| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 30 mai 2024, 23/09531

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 MAI 2024

N° 2024/367

Rôle N° RG 23/09531 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUTP

[A] [O]

[U] [O]

C/

S.C.I. ACS DEVELOPPEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL - CHAMPDOIZEAU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02096.

APPELANTS

Monsieur [A] [O]

né le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 6]

Madame [U] [O]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 6]

représentés par Me Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Justine DUVIEUBOURG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. ACS DEVELOPPEMENT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 8]

représentée par Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL - CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée par Saveriu FELLI, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 avril 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) ACS Développement, était propriétaire de Ia parcelle cadastrée CP n° [Cadastre 4], sise [Adresse 7] (13) suivant acte notarié du 10 mai 2021, parcelle contiguë sur 52 mètres de long à celle cadastrée CP n°[Cadastre 3] sise [Adresse 6], appartenant à madame [U] et monsieur [A] [O], et surplombant la parcelle CP n°[Cadastre 4].

Elle a construit sur ce fonds, quatre maisons individuelles dans le cadre d'un permis de construire n° PC 013 019 19 K0011, qui lui a été délivré Ie 10 janvier 2020.

Concernant Ie lot n°4, dernier des quatre lots, dans le sens Nord-Sud, à partir de [Adresse 10], une terrasse a été construite à l'Ouest, confrontant la parcelle des consorts [O], et délimitée par trois grands murs.

Afin de réaliser I'enduit de finition d'un de ces trois murs, confrontant directement Ie fonds de M. et Mme [O], indispensable selon elle, pour en assurer I' étanchéité et compte tenu de Ia configuration des Iieux, Ia SCI ACS Développement a sollicité auprès de ses voisins un tour d'échelle, par courrier du 7 novembre 2022, proposant concomitamment des modalités d'intervention.

Par courrier du 16 novembre 2022, les époux [O] rejetaient cette demande, eu égard, notamment, à l'expertise judiciaire en cours concernant les désordres affectant Ieur mur de soutènement, de hauteur variable sur Ia longueur, qu'iIs imputaient aux travaux de terrassement réalisés par la SCI ACS Développement dans Ie cadre de son programme-immobilier, avec une pente verticale au droit du mur de soutènement.

Dans le cadre d'une autre procédure, par ordonnance du 11 janvier 2022, rendue sur assignation des époux [O] à l'encontre de Ia SCI ACS Développement, Ie juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [F] [X], es qualité d'expert avec mission notamment de déterminer les désordres affectant leur mur de soutènement, les causes et origines de ceux-ci.

Persistant dans son souhait et malgré le refus opposé par les époux [O], Ia SCI ACS Développement, a fait assigner ces derniers devant Ie président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, par actes d'huissier du 4 janvier 2023, aux fins d'entendre :

- ordonner I' autorisation de Ia requérante de pénétrer par elle ou tout commis sur Ie

fonds des requis pour procéder aux travaux d'étanchéité et d'enduisage du mur du

lot n°4 de son programme immobilier ;

- condamner en conséquence les défendeurs à :

* laisser l'accès à Ieur propriété à Ia SCI ACS Développement ou tout commis dans le délai de 8 jours, suivant la signification de la décision, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

* retirer les obstacles empêchant Ia réalisation des travaux, tels que décrits dans Ie procès-verbal du 20 mai 2022, dans un délai de 8 jours suivant Ia signification de la décision et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

- lui verser une provision de 3 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice subi du fait du refus abusif opposé par les consorts [O], outre une indemnité de 2 500 euros au titre de I'articIe 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance du 2 mai 2023, le juge des référés a ordonné Ia réouverture des débats, en invitant la SCI ACS Développement à justifier de son droit d'agir dans la présente instance en référé, en précisant en quelle qualité, elle a assigné les consorts [O] et notamment de justifier d'un droit de propriété ou tout autre droit sur le lot n°4 du programme immobilier et pour [B] elle demandait un tour d'échelle. Il a renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 6 juin 2023.

