explicités suffisent pour justifier la demande des époux [K] aux fins de résolution de la vente.
La vente étant résolue, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la vente.
Les époux [K] doivent donc rendre le bien, et il appartient aux époux [T] de leur restituer la somme de 476 288,83 € correspondant au prix du bien, augmenté des frais de vente.
Sur les dommages-intérêts
Selon l'article 1645 du code civil, le vendeur n'est tenu au paiement de dommages-intérêts à l'acheteur que s'il est démontré qu'il connaissait les vices de la chose. Dans l'hypothèse où il n'est pas démontré qu'il connaissait les vices de la chose, il n'est tenu qu'à restitution du prix et des frais de vente.
La réparation de l'intégralité du préjudice subi par l'acheteur suppose donc que ce dernier rapporte la preuve de la mauvaise foi du vendeur.
En l'espèce, les époux [T] ne sont pas des professionnels de l'immobilier, de sorte qu'ils ne sont pas présumés avoir eu connaissance des vices affectant le bien.
Cependant, il résulte des éléments explicités plus haut qu'ils avaient connaissance des vices, de leur ampleur, de leur origine et de la nécessité de réaliser des travaux dans les parties communes, afin d'y remédier.
En conséquence, ils sont tenus de réparer l'intégralité des préjudices subis par les époux [K].
Les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble, puisqu'ils sont dus à la vétusté des canalisations d'eau froide et à l'insuffisance de ventilation du vide sanitaire situé sous l'appartement.
Même si des mesures peuvent être prises dans l'appartement lui même, à savoir un changement du siphon, un usage plus régulier de la climatisation et du déshumidificateur et une amélioration de la VMC, notamment pas un rabotage des bas de portes, ces mesures sont à elles-seules insuffisantes pour remédier aux vices.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les canalisations d'eau froide de l'immeuble et le vide sanitaire correspondent bien à des parties communes de l'immeuble dont l'entretien relève du syndicat des copropriétaires, puisque celles-ci se définissent comme les parties du bâtiment affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
D'ailleurs, l'expert, listant les travaux indispensables pour remédier aux vices affectant l'appartement et le garage litigieux, indique qu'il est nécessaire, notamment, de procéder à la réfection du réseau d'eau (en passant par le vide sanitaire après accord du syndicat des copropriétaires), de refaire l'étanchéité des balcons et de la terrasse jardin (sonder le béton, enlever les parties qui sonnent creux, dégager les aciers, les passiver, refaire un enduit avec entoilage et peinture), ventiler les vides sanitaires. Il les chiffre à 90 000 € incluant le coût d'intervention d'un maitre d'oeuvre et d'un maitre d'ouvrage.
De tels travaux ne peuvent être entrepris du chef d'un seul copropriétaire et nécessitent une résolution en assemblée générale des co-propriétaires.
En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au moment de l'apparition des désordres, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il est responsable des vices de construction, même s'ils ne sont pas de son fait et même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché, dès lors qu'ils portent atteinte au droit de libre jouissance du propriétaire sur son bien.
Il résulte de cette responsabilité de plein droit, qui est le corollaire des pouvoirs dont il dispose sur les parties communes et les éléments d'équipement collectifs, que le syndicat des copropriétaires est responsable de tous les dommages causés aux copropriétaires à partir du moment où ceux-ci résultent d'un vice de construction et ont leur siège dans une partie commune, et ce, quelle que soit la nature de la difficulté rencontrée.
Il appartient à la victime de prouver que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune.
En l'espèce, compte tenu des éléments ci dessus, notamment des conclusions de l'expert qui ne sont contredites par aucun élément technique produit par le syndicat des copropriétaires, les vices affectant le bien vendu aux époux [K] proviennent de dysfonctionnements dans les parties communes de l'immeuble.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat dans les dommages subis par les époux [K] et l'a condamné à réparer ces derniers.
Par ailleurs, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans préjudice de la répartition de la charge finale des condamnations dans les rapports entre co-responsables.
La condamnation in solidum ne suppose aucune unité ou identité des fautes. En effet, il n'est pas nécessaire que les responsables soient coauteurs d'une faute commune ou d'une même faute.
Elle suppose uniquement que le dommage résulte de faits, fautifs ou non, qui ont chacun contribué, peu importe dans quelle proportion, à la réalisation de ce dommage, ce même si la responsabilité des divers auteurs est d'une nature distincte.
En conséquence, c'est également à juste titre que le premier juge a prononcé une condamnation in solidum.
