COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-2
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2024
N° 2024/152
Rôle N° RG 20/02167 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFS3K
Société VOLABEE
C/
[R] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE
Me Marie-line BROM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de Cannes en date du 09 Janvier 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 2018F00268.
APPELANTE
SAS VOLABEE
immatriculée au RCS de Cannes sous le n°809.992.605, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Philippe MARIA de l'ASSOCIATION MARIA - RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Marie-sophie FILIPPI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIME
Maître Didier CARDON
Mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 2], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SPLASH HOTELS FRANCE Société par Actions Simplifiée, au capital de 100,00 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES, sous le numéro B. 814.595.682, dont le siège social était sis à [Adresse 1], désigné à ces fonctions par une jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 06 février 2018 qui a ouvert une procédure de Liquidation judiciaire à l'encontre de ladite société
représenté par Me Marie-line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Yvan-françois VIALE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Gwenael KEROMES, Présidentea fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre, Magistrat rapporteur
Madame Muriel VASSAIL, Conseiller
Madame Agnès VADROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024,
Signé par Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SAS Volabee a acquis différents lots (n° 718 et 845 - n°34 et 125 - n°608 et 822 - n°83 et 521 - n°31 et 122) au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1], suivant deux actes notariés :
- auprès de M. [Z] et Mme [W], suivant acte notarié du 23 juin 2017 : les lots n° 822 (parking), n°845 (parking), n°31 (studio) n°122 (parking)
- du Crédit Immobilier de France, suivant acte notarié du 9 avril 2018 : les lots n° 34 (studio), n° 83 (T2), 125 (parking), 521 (parking), 608 (T3) et 718 (parking)
Ces lots avaient fait l'objet de cinq baux commerciaux en vue de leur location en logements meublés, au profit de sociétés gestionnaires, en premier lieu, la société MMV Résidences, qui a cédé son fonds de commerce, en ce compris les cinq baux commerciaux, à la société Mandelieu Resort le 15 novembre 2014. Celle-ci a, par la suite, cédé son fonds de commerce à la SAS Splash Hôtels France, le 10 novembre 2015.
Par jugement du 25 juillet 2017, le tribunal de commerce de Cannes a ouvert une procédure collective à l'égard de la SAS Splash Hôtels France et désigné Me [U] [P] en qualité d'administrateur judiciaire et Me [R] [K] en qualité de mandataire judiciaire.
La procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire le 6 février 2018.
La SAS Volabee a déclaré le 21 août 2017 une créance de 78 810,39 euros, à titre privilégié, au passif de la SAS Splash Hôtels France, au titre des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure collective.
Le 11 mai 2018, la SAS Volabee mettait en demeure Me [R] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Splash Hôtels France d'avoir à lui régler l'intégralité des loyers et charges échus postérieurement au jugement d'ouverture du 25 juillet 2017 en application de l'article L. 622-17 et L. 641-13 du code de commerce, pour une somme totale de 32 578,65 euros, soit :
- pour le lot 718 : 8 011,05 euros
- pour le lot 34 : 8 271,67 euros
- pour le lot 608 : 7 179,54 euros
- pour le lot 83 : 5 933,41 euros
- pour le lot 31 : 3 182,98 euros
Le 17 mai 2018, la SAS Splash Hôtels France a cédé à la société Zénitude Gestion 2 le fonds de commerce de résidence de tourisme, en ce compris, le droit aux 250 baux pour le temps restant à courir à compter du jour de l'entrée en jouissance (intervenue le 13 avril 2018) du local où le fond est exploité.
Une convention d'occupation anticipée à une cession de fonds de commerce a ainsi été signée le 13 avril 2018.
