COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2024
N° 2024/ 295
N° RG 23/02332
N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZCP
[O] [T]
C/
S.C.I. SCI LYAH
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Stéphane GALLO
Me Déborah MICHEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22-000037.
APPELANTE
Madame [O] [T]
née le 09 Février 1974 à [Localité 4] (78), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. LYAH
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
représentée par Me Déborah MICHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé du 26 mars 2019, ayant pris effet le 1er mars 2019, la SCI LYAH a donné à bail d'habitation à Mme [T] [O] une maison individuelle d'une surface habitable de 80 m2 située [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel
initial de 1250 euros.
Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2021, Mme [T] [O] a fait assigner la SCI LYAH, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de MARTIGUES, aux fins de voir : `
- condamner la SCI LYAH à lui verser la somme de 3000 euros ;
- condamner la SCI LYAH à lui verser la somme de 300 euros par mois à compter du 15 octobre 2019 jusqu'à la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 7500 euros au 15 novembre 2021, à actualiser au jour de l'audience ;
- condamner la SCI LYAH à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement rendu le 22 novembre 2022, le Tribunal a:
ORDONNE la compensation des sommes dues par Mme [T] [O] (frais de remise en état : 1028 euros et loyers dus : 458,33 euros) avec la somme qui était détenue par la SCI LYAH au titre du dépôt de garantie (1250 euros) ;
CONDAMNE Mme [T] [O] à verser à la SCI LYAH la somme de 236,33 euros au titre des loyers dus et des frais de remise en état ;
DÉBOUTE Mme [T] [O] de l'intégralité de ses demandes ;
REJETTE les demandes plus amples et contraires ;
CONDAMNE Mme [T] [O] à verser à la SCI LYAH la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [T] [O] aux dépens de l'instance.
Par déclaration au greffe en date du 9 février 2023, Mme [T] a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite:
Infirmer la décision de première instance, Jugement du Tribunal de proximité de Martigues rendu le 22 novembre 2022 RG n°11-22-000037 en ce que ledit Jugement :
« ORDONNE la compensation des sommes dues par Mme [T] [O] (frais de remise en état: 1028 euros et loyers dus : 458,33 euros) avec la somme qui était détenue par la SCI LYAH au titre du dépôt de garantie (1250 euros) ;
- CONDAMNE Mme [T] [O] à verser à la SCI LYAH la somme de 236,33 euros au titre des loyers dus et des frais de remise en état ;
- DEBOUTE Mme [T] [O] de l'intégralité de ses demandes ;
- REJETTE les demandes plus amples et contraires ;
- CONDAMNE Mme [T] [O] à verser à la SCI LYAH la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNE Mme [T] [O] aux dépens de l'instance »
Et, statuant à nouveau :
A titre Principal
Vu la loi du 6 juillet 1989, vu l'article 1104 du Code civil
REJETER l'intégralité des prétentions formées par la SCI LYAH
CONDAMNER la SCI LYAH à verser à Mme [T] la somme de 2500€
CONDAMNER la SCI LYAH à verser à Mme [T] une somme d'un montant de 250€ par mois à compter du 15 octobre 2019 jusqu'à la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 9 000€ au 18 octobre 2022
Subsidiairement,
Vu la loi du 6 juillet 1989, vu l'article 1104 du Code civil,
vu les articles 1302 et suivants du Code civil
CONDAMNER la SCI LYAH à verser à Mme [T] la somme de 2500€
CONDAMNER la SCI LYAH à verser à Mme [T] une somme d'un montant de 125€ par mois à compter du 15 octobre 2019 jusqu'à la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 4500€ au 18 octobre 2022
En tout état de cause
CONDAMNER la SCI LYAH à verser à Mme [T] la somme de 5000€ en réparation de la résistance abusive commise par la bailleresse
CONDAMNER la SCI LYAH à verser à Mme [T] la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens
ORDONNER que les intérêts portant sur les condamnations qui viendront à êtres prononcées à l'encontre de la SCI LYAH porteront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
-qu'elle a été condamnée à un découvert locatif qui n'existait pas, et qu'il existe une erreur comptable dans le jugement dont appel,
-que le bailleur ne peut exiger qu'un mois de loyer au titre du dépôt de garantie, or il a perçu deux fois la somme de 1250€,
-qu'en outre faute de toute justification de dégradations locatives, le bailleur devra restituer ces deux sommes de 1250€ avec pour l'une d'elle la pénalité prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
-qu'il résulte d'une attestation de la précédente locataire que le logement connaissait des problèmes de ventilation et d'humidité,
-qu'il ressort du constat d'huissier tout au plus des traces de faible ampleur qui ne justifient pas la réfection totale des murs et plafonds,
-que la locataire ne peut être condamnée à 880€ de peinture pour un carreau cassé dans la salle de bain,
-qu'il ne peut lui être imputé le remplacement du plan de travail pour deux carreaux légèrement soulevés,
-que le constat d'huissier de sortie ne mentionne aucun sèche serviettes défectueux, qui n'apparaît pas davantage dans l'état des lieux d'entrée,
-que la bailleresse avait donné son accord pour la cessation du bail au 15 septembre 2019, elle ne peut alléguer d'un arriéré de loyer.
