COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 13 JUIN 2024
N°2024/259
Rôle N° RG 21/06481 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHL3K
Société LE SOLEAU 1
C/
S.A.R.L. GARAGE DE VILLENEUVE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Jérôme LACROUTS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 14 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/06350.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires LE SOLEAU 1 [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL CGIN lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.A.R.L. GARAGE DE VILLENEUVE La société GARAGE DE VILLENEUVE S.A.R.L au capital de 7 000,00 €, immatriculée au RCS de NICE sous le n° 956 804 181 dont le siège social est Chez Madame [F] [P] - gérante [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette
qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La société GARAGE DE VILLENEUVE est propriétaire de plusieurs lots de copropriétés au sein de l'immeuble LE SOLEAU I à [Localité 4].
Les acteur de cette société possèdent également la SCI VALL SCOFFIER qui est quant à elle propriétaire de plusieurs lots de copropriétés au sein de la copropriété LE SOLEAU II à [Localité 4].
Les copropriétaires des immeubles LE SOLEAU I et LE SOLEAU II qui occupaient des parkings moyennant redevance sur la dalle toiture terrasse voisine appartenant à la SCI VALL SCOFFIER ont cessé de régler leur redevance de parking depuis avril 2008.
Une assemblée générale se tenait le 3 septembre 2015.
Par assignation en date du 30 novembre 2015, la société GARAGE DE VILLENEUVE a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble LE SOLEAU I afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal :
*annuler l'assemblée générale de l'immeuble en copropriété LE SOLEAU I qui s'est tenue le 3 septembre 2015.
*désigner tel administrateur provisoire qu'il plaira avec pour mission de convoquer une nouvelle assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic.
À titre subsidiaire.
*annuler les résolutions 4,5, 7 et 8 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015.
*désigner tel administrateur provisoire qu'il plaira avec pour mission de convoquer une nouvelle assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic
En toute hypothèse.
*débouter le syndicat copropriétaire de l'immeuble LE SOLEAU I de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
*juger que la société GARAGE DE VILLENEUVE sera déchargée dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat copropriétaire de l'immeuble LE SOLEAU I dans le cadre de la présente instance.
*condamner le syndicat copropriétaire de l'immeuble LE SOLEAU I au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner le syndicat copropriétaire de l'immeuble LE SOLEAU I aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jérôme LACROUTS , membre de la SCP BERLINER DUTERTRE LACROUTS, avocat au barreau de Nice qui en a fait l'avance sous sa due affirmation de droit.
L'affaire était évoquée à l'audience du 2 mars 2021.
La société GARAGE DE VILLENEUVE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I demandait au tribunal, à titre proncipal, de dire et juger :
*qu'il a été impossible lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 du syndicat des copropriétaires de désigner deux scrutateurs.
*que la désignation de deux scrutateurs n'est en aucun cas une formalité substantielle entraînant si tel n'est pas le cas la nullité automatique d'une assemblée générale de copropriété.
*que la société GARAGE VILLENEUVE ne justifie d'aucun grief légitimant la nullité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015.
*que l'article 'Assemblée générale' situé en page 33 du règlement de copropriété du 8 août 1963 est nul et de nullité absolue pour atteinte au principe majoritaire, d'ordre public et donc réputé non écrit.
*que cet article est supposé n'avoir jamais existé.
*que l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ne peut donc pas être annulée.
Et de rejeter les demandes, fins et conclusions de la société GARAGE DE VILLENEUVE relatives à la nullité de l'assemblée générale en date du 3 septembre 2015 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I .
À titre subsidiaire, il demandait au tribunal de rejeter les demandes, fins et conclusions de la société GARAGE VILLENEUVE relatives à la nullité des résolutions 4,5,7 et 8 en disant et jugeant qu'elles ont été adoptées aux majorités requises en la matière et de dire et juger valides ces résolutions.
En tout état de cause il concluait au débouté des demandes de la société GARAGE VILLENEUVE et à l'irrecevabilité de la demande de désignation d'un administrateur provisoire.
