COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 30 MAI 2024
N° 2024/
Rôle N° RG 23/13175 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMBZN
S.A. PENTAGONOS SA
C/
S.A.R.L. JOSC 2
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Annabelle DEGRADO
Me Maxime ROUILLOT
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Président du TJ de GRASSE en date du 27 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00073.
APPELANTE
S.A. PENTAGONOS SA
, demeurant [Adresse 5] (NW) SUISSE
représentée par Me Annabelle DEGRADO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
S.A.R.L. JOSC 2
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice, la SARL LA MISSION IMMOBILIERE
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Inès BONAFOS, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Véronique MÖLLER, Conseillère
M. Adrian CANDAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :
La société Pentagonos est propriétaire dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 2], des lots n°30, 32 et 33 correspondants à des appartements aux 3ème et 4ème étages.
La société Josc 2 est également propriétaire d'un appartement situé au 5ème étage correspondant au lot n°70 de cette copropriété, bénéficiant de la jouissance privative de la toiture terrasse commune sur laquelle avaient été installés des blocs de climatisation réversibles alimentant les appartements de la société Pentagonos. La société Josc 2 a retiré ces installations au début du mois de janvier 2022.
Exposant que ses appartements haut de gamme, en location saisonnière, étaient équipés en climatisation réversible par les appareillages ainsi retirés alors qu'ils étaient installés depuis de nombreuses années sur la toiture terrasse commune de l'immeuble, qu'elle bénéficiait ainsi d'une servitude, la société Pentagonos a, par exploit d'huissier délivré le 1er septembre 2022, fait assigner la société Josc 2 et le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 2] » devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins, notamment, de voir déclarer que la destruction des blocs de climatisation est constitutive d'un trouble manifestement illicite, de condamner la société Josc 2 à les remettre sous astreinte et à réparer son préjudice financier et son préjudice moral.
Par ordonnance en date du 27 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :
-débouté la société Pentagonos de toutes ses demandes,
-condamné la société Pentagonos aux dépens,
-débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge des référés a considéré que l'enlèvement des blocs de climatisation constitue un trouble manifestement illicite. Cependant, il a retenu qu'ils ne fonctionnaient plus depuis au moins le mois d'octobre 2021, que la société Pentagonos ne démontre pas que la climatisation de ses appartements était utilisée ou qu'elle fonctionnait au jour de l'enlèvement, qu'il n'est pas suffisamment établi qu'il s'agissait d'une installation ancienne. Il a en outre considéré que l'installation des blocs de climatisation était irrégulière pour n'avoir pas fait l'objet d'une
autorisation en assemblée générale par les copropriétaires et ne pouvait donc être remise en état sur une partie commune à jouissance privative sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Le juge des référés a donc retenu l'existence de contestations sérieuses.
Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 23 octobre 2023, la SA Pentagonos SA a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :
-Débouté la société PENTAGONOS de toutes ses demandes,
-Condamné la Société PENTAGONOS aux dépens et l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700 du CPC
-Et en ce que la décision a débouté la SA PENTAGONOS SA de l'ensemble de ses demandes sollicitant de :
-DECLARER que la destruction par la SARL JOSC 2 des blocs de climatisation appartenant à la SA PENTAGONOS et alimentant ses appartements est constitutive d'un trouble manifestement illicite ;
À TITRE PRINCIPAL :
-CONDAMNER la SARL JOSC 2 à remettre les blocs de climatisation sur le toit terrasse dont elle a la jouissance privative et permettre l'accès pour le raccordement, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle du bureau d'étude VERITAS, à ses seuls frais et sous les astreintes distinctes suivantes :
-1.000 € par jour de retard pour le rétablissement bloc de climatisations réversible alimentant le duplex situé au 4ème étage droite (lot n°32) et au 3ème étage droite (lot n° 30)
-500 € par jour de retard pour le rétablissement bloc de climatisations réversible alimentant le duplex situé au 4ème étage gauche (lot n° 33).
À TITRE SUBSIDIAIRE si une remise en état est jugée impossible :
-CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 300.000 € à valoir sur le préjudice résultant de la destruction des blocs de climatisation et de la nécessité de les remplacer ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
-CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 175.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice financier ;
-CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 5.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;
-CONDAMNER la SARL JOSC 2 au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER la SARL JOSC 2 aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice et le cas échéant, le droit proportionnel de l'huissier restant sauf décision contraire à la charge du créancier.
L'affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 23/13175.
Le président de la chambre 1-4 a, en application de l'article 905 du code de procédure civile, fixé une date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 13 mars 2024, par avis en date du 20 novembre 2023.
L'avis de fixation de l'affaire à bref délai était notifié par rpva les 23 et 28 novembre 2023 aux conseils constitués dans les intérêts de la société Josc 2 et du syndicat des copropriétaires.