La SCI LYAH conclut:
A TITRE PRINCIPAL :
- CONFIRMER le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal de Proximité de Martigues en ce qu'il en a :
CONSTATE le reliquat de loyer de 458.33 €
ORDONNE la compensation des sommes dues par Mme [T] [O]
CONDAMNE Mme [T] [O] à verser à la SCI LYAH la somme de 236.33 euros au titre des loyers dus et des frais de remise en état
DEBOUTE Mme [T] [O] de l'intégralité de ses demandes
REJETE les demandes plus amples et contraires
CONDAMNE Mme [T] [O] à verser à la SCI LYAH la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile
CONDAMNE Mme [T] [O] aux dépens de l'instance
- INFIRMER le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal de Proximité de Martigues en ce qu'il en a :
Fixé à la seule somme de 1028 € les frais de remise en état excédant l'usure normale
- ET STATUANT DE NOUVEAU SUR CE POINT :
JUGER que les frais de remise en état excédant l'usure normale et imputables à Mme [O] [T] s'élèvent à la somme de 2607.00 €
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- CONFIRMER le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal de Proximité de Martigues en toutes ses dispositions
ET Y AJOUTANT EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER Mme [O] [T] à payer à la SCI LYAH la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER Mme [O] [T] aux entiers dépens incluant ceux de première instance.
Elle soutient:
-que l'appelante n'était pas la seule occupante des lieux et il se peut qu'elle revendique le remboursement de sommes réglées par l'autre occupante, dont il n'est pas établi qu'elle a été avisée de la procédure,
-qu'elles se sont adonnées à une activité de location meublée de tourisme AIRBNB à son préjudice et ont le 26 août 2019 donné congé pour le 15 septembre 2019 écourtant la durée légale de leur préavis,
-que les locataires ont tenté d'imposer un état des lieux de sortie le 12 septembre auquel elle s'est opposée et l'état des lieux de sortie s'est tenu le 27 septembre par huissier de justice,
-que face aux dégradations locatives constatées, le solde du dépôt de garantie a été remis à l'huissier de justice, faute pour la locataire d'avoir donné sa nouvelle adresse,
-que le chèque n°236 de 1250€ remis le 26 mars 2019 et encaissé le 29 avril 2019 correspond au paiement des frais du gestionnaire immobilier et n'est pas le paiement du dépôt de garantie,
-qu'un virement de 1791,58€ a été effectué en avril 2019 couvrant le dépôt de garantie de 1250€ et 541,58€ pour le loyer d'avril prorata temporis au nom de l'autre occupante du bien,
-qu'un autre chèque n°237 de 1250€ a été remis le 26 mars 2019 et encaissé le 10 octobre 2019 en règlement de l'arriéré de loyer et des frais de remise en état soit postérieurement au départ, qu'il ne peut s'agir d'un dépôt de garantie,
-que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué pour des motifs légitimes du fait de dégradations locatives dépassant l'usure normale constatées, et qu'ainsi aucune pénalité n'est due.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le délai de préavis
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17.