Par ordonnance contradictoire du 11 juillet 2023, le juge des référés a :

- autorisé la SCI ACS Développement ou toute autre entreprise mandatée par cette dernière, à pénétrer dans Ia propriété de M. et Mme [O], sise [Adresse 6], parcelle cadastrée, CP n° [Cadastre 3], pour faire exécuter strictement et exclusivement les travaux nécessaires à la réalisation de l'enduit extérieur du mur de la terrasse de la villa n°4, confrontant la parcelle des requis sise [Adresse 7], parcelle cadastrée CP n°[Cadastre 4] à [Localité 9] (13) ;

- dit que la durée de ces travaux serait limitée à 2 jours consécutifs ;

- dit que la SCI ACS Développement devrait informer les époux [O], par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée au moins 20 jours avant, de la date à laquelle seraient réalisés les travaux, des coordonnées exactes de |'entreprise mandatée par la SCI ACS Développement, ainsi que de l'heure et la durée précise de I'intervention ;

- dit que M. et Mme [O], devraient avoir donné Ieur accord à une des dates d'intervention proposées par la SCI ACS Développement, dans Ie délai maximum de 40 jours à compter de la décision, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de

retard passé ce délai, pour une période limitée a 60 jours ;

- condamné M. et Mme [O] à laisser l'accès à Ieur propriété à Ia SCI ACS Developement ou tout commis et de retirer les obstacles empêchant la réalisation des

travaux, tels que décrits dans le procès-verbal du 20 mai 2022, avant la date d'intervention arrêtée d'un commun accord entre les parties ;

- assorti cette obligation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de

ladite date d'intervention et pendant une période limitée à 60 jours ;

- dit que la SCI ACS Développement devrait remettre les Iieux en l'état ;

- débouté la SCI ACS Développement de sa demande de provision pour refus abusif ;

- débouté M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

- débouté les parties de Ieur demande respective au titre de I'article 700 du code de

procédure civile ;

- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Ce magistrat a notamment considéré :

- sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société ACS Développement:

* que Ia requérante versait aux débats l'acte authentique de vente en date du 22 octobre 2022, par [B] elle avait vendu à M. [L] [E] et M. [I] [C], Ie lot n° 4 litigieux sis [Adresse 1] (13), et aux termes duquel elle vendait à terme, au sens de I'article 1601-2 du code civil, en s'obligeant aux garanties ordinaires et e droit en pareille matière, à l'acquéreur qui avait accepté, les biens dont la désignation suit

- sur les demandes principales :

- sur la servitude de tour d'échelle :

* qu'en l'espèce, il s'evinçait des clichés photographiques produits par les défendeurs que la terrasse du lot n°4 se situait en aval et non en amont du terrain des consorts [O], de sorte que l'illégalité de cette terrasse, au regard de I'article 678 du code civil se heurtait, à des contestations serieuses.

* que l'expertise judiciaire en cours concernait spécifiquement Ie mur de soutènement des consorts [O] ;

* qu'il s'évinçait des clichés photographiques joints aux divers constats d'huissier produits par les parties, et particulièrement de ceux des 29 mars et 15 juillet 2022 dressés par Maître [M] à la demande de M. [O], ainsi que des clichés accompagnant la note de M. [X] du 15 octobre 2022, que ce mur de soutènement s'arrêtait bien avant la villa n°4 litigieuse ;

* qu' en conséquence, l'argument opposé par les défendeurs pour justifier Ieur

refus d'octroyer un quelconque tour d'échelle tenant à la nécessité de conserver les Iieux pour l'expertise judiciaire en cours était inopérant ;

* qu'il ressortait ainsi des éléments du dossier, notamment de I'attestation de M. [E], propriétaire de la villa n°4 litigieuse et des divers constats d'huissier, que les travaux de reprise de l'enduit sur la façade Ouest de la villa n°4, pour la construction de laquelle la SCI ACS Développement, a la qualité de maître d'ouvrage, indispensables pour en assurer l'étanchéité et éviter toutes infiltrations, ne pouvaient être réalisés sans un accès depuis le fonds des consorts [O] ;

* que le refus opposé aujourd'hui, sans motif sérieux par les défendeurs était de nature à causer un trouble manifestement illicite, voire un dommage imminent qu'il convenait de faire cesser ;

- sur Ia demande de dommages et intérêts pour refus abusif : qu'aucun élément, ni pièce établissaient que les époux [O], auraient agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour refus abusif formée par la requérante ne saurait prospérer ;

- sur les demandes reconventionnelles :

- sur la demande tendant à voir condamner, sous astreinte, à reculer la terrasse de la villa n°4 conformément à I'article 678 du code civil :

* que le juge des référés, juge de l'évidence, ne saurait, sans excéder la limite de ses pouvoirs, statuer sur Ie fond quant à l'existence et Ia régularité d'une servitude de vue ;

