COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2024
N° 2024/ 297
N° RG 23/06334
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLH5O
[N] [O] épouse [P]
[D] [O]
[F] [O]
C/
[U] [Y]
[B] [M] épouse [Y]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Pascal ALIAS
Me Michaël CULOMA
Me Pierre ARNOUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 17 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21-000391.
APPELANTES
Madame [N] [O] épouse [P]
née le 02 Août 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
Madame [D] [O]
née le 12 Juillet 1962, demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Pascal ALIAS, membre de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [F] [O]
née le 1er Février 1959, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Michaël CULOMA, membre de l'AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine NICOLAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [U] [Y]
né le 26 Avril 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
Madame [B] [M] épouse [Y]
née le 13 Décembre 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Pierre ARNOUX, membre de la SELARL PIERRE ARNOUX AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. et Mme [Y], suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2000, ont pris en location un bien à usage d'habitation sis [Adresse 8], appartenant à M. [Z] [O].
Par courrier recommandé en date du 15 avril 2021, Mme [N] [P], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] adressaient une correspondance à M. [Y] à l'effet de l'informer, d'une part, du décès de leur père, M. [Z] [O], d'autre part, de leur volonté de récupérer le bien pour le mettre en vente.
Le 25 mai 2021, les consorts [O], par l'intermédiaire de la SCP SYNERGIE HUISSIERS 13, signifiaient aux consorts [Y], un congé pour reprise.
Par assignation du 15 décembre 2021 Mme [N] [P] née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] ont fait citer devant la présente juridiction M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] demeurant à [Adresse 8] pour l'audience aux fins, de :
- prononcer la validité du congé et la résiliation du bail, ordonner de ce fait l'expulsion des requis ainsi que tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, des lieux qu'ils occupent [Adresse 8].
- condamner en outre les requis à verser jusqu'au jour du départ effectif des lieux une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer, charges et réparations locatives éventuelles en sus avec révision annuelle à compter de la résiliation du bail,
- condamner la partie défenderesse à payer les frais éventuels de déménagements et de garde de meubles,
- condamner la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l'instance (article 696 du code de procédure civile), ordonner l'exécution provisoire et condamner la partie défenderesse à payer au demandeur la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le, 17 mars 2023, le Tribunal de proximité d'AUBAGNE a :
JUGE irrecevables les demandes formulées par Mme [N] [P] née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] en ce qu'elles sont dépourvues de la qualité à agir ;
Reconventionnellement,
DIT que la demande d'allocation de somme par M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] à titre de dommages et intérêts est rejetée comme étant infondée,
CONDAMNE in solidum Mme [N] [P] née [O], MmeAnnie [O] et Mme [D] [O] à payer à M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 €) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
REJETE toutes autres demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE in solidum Mme [N] [P] née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux entiers dépens de l'instance,
RAPPELE que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire,
Par déclaration au greffe en date du 5 mai 2023, les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision.
Mme [N] [P] Mme [F] [O] et Mme [D] [O] sollicitent par conclusions de Me WIERZBINSKI, d'appelante n°2 :
INFIRMER le jugement du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il
a :
- Jugé que Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] ne démontrent pas leur qualité à agir et qu'ils sont irrecevables en leurs actions, fins et demandes,
- Débouté Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] de leurs demandes, fins et conclusions
- Condamné in solidum Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux dépens ainsi qu'à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC
DIRE valable le congé pour reprise signifié le 25 mai 2021 à la requête de Mme [N]
[N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux époux [Y],
PRONONCER la résiliation du bail au 30 novembre 2021 et DIRE que les époux [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2021,
A défaut, PRONONCER la résiliation du bail au 1er janvier 2022, et DIRE que les époux [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022,
ORDONNER de ce fait l'expulsion des époux [Y] ainsi que tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, des lieux qu'ils occupent [Adresse 8],
CONDAMNER les époux [Y] à verser à Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] du 1er décembre 2021, ou à défaut du 1er janvier 2022, et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer, charges et réparations locatives éventuelles en sus avec révision annuelle à compter de la résiliation du bail,
CONDAMNER les époux [Y] à payer les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles,
DEBOUTER les époux [Y] de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes, et notamment de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande de délai pour quitter les lieux,
CONDAMNER les époux [Y] à payer à Mme [N] [P] née [O] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et moral subi,
CONDAMNER les époux [Y] à payer à Mme [D] [O] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
CONDAMNER M. et Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser aux consorts [O] une somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par conclusions d'appelante n°3 signifiées le 27 février 2024 par Me ALIAS, Mme [N] [P] et Mme [D] [O] sollicitent :
INFIRMER le jugement du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :
- Jugé que Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] ne démontrent pas leur qualité à agir et qu'ils sont irrecevables en leurs actions, fins et demandes,
- Débouté Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamné in solidum Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux dépens ainsi qu'à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
