| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 30 mai 2024, 23/09565

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 30 MAI 2024

N°2024/239

Rôle N° RG 23/09565 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUWC

[X] [P]

Syndicat de la copropriété [Adresse 6]

C/

[E] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Guillaume CARRE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 09 Juin 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/03386.

APPELANTS

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Catherine RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat de la copropriété [Adresse 6], demeurant C/O FONCIA AD IMMOBILIER - [Adresse 2]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Catherine RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [E] [T]

née le 09 Mai 1939 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume CARRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] est propriétaire des lots n° 1,2 et 3 au sein l'immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 5].

Suivant exploits d'huissier en date du 29 juin 2022, cette dernière a assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ainsi que Monsieur [P] aux fins de voir annuler la résolution 14 votée lors de l'assemblée générale du 20 mai 2022 constitutive d'un abus de majorité ainsi que la résolution 18.

Par conclusions d'incident,le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir notamment dire et juger que Madame [T] était irrecevable en ses demandes pour défaut d'intérêt et de qualité à agir.

Monsieur [P] faisait également valoir que Madame [T] n'avait pas qualité ni intêret à agir.

Madame [T] demandait au juge de la mise en état de débouter les demandeurs à l'incident de leurs prétentions.

Par ordonnance en date du 9 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a :

* rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir et de la prescription de l'action.

*déclaré recevables les demandes formées par Madame [T]

*renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 7 décembre 2023 à 14 heures.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] aux dépens de l'incident.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] à payer à Madame [T], chacun, la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :

*réformer l'ordonnance rendue le 9 juin 2023 par la juridiction de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse.

*dire et juger Madame [T] irrecevable en ses demandes pour défaut d'intérêt de qualité à agir mais également compte tenu de la prescription courue.

En conséquence.

*rejeter ses prétentions.

Condamner Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [T] au paiement des entiers dépens en ce compris les dépens de première instance, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP SIMON-THIBAUD-JUSTON , avocats aux offres de droit

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait valoir que Madame [T] a saisi le tribunal judiciaire de Grasse de deux résolutions n° 14 et 18 votées lors de l'assemblée générale du 20 mai 2022 relatives à des parties communes spéciales que sont l'entrée et la cage d'escalier.

Il précise en effet que ces parties communes spéciales sont afférentes exclusivement aux lots n°4, 5 et 6 que constituent les appartements d'habitation situés à l'intérieur de l'immeuble, Madame [T] étant quant à elle titulaire exclusivement des lots n°1,2 et 3 qui constituent des locaux au rez-de-chaussée.

Il rappelle qu'en première instance la juridiction saisie a estimé que s'il existait effectivement des charges spéciales afférentes à l'entrée et à la cage d'escalier de l'immeuble à la charge exclusivement des locaux n°4, 5 et 6, en revanche il n'était pas justifié dans le règlement de copropriété de l'existence de parties communes spéciales.

Il maintient cependant que cette motivation ne tient pas compte des termes du règlement de copropriété, les parties communes spéciales étant expressément visées par le règlement de copropriété du 26 août 1983.

S'agissant de la porte palière, il soutient que cette dernière a été installée en 1990 de sorte que les demandes de Madame [T] sont prescrites.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [T] demande à la cour de :

*confirmer l'ordonnance rendue le 9 juin 2023 par la juridiction de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a :

- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir et de la prescription de l'action.

- déclaré recevables les demandes formées par Madame [T]

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 7 décembre 2023 à 14 heures.

- condamné le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] aux dépens de l'incident.

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] à payer à Madame [T], chacun, la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

*débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

* condamner solidairment le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] à payer chacun à Madame [T] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner solidairment le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] aux entiers dépens.

À l'appui de ses demandes, Madame [T] fait valoir que la répartition des charges d'entretien couloir d'entrée et cage d'escalier n'a jamais été mise en place par les différents syndics et ce malgré le tableau de répartition des charges annexé à l'acte de vente du 26 août 1983, précisant qu'elle paye par ailleurs les charges générales sans distinction et au prorata de ses millièmes comme l'ensemble des copropriétaires ce qui démontre qu'à partir du moment où toutes les charges sont mises en commun, il n'y a pas de charges spéciales.

