COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 12 JUIN 2024
N° 2024/ 284
N° RG 21/06277
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLLK
[J] [R]
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
Le PANORAMIC
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Edouard ICHON
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 18 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/08699.
APPELANT
Monsieur [J] [R]
né le 08 Janvier 1955 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le PANORAMIC sis [Localité 1]
représenté par le syndic en exercice, le Cabinet immobilier De Lascurs dont le sige social est sis à [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Georges BANTOS, membre de la SAS SELARL d'AVOCATS JURIS-THALES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Avril 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Par acte délivré le 21 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PANORAMIC, située [Adresse 3] à [Localité 1] (Bouches-du-Rhône), a assigné Monsieur [J] [R], propriétaire d'un appartement au dernier étage du bâtiment A constituant le lot n° 167 de l'état descriptif de division, et de trois garages constituant les lots n° 153, 154 et 155, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin de l'entendre condamner à lui payer un arriéré de charges, actualisé en cours de procédure à la somme de 38.086 euros, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive.
Le défendeur s'est opposé à cette action en raison de l'imprécision de son compte individuel de répartition ; il a contesté notamment devoir participer aux travaux réalisés au seul bénéfice des copropriétaires des autres bâtiments de la résidence. Subsidiairement, il a sollicité une expertise comptable aux frais avancés du syndicat.
À titre reconventionnel, il a réclamé la condamnation du syndicat à effectuer des travaux sur la toiture-terrasse de son appartement en exécution d'un protocole d'accord transactionnel conclu le 19 février 2015, ainsi qu'à lui verser des dommages-intérêts en réparation des préjudices occasionnés par sa carence. Il a également demandé au tribunal de juger que l'activité d'agent commercial qu'il exerçait dans son appartement n'était pas contraire au règlement de copropriété.
Par jugement rendu le 18 mars 2021 et assorti de l'exécution provisoire, la juridiction saisie, devenue le tribunal judiciaire, a condamné M. [J] [R] à payer la somme de 21.968,22 € au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges arrêté au 8 juin 2017, outre les intérêts au taux légal à compter d'un commandement délivré le 3 décembre 2015, 2.000 € à titre de dommages-intérêts, 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance.
Le défendeur a été en revanche débouté de ses demandes reconventionnelles.
M. [J] [R] a interjeté appel de cette décision le 27 avril 2021.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 mars 2024, Monsieur [J] [R] soutient que la répartition des charges opérée par le syndic n'est pas conforme au principe d'utilité objective défini par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni au règlement de copropriété stipulant l'existence de parties communes spéciales à chacun des bâtiments.
Il conteste plus particulièrement être débiteur des charges relatives :
- à l'entretien de l'ascenseur du bâtiment B,
- au remplacement des serrures de la porte d'entrée du bâtiment B,
- à l'entretien du chemin d'accès aux bâtiments B et C,
- à la réparation du mur jouxtant le parking réservé aux résidants des bâtiments B et C.
Il soutient également que, quoique rattachés au bâtiment A dans l'état descriptif de division, les trois garages dont il est propriétaire n'en font pas réellement partie, de sorte qu'il ne peut être tenu de participer aux charges spéciales de ce bâtiment suivant les tantièmes affectés à ces trois lots.
Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement d'un solde débiteur de charges et, statuant à nouveau, de débouter principalement le syndicat des fins de son action, ou subsidiairement d'ordonner une expertise comptable aux frais avancés de ce dernier.
Il poursuit également l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles, faisant valoir à cette fin :
- qu'aux termes d'un protocole d'accord transactionnel conclu le 19 février 2015, le syndicat s'était engagé à effectuer les travaux nécessaires pour lui rendre l'usage de la toiture-terrasse attenante à son appartement et constituant une partie commune à jouissance privative, mais qu'il n'a aucunement rempli cette obligation,
- qu'il a été mis en demeure de cesser d'exercer dans les lieux son activité d'agent commercial, alors que celle-ci, de nature civile, est conforme au règlement de copropriété.
Il demande en conséquence à la cour :
- de condamner le syndicat, sous peine d'astreinte, à effectuer les travaux stipulés au protocole d'accord, consistant selon lui à réaliser une chape de béton et un carrelage sur la toiture-terrasse,
- de condamner le syndicat à lui verser la somme de 54.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 32.700 euros en réparation du retard pris dans les travaux de rénovation intérieure de l'appartement, lesquels seraient tributaires de l'achèvement des précédents, et celle de 45.000 euros en réparation du préjudice économique lié à l'impossibilité de louer,
- de juger parfaitement licite l'exercice dans les lieux de son activité d'agent commercial,
- et de condamner le syndicat à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de l'entrave apportée à cet exercice.
Il réclame enfin accessoirement paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 22 octobre 2021 et non actualisées depuis, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet DE LASCOURS, poursuit pour sa part la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.
