COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 30 MAI 2024
N° 2024/
Rôle N° RG 19/14923 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5PP
[F] [B]
C/
SARL NEW PROMOTION
Société civile DE VENTE [5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Romain CHERFILS
Me Muriel GESTAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 16 Août 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03761.
APPELANT
Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Pierre-Yves IMPERATOR, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant Me Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEES
SARL NEW PROMOTION, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Société Civile de Construction Vente [5], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseiller rapporteur, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Véronique MÖLLER, Conseillère
M. Adrian CANDAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Patricia CARTHIEUX.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :
La société civile de construction vente Villa [6], représentée par son gérant la société New Promotion, a entrepris la réalisation d'un programme immobilier dénommé « Villa [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Par acte authentique du 12 février 2014, Monsieur [F] [B] a acquis une villa en l'état futur d'achèvement dans ce programme immobilier, moyennant le prix de 622.074 euros taxe sur la valeur ajoutée incluse.
La remise des clés du logement, de la boîte aux lettres et du portail, à l'exception de celle du portillon d'accès à la piscine, est intervenue le 05 novembre 2014, avec réserves.
Se plaignant de désordres affectant la villa (non-conformités, malfaçons, absences de finition), Monsieur [F] [B] a obtenu, par ordonnance de référé en date du 27 janvier 2016, la désignation d'un expert judiciaire.
Le rapport d'expertise a été déposé le 04 novembre 2016.
Par acte d'huissier du 09 mai 2017, Monsieur [F] [B] a assigné la sci Villa [6] et la société New Promotion aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de 9.744euros hors taxes au titre des réparations à effectuer, sous astreinte de 100euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, 6.000euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de la longueur de la procédure et du préjudice à venir lié à la réalisation des travaux et 3.000euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Par acte d'huissier du 7 mars 2018, la sccv Villa [6] et la société New Promotion ont fait assigner en garantie Monsieur [F] [J] et Monsieur [R] [X], architectes.
Les procédures étaient jointes.
Par jugement en date du 16 août 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a déclaré irrecevables comme forcloses les demandes de Monsieur [F] [B], l'a condamné à payer à la sccv Villa [6] et à la société New Promotion la somme globale de 2.000euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l'instance avec distraction au profit de maître Muriel Gestas.
Le tribunal a retenu que les vices étaient apparents pour avoir été notés dans le procès-verbal de livraison du 05 novembre 2014, visibles lors de la prise de possession ou visibles à l'usage et relevés dans le procès-verbal d'huissier du 10 août 2015 ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire. Il en a déduit que l'action était forclose sur le fondement des articles 1642-1 (vices de construction ou défaut de conformité apparents) et 1648 du code civil (année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents). Le tribunal a considéré que ce délai a commencé à courir un mois après la prise de possession, soit le 5 décembre 2014, qu'il a été interrompu par l'assignation en référé du 30 octobre 2014 jusqu'au 27 janvier 2016, date de l'ordonnance de référé, et qu'il est arrivé à échéance le 27 janvier 2017, soit avant la délivrance de l'assignation du 09 mai 2017.
Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 24 septembre 2019, Monsieur [F] [B] a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la société New Promotion et de la société civile Villa [6], en ce qu'il a :
-déclaré irrecevables comme forcloses ses demandes,
-l'a condamné à payer à la sccv Villa [5] et à la société New Promotion la somme globale de 2.000euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.
L'affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 19/14923.
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
Monsieur [F] [B] (conclusions récapitulatives notifiées par rpva le 19 mars 2020) sollicite de la cour de :
Vu les articles 1642-1, 1648 du Code civil,
Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,
Vu l'ordonnance du 27 janvier 2016,
Vu le rapport d'expertise du 4 Novembre 2016,
Vu la contradiction évidente entre le procès-verbal de réception du 6 novembre 2014 et le procès-verbal du constat d'huissier du 10 août 2015 qui fait état de nouvelles malfaçons.