Aussi Madame [T] fait valoir qu'elle est recevable dans son action pour une partie commune dont elle paie les charges afférentes depuis toujours.

Elle souligne également qu'il n'y a pas d'appel de fonds de charges spéciales, ajoutant que la simple lecture du titre de propriété de Monsieur [P] permet de démontrer qu'il n'a nullement acquis la cage d'escalier du premier étage au deuxième étage et le palier du deuxième étage de sorte qu'il ne peut conférer à une partie commune générale sur laquelle il empiéte la qualité de parties communes spéciales.

Par ailleurs elle soutient que l'attestation de Monsieur [S] et de Monsieur [Z] sont insuffisantes pour prouver le fait que les parties communes auraient été privatisées au-delà du délai de prescription.

S'agissant de la recevabilité de son action tendant à voir annuler la résolution n° 18 votée le 20 mai 2022 par l'assemblée générale prévoyant l'installation d'une alarme, elle maintient que ce cet élément concerne la totalité de la copropriété si bien qu'elle est recevable en son action

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [P] demande à la cour de :

*réformer l'ordonnance rendue le 9 juin 2023 par la juridiction de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse.

*dire et juger Madame [T] irrecevable en ses demandes pour défaut d'intérêt de qualité à agir mais également compte tenu de la prescription courue.

En conséquence.

*rejeter ses prétentions.

*condamner Madame [T] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [T] au paiement des entiers dépens en ce compris les dépens de première instance, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP SIMON-THIBAUD-JUSTON , avocats aux offres de droit.

À l'appui de ses demandes, Monsieur [P] fait valoir que Madame [T] a saisi le tribunal judiciaire de Grasse de deux résolutions n° 14 et 18 votées lors de l'assemblée générale du 20 mai 2022 relatives à des parties communes spéciales que sont l'entrée et la cage d'escalier.

Il précise en effet que ces parties communes spéciales sont afférentes exclusivement aux lots n°4, 5 et 6 ces deux derniers lots lui appartenant, et constituent les appartements d'habitation situés à l'intérieur de l'immeuble, Madame [T] étant quant à elle titulaire exclusivement des lots n°1,2 et 3 qui constituent des locaux au rez-de-chaussée.

Il rappelle qu'en première instance la juridiction saisie a estimé que s'il existait effectivement des charges spéciales afférentes à l'entrée et à la cage d'escalier de l'immeuble à la charge exclusivement des locaux n°4, 5 et 6, en revanche il n'était pas justifié dans le règlement de copropriété de l'existence de parties communes spéciales.

Il maintient cependant que cette motivation ne tient pas compte des termes du règlement de copropriété , dans la mesure où les parties communes spéciales sont expressément visées par le règlement de copropriété du 26 août 1983.

S'agissant de la porte palière, il soutient que cette dernière a été installée en 1990 de sorte que les demandes de Madame [T] sont prescrites.

******L'ordonnance de cloture a été prononcée le 13 mars 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mars 2024 et mis en délibéré au 30 mai 2024.

******

1°) Sur la qualité et intérêt à agir de Madame [T]

Attendu que l'article 122 du code de procédure civile énonce que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] exposent que Madame [T] a saisi le tribunal judiciaire de Grasse de deux résolutions n° 14 et n°18 votées lors de l'assemblée générale du 20 mai 2022 relatives à des parties communes spéciales que sont l'entrée et la cage d'escalier.

Qu'ils soutiennent qu'il s'agit de parties communes spéciales afférentes exclusivement aux lots n°4 , 5 et 6 que constituent les appartements d'habitation de Monsieur [P] situés à l'intérieur de l'immeuble, Madame [T] étant quant à elle titulaire exclusivement des lots n°1,2 et 3 qui constituent des locaux au rez-de-chaussée.

Qu'ainsi cette dernière ne disposant d'aucun droit sur ces parties communes spéciales, il conviendra de la déclarer irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir.

Attendu que la résolution n°14 intitulée - Sur l'appropriation par Monsieur [P] d'une parties des parties communes et abus de majorité - tend à obtenir la majorité requise pour introduire une action en justice au fond devant le tribunal compétent tendant à la restitution aux parties communes de ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié pour son usage exclusif à savoir cage d'escalier du 1er étage au 2ème étage et le palier du 2ème étage.