La SAS Volabee a fait assigner le 25 octobre 2018 Me [R] [K] aux fins que soit reconnue sa qualité de créancier privilégié éligible au traitement préférentiel de l'article L 641-13 du code de commerce et, en conséquence, de voir condamner Me [R] [K] ès qualités à lui payer la somme de 32 578,65 euros et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par jugement du 09 janvier 2020, le tribunal de commerce de Cannes a :
- jugé que la SAS Volabee est un créancier postérieur dans la liquidation judiciaire de la SAS Splash Hôtels France, éligible au traitement préférentiel de l'article L 641-13 du code de commerce ;
- jugé que la demande de la SAS Volabee est recevable ;
- débouté la SAS Volabee de sa demande en paiement dirigée contre Me [R] [K] ès qualités pour absence de justification ;
- condamné la SAS Volabee aux dépens ;
- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal de commerce a fait application des dispositions combinées de l'article L 622-17 IV, L 631-14 et L 641-13 du code de commerce pour considérer que :
- les loyers nés des baux commerciaux conclus avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire dus par la SAS Splash Hôtels France à la SAS Volabee constituent bien des créances nées postérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et bénéficient des dispositions de l'article L 622-17 du code de commerce, à savoir qu'elles sont d'une part payées à leur échéance et d'autre part, à défaut de paiement à l'échéance, éligibles au paiement préférentiel (avant toutes les autres créances assorties ou non de privilèges ou de sûretés, à l'exception des créances salariales) et que la mise en demeure du 11 mai 2018 du conseil de la SAS Volabee à Me [R] [K] ès qualités, constitue l'information imposée par les textes précités au liquidateur judiciaire et la créance de la SAS Volabee doit être qualifiée de créance postérieure bénéficiant d'un privilège de paiement, celle-ci ayant été valablement portée à la connaissance du liquidateur judiciaire.
- la SAS Volabee est recevable à exercer une action en paiement à l'encontre de Me [R] [K] ès qualités de la SAS Splash Hôtels France.
- sur le fond, la demande ne comporte aucun détail concernant la période à laquelle se rapporte les loyers impayés et que les loyers dus à compter du 9 avril 2018, soit un mois de location, ont été déclarés pour un montant proche d'un loyer annuel ; il en résulte que la créance de loyers n'est pas justifiée et que la SAS Volabee doit être déboutée de sa demande.
La SAS Volabee a interjeté appel du jugement le 11 février 2022.
Par conclusions récapitulatives d'appelante déposées et notifiées par RPVA le 12 mars 2024, la SAS Volabee demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer en conséquence le jugement en ses chefs déboutant la SAS Volabee ;
Statuant à nouveau,
- dire et juger bien fondée la demande de la SAS Volabee ;
- condamner Me [R] [K] ès qualités à payer à la SAS Volabee la somme de 25 196,38 euros outre les intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ;
- le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- confirmer le jugement pour le surplus.
Elle considère, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal de commerce, qu'elle est en droit de réclamer les loyers impayés pour la période antérieure au 9 avril 2018, ayant été subrogée dans les droits et actions de la société Crédit Immobilier de France à l'encontre des locataires ainsi qu'il ressort de l'attestation notariée du 18 mai 2018, ce qui lui permet de réclamer les loyers impayés dus à compter du 25 juillet 2017.
Elle reprend dans ses conclusions le décompte des sommes dues par lots, pour la période:
- lots 718 et 845 :
* du 25 juillet 2017 au 31 décembre 2017, soit TTC 3 559,48 euros
* du 01 janvier au 12 avril 2018, soit TTC 2 315,69 euros,
Total : TTC 5 875,17 euros
- lots n° 34 et 125 :
* du 25 juillet 2017 au 31 décembre 2017, soit TTC 3 603,20 euros,
* du 01 janvier au 12 avril 2018, soit TTC 2 344,73 euros,
Total : TTC 5 947,93 euros
- lots n° 34 et 125 :
* du 25 juillet 2017 au 31 décembre 2017, soit TTC 3 134,35 euros,
* du 01 janvier au 12 avril 2018, soit TTC 2 021,64 euros,
Total TTC 5 155,99 euros
- lots n° 608 et 822 :
* du 25 juillet 2017 au 31 décembre 2017, soit TTC 2 278,98 euros
* du 01 janvier au 12 avril 2018, soit TTC 1 550,90 euros
Total TTC 3 829,88 euros
- lots n° 31 et 122 :
* du 25 juillet 2017 au 31 décembre 2017, soit TTC 2 439, 30 euros,
* du 01 janvier au 12 avril 2018, soit TTC 1 587,06 euros,
Total TTC 4 026,36 euros
Elle précise qu'elle tient sa créance de l'acte de cession de son vendeur ainsi qu'il ressort de l'attestation notariée du 18 mai 2018 (sa pièce n° 23) selon laquelle aux termes de l'acte de vente, il est notamment expressément stipulé ce qui suit concernant les procédures en cours, ici littéralement rapporté : 'Le VENDEUR subroge expressément l'ACQUÉREUR qui accepte, dans tous les droits et actions qu'il peut avoir à l'encontre de son locataire, même si leur cause est antérieure à ce jour, notamment en ce qui concerne la procédure en cours relative aux loyers impayés ainsi que toutes les procédures liées au règlement des charges de copropriété, y compris si elles sont antérieures à ce jour, à partir du moment où ces charges ont été stipulées à la charge de l'exploitant preneur en place'.
