COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2024
N°2024/245
Rôle N° RG 23/12946 - N° Portalis DBVB-V-B7H-
BMBD4
[K] [G]
C/
[P] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Maxime PLANTARD
Me Jean Bernard GHRISTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 06 Septembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/00184.
APPELANTE
Madame [K] [G]
née le 29 Juin 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Matthieu MOLINES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Monsieur [P] [O]
né le 18 Janvier 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du premier août 2018 à effet à la même date, M.[O] a donné à bail d'habitation à Mme [G] un bien situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1025 euros, majoré de provisions sur charge de 25 euros. Il était stipulé que le loyer serait diminué de 500 euros en août et septembre 2018 pour 'trouble de jouissance' et que la situation serait revue en septembre.
Par acte d'huissier du 29 mars 2019, M.[O] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 26 décembre 2019, M. [O] a fait assigner Mme. [G] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de loyers, ainsi que de prononcer l'expulsion de cette dernière et la condamner à un arriéré locatif et à une indemnité d'occupation.
Par jugement avant-dire droit du 23 juillet 2021, la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la demande subsidiaire en résiliation du bail ont été déclarées recevables en la forme; par ailleurs, a été ordonnée une expertise. M.[Y] a déposé son rapport le 25 décembre 2022.
Le 24 janvier 2022, M.[O] a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer la somme principale de 6300 euros au titre d'un arriéré locatif concernant les mois d'août 2021 et janvier 2022, acte visant la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 21 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de Draguignan a :
- débouté Mme [G] de ses demandes,
- condamné Mme [G] à payer à M.[O] la somme de 50.056, 39 euros au titre des loyers, charges impayées et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2022,
- prononcé la résiliation judiciaire du bail à effet au 25 mars 2022,
- ordonné l'expulsion de Mme [G] et de tous occupant de son chef ainsi que l'enlèvement de tout meuble avec au besoin l'assistance de la force publique et assistance d'un serrurier du local d'habitation sis [Adresse 2],
- condamné Mme [G] à verser à M.[O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamné Mme [G] à payer à M.[O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M.[O] du surplus de 'leurs' demandes,
- condamné Mme [G] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 29 mars 2019 et de celui du 24 janvier 2022,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a écarté l'argument selon lequel l'expert aurait violé le principe du contradictoire. Il a noté qu'il avait visité les lieux en présence des parties qui pouvaient adresser leurs observations dans les délais qui leur était imparti.
Il a prononcé la résiliation du bail à effet au 25 mars 2022 du fait du manquement de Mme [G] à son obligation de payer les loyers. Il a relevé que cette dernière ne pouvait se dérober au paiement du loyer au motif d'un trouble locatif, d'autant plus que l'expert n'avait pas estimé que le logement aurait été indécent.
Il a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [G].
Par déclaration du 18 octobre 2023, Mme [G] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté M. [O] du surplus de 'leurs' demandes.
M. [O] a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [G] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M.[O] du surplus de ses demandes
*statuant à nouveau,
- d'ordonner la nullité du rapport d'expertise de M.[Y],
- de désigner un nouvel expert avec pour mission de :
* Procéder à une visite des lieux litigieux, soit [Adresse 7].
* Dire si les lieux loués sont conformes à la réglementation applicable en matière de logement décent et d'habitabilité ;
* Dans la négative, décrire les travaux propres à remédier aux manquements constatés et en chiffrer le coût ;
* Décrire les travaux convenus entre les parties qui étaient à réaliser à l'entrée de Mme [G] dans les lieux loués,
* Dire si ces travaux ont été entièrement réalisés,
* Dans la négative chiffrer l'éventuel préjudice de jouissance résultant de leur non- réalisation, ainsi que celui résultant d'éventuelles non-conformités en matière de logement décent et d'habitabilité,
A titre subsidiaire,
- de débouter M. [O] de ses demandes au regard de l'indécence du logement,
- de condamner M. [O] à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner M. [P] [O] aux entiers dépens,
A titre infiniment subsidiaire,
- de lui octroyer les plus amples délais de paiement.
Elle explique que la maison qu'elle a loué nécessitait des travaux dont la maîtrise d'oeuvre lui a été confiée en sa qualité d'architecte. Elle relève que M.[O], de façon unilatérale, a estimé que les travaux étaient terminés et que le loyer ne pouvait plus bénéficier d'une réduction. Elle expose que les travaux n'étaient pas terminés et que demeuraient plusieurs difficultés, notamment en ce qui concerne l'installation électrique.