Les époux [K] sollicitent, à titre de dommages-intérêts :
- 157 529,95 € au titre du préjudice de jouissance,
- 30 000 € au titre du préjudice moral subi par Mme [K],
- 10 000 € au titre du préjudice moral subi par M. [K].
Il appartient à l'acheteur de démontrer le lien de causalité entre les dommages qu'il allègue et les manquements imputés aux responsables auxquels il demande réparation.
A titre liminaire, il sera observé qu'à ce jour, il n'a pas été remédié aux vices affectant l'appartement puisque les travaux préconisés par l'expert n'ont pas été réalisés. Par ailleurs, les restitutions ordonnées par le premier juge au bénéfice de l'exécution provisoire n'ont pas été exécutées.
La restitution du prix, quand bien même elle correspond à la remise des parties dans la situation qui était la leur avant le contrat résolu, peut laisser subsister un préjudice, notamment lorsque, par l'effet des vices affectant la chose, les preneurs ont été empêchés d'en jouir.
En matière de vente immobilière, le préjudice de jouissance correspond à l'impossibilité d'habiter le bien ou de le donner en location.
Ce préjudice se mesure à l'aune de la valeur locative du bien, quand bien même les preneurs, contraints de faire l'avance de frais de relogement, choisissent de prendre à bail un bien plus modeste.
En l'espèce, dès lors que l'appartement n'était pas habitable, les époux [K], qui justifient avoir été contraints de louer un autre bien, notamment parce que le médecin pneumologue qui suit Mme [K] a estimé que ses problèmes respiratoires contre-indiquent son maintien dans les lieux, sont fondés à réclamer l'indemnisation que l'impossibilité d'habiter l'appartement leur a causé.
L'expert a estimé la valeur locative de l'appartement dont ils ont été privés à 1 800 € par mois.
S'y ajoutent les charges de copropriété, hors travaux exceptionnels, que les époux [K] ont été contraints de régler pour un appartement qu'ils ne pouvaient habiter, soit la somme de 467 € par mois.
Si les charges de copropriété ne peuvent être considérées comme des frais annexes à la vente, le vendeur de mauvais foi est tenu d'indemniser l'acheteur de tous les dommages que lui causent la résolution de la vente pour vice caché.
La condamnation à des dommages-intérêts à ce titre obéit aux règles gouvernant la responsabilité contractuelle et non à celles, spécifiques, de l'action rédhibitoire.
Les époux [K], sont donc fondés à obtenir le remboursement des charges de co-propriété, qui correspondent à des dépenses d'entretien et de conservation du bien immobilier, que, par l'effet de la résolution, ils sont présumés d'avoir jamais acquis.
Par ailleurs, le responsable est tenu de réparer toutes les conséquences du fait dommageable sans pouvoir exiger de la victime qu'elle limite son préjudice. L'indemnisation est due depuis l'entrée en jouissance et jusqu'au présent arrêt dès lors qu'à ce jour qu'il n'est pas contesté qu'à ce jour, les restitutions ordonnées n'ont pas eu lieu.
Les époux [T], qui n'ont pas restitué le prix de vente, ne peuvent donc utilement se prévaloir de l'absence de restitution des clefs par les époux [K], étant observé que les travaux propres à permettre la jouissance de l'appartement pouvaient être autorisés, votés et réalisés nonobstant ces difficultés d'exécution.
En conséquence, les époux [T] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à leur payer la somme de 155 969 € (2 267 € (1800 + 467)/30 jours x 2 064 jours entre le 1er novembre 2018 et le 25 juin 2024).
En revanche, aucune indemnisation n'est due au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux à intervenir dès lors que les époux [K] poursuivent, et obtiennent, la résolution de la vente.
S'agissant du préjudice moral, les époux [K] ont été contraints d'agir en justice pour obtenir la reconnaissance de leurs droits. Ils ont attendu quatre ans avant d'obtenir gain de cause, après avoir été contraints de solliciter une mesure d'expertise, qui a elle même duré plus de deux ans.
Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'au jour où la cour statue les restitutions ordonnées par le premier juge avec exécution provisoire n'ont pas eu lieu.
Les contraintes afférentes à une procédure judiciaire ne se limitent pas exclusivement à la nécessité d'engager des frais de défense. Elles sont source d'anxiété et de tracas par les multiples démarches qu'elles impliquent et l'incertitude du résultat.