S'agissant de sa demande principale en paiement, il fait valoir :
- que les contestations élevées par M. [R] sont prescrites, tant en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que de l'article 2224 du code civil,
- que l'imputation des charges est conforme au règlement de copropriété, lequel stipule notamment que, pour le cas où les copropriétaires du bâtiment A utiliseraient l'ascenseur du bâtiment B, ils devraient participer aux charges liées à son entretien, ainsi qu'à celui des voies d'accès.
S'agissant des demandes reconventionnelles, il soutient :
- que les travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse ont été votés et réalisés depuis plus de dix ans, tandis que la pose d'un revêtement de sol incombe au copropriétaire en ayant la jouissance privative,
- que M. [R] a refusé l'accès à sa terrasse à l'entreprise ACTISUD le 7 octobre 2016,
- et que l'activité d'agent immobilier exercée dans les lieux par l'intéressé sous le couvert du statut d'agent commercial suppose l'accomplissement d'actes de commerce pour son propre compte, en violation du règlement de copropriété.
Il réclame en sus paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens, et demande à la cour de juger que l'appelant supportera les frais de recouvrement conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le montant du droit proportionnel institué par l'article 10 du décret n° 96-1080 en cas d'exécution forcée.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024.
DISCUSSION
Sur la demande principale en paiement de charges :
Contrairement à ce que soutient le syndicat, les contestations élevées par M. [R] ne sont pas sujettes à prescription, que ce soit en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l'article 2224 du code civil, dans la mesure où elles constituent de simples défenses au fond.
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, déclaré d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ceux-ci présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus d'autre part de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété de la résidence LE PANORAMIC stipule aux articles 12 à 15 que :
- les parties communes à l'ensemble des copropriétaires seront toutes celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un seul ou d'un groupe de copropriétaires ; ce sont notamment le terrain, les clôtures et le local du transformateur EDF,
- les bâtiments A, B et C constituent des parties communes spéciales,
- les garages formant les lots 21, 22 et 23 (désormais numérotés 153, 154 et 155) constituent également des parties communes spéciales sans relation avec le bâtiment A, quoique figurant dans l'état descriptif de division comme en faisant partie,
- dans le cas où les copropriétaires du bâtiment A manifesteraient le désir d'utiliser l'ascenseur du bâtiment B, celui-ci serait alors réputé commun aux deux bâtiments, et il serait procédé par le syndic, sous le contrôle de l'architecte, à une répartition des frais d'utilisation et d'entretien,
- la voie d'accès au bâtiment A est commune aux copropriétaires de celui-ci,
- la voie d'accès aux bâtiments B et C est commune aux copropriétaires de ceux-ci,
- dans le cas où les copropriétaires du bâtiment A auraient l'usage de l'ascenseur, ils devraient alors participer à l'entretien de cette voie dans la proportion déterminée par le syndic,
- les dépenses afférentes aux parties communes générales seront supportées par l'ensemble des copropriétaires suivant les tantièmes définis dans un tableau annexe,
- les dépenses afférentes aux parties communes spéciales seront supportées par les seuls copropriétaires du groupe considéré, et au sein de chaque groupe dans les proportions définies pour les parties communes générales.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les copropriétaires du bâtiment A utiliseraient effectivement l'ascenseur du bâtiment B, ni que leur participation aux charges de cet élément d'équipement ou à l'entretien de la voie d'accès aux bâtiments B et C ait été définie conformément aux prévisions du règlement.
Il résulte de l'ensemble de ces considérations que M. [R] n'est pas tenu de participer:
- à l'entretien de l'ascenseur du bâtiment B,
- au remplacement des serrures de la porte d'entrée du bâtiment B,
- à l'entretien du chemin d'accès aux bâtiments B et C,
- aux charges spéciales du bâtiment A suivant les tantièmes affectés aux lots de garage n° 153, 154 et 155.
Il est en revanche tenu de participer aux frais de réparation du mur jouxtant le parking réservé aux résidants des bâtiments B et C, lequel marque la limite avec la copropriété voisine et constitue dès lors une clôture devant être classée comme partie commune générale.
Enfin, le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a exclu du montant de la créance les frais non justifiés à concurrence de la somme de 5.529,34 euros.
La cour n'étant pas en mesure de calculer les charges restant dues au 8 juin 2017, sans que cette question ne nécessite cependant de recourir à une expertise comptable, il y a lieu de surseoir à statuer sur ce chef de demande et d'inviter le syndicat des copropriétaires à produire un nouveau décompte.
Sur la demande reconventionnelle relative à l'exécution de la transaction :
Les parties ont conclu le 19 février 2015 un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel M. [J] [R] a accepté de verser la somme de 10.044,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2011, tandis que le syndicat des copropriétaires s'est engagé 'à restituer le caractère utilisable et circulable de la terrasse, partie commune à jouissance privative, afin de mettre un terme à son préjudice de jouissance'.