Elle soulève la nullité du rapport d'expertise au motif que l'expert n'a pas répondu à ses observations, alors même qu'elle est demanderesse à l'expertise. Elle note que le juge chargé du contrôle de l'expertise n'a pas permis à l'expert d'obtenir un délai supplémentaire pour le dépôt de son rapport définitif. Elle expose que le rapport viole le principe du contradictoire.
Elle sollicite la désignation d'un nouvel expert.
Subsidiairement, elle conteste la teneur du rapport d'expertise. Elle fait état d'une installation électrique défaillante et non conforme, qui avait été constatée par un diagnostiqueur. Elle note que l'installation électrique n'est pas non plus aux normes. Elle conteste les dires de l'expert selon lesquels elle aurait procédé à des modifications de cette installation.
Elle ajoute subir le dysfonctionnement d'un volet roulant et de la VMC qui est hors d'usage.
Elle fait état du dysfonctionnement de l'alimentation au gaz et de pannes de chauffage. Elle soutient que l'expert n'a vérifié ni la chaudière ni la VMC dans la cuisine alors qu'elle dispose d'une alimentation au gaz. Elle explique que la VMC ne fonctionne pas et que l'aération n'est pas suffisante. Elle précise que l'expert n'a vérifié ni les autres VMC, ni l'isolation du bien, alors qu'elle subit des infiltrations lors de pluies intenses. Elle lui reproche également de n'avoir pas vérifié les débits d'eau.
Elle déclare que le revêtement du sol, la terrasse et la porte palière sont mauvais état.
Elle conclut ainsi à l'indécence du logement.
Elle reproche à M.[O] de faire croire qu'elle se livrerait à des escroqueries.
Très subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement.
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[O] demande à la cour :
- de débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- de confirmer le jugement déféré en toute ses dispositions.
- de juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 25 mars 2022 pour non-paiement
des loyers et charges.
- de juger en conséquence que le bail à usage d'habitation du 1 er Août 2018 concernant un appartement, liant Monsieur [O] et Madame [G] est résilié de plein droit depuis le 25 mars 2022.
- de prononcer en tant que de besoin la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges contractuellement dus.
- de juger que Madame [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 mars 2022.
- d'ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [G] ainsi que de tous occupants de son chef, du bien loué sur la commune de [Adresse 4],
[Adresse 8], avec au besoin le concours de la force publique.
- de condamner Madame [G] à lui payer la somme de 50.056,39 € sur les loyers, charges impayées et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2022 date du décompte produit en pièce 11.
- de condamner Madame [G] à lui payer la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, en application de dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il expose qu'il souhaitait vendre son bien, après la réalisation de quelques travaux extérieurs et avoir accepté de le louer à Mme [G], qui s'était présentée en qualité d'architecte et lui avait dit qu'elle souhaitait un hébergement de quelques mois. Il déclare qu'elle s'était proposée de faire effectuer les travaux souhaités.
Il explique avoir refusé de maintenir la réduction de loyers une fois les travaux extérieurs convenus effectués.
Il reproche à sa locataire de n'avoir payé que partiellement le loyer.
Il soulève l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance d'un nouveau commandement de payer le 24 janvier 2022. Il fait observer que Mme [G] a cessé de payer tout loyer à compter du mois de juillet 2019.
Il conteste toute indécence des lieux loués et note s'appuyer sur l'expertise judiciaire qu'il n'estime pas être affectée de nullité. Il indique que Mme [G] avait adressé un dire à l'expert et avait le temps de faire de nouvelles observations, ce qu'elle n'a pas fait dans les délais qui lui étaient impartis. Il souligne que l'expert a répondu à toutes les doléances de Mme [G].
Il s'oppose à tout délai de paiement.
Il expose que Mme [G] a adopté un comportement similaire avec un autre bailleur.
La clôture a été prononcée le 20 mars 2024.
MOTIVATION
Sur la nullité du rapport d'expertise
Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure, et notamment aux irrégularités de forme de l'article 114 du code de procédure civile.
L'expert a effectué une visite des lieux loués le 12 janvier 2022 en présence des deux parties, de leurs conseils et de M.[L], électricien de la SARL EGF, qui accompagnait Mme [G].
Il a pris en compte les pièces qui avaient été envoyées par l'avocat de Mme [G] par mail du 27 décembre 2021.
L'expert a inspecté toutes les pièces du logement en présence des parties et de M.[L], électricien. Il a fait un point sur l'extracteur de la VMC dans les combles, vérifié la présence d'une bouche d'extraction dans chaque pièce humide, vérifié la présence d'entrées d'air dans les pièces principales, inspecté l'installation électrique visible( tableau électrique; prises de courant), inspecté la chaudière au gaz et les désordres relevés dans un constat d'huissier du 25 mai 2020 qui avait été effectué à la demande de Mme [G]. Il était en possession du diagnostic de performance électrique et du document PRIMAGAZ.