Par ailleurs, les époux [K] justifient avoir été dans l'impossibilité, pour des raisons sanitaires, d'occuper l'appartement litigieux. Ils justifient avoir habité depuis dans un studio de 31 m². De telles conditions de vie, alors que la période 2018-2024 a été caractérisée par plusieurs confinements sanitaires, contribuent à leur préjudice moral.
Compte tenu des éléments soumis à son appréciation, la cour estime que ce préjudice doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 € à M. [K] et de 5 000 € à Mme [K].
Sur la demande des époux [T] au titre de la jouissance du bien
Les époux [T] sollicitent la condamnation des époux [K] à leur payer une somme de 108 000 €, au motif que le jeu de la rétroactivité, qui s'attache à la résolution, commande de faire application du droit commun des restitutions et indemnités, que les parties doivent être remises dans le même état que si la chose n'avait jamais quitté le patrimoine du vendeur et qu'en conséquence, les époux [K] doivent les indemniser de la jouissance que l'appartement leur a procuré et de la perte de valeur qui en résulté pour eux de l'usure de ce dernier entre la vente et sa résolution.
Cependant, en matière de garantie de vices cachés, lorsque l'acquéreur exerce l'action rédhibitoire prévue par l'article 1644 du code civil, le vendeur, tenu de restituer le prix reçu, n'est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant cette utilisation.
En effet, les dispositions applicables aux restitutions de l'action rédhibitoire sont spécifiques et instaurent un régime dérogatoire aux dispositions générales applicables en matière de résolution pour défaut de conformité.
La restitution du bien se fait donc dans l'état où il se trouve, étant rappelé que du fait de l'action rédhibitoire, le vendeur est censé n'avoir jamais cédé son bien qui, en tout état de cause, est affecté de vices le rendant impropre à son usage, de sorte qu'il ne peut exiger de son co-contractant qu'il paie le prix d'une jouissance qui s'est révélée impossible.
Le vendeur doit donc supporter la privation de jouissance qui est résultée du transfert de propriété anéanti par la suite en raison des vices, et reverser le prix qu'il a reçu sans pouvoir être indemnisé de l'utilisation par l'acheteur de la chose vendue ou de l'usure qui en est résultée.
Sur l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires
Les époux [T] sollicitent la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert pour mettre fin aux vices dont l'appartement est affecté.
Les conditions de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ont été rappelées plus haut.
Les désordres procédant d'un défaut d'entretien des parties communes (canalisation d'eau froide) et de désordres en affectant la conception (le vide sanitaire), qui portent atteinte au droit de libre jouissance d'un copropriétaire sur son bien, le syndicat des copropriétaires doit réaliser les travaux propres à y mettre un terme.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du parc de Montserrat, tout en contestant l'analyse de l'expert, pourtant fondée sur des constatations objectives et une analyse minutieuse, tant de la situation de l'immeuble que des documents afférents à la copropriété, ne produit aucune analyse technique contre-disant utilement ses conclusions.
Il ne justifie par aucune circonstance l'absence de réalisation à ce jour des travaux, étant rappelé qu'il ne peut se retrancher derrière l'absence de vote des co-propriétaires en ce sens.
C'est donc à juste titre que le premier juge l'a condamné à réaliser les travaux préconisés par l'expert.
En revanche, il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, dès lors que l'engagement des travaux nécessite des opérations préalables (appels de fonds notamment).
Sur les demandes afin que les restitutions soient assorties d'une astreinte
La vocation d'une astreinte est de garantir, par la coercition, l'exécution d'une condamnation, qu'il s'agisse d'une obligation de faire ou de payer une somme d'argent.
En l'espèce, le premier juge a refusé d'assortir les condamnations prononcées d'une astreinte, au motif qu'aucune résistance ne pouvait être anticipée.
Les époux [T] demandent que la condamnation à restituer l'immeuble soit assortie d'une astreinte. De leur côté, les époux [K] sollicitent une astreinte afin de garantir la restitution du prix.
Il n'est pas contesté que la décision assortie de l'exécution provisoire n'a pas été exécutée.
Les époux [T] ont sollicité du premier président de la cour d'appel la suspension de l'exécution provisoire. Ils ont été déboutés de cette demande. Pour autant, ils n'ont pas, à ce jour exécuté leur obligation de restituer le prix de vente.
Il sera rappelé que les restitutions sont virtuellement comprises dans la décision de résolution du contrat et qu'elles pèsent sur chacune des parties au contrat, sans que l'un ou l'autre puisse exiger l'exécution préalable par son contractant de son obligation.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'assortir ces restitutions d'une astreinte au profit de l'une ou l'autre des parties.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.