S'il est constant que le paiement fait par M. [R] a été enregistré dès le lendemain dans les comptes de la copropriété, le syndicat ne justifie pas en revanche avoir réalisé les travaux mis à sa charge.
Selon le rapport de visite établi le 7 octobre 2016 par l'entreprise ACTISUD à la demande du syndic, le complexe d'étanchéité actuel de la toiture-terrasse ne peut pas être considéré comme 'circulable', et il est nécessaire de le protéger par des dalles sur plots.
Ceci est confirmé par le devis réalisé le 7 août 2019 par la société HODZIC DINO à la demande de M. [R], suivant lequel il s'agit d'une étanchéité destinée à une terrasse inaccessible, cette entreprise proposant pour sa part d'y couler une chape de béton.
Il n'appartient pas à la cour de se substituer à la copropriété pour imposer une technique plutôt qu'une autre, ni le choix d'un revêtement particulier, mais il reste que le syndicat doit être condamné à respecter les obligations qu'il a contractées, lesquelles sont revêtues de l'autorité de chose jugée en dernier ressort en vertu de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction en vigueur à l'époque de la conclusion de la transaction, sans que puisse être opposé l'article 13 du règlement de copropriété mettant à la charge du copropriétaire l'entretien de la toiture-terrasse.
Le syndicat ne saurait d'autre part s'en exonérer au seul motif que M. [R] avait refusé l'accès à sa terrasse à l'entreprise ACTISUD, s'agissant d'un fait isolé dont il ne peut être déduit qu'il aurait renoncé à ses droits.
En revanche, à défaut de mise en demeure délivrée dans les conditions prévues par l'article 1146 (ancien) du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, l'appelant ne peut prétendre à des dommages-intérêts qu'à compter de sa première demande en justice. Il lui sera donc alloué une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 14 octobre 2019 et la date du prononcé du présent arrêt.
Les autres chefs de demande seront rejetés, dès lors qu'il n'est pas établi que les travaux de rénovation intérieure seraient conditionnés à l'achèvement de ceux de la toiture-terrasse, ni que l'appartement aurait vocation à être loué.
Sur la demande reconventionnelle relative à l'autorisation d'exercer une activité professionnelle :
Selon l'article 8 du règlement de copropriété, les locaux destinés à l'habitation devront être conservés à cet usage ou affectés à l'exercice d'une profession libérale.
En exécution de cette règle, le syndicat a mis en demeure M. [J] [R], suivant lettre adressée le 23 juin 2016 par son conseil, de cesser d'exercer dans l'appartement qu'il occupe une activité d'agent commercial dans le domaine de l'immobilier.
L'intéressé a fait répondre le 27 septembre 2016 par son propre avocat que l'activité d'agent commercial avait une nature civile et lui conférait un statut libéral.
Il apparaît cependant qu'en même temps que son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux, M. [R] a été inscrit au répertoire national des entreprises sous la rubrique 'agences immobilières', ce qui implique l'accomplissement d'actes de commerce pour son propre compte, de sorte que cette activité est effectivement contraire au règlement de copropriété.
L'appelant doit être en conséquence débouté de ce chef de demande, sur laquelle le premier juge a omis de se prononcer.
Sur les demandes accessoires :
Il convient de réserver jusqu'à l'issue de l'instance l'examen de la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi que celles relatives au sort des dépens, des frais irrépétibles et de recouvrement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a exclu de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires les frais non justifiés pour un montant de 5.529,34 euros,
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :
Juge que Monsieur [J] [R] n'est pas tenu de participer aux charges relatives à l'entretien de l'ascenseur du bâtiment B, au remplacement des serrures de la porte d'entrée du bâtiment B, à l'entretien du chemin d'accès aux bâtiments B et C, ainsi qu'aux charges spéciales du bâtiment A suivant les tantièmes affectés aux lots de garage n° 153, 154 et 155,
Juge qu'il est en revanche tenu de participer aux frais de réparation du mur jouxtant le parking réservé aux résidants des bâtiments B et C,
Sursoit à statuer sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires et invite ce dernier à produire un nouveau décompte conforme aux dispositions du présent arrêt,
Condamne le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour restituer à Monsieur [R] la jouissance de la toiture-terrasse attenante au lot n° 167, en ce compris la pose d'un revêtement de sol, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne le syndicat à payer à Monsieur [R] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
Déboute Monsieur [R] du surplus de ses demandes en dommages-intérêts fondées sur l'inexécution de la transaction,
Réparant l'omission de statuer affectant le jugement déféré, juge que l'activité professionnelle exercée par Monsieur [R] dans le lot n°167 n'est pas conforme au règlement de copropriété, et le déboute de sa demande en dommages-intérêts pour entrave,
Disons que l'affaire sera appelé à la conférence de la mise en état du 25 novembre 2024 à 9h00
Réserve l'examen des demandes accessoires ainsi que les dépens.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