Il a entendu et repris les doléances de Mme [G] (pages 11 et suivants de son rapport) selon lesquelles:
- l'installation électrique ne serait pas conforme
- elle subirait surconsommation d'électricité,
- le thermostat générale serait vétuste,
- l'isolation serait défaillante,
- elle subirait de multiples pannes de chauffage,
- l'étanchéité est défaillante.
L'expert a répondu à chaque doléance.
Il a répondu au premier dire de l'avocat de Mme [G] dans son pré-rapport.
Le pré-rapport a été déposé le 14 mars 2022 et les parties avaient un délai de quatre mois pour faire valoir leurs observations, ce que n'a pas fait Mme [G].
Elle ne peut soulever la nullité du rapport d'expertise puisqu'elle n'a pas fait état de ses observations dans les délais requis et qu'elle ne justifie d'aucun grief, l'expert ayant mené ses opérations de façon contradictoire et ayant pris en compte de façon précise les doléances de Mme [G].
Dès lors, il convient de rejeter la demande de nullité du rapport d'expertise soulevée par Mme [G] ainsi que la demande de cette dernière tendant à voir désigner un nouvel expert. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la décence du logement, sur l'exception d'inexécution, sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sur l'arriéré locatif
Mme [G] sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, le rejet des prétentions adverses, à savoir l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation à un arriéré locatif et une indemnité d'occupation. Elle soulève ainsi une exception d'inexécution au paiement du loyer intégral en raison d'une indécence alléguée des locaux.
Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation(...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)
Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.
Ce décret énonce ainsi que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (...);
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il appartient à Mme [G] de justifier que le logement qui lui a été loué aurait été indécent.
Cette dernière se plaint essentiellement d'une installation électrique non conforme, de la violation de la réglementation en matière d'installation au gaz, d'une mauvaise isolation du bien, d'une mauvaise aération du bien, d'infiltrations et de pannes de chauffage.
Il était convenu entre les parties d'une baisse de loyer de 500 euros par mois en août et septembre 2018. Le bail évoquait un trouble de jouissance, sans autre précision. Il ressort des explications fournies par les parties que cette baisse de loyers était en lien avec des travaux qui devaient être effectués sous la maîtrise d'oeuvre de Mme [G], architecte. L'expert mentionne que, suivant cette convention, les travaux consistaient en une remise en état des clôtures, des travaux d'aménagement dans le jardin et la réfection d'une partie de la façade ouest.
Ainsi, rien n'était prévu en matière de travaux intérieurs.
L'état des lieux d'entrée ne faisait état d'aucune difficulté particulière en matière d'électricité, de gaz, d'isolation et d'aération.
L'expert judiciaire a effectué sa mission avec conscience, objectivité et impartialité; dès lors, les conclusions de son rapport constituent une base technique d'appréciation valable pour statuer sur les diverses demandes formulées dans le cadre de cette procédure. L'expert était en possession du diagnostic de performance énergétique et du document PRIMAGAZ.
Après une inspection rigoureuse de l'ensemble du logement, de la chaudière à gaz, de l'installation électrique, des VMC, des procédés d'aération du logement et de l'isolation de celui-ci, l'expert a conclu de la manière suivante :
- le logement assure le clos et le couvert, le gros oeuvre est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,
- le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtre du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante,
- les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps) situés dans le logement et à l'extérieur sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
- les branchements de gaz sont conformes aux normes des sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement,
- le logement permet une aération suffisante,
- les pièces principales ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre
- le logement n'est pas infesté par des animaux nuisibles ni par des parasites
- le DPE plaçait le logement dans la catégorie B. Valable 10 ans, il était caduc lors de la signature du bail à un mois près. Pour autant, le logement n'a pas subi de transformation susceptible de modifier ses performances, alors que le bien était placé dans la catégorie B
- le logement est doté des éléments le rendant conforme à l'habitation.