Les époux [T] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie d'allouer à Mme et M. [K] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
Sur la répartition de la dette entre co-obligés
Les époux [T] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat à les garantir en totalité des condamnations prononcées à leur encontre.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] conclut quant à lui à la confirmation du jugement qui l'a condamné à garantir ces condamnations à hauteur de 10 % seulement.
Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.
En présence de co-responsabilités de natures différentes, liées à une responsabilité de droit et une faute, la contribution peut être partagée entre le ou les responsables fautifs et le responsable de droit, dans des proportions tenant compte des circonstances.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit. La condamnation des époux [T] procède d'une faute, puisqu'ils sont condamnés à réparer les dommages subis par les époux [K] en raison de la dissimulation volontaire des vices aux acquéreurs.
En l'espèce, en 2013, après avoir été informé par M. [T] de l'inondation du vide sanitaire, le syndicat des copropriétaires a fait appel à deux sociétés afin de poser un diagnostic et de chiffrer les travaux nécessaires. La société Ateliers Mathieu a préconisé des travaux afin de mettre un terme aux remontées capillaires dans l'appartement des époux [T] au rez-de-chaussée. La résolution, mise à l'ordre du jour, a été rejetée par les co-propriétaires, dont M. [T]. Elle a de nouveau été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle de 2016 et votée, avant d'être annulée au cours de l'assemblée générale annuelle de 2017, à la demande de M. [T].
Il est donc établi que les errances du syndicat des copropriétaires dans la prise de décision sur des désordres impliquant les parties communes a été induite par l'ambivalence des époux [T] qui, tout à la fois, se sont plaints des désagréments qu'ils subissaient du fait des parties communes, et ont refusé de voter les travaux nécessaires pour y mettre un terme.
Cependant, les vices cachés à l'origine de la résolution de la vente sont dus pour leur plus grande part à un dysfonctionnement des parties communes de l'immeuble. Par ailleurs, si M. [T] a manifestement dissimulé, dans un souci d'économie, l'urgence et l'ampleur des travaux nécessaires pour y mettre un terme, le syndicat des copropriétaires ne peut se retrancher derrière le comportement d'un ou plusieurs co-propriétaires pour s'exonérer totalement de ses obligations.
Il supporte une responsabilité propre et doit, en conséquence, tirer toutes conclusions utiles des dysfonctionnements affectant les parties communes, sans s'arrêter à la résistance d'un ou plusieurs copropriétaires, notamment lors que l'état des parties communes contribue à dégrader les parties privatives de l'immeuble. Au sein des copropriétés, de telles difficultés induisent une vigilance particulière de tous les acteurs concernés, en ce compris le syndicat des copropriétaires qui a pour mission de convaincre les co-propriétaires parfois récalcitrants pour des raisons financières, à voter des résolutions pourtant indispensables. En effet, chaque co-propriétaire ne peut porter atteinte au droit des autres et le syndicat des copropriétaires a, afin de préserver ces droits, l'obligation d'assurer la sauvegarde de l'immeuble, notamment dans sa capacité à assurer à chacun de ses membres la jouissance de la partie privative dont il est propriétaire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires avait les moyens de savoir, dès 2014, que des travaux étaient indispensables dans les parties communes, ce nonobstant le refus des époux [T] de voter les résolutions nécessaires. Il ne devait donc pas s'arrêter à ce refus.
Par ailleurs, s'agissant de travaux rendus nécessaires par des remontées capillaires et infiltrations susceptibles d'impacter la santé des habitants de l'immeuble, mais également d'affecter la conservation, voire la sauvegarde de l'immeuble, ceux-ci étaient de nature à justifier une intervention en urgence, après en avoir informé les copropriétaires.
Certes, en 2016, un drain a été débouché et un drain supplémentaire installé en amont et des travaux ont permis de remédier à la mise en charge du vide sanitaire lors des fortes pluies et de diminuer momentanément les symptômes. Cependant, l'expert relève que ces travaux ont été réalisés sans diagnostic complet préalable, de sorte qu'ils n'ont pas durablement réglé les difficultés, à telle enseigne qu'en 2016, ce point a été de nouveau abordé en assemblée générale et a conduit au vote de travaux, dont M. [T], arguant une nouvelle fois de la disparition des remontées capillaires, a obtenu ensuite l'annulation.