Il demandait enfin au tribunal de le déclarer bien fondé en sa demande reconventionnelle et par conséquent de condamner la société GARAGE VILLENEUVE à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts, celle de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO sous sa due affirmation.
Par jugement contradictoire en date du 14 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
*annulé l'assemblée générale de l'immeuble en copropriété LE SOLEAU I en date du 3 septembre 2015.
*débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I de ses demandes.
*débouté la société GARAGE VILLENEUVE de sa demande en vue de la désignation d'un administrateur provisoire.
*dit que la société GARAGE VILLENEUVE sera déchargée dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'instance.
*condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant déclaration en date du 29 avril 2021 , le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- annule l'assemblée générale de l'immeuble en copropriété LE SOLEAU I en date du 3 septembre 2015.
- déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I de ses demandes.
- dit que la société GARAGE VILLENEUVE sera déchargée dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'instance.
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions d'appel signifiées par RPVA le 26 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I demande à la cour de :
* réformer le jugement rendu en date du 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nice.
* dire et juger valide l'assemblée générale en date du 30 novembre 2015 et ce aux motifs :
- qu'elle pouvait se tenir en l'état de la désignation d'un seul scrutateur en l'état de l'impossibilité de désigner un second scrutateur en l'absence de candidats.
- que la société GARAGE VILLENEUVE ne justifie d'aucun grief.
- que le fait que l'article 51 du règlement de copropriété de l'immeuble ne soit pas contraire aux dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 est indifférent aux débats contrairement à ce qu'il a été dit et jugé et ce compte tenu du fait que la désignation de deux scrutateurs n'est pas une formalité substantielle pouvant légitimer sa nullité.
- que la nullité de l'assemblée générale qui s'est tenue en date du 30 novembre 2015 ne peut être prononcée en tout état de cause en application des dispositions de l'article 51 du règlement de copropriété qui est illicite en son intégralité et qui de facto sera déclaré nul et non écrit.
*débouter purement et simplement la société GARAGE VILLENEUVE de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
*confirmer le jugement rendu en date du 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il a déclaré irrecevable et infondée la demande de désignation d'un administrateur judiciaire provisoire.
*déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I des copropriétaires bien fondé en sa demande reconventionnelle.
*condamner la société GARAGE VILLENEUVE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts.
*condamner la société GARAGE VILLENEUVE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ainsi que les entiers dépens de première instanceau profit de Maître GIANQUINTO qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.
*condamner la société GARAGE VILLENEUVE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi que les entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ qui en a fait l'avance sous sa due affirmation.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I précise qu'au visa de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 et de l'alinéa 8 de l'article ' Assemblée générale' situé en page 33 du règlement de copropriété, si l'élection d'un ou plusieurs scrutateurs n'est pas une formalité substantielle, il convient à la société GARAGE VILLENEUVE de justifier d'un grief pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 de ce chef.
Il ajoute qu'en raison de l'impossibilité de désigner un second scrutateur et en l'absence de sanction de procédure par défaut prévue par le règlement de copropriété, la demande d'annulation de l'assemblée générale présentée par la société GARAGE VILLENEUVE ne pourra qu'être rejetée.
Par ailleurs il soutient qu'au visa de la clause 'Assemblée générale' située en page 33 du règlement de copropriété, l'ensemble des demandes de la société GARAGE VILLENEUVE tendant à l'annulation de l'assemblée générale ne peuvent qu'être rejetées du fait d'être fondées sur une clause qui fait corps avec deux clauses de nullité absolue dont elle est indissociable à savoir la clause relative à la représentation lors de l'assemblée générale et la clause relative à la constitution de l'assemblée générale.
Aussi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I soutient que ces trois clauses du règlement de copropriété du 8 août 1963 indivisibles sont donc réputées non écrites.
Dès lors la nullité de l'assemblée générale ne peut être prononcée sur une clause non écrite.
