COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 30 MAI 2024
N°2024/237
Rôle N° RG 23/11130 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL2HJ
S.C.I. L'ESCURIAL
C/
Syndic. de copro. SDC [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Capucine VAN ROBAYS
Me Guillaume FABRICE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 28 Juillet 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/04870.
APPELANTE
S.C.I. L'ESCURIAL Représentée par son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Syndic. de copro. SDC [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA CARTIER, société à responsabilité limitée au capital de 250.000,00 €, dont le siège social est situé à [Adresse 3], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de la ville de Marseille sous le numéro 347 503 583 et prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié, ès qualités, audit siège, demeurant [Adresse 2]
Ordonnance d'irrecevabilité des conclusions intimés M23/206
représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI L'ESCURIAL est propriétaire de deux lots au sein d'un immeuble en copropriété à Marseille. Le lot 1, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, qui consiste en un local commercial, le lot 14, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, qui est une pièce à usage de réfrigérateur.
Par acte du 17 janvier 2022, la SCI L'ESCURIAL, qui faisait état de nombreux dégâts des eaux affectant son local commercial, a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] aux fins notamment de voir ordonner une expertise.
Par décision du 17 juin 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et désigné M.[C] pour y procéder.
Par exploit du 29 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a fait assigner la SCI L'ESCURIAL devant le président du tribunal judiciaire aux fins principalement de la voir condamner à un arriéré de charges de copropriété, à des provisions pour charges courantes appelées jusqu'au 30 juin 2023 ainsi qu'à des dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 28 juillet 2023, rendu dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CYTIA CARTIER, formées à l'encontre de la SCI L'ESCURIAL,
- condamné la SCI L'ESCURIAL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CYTIA CARTIER, les sommes suivantes :
- 1343,72 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 30 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2022,
- 630,35 € et 40,60 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l'appel de fonds du 1er avril
2023,
- 210,92 € au titre des frais nécessaires ;
- condamné la SCI L'ESCURIAL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CYTIA CARTIER, la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts,
-condamné la SCI L'ESCUR1AL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CYTIA CARTIER, la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de la SCI L'ESCURlALau titre des frais irrépétibles ;
- condamné la SCI L'ESCURIAL aux dépens ;
- rejeté le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires.
Le premier juge a estimé que les opérations d'expertise en cours étaient indépendantes du paiement des charges de copropriété échues et des provisions sur charges à échoir si bien qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer.
Il a établi la créance du syndicat des copropriétaires composées de charges de copropriété échues, de frais nécessaires au recouvrement de la créance et de provisions sur charges à échoir.
Il a condamné la SCI L'ESCURIAL à des dommages et intérêts.
Par déclaration du 25 août 2023, la SCI L'ESCURIAL a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 16 novembre 2023.
Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI L'ESCURIAL demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté
par son syndic en exercice, la société CITYA CARTIER (CITYA CASAL ET VILLEMAIN IMMOBILIER) de l'ensemble de ses demandes,
- de débouter à tout le moins le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes, au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
*à titre subsidiaire, compte tenu des opérations expertales en cours,
- de surseoir aux demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], dans l'attente des conclusions expertales,
- de condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA CARTIER (CITYA CASAL ET VILLEMAIN IMMOBILIER) à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu' aux entiers dépens de procédure.
Elle expose que ses locaux ont été affectés par des dégâts des eaux dont les causes peuvent être imputées au syndicat des copropriétaires.
Elle explique que la somme qui lui était demandée aux termes de l'acte introductif d'instance était erronée puisqu'elle avait effectué un règlement de 3000 euros le 28 juillet 2022.
Elle déclare que le syndicat des copropriétaires intègre dans le montant des arriérés de charges des frais qui ne peuvent s'y rapporter, pour un montant de 960 euros. Elle note que les mises en demeure dont il est réclamé le coût ne sont pas produites au débat tout comme n'est pas justifiée la prise d'hypothèque.
Elle observe que le syndicat des copropriétaires lui réclame des charges pour son lot 14 qui ne concernent que le bâtiment A, ce qui n'est pas possible à la lecture du règlement de copropriété.
Elle soutient disposer d'une créance certaine à l'encontre du copropriété auquel elle reproche son manque de diligence lorsque ses locaux ont été affectés par des dégâts des eaux. Elle souligne avoir dû remettre en état son local pour une somme de 10.341 euros.
Elle explique qu'il ne peut être mis à sa charge le coût de l'étanchéité de la terrasse puisque les travaux, soit n'ont pas été faits, soit n'ont pas été efficaces. Elle note qu'il n'est pas certain d'ailleurs que le coût doive être mis à la charge du syndicat des copropriétaires et relève que seule l'expertise permettra d'éclaircir ce point.
Elle soulève la compensation entre la créance dont elle dispose à l'égard du syndicat des copropriétaires et les sommes qu'elle doit.
