COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2024
N° 2024/247
Rôle N° RG 21/03244 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBQB
Syndic. de copro. LES TROPEZIENNES
C/
[I] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Lionel ALVAREZ
Me Gaël FOMBELLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de frejus en date du 08 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000764.
APPELANTE
Syndic. de copro. LES TROPEZIENNES pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEXITY, au capital de 219388000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, sous le numéro 487 530 099, pris en son établissement situé [Adresse 2], représentée par son représentant légal en exercice y domicilié., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [I] [M]
né le 21 Avril 1972 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Philippe BERTHET, avocat au barreau de TOULON,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] est propriétaire des lots n° 110 (appartement) et 208 (parking extérieur) au sein de la copropriété l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» à [Localité 3].
Monsieur [M] n'ayant pas réglé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» et son conseil lui adressaient plusieurs mises en demeure par lettre recommandée, notamment le 20 février 2002, d'avoir à régulariser la situation, en vain.
Par acte d'huissier en date du 9 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» délivrait à Monsieur [M] un commandement de payer la somme de 1.437,48 euros, lequel demeurait infructueux.
Par exploit d'huissier en date du 26 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY a assigné Monsieur [M] devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de voir condamner ce dernier au paiement :
*au principal de la somme de 2.777,96 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement arrêtée au 4 août 2020 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020, date de la sommation de payer signifiée au défendeur avec capitalisation des intérêts.
*la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.
*la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*les dépens comprenant le coût de la sommation.
L'affaire était appelée à l'audience du 8 décembre 2020.
Le syndicat des copropriétaires de de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Monsieur [M] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire du 8 février 2021, le tribunal de proximité de Fréjus a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire':
*débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY de l'intégralité de ses prétentions,
*laissé les entiers dépens de la procédure à la charge du demandeur.
Par déclaration en date du 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit':
- déboute le syndicat des copropriétaires de de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY de l'intégralité de ses prétentions,
- laisse les entiers dépens de la procédure à la charge du demandeur.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de':
In limine litis
Fin de non recevoir- Irrecevabilité de l'appel : le jugement du Tribunal de proximité étant rendu en premier et dernier ressort,
*dire et juger que le jugement rendu par le Tribunal de proximité n'est pas susceptible d'appel, le Tribunal de proximité étant compétent en premier et dernier ressort.
En conséquence,
*dire et juger l'appel irrecevable.
En tant que de besoin se déclarer incompétente.
Fin de non recevoir- irrecevabilité de l'appel': Défaut de pouvoir pour ester en justice et faire appel du jugement de première instance.
*dire et juger l'appel irrecevable sur le fondement de l'article 55 du Décret du 17 mars 1967.
Au fond, si par extraordinaire la Cour d'Appel devait se déclarer compétente, sur la confirmation du jugement de première instance :
*confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions.
Dans tous les cas , sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
*condamner l'adversaire à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
*condamner l'adversaire aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [M] rappelle que le montant de la demande en principal se trouve en dessous du taux de ressort duquel l'appel est ouvert, en l'espèce la somme de 2.777, 96 euros. Aussi le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY n'est pas recevable à former appel.
Par ailleurs il relève que le syndic ne justifie pas d'une part que l'assemblée générale l'a autorisé à ester en justice en première instance , ni d'autre part qu'elle l'ait autorisé à faire appel.
Il précise que lors des assemblées qui se sont tenues les 8 septembre 2017, 30 août 2018 et 6 septembre 2019, la cotisation annuelle du fond travaux ALUR n'a pas fait l'objet d'un vote alors que l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 exclue du budget prévisionnel le fonds de travaux et dispose que la cotisation annuelle dudit fonds doit faire l'objet d'un vote séparé à l'assemblée aux majorités prévues aux articles 25 et 25-1.
Dès lors, il soutient que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY ne peut se prévaloir de l'exigibilité des sommes , soit au total la somme de 326, 18 euros pour la période du 1er janvier 2017 au 1er juillet 2020.