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
La société Pentagonos SA (conclusions d'appel n°3 notifiées par rpva le 12 mars 2024) sollicite de la cour d'appel de :
Vu les articles 835 et 873 du Code de procédure civile ;
Vu les articles 544, 1240, 1383, 1383-2 du Code civil ;
Vu la Loi n°65-557 du 10-07-1965 ;
Vu les articles R 543-75 à R 543-123 du code de l'Environnement ;
Vu le décret n°2007-737 du 7 mai 2007 ;
Vu la jurisprudence citée ;
Vu les pièces versées ;
REFORMER la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Et, statuant à nouveau :
JUGER et DECLARER que la destruction par la SARL JOSC 2 des blocs de climatisation appartenant à la SA PENTAGONOS et alimentant ses appartements, est constitutive d'un trouble manifestement illicite ;
À TITRE PRINCIPAL :
CONDAMNER la SARL JOSC 2 à remettre les blocs de climatisation sur le toit terrasse dont elle a la jouissance privative et permettre l'accès pour le raccordement, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle du bureau d'étude VERITAS, à ses seuls frais et sous les astreintes distinctes suivantes :
-1.000 € par jour de retard pour le rétablissement bloc de climatisations réversible alimentant le duplex situé au 4ème étage droite (lot n°32) et au 3ème étage droite (lot n° 30)
-500 € par jour de retard pour le rétablissement bloc de climatisations réversible alimentant le duplex situé au 4ème étage gauche (lot n° 33)
À TITRE SUBSIDIAIRE si une remise en état est jugée impossible :
CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 300.000 € à valoir sur le préjudice résultant de la destruction des blocs de climatisation et de la nécessité de les remplacer ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 175.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice financier inhérent aux locations perdues pour la période comprise entre le 01/07/2022 et le 16/09/2022 ;
CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 15.000 € par mois, à compter du 01/01/2022 et jusqu'à complète remise en état, à valoir sur la réparation de son préjudice locatif et de jouissance (déduction faite de la période comprise entre le 01/07/2022 et le 16/09/2022) ;
CONDAMNER la SARL JOSC 2 à verser à la SA PENTAGONOS la somme provisionnelle de 10.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;
DEBOUTER la SARL JOSC 2 de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER la SARL JOSC 2 au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SARL JOSC 2 aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris les droits et émoluments des actes d'Huissier de Justice et le cas échéant, le droit proportionnel de l'huissier restant sauf décision contraire à la charge du créancier.
La société Pentagonos reproche au juge des référés de l'avoir déboutée de ses demandes sur le fondement, notamment, d'un procès-verbal de constat d'huissier réalisé sans son contradictoire et soutient, au contraire, que les blocs de climatisation litigieux étaient en état de fonctionnement lorsqu'ils ont été déposés. Elle lui reproche d'avoir inversé la charge de la preuve en lui demandant de démontrer l'état de fonctionnement alors que la terrasse ne lui était plus accessible depuis l'acquisition de l'appartement par la société Josc 2. Elle considère que la société Josc 2 n'était pas autorisée à retirer ces installations qui ne lui appartenaient pas et dont elle avait la possession paisible depuis plus de vingt ans. Elle prétend, au contraire, que la remise en place de ces installations avait été acceptée par l'assemblée générale des copropriétaires à l'occasion de travaux que la société Josc 2 avait été autorisée à réaliser. Elle fait valoir l'urgence à rétablir ces installations en ce que ses appartements seraient inhabitables sans un système de climatisation ni de chauffage. Elle ajoute que la dépose des installations s'est faite sans précaution. La société Pentagonos conclut à la volonté de nuire de la société Josc 2 et à l'impossibilité qui en est résultée de louer ses appartements.
La société Josc 2 (conclusions d'intimée récapitulatives notifiées par rpva le 11 mars 2024) sollicite de la cour de :
Vu les articles 3, 25 b et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 835 du code de procédure civile,
Vu l'article 544 du code civil,
Vu les articles 1217 et suivants du code civil,
CONFIRMER l'ordonnance de référé du 27 juin 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en toutes ces dispositions,
DEBOUTER la Société PENTAGONOS de l'ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire, si la Cour d'appel devait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la Société JOSC 2 aux fins de procéder au remplacement du bloc de climatisation,
FIXER le remplacement du groupe de climatisation à la somme de 24.979,30 € selon devis de
la Société FLUID'ECO en date du 8 mars 2024,
Plus subsidiairement, si la Cour devait condamner la Société JOSC 2 à la remise en état des blocs de climatisation à l'identique,
Vu l'impossibilité matérielle de réinsérer les climatiseurs à l'endroit initial,
JUGER que les climatiseurs seront installés selon l'emplacement défini sur le plan de la toiture terrasse produit par la Société JOSC 2 en pièce 37 à côté du groupe de climatisation alimentant le lot n°70 appartenant à la Société JOSC 2,
CONDAMNER la Société PENTAGONOS à payer à la Société JOSC 2 la somme de 15.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la Société PENTAGONOS aux entiers dépens.