A ces montants s'ajoutent les charges impayées pour un total de 8 140, 07 euros
Soit un total de 32 975,32 euros, duquel sont déduits les règlements partiels faits par l'administrateur judiciaire (1 648,41 euros, 3 238,90 euros et 2 891,63 euros), soit une créance totale de 25 196,38 euros.
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Par conclusions déposées et notifiées par RPVA le 29 septembre 2020, Me [R] [K] sollicite :
- la confirmation de la décision déférée en ce qu'il a débouté la SAS Volabee de sa demande en paiement et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens.
- le débouté de la SAS Volabee de ses demandes ;
- la condamnation de la SAS Volabee au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction.
Il fait valoir qu'à la suite de la conversion de la procédure en liquidation judiciaire, le juge commissaire a, par ordonnance rendue le 6 avril 2018 autorisé la cession du fonds de commerce de résidence de tourisme 4 étoiles à l'enseigne 'Mimosa Resort' au profit de la société Zénitude Gestion 2, cession qui entraîne le transfert des 250 baux commerciaux en cours dont la liste est annexé à l'ordonnance et dit que tous les loyers et charges seront supportés par le cessionnaire retenu à compter de l'entrée en jouissance anticipée.
La cession du fonds de commerce au profit de la société Zénitude Gestion 2 est intervenue le 17 mai 2018, par acte enregistré au service départemental de l'enregistrement de [Localité 4] le 22 mai 2018 et a emporté cession pour le temps restant à courir, à compter du jour de l'entrée en jouissance, des 250 baux du local où le fonds est exploité, l'entrée en jouissance étant intervenue de manière anticipée le 13 avril 2018.
Or la SAS Volabee n'effectue aucune ventilation de sa créance en tenant compte de la cession du fonds de commerce à la société Zénitude
* Sur les lots n° 845, 822, 31 et 122 (acquis le 23 juin 2017) elle ne peut prétendre au paiement des loyers postérieurs que sur la période du 25 juillet 2017 au 12 avril 2018, veille de la date de l'entrée en jouissance de la société Zénitude ;
* sur les lots n° 718, 34, 125, 83 et 521, acquis le 9 avril 2018, elle ne peut prétendre aux loyers postérieurs que sur la période du 9 avril 2018 au 12 avril 2018 inclus.
Les loyers réclamés en pièce n° 18 ou 20 sont afférents à une période antérieure à l'ouverture de la procédure collective et ont fait l'objet d'une déclaration de créance par la SAS Volabee.
Le décompte qui figure dans les conclusions de l'appelante n'est étayé par aucune pièce.
L'affaire a été fixée initialement à l'audience du 22 novembre 2023 et renvoyée d'office à celle du 10 avril 2024.
La clôture a été prononcée le 14 mars 2024.
Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 1353 alinéa 1er du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Il est constant et non contesté que la SAS Volable est propriétaire, au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], des lots suivants :
- n° 718 (appartement) et n° 845 (parking)
- n° 34 (appartement) et n° 125 (parking)
- n° 608 (appartement) et n° 822 (parking)
- n° 83 (appartement) et n° 521 (parking)
- n° 31 (appartement) et n° 122 (parking)
qu'elle a acquis suivant deux actes notariés des 23 juin 2017 (lots n° 845 - 822 - 122 - 31) et 9 avril 2018 (lots n° 718 - 34 - 125 - 521 - 608 - 83). Ces appartements ont été exploités par la société Splash Hôtels France, placée en redressement judiciaire par décision du 25 juillet 2017.