STATUANT À NOUVEAU,
VALIDER le congé pour reprise signifié le 25 mai 2021 à la requête de Mme [N] [P], née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux époux [Y] ;
PRONONCER la résiliation du bail au 30 novembre 2021 et DECLARER les époux [Y] occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2021 ;
A défaut,
PRONONCER la résiliation du bail au 1er janvier 2022, et DECLARER les époux [Y] occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022 ;
ORDONNER de ce fait l'expulsion des époux [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, des lieux qu'ils occupent [Adresse 8] ;
CONDAMNER les époux [Y] à verser une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer, charges et réparations locatives éventuelles en sus avec révision annuelle à compter de la résiliation du bail du 1er décembre 2021, ou à défaut du 1er janvier 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNER les époux [Y] à payer les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ;
DEBOUTER les époux [Y] de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes, et notamment de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande de délai pour quitter les lieux,
CONDAMNER les époux [Y] à payer à Mme [N] [P] née [O] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et moral subi,
CONDAMNER les époux [Y] à payer à Mme [D] [O] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
CONDAMNER M.et Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et
d'appel, ainsi qu'à verser aux consorts [O] une somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
A l'appui de leur recours, elles font valoir:
-qu'elles avaient qualité à donner congé car dès le décès de leur hauteur le bail leur a été automatiquement transféré quand bien même l'acte de notoriété ait été postérieur au congé,
-que quand bien même il serait retenu la régularité de l'avenant au bail du 9 décembre 2012 modifiant l'échéance du bail pour la fixer au 1er janvier 2013 pour 3 ans, de sorte que le congé aurait dû être donné pour le 1er janvier 2022 et non pour le 30 novembre 2021, il est constant qu'un congé prématuré n'est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné,
-qu'il importe peu que dans un courrier antérieur au congé elles aient envisagé de vendre, le congé peut valablement être motivé par la volonté de reprise parfaitement étayée,
-que les intimés ne peuvent demander un large délais pour quitter des lieux qu'ils ont déjà quitté,
-que le refus de quitter les lieux malgré un congé valide leur occasionne un préjudice moral indemnisable.
M.et Mme [Y] concluent:
CONFIRMER le jugement rendu le 17 mars 2023 par le Tribunal de Proximité d'AUBAGNE en toutes ses dispositions,
DEBOUTER Mme [N] [P], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
JUGER irrecevables les demandes formulées par Mme [N] [P], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] en ce qu'elles sont dépourvues de la qualité à agir ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER que le congé délivré le 25 mai 2021 n'est pas valable ;
En conséquence, DECLARER que le congé est dépourvu d'effet, nul et non avenu ;
En conséquence, DECLARER que le bail conclu entre les parties s'est poursuivi et se poursuit encore, M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] n'étant pas occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 8] ;
CONDAMNER in solidum Mme [N] [P], Mme [F] [O] et Mme [D] [O], au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
CONSTATER la bonne foi de M. [U] [Y] et de Mme [B] [Y] ;
ALLOUER les délais les plus larges pour quitter les lieux ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER Mme [N] [P] de sa demande de dommages et intérêts,
DONNER ACTE à M. [U] [Y] et de Mme [B] [Y] qu'ils vont quitter les lieux le 1er septembre 2024
CONDAMNER in solidum Mme [N] [P], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER in solidum Mme [N] [P], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux entiers dépens ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils soutiennent:
-que les appelantes n'ayant pas quand elles ont donné congé régularisé la succession elles n'avaient pas qualité à agir,
-que subsidiairement le congé pour reprise ne tient pas compte de l'avenant en prévoyant un effet au 30 novembre 2021 au lieu du 1er janvier 2022,
-que ce congé pour reprise est fallacieux en son motif puisqu'il indique une reprise au profit de Mme [P], sans la justifier, alors que dans un courrier précédent il était prévu un congé pour vendre, leur donnant une priorité à l'achat,
-qu'ils vivent dans le bien depuis près de 20 ans, ce congé irrégulier ayant des conséquences sur leur santé justifiant l'octroi de dommages et intérêts,
-qu'ils ont fait le choix d'acheter un cabanon qu'ils rénovent et quitteront le bien objet du bail le 1er septembre 2024, et sollicitent à minima des délais jusqu'à cette date.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes des consorts [O]
Il résulte de l'article 31 du code de procédure civile que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Il est constant que la qualité à agir s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance.
S'il est manifeste qu'il résulte de l'article 1742 du code civil que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur, il n'en reste pas moins que seule l'acceptation de la succession entraîne le droit pour les héritiers de faire des actes d'administration et de disposition et donc notamment de faire délivrer congé à des locataires.
En l'espèce, si les consorts [O] ont par courrier recommandé du 15 avril 2021 informé les locataires du décès de M.[O] [Z] et de leur volonté de récupérer le bien, elles n'ont pas justifié de leur qualité d'héritière ni au moment du congé signifié le 25 mai 2021 ni au moment de leur assignation en justice du 15 décembre 2021, en effet l'acte de notoriété comme l'attestation immobilière dressés suite au décès de M.[Z] [O] ont été établis le 4 janvier 2022.
Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a déclaré les demandes des consorts [O] irrecevables pour défaut de qualité à agir de ces derniers.
Sur les autres demandes
Mme [N] [P] née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] sont condamnées in solidum à 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 mars 2023 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes
CONDAMNE in solidum Mme [N] [P] née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] à régler à M.et Mme [Y] la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum Mme [N] [P] née [O], Mme [F] [O] et Mme [D] [O] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