* que cette question, ainsi que la détermination du caractère de l'ouverture, alors même qu'elle aurait été établie en dehors des conditions prévues aux articles 676 et suivants du code civil, relévaient du pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond ;

* que les époux [O] n'avaient pas cru devoir saisir le juge du fond ;

* que le juge des référés du tribunal judiciaire pouvait seulement s'assurer, sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, que les conditions de discrétion étaient assurées par le système mis en place ;

* qu'il ressortait des clichés photographiques joints aux divers constats d'huissier

produits par les parties que Ia parcelle CP n°[Cadastre 3] des consorts [O] se situait en amont de la parcelle CP n°[Cadastre 4], et notamment de la terrasse de la villa n°4, de sorte que le fonds des défendeurs restait protégé des vues depuis ladite terrasse ;

* qu'il n'était ainsi nullement établi que les époux [O] auraient à subir de quelconques nuisances visuelles et à craindre une diminution de la valeur vénale de Ieur bien immobilier du-fait de cette construction ;

* qu'il ne trouvait pas davantage dans les pièces soumises à son appréciation d'éléments établissant que les prescriptions du code de l'urbanisme et du règlement du PLU auraient manifestement été enfreintes a l'occasion de la construction de la terrasse litigieuse et que les consorts [O] en supporteraient personnellement et directement les conséquences néfastes ;

- sur la demande des époux [O] tendant à voir condamner la SCI ACS Développement, sous astreinte, à supprimer les empiètements constatés par M. [J] dans son état des Iieux du 26 mai 2023 :

* qu'il n'avait trouvé, dans les éléments soumis à son appréciation par les défendeurs, notamment à la lecture de l'état des Iieux etabli par M. [J] le 26 mai 2023, hormis leurs propres allégations, aucune pièce confirmant, avec l'évidence requise en référé, la réalité et l'étendue de l'empiètement dénoncé, ni davantage que le mur représenté sur l'état des Iieux ne serait indiscutablement pas le mur de soutènement des requis, objet d'une expertise judiciaire, qui, dans l'affirmative, empièterait lui-même sur la parcelle CP n°[Cadastre 4] ;

* qu'en considération de l'imprécision de cet élément de preuve, établi au demeurant de façon non contradictoire, il ne pouvait être caractérisé l'existence d'un trouble manifestement illicite, qui résulterait d'un éventuel empiètement des ouvrages construits, alors que les époux [O] n'avaient pas jugé opportun de solliciter une expertise judiciaire, au visa de I'article 145 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2023, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 13 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

- à titre principal, qu'elle :

* déclare irrecevable les demandes formées par la SCI ACS Développement ;

- à titre subsidiaire, qu'elle :

* déboute la SCI ACS Développement de l'ensemble de ses demandes ;

* condamne à titre reconventionnel, la SCI ACS Développement, à reculer la terrasse à 1,90 mètre de la limite séparative, conformément aux dispositions de l'article 678 du code civil, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* condamne la SCI ACS Développement à supprimer les empiètements constatés par M. [J] dans son plan d'état des lieux dressés le 26 mai 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ; en tout état de cause, qu'elle :

* condamne la SCI ACS Développement à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 22 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI ACES Développement à la remise en état de la clôture et, statuant à nouveau :

- à titre principal, qu'elle :

* déclare irrecevable les demandes formées par la SCI ACS Développement ;

* condamne la SCI ACS Développement à procéder à la remise en état de la clôture, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

- à titre subsidiaire, qu'elle :

* déboute la SCI ACS Développement de l'intégralité de ses demandes ;

* la condamne à titre reconventionnel, à reculer la terrasse à 1,90 mètre de la limite séparative, conformément aux dispositions de l'article 678 du code civil, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* condamne la SCI ACS Développement à supprimer les empiètements constatés par M. [J] dans son plan d'état des lieux dressés le 26 mai 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- en tout état de cause, qu'elle :

* condamne la SCI ACS Développement à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

- sur la recevabilité des demandes de la SCI ACS Développement :

* qu'elle n'est plus propriétaires de la parcelle cadastrée section CP, n°[Cadastre 4], celle-ci ayant été placée sous le régime de la copropriété ;

* que l'action de tour d'échelle ne peut être autorisée qu'au propriétaire pour protéger son fonds et que n'étant plus propriétaire du fonds à la date de la demande introductive d'instance, la SCI ACS Développement n'avait, ni intérêt, ni qualité à agir à cette fin ;