Il souligne également que l'ensemble des frais à hauteur de 3.'197, 22 euros doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demande à la cour de':
*infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Fréjus en date du 8 Février 2021 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY de l'intégralité de ses prétentions et à laisser les entiers dépens à la charge du demandeur.
Statuant à nouveau,
*déclarer la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY recevable et bien fondée, et en conséquence :
*condamner Monsieur [M] à payer les sommes suivantes :
- la somme de 7.605,47 euros au titre des charges arrêtées au 04 mars 2024,
- la somme de 2.00 euros à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil,
- la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
*condamner Monsieur [M] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement du 9 juin 2020.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY indique que le premier juge a estimé qu'un certain nombre de sommes portées au débit du compte de l'intimé devaient être écartées et a notamment extourné l'ensemble des frais nécessaires exposés par le syndicat et portés au débit du compte de Monsieur [M] alors que les contrats de syndic applicables aux périodes de débit du compte sont produits aux débats.
Il indique que ces contrats dont l'approbation a été soumise à l'assemblée générale prévoient expressément en leur article 9 un certain nombre de coût de prestations correspondant aux frais exposés à la charge du copropriétaire débiteur.
Il souligne qu'à ce jour, la dette actualisée de Monsieur [M] s'élève à la somme de 7.605,47 euros.
Enfin il relève que la résistance de ce dernier à régler ses charges désorganise la gestion du syndicat des copropriétaires de la résidence en le privant d'une partie du budget nécessaire à son fonctionnement et le contraint à faire l'avance des fonds pour régler les charges et constituer avocat.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 6 juin 2024.
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1°) Sur les fins de non recevoir
Attendu qu'il résulte de l'article 914 du code de procédure civile que «'le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.
Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 ont autorité de la chose jugée au principal.'»
Attendu que Monsieur [M] soulève in limine litis deux fin de non-recevoir, la première tenant à l'irrecevabilité de l'appel dans la mesure où le montant de la demande en principal se trouve en dessous du taux de ressort duquel l'appel est ouvert, la seconde tenant au défaut de pouvoir du syndic pour ester en justice et faire appel du jugement de première instance.
Attendu qu'il convient de relever que Monsieur [M] a saisi le conseiller de la mise en état de ces deux fins de non recevoir au terme de conclusions d'incident notifiées le 31 août 2021.
Que par ordonnance d'incident en date du 7 décembre 2021, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [M] de ces deux demandes et a déclaré recevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires.
Qu'il s'en suit que cette ordonnance a autorité de la chose jugée.
Qu'il y a lieu par conséquent de déclarer irrecevables les deux fins de non recevoir de Monsieur [M] présentées devant la cour.
2°) Sur le paiement des charges
Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2017 au 1er juin 2020 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'
Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2002 au 1er janvier 2023 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.'
Que l'article 14-2 de ladite loi stipule que «'I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.'»
Que l'article 19-2 de la même dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 précise 'qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.'
Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du code civil et 1353 nouveau du même code.
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demande à la cour de condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de la somme de 7.605,47 euros au titre des charges arrêtées au 04 mars 2024.
Qu'il produit au soutien de sa demande :
-un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [M] est propriétaire des lots n° 110
(appartement) et 208 ( parking extérieur) au sein de la copropriété l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'»
- le règlement de copropriété
- l'état descriptif de division modificatif
- les lettres de rappel simples en date du 10 décembre 2019 et les mises en demeure avec accusé de réception en date du 22 janvier 2020, du 20 février 2020, du 27 avril 2020
- le commandement de payer les charges de copropriété signifié suivant exploit d'huissier en date du 9 juin 2020
- le relevé de compte au 4 août 2020,
- le relevé de compte au 31 mai 2021
- le relevé de compte pour la période du 10 janvier 2021 au 1er janvier 2024
-les appels de fonds des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024
- le décompte de charges de l'exercice allant du 1er avril 2019 au 31 mars 2020.