S'agissant de la désignation d'un administrateur judiciaire, le syndic des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I rappelle que seul le président du tribunal judiciaire est compétent pour procéder à cette désignation par ordonnance sur requête, ajoutant qu'au demeurant le syndicat des copropriétaires a un syndic lequel a eu son mandat renouvelé lors des assemblées générales successives dont la dernière en date du 26 juin 2019.
Enfin eu égard à l'attitude de la société GARAGE VILLENEUVE, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I estime légitime sa demande de dommages-intérêts
Aux termes de ses conclusions d'appel signifiées par RPVA le 15 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société GARAGE VILLENEUVE demande à la cour de :
A titre principal
*confirmer en son intégralité le jugement rendu en date du 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nice.
Et ce faisant, en tant que de besoin.
*annuler l'assemblée générale de l'immeuble en copropriété qui s'est tenue le 3 septembre 2015.
*déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I faute d'autorisation à agir de l'assemblée générale.
*débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions.
À titre subsidiaire.
*annuler les résolutions 4,5,7 et 8 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015.
En toute hypothèse.
*débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I l'ensemble de ses demandes fins et prétentions.
*juger que la société GARAGE DE VILLENEUVE sera déchargée dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I dans le cadre de la présente instance.
*condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jérôme LACROUTS , membre de la SCP BERLINER DUTERTRE LACROUTS, avocat au barreau de Nice qui en a fait l'avance sous sa due affirmation de droit.
À l'appui de ses demandes la société GARAGE VILLENEUVE rappelle qu'elle n'était ni présente, ni représentée lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 de sorte que son action est parfaitement recevable au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I , elle rappelle que le règlement de copropriété ou à défaut une décision de l'assemblée peut fixer le nombre de scrutateurs, cette clause devant être observée à peine de nullité sans grief jusqu'à son abrogation ou sa modification.
En l'état, elle souligne que la composition du bureau de l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas été respectée aux termes de l'article 'Assemblé générale' du règlement de copropriété et doit par conséquent être déclarée nulle sans qu'il soit nécessaire qu'elle ait à justifier d'un grief
La société GARAGE VILLENEUVE relève que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I ne conteste pas que le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs.
Elle indique que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I ne rapporte pas la preuve que la clause prévoyant deux assesseurs serait indivisible avec les autres clauses soutenant au surplus que les clauses sont indépendantes et peuvent être appliquées séparément
Elle fait valoir que dans une affaire identique qui concerne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU II, la SCI VAL SCOFFIER avait attaqué pour les mêmes motifs l'assemblée générale du 9 septembre 2015 et a obtenu gain de cause par jugement du 24 avril 2017 du tribunal de grande instance de Nice.
S'agissant de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I , la société GARAGE VILLENEUVE soutient que cette demande vise l'obtention d'un avantage distinct ne s'agissant pas d'un simple moyen de défense au fond et pour laquelle le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaire sans y avoir été autorisé par une décision d'assemblée générale.
Enfin elle sollicite, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions 4,5,7 et 8 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 en ce que les règles de vote de majorité n'ont pas été respectées
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 13 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 mars 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
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Attendu qu'il convient de constater que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 n'est pas versé au débat.
Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I a produit les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 6 juillet 2016, du 23 juillet 2017, du 29 juin 2018 et du 26 juin 2019 ainsi que la convocation à l'assemblée générale ordinaire de la copropriété de l'immeuble LE SOLEAU I qui se tiendra le 3 septembre 2015
Que la société GARAGE VILLENEUVE produit quant à elle le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 septembre 2015 concernant la copropriété de l'immeuble LE SOLEAU II
Qu'il convient par conséquent d'ordonner la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I et la société GARAGE VILLENEUVE versent aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 de la copropriété de l'immeuble LE SOLEAU I et de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes .
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, avant dire droit, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOLEAU I et la société GARAGE VILLENEUVE versent aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 de la copropriété de l'immeuble LE SOLEAU I.
ORDONNE le sursis à statuer sur l'ensemble des demandes.
RENVOIE les parties et la cause à l'audience du Mecredi 4 décembre 2024 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