* que la SCI ACS Développement a soutenu qu'elle avait qualité à solliciter le tour d'échelle en raison des stipulations contractuelles du contrat la liant avec M. [E], dans la mesure où elle n'avait pas obtenu la conformité des travaux et qu'elle n'a pas produit l'attestation de non-conformité ;

* que la production du titre de propriété entre la SCI ACS Développement et les consorts [E]-[C] ne permettait pas en soi de conférer une qualité à agir au maître d'ouvrage ;

- sur les demandes formées par la SCI ACS Développement :

* que lors de la réalisation des travaux du lot n°4, les ouvriers n'avaient pas hésité à arracher le grillage édifié en limite de propriété ;

* que la terrasse a été édifiée en limite de propriété comme le démontre le plan d'état des lieux dressé par M. [J], géomètre-expert ;

* que le dossier du permis de construire ne faisait pas apparaître une terrasse en limite de propriété ;

* que l'intimée expose que les travaux consistant à enduire la façade ont été réalisés et qu'elle estime la procédure abusive ;

* qu'ils ont été contraints d'exécuter les travaux litigieux mais qu'ils entendent maintenir leurs demandes à l'égard de la SCI ACS Développement ;

* qu'ils sollicitent la condamnation de l'intimée à reculer sa terrasse à 1,90 m de la limite séparative, conformément aux dispositions de l'article 678 du code civilet à supprimer les empiètements constatés par M. [J] dans son plan dressé le 26 mai 2023 ;

* que l'intimé n'a pas remis les lieux en l'état après les travaux ;

- sur leurs demandes

* sur la démolition de la terrasse :

* que la terrasse a été édifiée en violation des dispositions légales ;

* qu'elle a été édifiée en limite de propriété alors même que le dossier de permis ne faisait pas apparaître une terrasse en limite de propriété ;

* que la terrasse dispose d'une vue droite sur leur fonds ;

* sur les empiètements :

* qu'il existe un empiètement de la clôture en partie Sud de 15 cm sur leur propriété ;

Par dernières conclusions transmises le 11 mars 2024 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI ACS Développement, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, excepté en ce qu'elle a été débouté de sa demande de provision pour refus abusif et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau qu'elle :

- déboute les consorts [O] de leurs demandes ;

- condamne les consorts [O] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, du fait du refus abusif ;

- condamne les consorts [O] à payer à la SCI ACS Développement la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que les travaux d'enduit de façade ont été réalisés dans leur intégralité les 21 et 22 septembre 2023 ;

- que les consorts [O] maintiennent abusivement leur procédure d'appel ;

- que s'agissant de la procédure d'expertise en cours, les conclusions n'ont pas été rendues ;

- que ce litige est en cours et est étranger au dossier 'tour d'échelle' ;

- que les limites de propriété ont été violées par les consorts [O] qui ont implanté une partie de leur mur sur la parcelle sur laquelle se situe le lot 1 construit par la ACS Développement ;

- que c'est M. [O] qui a lui-même arraché le grillage, en faisant des travaux de terrassement en limite séparative ;

- qu'elle a qualité à agir en raison de la clause contenue dans l'acte de vente du 22 octobre 2021, reproduite ci-après ;

- que le maitre de l'ouvrage a qualité pour solliciter un droit de tour d'échelle ;

- que les travaux d'enduisage faisaient partie des réserves formulées par les acquéreurs du lot 4 et que la SCI ACS Développement a conservé la qualité de maître de l'ouvrage ;

- que les consorts [O] ne rapportent pas la preuve de l'illégalité de la terrasse ;

- qu'aucun empiètement n'est caractérisé ;

- qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un quelconque trouble ;

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 mars 2024.

Par courrier reçu au greffe le 28 mars 2024, le conseil de la SCI ACS Développement sollicite de la cour qu'elle écarte des débats les écritures du 22 mars 2024 des époux [O] ainsi que les 12 pièces complémentaires, violant le principe du contradictoire.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la recevabilité des dernières conclusions des époux [O]

Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Selon l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. Par application des dispositions de ce texte, doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.