Elle conteste devoir des dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle sollicite un sursis à statuer, en l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2024.
MOTIVATION
Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'en approprier les motifs.
Telle est la situation de l'intimé, constitué, mais dont les conclusions ont été déclarées irrecevables.
L'article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...).
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.
Aux termes de l'article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...).
Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (...)
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.
L'exception d'inexécution n'est pas admise pour faire échec à l'action en paiement de charges.
Selon l'article 1291 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.
Si l'exception d'inexécution ne peut être opposée à l'action en paiement de charges, la
compensation, simple mode de paiement, s'opère, à la condition qu'existent des créances réciproques et fongibles.
La SCI L'ESCURIAL estime engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires à la suite de dégâts des eaux qui ont affecté ses parties privatives. Or, une expertise est en cours et cette SCI ne détient aucune créance liquide et exigible à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour justifier sa demande de compensation. La somme de 10.341 euros qu'elle a déboursée pour faire des travaux dans un de ses locaux ne peut être considérée comme une créance exigible à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Elle sera donc déboutée de cette demande.
Elle sera également déboutée de sa demande au titre d'un sursis à statuer. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
La somme de 2838,44 euros, frais compris, réclamée à la SCI L'ESCURIAL (sa pièce 18), tient compte de la somme de 3000 euros et de celle de 720, 95 qu'elle a réglée par chèques.
Elle ne conteste pas le décompte individuel qu'elle produit en ce qui concerne le montant des provisions appelées; elle n'indique pas qu'elles ne seraient pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale qui les a votées. La discussion qu'elle évoque sur certaines sommes ne concernent pas des sommes spécifiques visées dans le décompte et elle ne produit aucun élément au débat permettant de les rattacher au décompte qu'elle verse à son dossier.
Elle conteste la somme de 960 euros (480 euros x 2) au titre des frais de transmission du dossier à l'huissier et transmission du dossier à l'avocat, (13 décembre 2021 et 11 avril 2022), qui ne faiteffectivement pas partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance et qui devra être écartée.
Elle soutient à bon droit que les mises en demeure visées dans le décompte ne sont pas démontrées tout comme les frais de prise d'hypothèque (mise en demeure du 19 juillet 2021 d'un montant de 45,60 euros; frais de relance après mise en demeure du 10 août 2021 d'un montant de 33,60 euros; mise en demeure du 10 octobre 2021 d'un montant de 45,60 euros ; mise en demeure du 10 novembre 2021 d'un montant de 33,60 euros ; prise d'hypothèque d'un montant de 200 euros); Le premier juge a d'ailleurs écartés ces frais. Il en est de même de la somme de 177,32 euros au titre des honoraires d'avocat, qui ne font pas partie des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
C'est la somme totale de 1495,72 euros qui sera écartée.
Le premier juge a indiqué que le syndicat des copropriétaires justifiait d'une mise en demeure de payer du 23 juin 2022 et qui visait l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il a retenu que la somme de 3000 euros avait été versée par chèque du 28 juillet 2022 (alors que la somme au titre des charges échues s'élevait hors frais à la somme de 4097, 31 euros avant le paiement de ce chèque) mais plus de 30 jours après la mise en demeure, si bien que les conditions de l'article 19-2 étaient remplies pour la déchéance du terme des autres provisions non encore échues, tant en application de l'article 14-1 que de celui de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, l'ensemble des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent également immédiatement exigibles.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI L'ESCURIAL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de :
- 1343,72 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juin 2022,
- 630, 85 euros et 40,60 euros au titre des appels de fonds du premier avril 2023, évoqué par le premier juge et non contesté par la SCI L'ESCURIAL.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la SCI L'ESCURIAL, au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le coût d'un commandement de payer de mars 2022 et d'une mise en demeure du 10 novembre 2022 pour un montant de 210,92 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La SCI L'ESCURIAL s'est abstenue pendant an de payer ses charges de copropriété à compter du mois de juillet 2021. Elle s'est plainte dès le mois de mai 2021 d'infiltrations dont elle rendait responsable le syndicat des copropriétaires. Après la mise en demeure du mois du 23 juin 2022 qui visait l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle a versé les sommes de 3000 euros et 720,95, réduisant nettement l'arriéré de charges.
Une expertise est en cours pour connaître les causes des infiltrations dont se plaint la SCI L'ESCURIAL. Cette dernière a fini par s'acquitter d'une bonne partie des sommes dont elle était redevable. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts puisqu'il ne justifie pas préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI L'ESCURIAL au versement de la somme de 200 euros de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SCI L'ESCURIAL est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance.
Le jugement qui a condamné la SCI L'ESCURIAL aux dépens et l'a condamnée au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SCI L'ESCURIAL à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 200 euros de dommages et intérêts,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
REJETTE la demande de la SCI L'ESCURIAL au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE la SCI L'ESCURIAL aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