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juillet 2016
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 septembre 2017
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 août 2018
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 septembre 2019
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 septembre 2020
-le procès- verbal de l'assemblée générale du 13 septembre 2021
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 septembre 2022
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2023
' les contrats de syndic établis entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» et la société NEXITY LAMY en date des 26 juillet 2012, 25 août 2015, 8 septembre 2017 et 13 septembre 2021.
Attendu que Monsieur [M] soutient que la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR doit faire l'objet d'un vote séparé à l'assemblée aux majorités prévues aux articles 25 et 25 -1 conformément aux dispositions en vigueur.
Que dans la mesure où ces dispositions n'ont pas été respectées lors des assemblées générales, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY ne peut se prévaloir de l'exigibilité des sommes dues au titre des cotisation annuelle du fonds travaux ALUR.
Qu'il résulte effectivement des assemblées générales en date des 8 septembres 2017 laquelle a approuvé le budget de gestion courante de l'exercice 2018/ 2019, en date du 30 août 2018 laquelle a approuvé le budget de gestion courante de l'exercice 2019/ 2020 et en date du 6 septembre 2019 laquelle a approuvé le budget de gestion courante de l'exercice 2020/ 2021 que la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR n'a pas fait l'objet d'un vote.
Que dès lors le premier juge a, à bon droit écarté et annulé du compte propriétaire la somme de 326,18 € pour la période du 1er janvier 2017 au 1er juillet 2020 au titre de la cotisation du fonds de travaux ALUR .
Attendu que Monsieur [M] fait également valoir que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY lui a facturé des frais accessoires lesquels n'apparaissent pas justifiés en l'espèce dans la mesure où ces derniers ne sont pas nécessaires au recouvrement.
Attendu que l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur'.
Que l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce notamment que «'la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.'».
Attendu qu'il résulte de ces dispositions que les frais sollicités par l'appelant ne pourront être imputés au copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges qu'à compter de la mise en demeure.
Qu'en l'état il convient de relever, tenant les pièces versées au débat, que la première lettre de mise en demeure adressée à l'intimé est du 22 janvier 2020.
Que dés lors le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY sera débouté de ses demandes tendant à voir condamner Monsieur [M] au paiement de frais accessoires au recouvrement payés avant le 22 janvier 2020.
Que l'appelant sera également débouté de sa demande en paiement de la somme de 240 € effectuée le 4 août 2020 soit postérieurement à la mise en demeure dans la mesure où il s'agit d'une facture relative à la préparation du dossier pour avocat, ce qui relève de la mission de gestion courante du syndic, la transmission de pièces à un auxiliaire de justice ne pouvant s'entendre comme étant des diligences exceptionnelles au sens de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015- 342 du 26 mars 2015.
Que dès lors le premier juge a justement écarté et annulé du compte copropriétaire la somme de 3.197,29 € correspondant aux frais de recouvrement.
Qu'il convient tenant ces éléments de déduire du solde débiteur du 4 août 2020 fixé à la somme de 2.777,96 € la somme de 326,18 € au titre de la cotisation fond de travaux ALUR et celle de 3.197,29 € au titre des frais de recouvrement de sorte que le compte copropriétaire de Monsieur [M] présentait en réalité un solde créditeur de 745,51 €.
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY de sa demande de paiement des charges et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
3°) Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY à titre de dommages et intérêts
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY demande à la cour de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2. 500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive.
Qu'en l'espèce il apparaît que la résistance de Monsieur [M] à s'acquitter des sommes réclamées était légitime dans la mesure où elles n'étaient pas justifiées.
Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY à payer à Monsieur [M] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.
DÉCLARE irrecevables les fins de non recevoir présentées par Monsieur [M] .
CONFIRME le jugement de proximité de [Localité 4] en date du 8 février 2021 en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY à payer à Monsieur [M] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé «'les tropéziennes'» représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