En l'espèce la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l'avis de fixation qui leur a été envoyé le 6 septembre 2023. L'avant-veille, le vendredi 22 mars à 18h58, le conseil des époux [O] a notifié 29 pages de conclusions (les précédentes comportant 16 pages), au soutien desquelles il a produit douze nouvelles pièces. L'intimée n'a disposé que d'un seul jour ouvrable pour y répondre, l'ordonnance de clôture ayant, comme annoncé dans l'avis de fixation, été rendue et notifiée le mardi 26 mars suivant à 8 heures 49.

Ce dépôt tardif, viole le principe du contradictoire en ce que l'intimée n'a pas disposé d'un délai suffisant pour prendre connaissance des pièces et n'a pas pu être en capacité d'y répondre.

Il convient dès lors d'écarter des débats le dernier jeu de conclusions et les douze pièces nouvelles communiquées, des époux [O] et de les considérer comme étant en l'état de leurs écritures du 13 septembre 2023.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI ACS Développement

L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de l'article 32 du même code qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.

L'article 1601-2 du code civil prévoit que la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

En l'espèce selon acte authentique du 22 octobre 2021, la SCI ACS Développement a vendu à M. [E] et Mme [C], le lot n°4 litigieux, de l'ensemble immobilier [Adresse 1], à [Localité 9] (13), cadastré CP, n°[Cadastre 4], consistant en une villa de type T4, avec garage et jardin privatifs.

Il est précisé page 3, que le vendeur, vend à terme au sens de l'article 1601-2 du code civil, en s'obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière.

De plus, en page 22, article 8, il est stipulé que le vendeur conserve la qualité de maître de l'ouvrage vis à vis des architectes, entrepreneurs ou autres techniciens et hommes de l'art et vis à vis de toutes administrations ou services concédés et d'une manière générale, vis à vis des tiers.

Il s'oblige également à effectuer les travaux du parachèvement tels que les finitions des parties communes et à mener ces travaux selon les règles de l'art, de manière qu'ils soient achevés dans des délais raisonnables (page 21).

Ainsi au vu de ces éléments, la SCI ACS Développement avait qualité, comme maître de l'ouvrage, pour solliciter en justice le droit de pénétrer sur le fonds des consorts [D] afin d'exécuter les travaux de finition d'enduisage du mur extérieur, délimitant le lot n°4 de son programme immobilier, et de remplir son obligation envers M. [E] et Mme [C].

Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a considéré que la SCI ACS Développement justifiait de sa qualité à agir et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [O].

Sur les demandes de la SCI ACS Développement

Sur la servitude de tour d'échelle

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le second alinéa de ce texte dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut résulter d'agissements visant à perturber de manière unilatérale et soudaine, un passage faisant jusqu'alors l'objet d'un usage continu et paisible.

A défaut de convention et de servitude légale, il est admis que, quand le propriétaire d'un bâtiment édifié en limite de propriété est contraint de réaliser des travaux sur son bien et, que faute de pouvoir accéder au chantier à partir de chez lui, il a impérativement besoin de passer par le fonds contigu et d'y établir des installations provisoires, il bénéficie d'un droit d'accéder au fonds voisin et de mettre en place des installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux.

Il ne s'agit pas de la consécration d'une servitude de passage mais d'une autorisation d'occupation temporaire qui permet seulement la réalisation de travaux indispensables pour la conservation de l'immeuble.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats, notamment de l'attestation de M. [E] du 15 mars 2023, du procès-verbal de constat de Maître [W] du 20 mai 2022 et des photographies, que les travaux de reprise de l'enduit de façade Ouest de la villa n°4, pour la construction de laquelle la SCI ACS Développement a la qualité de maître d'ouvrage, sont indispensables pour en assurer l'étanchéité et éviter toutes infiltrations.

Ainsi dans son procès-verbal du 20 mai 2022, Maître [W], mandaté par la SCI ACS Développement, a constaté :

- sur la parcelle cadastrée CP numéro [Cadastre 4], l'implantation d'un grillage ainsi que le dépôt d'une bétonneuse, de parpaings agglomérés, de sable et de ciment en bordure de la limite ayant été matérialisée par la pose du grillage ;

- la pose de parpaings agglomérés, de fer à béton, de grillage et de pierres à l'intérieur des alvéoles desdits parpaings contre le mur de la terrasse de Ia villa n°4 confrontant le fonds des consorts [O], empêchant la réalisation de son étanchéité extérieure par pose d'un enduit.

Il est donc établi que ces travaux ne peuvent être réalisés sans un accès, depuis le fonds des consorts [O].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 novembre 2022, le conseil de la SCI ASC Développement a proposé des modalités d'intervention afin de limiter tout désagrément pour les époux [O].