S'agissant de l'installation électrique, l'expert a estimé que les réseaux et les branchements d'électricité étaient conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. Il a exposé, dans son rapport, que Mme [G] ne démontrait pas la non-conformité de l'installation électrique. Il a répondu au courrier de l'entreprise EGF du 16 mars 2020 qui disait avoir observé des non-conformités électriques par rapport aux normes actuelles NF C15 100 en expliquant que rien n'obligeait le propriétaire à mettre l'installation aux normes actuelles. L'expert a toutefois observé, lors de sa visite faite le 12 janvier 2022, de nombreux piquages sur des prises existantes susceptibles de modifier les circuits pouvant potentiellement devenir non-conformes. Il a relevé que ces transformations n'étaient pas du fait du propriétaire, selon les déclarations de ce dernier et que celles concernant la cuisine étaient du fait de Mme [G] qui avait procédé à son installation. Cette dernière conteste ces allégations. Toutefois, il ressort d'un mail de Mme [G] du 10 septembre 2018 à son bailleur que cette dernière faisait valoir que l'installation électrique avait été 'bricolée ' et elle soumettait à
M.[O] un devis pour faire des travaux, afin notamment de revoir la distribution du tableau électrique, ce qui était accepté par M.[O] le 22 octobre 2018, qui indiquait accepter le devis et virer un acompte sur le compte de Mme [G].
Des travaux d'électricité ont été effectués avant l'intervention de l'expert. Ce dernier a estimé que le fait que l'installation électrique n'était pas aux normes NFC 15 100 n'entraînait pas un risque pour l'occupant du logement. Mme [G], qui doit rapporter la preuve de l'indécence, ne justifie pas que les piquages trouvés par l'expert auraient été le fait du bailleur, alors même qu'elle avait déjà fait intervenir un électricien en 2018.
Dès lors, et même si elle justifie d'une intervention d'un électricien en février 2023 sur le tableau électrique à la suite d'un début d'incendie, cette dernière ne démontre pas que ce désordre soit imputable au bailleur, alors même qu'elle a fait procéder à des travaux d'électricité et que l'expert a écarté tout risque lié à l'installation électrique, à l'exception des piquages dont il n'est pas démontré qu'il serait le fait du bailleur.
Mme [G] ne démontre pas que le logement serait indécent. Elle ne démontre pas non plus qu'il serait inhabitable. Elle ne justifie pas s'occuper de l'entretien annuel de la chaudière, alors qu'il s'agit d'une dépense incombant au locataire.
L'expert souligne (page 15) qu'hormis quatre anomalies mineures, les lieux loués sont conformes à la réglementation applicables en matière de logement décent et d'habitabilité.
Il existe ainsi des éléments de vétusté et des anomalies mineures qui ne justifient pas une exception d'inexécution du paiement du loyer, désordres qui ne rendent pas le logement inhabitable et ne présentent pas un risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants.
L'expert fait état d'un carrelage fendu à l'entrée de la chambre 2, d'une absence de protection mécanique sur des fils électriques dans la cuisine, d'une absence d'obturation sur le robinet de gaz, d'une absence d'entrée d'air sur la porte fenêtre du bureau. Il chiffrait les travaux pour remettre ces éléments en l'état à la somme de 980 euros.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui, s'appuyant sur le commandement de payer du 24 janvier 2022 et l'absence de paiement de Mme [G] de sa dette locative dans les deux mois de la délivrance de cet acte, a prononcé la résiliation du bail à effet au 25 mars 2022 (en réalité, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à cette date).
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des conséquences d'un bail résilié au 25 mars 2022 (expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux).
Il convient également de constater que Mme [G] ne paye pas régulièrement ses loyers, ce qui constitue un manquement grave et répété à ses obligations de locataire justifiant de surcroît la résiliation judiciaire du bail.
En l'absence de contestation du décompte produit au débat par M.[O] et de l'absence de justificatif par Mme [G] du paiement de l'arriéré locatif, il convient également de confirmer le jugement déféré qui l'a condamnée au versement de la somme de 50.056, 39 euros au titre des loyers, charges impayées et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2022.
Sur la demande de délais de paiement
Mme [G] ne peut solliciter des délais de paiement suspendant la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 puisqu'elle n'a pas repris le paiement du loyer courant.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Mme [G] justifie avoir déclaré pour l'année 2022 un bénéfice imposable de 5195 euros au titre des bénéfices non commerciaux.
En l'absence d'autres éléments patrimoniaux, elle ne démontre pas qu'elle pourrait s'acquitter dans les deux ans de sa dette locative, alors qu'elle doit payer les charges de la vie courante.
Elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Mme [G] est essentiellement succombante. Elle sera condamné aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[O] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné Mme [G] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer du 29 mars 2019 et de celui du 24 janvier 2022 et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
Mme [G] sera en outre condamnée à verser à M.[O] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[K] [G] à verser à M.[P] [O] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
REJETTE la demande de Mme [K] [G] au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
CONDAMNE Mme [K] [G] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