Réformer purement et simplement le jugement déféré,
Le dire bien fondé et recevable à agir
Confirmer les désordres relevés dans le rapport d'expertise en date du 4 Novembre 2016 rendu par Madame [G] ;
Dire et juger que le montant des réparations s'élève à 9.744 Euros, somme arrêtée en juillet 2016 devant être révisée et indexée sur l'indice du coût de la construction ;
En conséquence,
Débouter les sociétés NEW PROMOTION et [5] de leurs appel incident, demandes, fins et conclusions ;
Condamner solidairement la société civile de construction vente VILLA [5] et la société NEW PROMOTION au paiement d'une somme 9.744,00 Euros H.T, (somme arrêtée en juillet 2016 devant être révisée et indexée sur l'indice du coût de la construction), sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
Condamner solidairement la société civile de construction vente VILLA [5] et la société NEW PROMOTION au paiement d'une somme de 6.000 Euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, la longueur de la procédure, et le préjudice à venir pour la réalisation des travaux ;
Les condamner solidairement au paiement d'une somme de 3.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
Les condamner solidairement aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés aux offres de droit.
Dire que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'arrêt à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12/12/96 (tarif des huissiers), devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700.
Monsieur [F] [B] conteste l'application des articles 1642-1 et 1648 du code civil dans l'hypothèse où l'action a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement pris par le vendeur d'immeuble à construire de réparer les désordres apparents ayant fait l'objet de réserves à la réception. Il revendique l'application de la prescription de droit commun.
Il estime, par ailleurs, que, dans l'hypothèse où la prescription annale serait retenue, son délai n'aurait commandé à courir que le 04 novembre 2016, date de dépôt du rapport.
Monsieur [F] [B] fait valoir que les entreprises s'étaient engagées à effectuer les travaux de reprise dans le PV de livraison et que d'autres désordres sont apparus par la suite.
La société civile de construction vente [5] et la société New Promotion (conclusions en réplique notifiées par rpva le 24 décembre 2019) sollicitent de :
Vu les dispositions des articles 1147 et suivants du Code Civil, 1642-1 du Code Civil, 1648 du
Code Civil, 2241 et 2242 du même code et 641 et 642 du Code de Procédure Civile,
Déclarer la Société Civile de Construction Vente [5] et à la société NEW PROMOTION recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions, en conséquence,
Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions et en conséquence,
Juger que Monsieur [B] était forclos pour agir concernant les réclamations et demandes relatives aux vices, défauts et désordres apparents et en conséquence,
Déclarer son action irrecevable de ces chefs,
et en tout état de cause,
Débouter Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en conséquence,
Subsidiairement,
Dans l'hypothèse où un préjudice persisterait et serait reconnu comme imputable et non forclos, il conviendra de se référer au rapport d'expertise puisque son indemnisation ne pourrait certainement pas être celle sollicitée par le plaignant puisque Madame [G], Expert, a estimé qu'en retenant des préjudices, le cumul de ceux-ci ne dépasserait pas une indemnisation globale de 4.440 €.
La sci [5] et la société new Promotion font valoir que le préjudice de Monsieur [F] [B] ne peut excéder 4.440euros. Elles concluent à la forclusion de l'action sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 CC applicables en l'espèce.
L'ordonnance de clôture est en date du 12 février 2024.
L'affaire a été retenue à l'audience du 26 mars 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mai 2024.
MOTIFS :
Sur les désordres et leur qualification :
L'article 1642-1 alinéa 1 du code civil dispose que « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».
Il résulte de ces dispositions qu'un désordre décelable au premier regard ne sera pas nécessairement qualifié de désordre apparent dès lors que sa cause, son ampleur ou ses conséquences ne seront révélées qu'ultérieurement.
Doit être considéré comme un désordre apparent tout vice ou défaut de conformité apparu avant le plus tardif des deux événements que sont :
- soit la réception des travaux effectuée avec ou sans réserve ;
- soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur.
Si la recevabilité de l'action fondée sur l'article 1642-1 du code civil n'est pas subordonnée à un délai de dénonciation, le vendeur en l'état futur d'achèvement ne pourra être condamné sur le fondement de cette garantie que si les vices et défauts de conformité apparents affectant l'immeuble sont bien apparus dans le délai de l'article 1642-1 du code civil, la preuve de la date d'apparition du désordre pouvant être valablement et efficacement rapportée par un constat d'huissier, des témoignages, le compte rendu de visite d'un technicien missionné par l'acquéreur.