Retenant que la commune de [Localité 5] se situe dans une zone dite tendue, c'est à juste titre que le premier juge a dit que le délai de préavis était d'un mois.
La locataire ayant donné congé par courrier du 26 août 2019, le loyer était dû jusqu'au 26 septembre 2019, quand bien même Mme [T] a quitté les lieux loués le 15 septembre 2019, l'état des lieux de sortie au cours duquel les clés ont été restituées n'ayant eu lieu que le 27 septembre 2019.
Sur la demande de condamnation au titre du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué au bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes qui lui restent dues.
Il résulte des pièces versées aux débats que le chèque n°236 d'un montant de 1250€ daté du 26 mars 2019 encaissé le 29 avril 2019 libellé au bénéfice du gestionnaire a été versé au titre du paiement des frais de ce dernier selon facture du 18 avril 2019.
Le virement bancaire émis par la colocataire de Mme [T] de 1791,58€ a été effectué en paiement de la somme de 541,58€ au titre du loyer prorata temporis du loyer d'avril 2019 et de la somme de 1250€ au titre du dépôt de garantie.
Mme [T] a remis un chèque n°237 de 1250€ le 26 mars 2019 mais débité le 10 octobre 2019 après le départ des lieux de la locataire et à imputer selon la bailleresse sur les loyers dus.
Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que cette somme ayant été encaissée après restitution des lieux loués au titre des loyers dus n'est pas un dépôt de garantie versé indûment et a débouté la locataire de sa demande en restitution d'un double dépôt de garantie.
Sur la restitution du dépôt de garantie majoré et sur les travaux de remise en état du logement loué
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des relevés de compte de la bailleresse qu'il reste dû au 26 septembre 2019 au titre des loyers la somme de 458,33€, avant encaissement du chèque n°237 de 1250€.
En outre, les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.
En l'espèce, l'état des lieux d'entrée retient un logement dont toutes les pièces sont en très bon état, alors que l'état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice relève après quelques mois d'occupation:
-un plan de travail abîmé (carreaux qui se soulèvent),
-des traces d'humidité dans la chambre résultant selon le bailleur d'un dégât des eaux non signalé,
-des carreaux fissurés dans la salle de bain et un mauvais entretien des joints et robinets.
Retenant qu'il ne résulte pas de l'état des lieux de sortie qu'un sèche serviette était à remplacer, ni que le remplacement du plan de travail de la cuisine soit nécessaire du fait du décollement de deux carreaux, c'est valablement que le premier juge a écarté ces réparations locatives.
Concernant les traces d'humidité dans l'angle ouest de la chambre, alors que l'huissier constate que les murs et plafond de cette chambre sont revêtus pour le surplus d'une peinture blanche en bon état, il convient selon facture de 880€ pour la rénovation des peintures de la chambre et de la salle de bains de retenir un montant de 120€.
Concrenant la prise descellée dans la cuisine, il sera retenu selon facture la somme de 148€.
Le jugement entrepris est également confirmé en ce qu'il a dit qu'au regard du différent existant entre la locataire et la bailleresse, sur le loyer restant dû et les réparations locatives, cette dernière ne saurait être condamnée au versement de pénalités de retard concernant la restitution du dépôt de garantie.
Ainsi, le compte entre les parties est le suivant:
loyer restant dû 458,33€
réparations locatives 268,00€
dépôt de garantie à déduire -1250,00€
chèque n°237 encaissé le 10 octobre 2019 - 1250,00€
TOTAL - 1773,67€
En conséquence, la bailleresse est condamnée à restituer à la locataire la somme de 1773,67€, avec capitalisation des intérêts comme sollicité.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
N'établissant pas l'abus qu'elle allègue, Mme [T] est déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LYAH est condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES,
SAUF en ce qu'il a:
-DEBOUTE Mme [T] de sa demande en obtention de pénalités de retard relatives à la restitution du dépôt de garantie,
-DEBOUTE Mme [T] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant à nouveau'
CONDAMNE la SCI LYAH à restituer à Mme [T] la somme de 1773,67€,
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions d le'article 1343-2 du code civil,
Y ajoutant
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SCI LYAH aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