Ainsi, le refus opposé par ces derniers, sans motif légitime et sérieux était à l'époque où le premier juge a statué, de nature à causer un trouble manifestement illicite, qu'il convenait de faire cesser ou prévenir.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a fait droit à la demande de la SCI ACS Développement en l'autorisant à pénétrer dans la propriété des époux [O] afin d'exécuter les travaux nécessaires à la réalisation de l'enduit extérieur du mur de la terrasse de la villa n°4, confrontant leur parcelle, sous astreinte.

Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour refus abusif

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Devant le premier juge la SCI ACS Développement a sollicité l'allocation d'une indemnité de 3 000 pour résistance abusive et dolosive.

Cependant elle ne verse aucun élément démontrant que les époux [O] auraient agi de mauvaise foi.

En outre, les travaux ont pu être exécutés.

Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI ACS Développement de sa demande formulée de ce chef.

Sur les demandes des époux [O]

Les époux [O] se prévalent d'un trouble manifestement illicite invoqué.

Il convient d'examiner leur demande au visa des dispositions de l'article 835 du code civil, précitées

Sur la demande tendant à voir reculer la terrasse

L'article 678 du code civil dispose qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique etledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

L'article 679 précise qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.

Au soutien de leurs prétentions les époux [O] versent aux débats :

- un extrait cadastral ;

- des clichés photographiques ;

- un plan d'état des lieux dressé par M. [J], géomètre-expert, le 30 mars 2022 complété le 26 mai 2023, démontrant que la terrasse litigieuse a été édifiée en limite de propriété ;

- un procès-verbal du 29 mars 2022, de Maître [M], mandaté par M. [O], constatant que Ie mur de Ia terrasse de Ia villa n°4, confrontant Ie fonds des consorts [O] était en Iimite de propriété, et retranscrivait Ia confirmation par M. [O] de ce constat ;

- un procès-verbal du 15 juillet 2022, de ce même huissier, constatant que la terrasse de Ia villa n°4 dotée d'une baie vitrée était située en face de la parcelle CP n°[Cadastre 3], de M. [O] et créait une vue directe sans vis-a-vis sur cette parcelle ;

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que la terrasse a été édifiée en violation des dispositions légales, ne respectant pas les distances prescrites, peu important, que la terrasse soit située en aval de la propriété des époux [O].

Les époux [O] justifient donc de l'existence d'un trouble manifestement illicite justifiant qu'il soit fait droit à leur demande de condamnation de la SCI ACS Développement à reculer la terrasse de la villa n°4 conformément aux prescriptions légales de l'article 678 du code civil.

Il conviendra d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les époux [O] de leur demande de démolition de la terrasse de manière à la reculer à la distance de 1,90 m de la limite séparative.

La SCI ACS Developpemet sera condamnée, à reculer la terrasse à 1,90 mètre de la limite séparative, conformément aux dispositions de l'article 678 du code civil, sous astreinte provisoire de 200 euros, par jour de retard, pendant une durée de 3 mois, passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de suppression des empiètements constatés par M. [J] dans son état des lieux du 26 mai 2023

Au soutien de leurs prétentions les époux [O] versent aux débats, un plan d'état des lieux dressé par M. [J] les 30 mars 2022 complété le 26 mars 2023 ;

Cependant à la lecture de ce plan, la nature et l'étendue des empiètements ne sont pas établis, avec l'évidence requise en référé.

Par ailleurs aucune autre pièce ne confirme la réalité et l'étendue de l'empiètement dénoncé.

C'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que l'imprécision de cet élément de preuve, ne peut cartactériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, dont résulterait un éventuel empiètement des ouvrages construits.

Par conséquent l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté les époux [O] de leur demande formulée à ce titre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties, succombant partiellement, conservera la charge de ses propres dépens. Il n'y aura pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles seront déboutées de leurs demandes formulées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les conclusions transmises et notifiées le 22 mars 2024 par le conseil des époux [O] ;

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les époux [O] de leur demande de démolition de la terrasse de manière à la reculer à la distance de 1,90 m de la limite séparative, sous astreinte ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SCI ACS Développement à reculer la terrasse à 1,90 mètre de la limite séparative, conformément aux dispositions de l'article 678 du code civil, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de 3 mois, passé le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute la SCI ACS Développement de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les époux [O] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président