COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2024
N° 2024/250
Rôle N° RG 22/12799 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCGK
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[J] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Talissa ABEGG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 30 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° RG 21/04838.
APPELANTE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON
INTIME
Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 2]
Assigné en étude le 24/11/2022
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, Madame [B] a donné à bail à Monsieur [K] un logement situé [Adresse 2], la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'étant portée caution du locataire.
À la suite d'une série d'incidents de paiement, Madame [B] faisait jouer l'engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui versant le montant des sommes dues par Monsieur [K], soit la somme de 708,40 €.
Suivant exploit d'huissier en date du 7 octobre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES signifiait à ce dernier un commandement d'avoir à payer la somme de 708,40 € , lequel demeurait infructueux.
À la suite de nouveaux incidents de paiement, Madame [B] faisait de nouveau jouer l'engagement de la caution et il lui était réglée la somme complémentaire due par son locataire à savoir 898, 40€.
Suivant exploit d'huissier en date du 20 août 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
*dire son action recevable et bien fondée ;
* constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire ;
* prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] ;
En conséquence,
* ordonner l'expulsion de Monsieur [K] et de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
En toute hypothèse,
*condamner Monsieur [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.606,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2020 sur la somme de 708,40 euros et pour le surplus à compter de l'assignation
* fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
*condamner Monsieur [K] à régler l'indemnité d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu'à la libération effective des lieux ;
*condamner Monsieur [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
*condamner Monsieur [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire était évoquée à l'audience du 15 novembre 2021.
Par arrêt avant-dire droit en date du 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille ordonnait la réouverture des débats fin de permettre à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de faire intervenir la bailleresse Madame [B] dans la cause.
L'affaire était à nouveau évoquée à l'audience du 21 mars 2022.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance
Monsieur [K] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 30 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
*débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. * condamné Monsieur [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVlCES la somme de 1.686,80 euros au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 22 janvier 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement.
*débouté la société ACTlON LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes ;
*laissé les dépens à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
Par déclaration d'appel en date du 26 septembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la. résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation ; - déboute la société ACTlON LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes - laisse les dépens à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour de :
*infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 mai 2022 en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes et laissé les dépens à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.
*confirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 mai 2022 en ce qu'il a condamné Monsieur [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.606,80 € au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 22 janvier 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement. *constater que le local a été restitué et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de sa demande en résiliation de bail et expulsion. * dire et juger en conséquence que la demande en résiliation de bail et expulsion est sans objet. *condamner Monsieur [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 1ère instance.
En toute réactualisant la créance. *condamner Monsieur [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.040,99 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07/10/2020 sur la somme de 708,40 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation. Y ajoutant. *condamner Monsieur [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner Monsieur [K] en tous les dépens d'appel.
Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT rappelle que le tribunal a soulevé d'office le moyen relatif au bailleur sans pour autant interroger la caution sur ce point et sans justifier du fondement juridique de sa décision. Elle indique que le tribunal a de ce fait, dénaturé le dispositif VISALE mis en place par l'ETAT et ayant pour objectif d'inciter les bailleurs à louer au plus grand nombre et cela en les déchargeant de la procédure de résiliation du bail et expulsion et en la mettant à la charge de l'appelante.
Aussi elle fait valoir que la Cour ne pourra qu'infirmer sur ce point , ajoutant que sa demande est devenue sans objet puisque le local a été récupéré par le bailleur.
Par ailleurs la SAS ACTION LOGEMENT indique que l'économie du dispositif VISALE vise à décharger le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l'impayé de loyer en terme de temps et de coût, et cela pour permettre au locataire qui présente le moins de garantie d'avoir accès à des logements. Il vise également à décharger le bailleur de la procédure de résiliation de bail et d'expulsion, la SAS ACTION LOGEMENT, subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu'à la reprise effective des lieux. Elle soutient que dans ces conditions, le bailleur n'a donc pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d'expulsion initiée par la SAS ACTION LOGEMENT.
L'appelante souligne qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d'obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Aussi elle demande à cour de la dire recevable à voir fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et de voir condamner Monsieur [K] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
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La SAS ACTION LOGEMENT a fait signifier à Monsieur [K] la déclaration d'appel suivant exploit d'huissier en date du 24 novembre 2022.
La SAS ACTION LOGEMENT a fait signifier à Monsieur [K] les conclusions suivant exploit d'huissier en date du 2 janvier 2023.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2024
L'affaire a été évoquée à l'audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 6 juin 2024
Monsieur [K] n'a pas constitué avocat.
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1°) Sur la résiliation du bail et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu qu'il résulte de l'article 24 paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'
Qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant exploit d'huissier en date du 7 octobre 2020.
Que ce dernier ne justifie pas s'être libéré des sommes dues dans le délai de 2 mois.
Attendu que le tribunal a débouté l'appelante de son action tendant à se substituer dans les droits du bailleur quant à la demande de résiliation du bail et d'expulsion au motif que le bailleur n'était pas dans la cause.
Que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient qu'elle est subrogée dans l'intégralité des droits du bailleur en ceux compris la demande de résiliation du bail et de l'expulsion.
Attendu que la subrogation dont se prévaut l'appelante résulte tant des dispositions légales que contractuelles.
Qu'elle est d'une part la résultante des dispositions des articles 1386 et suivants du Code civil et de son article 2306 qui énonce, selon lequel dans sa version applicable à l'espèce que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. »
Et
d'autre part des stipulations de l'article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de l'article 7.1 de la convention État UESL selon lesquelles : « sans préjudice des autres recours légaux conformément à l'article 2306 du Code civil dès lors que la caution à payer au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.
La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.
Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ('.) Le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre toute partie des droits de ses droits au dispositif VISALE »
Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour de constater que le local a été restitué et qu'elle se désiste de sa demande en résiliation de bail et expulsion.
Qu'il convient d'accueillir ses demandes et de constater que la demande en résiliation de bail et expulsion est sans objet.
2°) Sur la dette locative
Attendu que l'appelante soutient, à bon droit, qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d'obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Qu'elle demande à la cour d'actualiser la dette locative et de condamner Monsieur [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.040,99 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07/10/2020 sur la somme de 708,40 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.
Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande, Monsieur [K] devant effectivement des loyers et non des indemnités d'occupation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'étant désistée de se demande de résiliation du bail tenant le départ de celui-ci.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [K] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 mai 2022 en toutes ses dispositions sauf en qu'il a condamné Monsieur [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.606,80€ au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 22 janvier 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement.
STATUANT A NOUVEAU,
CONSTATE que le local a été restitué,
DONNE ACTE à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de son désistement quant à sa demande en résiliation de bail et expulsion.
CONDAMNE Monsieur [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.040,99 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07/10/2020 sur la somme de 708,40 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.
CONDAMNE Monsieur [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 1ère instance.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [K] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [K] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
INFIRME le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 mai 2022 en toutes ses dispositions sauf en que qu'il a condamné Monsieur [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.606,80 € au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 22 janvier 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement.
STATUANT A NOUVEAU
CONSTATE que le local a été restitué
DONNE ACTE à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de son désistement quant à sa demande en résiliation de bail et expulsion.
CONDAMNE Monsieur [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.040,99 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07/10/2020 sur la somme de 708,40 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.
CONDAMNE condamner Monsieur [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 1 ère instance Monsieur
Y AJOUTANT
CONDAMNE Monsieur [K] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [K] aux entiers dépens en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