Ces diligences du syndicat des copropriétaires, qui ne peuvent être contestées, ne sauraient justifier de le décharger à hauteur de 90 % des condamnations.
La part du syndicat des copropriétaires dans les condamnations doit tenir compte de ces éléments, qui démontrent que M. [T] a joué un rôle important dans les errements de la copropriété pour réaliser des travaux indispensables voire urgents, et que le syndicat des copropriétaires s'est lui même laissé convaincre sur la seule foi des déclarations d'un copropriétaire, sans avoir diligenté une étude complète afin de diagnostiquer l'ampleur des difficultés et des travaux indispensables.
Par ailleurs, les époux [K] ont alerté le syndicat des copropriétaires dès le mois de mai 2018 sur les difficultés qu'ils rencontraient et la nécessité d'intervenir sur les parties communes. Or, à ce jour, il n'est pas justifié que les travaux nécessaires, mis en exergue par l'expert judiciaire dès le dépôt de son rapport le 18 mars 2021, ont été votés et réalisés, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires était partie à l'expertise pour avoir été appelé en cause dès le 7 novembre 2019.
Au regard de ces éléments, il est justifié dans les rapports entre co-responsables, que la charge des condamnations afférentes à l'indemnisation du préjudice des époux [K], de même que celles afférentes aux dépens et frais irrépétibles, soit répartie à hauteur de 50 % pour chacun des co-responsables.
Les époux [T] doivent, en revanche, être déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat au paiement des frais d'enregistrement et des actes notariés découlant de la résolution de la vente. En effet, ces condamnations ne consacrent pas de dommages-intérêts, en ce que de tels frais sont l'accessoire de la résolution de la vente en exécution d'une garantie qui incombe au seul vendeur et sont l'accessoire de la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente annulée.
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre les époux [T] et le syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés devant la cour.
La demande des époux [K] visant à les décharger de leur part dans les charges de copropriété afférentes aux travaux est sans objet dès lors que, par l'effet de la résolution de la vente, ils sont réputés ne jamais avoir été propriétaires du bien.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort
DIT n'y avoir lieu d'écarter des débats les conclusions notifiées le 7 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires du Parc Montserrat ;
CONFIRME le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente par M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T] à M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K] d'un appartement, une cave et deux garages au sein de la copropriété [Adresse 4], ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, condamné M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T] à restituer à M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K] la somme de 476 288,83 € au titre du prix de vente et des frais de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2018, ordonné la restitution du bien immobilier par M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K] à M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T], ordonné au syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat de procéder à la réfection du réseau d'eau froide en passant par le vide sanitaire, réaliser l'étanchéité sur le balcon, la terrasse du jardin et les garages ainsi qu'une ventilation à l'entrée du vide sanitaire, débouté les époux [T] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires le parc de Montserrat au paiement des frais d'enregistrement et des actes notariés découlant de la résolution de la vente, rejeté l'ensemble des demandes d'astreinte, condamné M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T] à payer à M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K] une somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les autres demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les époux [T] aux dépens ;
L'infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,
CONDAMNE M. [R] [T], Mme [F] [I] épouse [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], in solidum, à payer à M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K], ensemble, la somme de 155 969 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNE M. [R] [T], Mme [F] [I] épouse [T] et le syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat, in solidum à payer à M. [X] [K] la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE M. [R] [T], Mme [F] [I] épouse [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], in solidum à payer à Mme [A] [G] épouse [K] une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
DÉBOUTE M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K] du surplus de leurs demandes ;
DÉBOUTE M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T] de leurs demandes au titre de la privation de jouissance de leur bien et de leur demande de compensation qui en est l'accessoire ;
DÉBOUTE M. [R] [T] et Mme [F] [I] épouse [T] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;
CONDAMNE M. [R] [T], Mme [F] [I] épouse [T] et le syndicat des copropriétaires le Parc de Montserrat, in solidum, à payer à M. [X] [K] et Mme [A] [G] épouse [K], en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 3 000 € au titre des frais exposés devant la cour ;
CONDAMNE M. [R] [T], Mme [F] [I] épouse [T] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], in solidum, aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
DIT que dans les rapports entre codébiteurs, les condamnations à dommages-intérêts, aux dépens et à l'indemnité due en application de l'article 700 du code de procédure civile seront réparties à raison de 50 % pour chaque co débiteur ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre coi-débiteurs au titre des frais exposés devant la cour.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