Que la résolution n°18 intitulée -Sur l'installation d'une alarme dans les parties communes de l'immeuble- tend à autoriser Monsieur [P] à installer à ses frais exclusifs une alarme sonore en complément de la vidéosurveillance existante sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur, d'effectuer les travaux dans le respect des règles de l'art, de souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

Attendu que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

- tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

- le droit d'affichage sur les parties communes ;

- le droit de construire afférent aux parties communes.'

Que l'article 4 de ladite loi énonce que 'les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.'

Qu'il résulte de l'article 6-2 de ladite loi que 'les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.'

Et de l'article 8 I dela dite loi que ' un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'

Qu'enfin l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

Attendu qu'il s'en suit que la création de parties communes spéciales établit une propriété indivise entre certains copropriétaires en sorte que les autres copropriétaires n'ont aucun droit de propriété indivise sur les parties d'immeubles concernées et ne peuvent donc participer aux décisions qui les concernent.

Que par contre il ne peut être prévu de charges spéciales sans création de parties communes spéciales.

Qu'en l'état, force est de constater que l'état descriptif de division -règlement de copropriété en date du 26 août 1983 ne prévoit aucune disposition concernant la création de parties communes spéciales ,ce dernier définissant les parties privatives ainsi que les parties communes générales avec un tableau de répartition des tantièmes du sol et des charges générales et un tableau de répartition des charges d'entretien du couloir d'entrée et de la cage d'escalier.

Qu'il convient également de relever qu'il n'est nullement mentionné dans le titre de propriété de Monsieur [P] des parties communes spéciales.

Que dès lors, Madame [T] justifie d'une qualité et d'un intérêt à agir.

Qu'il convient par conséquent de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir de Madame [T].

2°) Sur la prescription de la demande de Madame [T]

Attendu que Monsieur [P] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] soutiennent que la demande de Madame [T] tendant à voir condamner Monsieur [P] à remettre les lieux en l'état initial et à restituer les parties communes concernées par les travaux litigieux (cage d'escalier du 1er étage au 2ème étage et le palier du 2ème étage) sous astreinte de 100 € par jour de retard après un délai de deux mois à compter de la signification du jugement est prescrite puisque la porte palière a été installée par la société Étoile Trocadero Investissements lorsqu'elle a acquis le bien en 1983 et qu'un délai de 30 ans s'est donc largement écoulé avant que Madame [T] ne lui délivre l'assignation.

Attendu que le demande de Madame [T] est une action réelle et non personelle qui se prescrit par trente ans conformément aux dispositions de l'article 2227 du code civil lequel énonce énonce que 'le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer .'

Attendu qu'il résulte de l'acte notarié de Maitre [W] en date du 26 août 1983 que la société Étoile Trocadero Investissements a acquis les lors n°4, 5 et 6 appartenant à Mesdames [T].

Qu'il n'est fait aucune observation quant à l'installation d'une porte palière à cette date.

Que le courrier des époux [S] en date du 7 octobre 2022 comme l'attestation de Monsieur [Z] en date du 11 septembre 2023 versées aux débats par Monsieur [P] seront rejetées comme étant non conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.

Quepar ailleurs le titre de propriété de Monsieur [P] n' indique nullement que ce dernier a acquis la cage d'escalier du 1er étage au 2ème étage et le palier du 2ème étage.

Que par contre Madame [T] produit un procès-verbal de constat d' huissier en date du 18 mars 2022 constatant que 'le propriétaire du 2ème et dernier étage a installé une porte verrouillable à clef sur le palier du 1er étage au bas de la cage d'escalier desservant le 2ème étage.

Avec l'installation de cette porte ce dernier s'est octroyé t la cage d'escalier du 1er au 2ème étage ainsi que le palier du 2ème et donc une partie des parties communes'

Qu'il convient par conséquent de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur[P] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] tirée de la prescription de l'action.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer l'ordonnance querellée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] aux entiers dépens en cause d'appel.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] à payer chacun à Madame [T] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l'ordonnance déférée du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse en date du 9 juin 2023 en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] à payer chacun à Madame [T] la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P] aux entiers dépens en cause d'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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