Il n'est pas contesté, en outre, qu'en vertu des actes de vente notariés, il a été expressément stipulé suivant ce qui est dit dans l'attestation notariée du 18 mai 2018 (la pièce n° 23 de l'appelante) ce qui suit concernant les procédures en cours, ici littéralement rapporté : 'Le VENDEUR subroge expressément l'ACQUÉREUR qui accepte, dans tous les droits et actions qu'il peut avoir à l'encontre de son locataire, même si leur cause est antérieure à ce jour, notamment en ce qui concerne la procédure en cours relative aux loyers impayés ainsi que toutes les procédures liées au règlement des charges de copropriété, y compris si elles sont antérieures à ce jour, à partir du moment où ces charges ont été stipulées à la charge de l'exploitant preneur en place'.
Il est également acquis aux débats qu'elle a porté à la connaissance de Me [R] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire, le montant des loyers qu'elle estime lui être dus conformément aux dispositions de l'article L 643-13 du code de commerce et qu'elle justifie donc de sa qualité de créancier ayant droit au paiement préférentiel des créances nées postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective.
Pour autant, la SAS Volabee qui ne produit pas les actes notariés en question, ne verse aux débats aucun décompte certifié par son vendeur relatif aux loyers et charges laissés impayés par la société Splash Hôtels France entre le 25 juillet 2017 et le 13 avril 2018, date d'entrée en jouissance anticipée de la société Zénitude Gestion 2, cessionnaire du fonds de commerce, concernant les lots qu'elle a acquis auprès de M. [Z] et de Mme [W] suivant acte notarié du 23 juin 2017, alors qu'elle réclame la somme de 4 026,36 euros pour les lots n°31 et 122.
Il en est de même concernant les lots acquis suivant acte notarié du 9 avril 2018 auprès du Crédit Immobilier de France, alors que selon l'appelante, des règlements ont été effectués à hauteur de 7 778,94 euros au Crédit Immobilier de France, soit :
-1 648,41 euros pour les lots n° 83 et 521,
- 3 238,90 euros pour les lots n° 718 et 845,
- 2 891,63 euros pour les lots n° 608 et 822
et que la SAS Volabee reconnaît elle-même dans ses écritures n'avoir aucune indication quant au calcul de ces sommes et aux périodes auxquelles elles se rapportent, bien qu'elle affirme avoir interrogé Me [P] à ce sujet.
La cour observe par ailleurs que les lots 608 (appartement) 718 (appartement), 521 (parking), 83 (appartement) ayant donné lieu aux versements précités, ont été acquis auprès de la société Crédit Immobilier de France par la SAS Volabee le 9 avril 2018, soit un mois avant l'entrée en jouissance anticipée le 13 avril 2018 du cessionnaire du fonds de commerce, et que la société Volabee ne justifie d'aucun décompte certifié par son vendeur concernant les loyers non perçus, et alors qu'elle réclame à Me [R] [K] les sommes de :
- 5 875,17 euros pour les lots n° 718 et 845
- 5 947,93 euros pour les lots n°34 et 125
- 5 155,99 euros pour les lots n°608 et 822
- 3 829,88 euros pour les lots n°83 et 521
Il résulte de ces éléments que la SAS Volabee ne justifie pas du principe comme du montant de sa créance au titre des loyers afférents aux différents lots lui appartenant. Elle devra donc être déboutée de ses demandes.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions en ce compris celles relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Sur les demandes accessoires,
La SAS Volabee, succombant en son appel, n'est pas fondée en sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera en outre condamnée aux dépens d'appel conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée les frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'engager dans la procédure d'appel.
La SAS Volabee sera condamnée à payer à Me [R] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Splash Hôtels France la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Déboute la SAS Volabee de ses l'ensemble de ses demandes ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Cannes le 9 janvier 2020 (n° minute 2020F5) ;
Y ajoutant,
Condamne la SAS Volabee à payer à Me [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Splash Hôtels France, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Volabee aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