La société Josc 2 reproche au juge des référés d'avoir commis une erreur de droit en partant du postulat que la dépose des blocs de climatisation était fautive alors que leur installation n'avait pas été autorisée par les copropriétaires et que le juge des référés ne peut pallier une telle irrégularité en autorisant la remise en état, qu'elle avait été autorisée à procéder à leur enlèvement, alors qu'ils se trouvaient en état de carcasse et hors d'état de fonctionner.
La société Josc 2 conteste l'utilisation paisible des blocs de climatisation litigieux depuis près de trente ans ainsi que l'atteinte à une éventuelle servitude en l'état de procédures judiciaires et procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétaires contestant la réalisation de travaux illicites sur la toiture terrasse par la société Immobiliare Concordia, précédente propriétaire du lot n°70.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » située à [Localité 4], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la sarl la Mission Immobilière ayant son siège social à [Adresse 3] (conclusions notifiées par rpva le 29 décembre 2023) sollicite de :
Vu les dispositions de l'article 835 du Code Civil,
Vu les pièces produites aux débats,
JUGER la société PENTAGONOS recevable mais mal fondée en son appel.
CONFIRMER l'ordonnance rendue par le Juge des Référés près le Tribunal Judiciaire de GRASSE le 27 juin 2023 en ce qu'elle a :
Débouté la société PENTAGONOS de toutes ses demandes,
Condamné la société PENTAGONOS aux dépens,
Débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
ET Y AJOUTANT,
CONDAMNER la société PENTAGONOS au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Me Joseph MAGNAN, Avocat aux offres de droit.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les climatisations déposées avaient été installées irrégulièrement en parties communes, c'est-à-dire sans avoir préalablement été autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires. Il explique qu'un des associés de la société Pentagonos est aussi associé de la société Immobilière Concordia, anciennement propriétaire de l'appartement du 5ème étage bénéficiant de la jouissance exclusive de la toiture terrasse, racheté sur adjudication suite à une procédure de saisie immobilière de cette société, ce qui explique les relations tendues entre les parties, que d'importants travaux de réfection de l'étanchéité avaient été votés en assemblée générale des copropriétaires ne pouvant débuter qu'après la vente de la loge du gardien mais que cette question a fait l'objet de recours en nullité.
Il fait, enfin, valoir l'absence de trouble manifestement illicite compte tenu de l'irrégularité de l'installation litigieuse.
L'affaire a été retenue à l'audience du 13 mars 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mai 2024.
MOTIFS :
L'article 835 du code de procédure civile dispose que :
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il est établi que la société Josc 2 a procédé à la dépose des blocs de climatisation installés sur la toiture terrasse dont elle a la jouissance privative.
Cependant, il résulte de l'examen du dossier que l'installation des blocs de climatisation litigieux n'a jamais fait l'objet d'une autorisation de la part de l'assemblée générale des copropriétaires. Il apparaît aussi que la société Immobiliare Concordia, précédente propriétaire de l'appartement situé au cinquième étage de l'immeuble et bénéficiant de la jouissance privative de la toiture terrasse, a fait réaliser des travaux sur les parties communes, contraires au règlement de copropriété, lesquels ont été contestés judiciairement par le syndicat des copropriétaires et par certains copropriétaires.
Si la société Pentagonos produit aux débats des attestations de personnes témoignant de la présence de climatisation dans ses appartements, ces éléments sont insuffisants à contredire les procès-verbaux produits aux débats, en particulier le procès-verbal de constat d'huissier du 14 décembre 2021, réalisé en présence d'un électricien afin de tester les appareils, l'attestation datée du 03 janvier 2023 de l'entreprise Sammoud Electricité, intervenue en 2021 pour réviser l'installation de climatisation et l'installation électrique de l'appartement de la société Josc 2, et l'état des lieux réalisé par Monsieur [P], architecte, pour l'un des appartements de la société Pentagonos, dont il résulte que les blocs de climatisation litigieux étaient vides ou contenaient des unités de climatisation hors d'état d'usage ou en mauvais état lorsqu'ils ont été déposés.
Dès lors que les blocs de climatisation de la société Pentagonos n'ont pas fait l'objet d'une décision d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires alors qu'ils sont situés en parties communes et qu'il est établi que ces installations n'étaient pas en état de fonctionner lorsqu'elles ont été déposées, l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas établie et le juge, qui ne peut se substituer à une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, n'est pas habilité à autoriser la remise en état.
En conséquence, l'ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Pentagonos de toutes ses demandes.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
L'ordonnance de référé sera confirmée en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Pentagonos, qui succombe, sera condamnée à payer à la société Josc 2 une indemnité de 3.000euros pour les frais qu'elle a dû exposer en cause d'appel, une indemnité de 1.500euros au syndicat des copropriétaires au même titre, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 27 juin 2023,
CONDAMNE la société Pentagonos à payer à la société Josc 2 la somme de 3.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société Pentagonos à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » situé à [Localité 4], [Adresse 2], la somme de 1.500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la Pentagonos aux entiers dépens d'appel.
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