En l'espèce, l'expert judiciaire retient que les désordres mentionnés au procès-verbal de prise de prise de possession (il y a eu une remise des clés) du 05 novembre 2014 et les désordres constatés par procès-verbal d'huissier du 10 août 2015 étaient visibles lors de la prise de possession, sauf les désordres suivants :
CARRELAGE :
-planéité de la terrasse carrelée extérieure : visible uniquement en cas de précipitations,
-caniveau de la terrasse au 1er étage : visible à l'usage,
MENUISERIE INTERIEURE :
-profils plats non fixés : visible à l'usage,
MENUISERIE EXTERIEURE :
-fixation des caches des verrous de fenêtres : visible à l'usage,
PLATRERIE/CLOISONS SECHES :
-chambre côté arrière/1er étage : désordre apparu en été 2015.
Selon lui, étaient cachés lors de la prise de possession les désordres suivants :
GROS-'UVRE :
-terrasse 1er étage : fissure apparue en été 2015
PLATRERIE/CLOISONS SECHES :
-chambre côté arrière/1er étage : fissure apparue en été 2015.
L'expert judiciaire conclut que les désordres, inachèvements et non-conformités constatés ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et sont uniquement esthétiques. La responsabilité décennale des constructeurs doit donc être écartée.
Il résulte de ces éléments que doivent être considérés comme des désordres apparents relevant des dispositions de l'article 1642-1 alinéa 1 du code civil, les désordres constatés dans le procès-verbal de prise de possession et le procès-verbal de constat d'huissier du 10 août 2015, y compris les désordres suivants :
CARRELAGE :
-caniveau de la terrasse au 1er étage : visible à l'usage,
MENUISERIE INTERIEURE :
-profils plats non fixés : visible à l'usage,
MENUISERIE EXTERIEURE :
-fixation des caches des verrous de fenêtres : visible à l'usage.
En effet, bien que visibles à l'usage, ces désordres, compte tenu de leur nature, ont pu apparaître dans toutes leurs causes, ampleur et conséquences dans le délai d'un mois suivant la prise de possession.
Cependant, ne relèvent pas des dispositions de l'article 1642-1 alinéa 1 du code civil pour être apparus après le délai d'un mois suivant la prise de possession, et doivent donc être considérés comme des vices cachés, les désordres suivants :
CARRELAGE :
-planéité de la terrasse carrelée extérieure : visible uniquement en cas de précipitations,
GROS-'UVRE :
-terrasse 1er étage : fissure apparue en été 2015
PLATRERIE/CLOISONS SECHES :
-chambre côté arrière/1er étage : fissure apparue en été 2015.
Sur la recevabilité de l'action :
L'article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que « dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».
S'agissant d'un délai de forclusion, et non d'un délai de prescription, le délai annal est exclu du bénéfice de l'article 2239 du code civil qui prévoit la suspension des délais de prescription pendant les mesures d'instruction.
L'assignation en référé interrompt le délai annal de l'article 1648 alinéa 2, jusqu'au prononcé de l'ordonnance et fait courir un nouveau délai de forclusion de même durée.
L'acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d'immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d'ordre public des articles 1642-1 et 1648.
Les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n'est pas applicable, même à titre subsidiaire.
Toutefois, le délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du code civil n'est pas applicable à l'action qui a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement contractuel pris par le vendeur d'immeuble à construire de réparer les désordres apparents apparus dans le délai de l'article 1642-1 du code civil. Cet engagement ne résulte pas seulement de la mention du désordre sur le procès-verbal de prise de possession. Il doit être exprès, manifesté par un acte positif tel qu'une promesse écrite, un calendrier d'intervention d'entreprises.
En l'espèce, l'action de Monsieur [F] [B] est forclose concernant les désordres apparents dans le délai d'un mois suivant la prise de possession.
En effet, le procès-verbal en date du 05 novembre 2014 doit être considéré comme actant la prise de possession du bien acquis en l'état futur d'achèvement compte tenu de la remise des clés et non comme une simple réunion de chantier comme le prétend l'appelant. La prise de possession ainsi intervenue le 05 novembre 2014 constitue le point de départ du délai d'un mois durant lequel les désordres apparents doivent s'être révélés. Conformément aux dispositions des articles 1642-1 alinéa 1 et 1648 alinéa 2 du code civil, le délai annal expirait donc le 05 décembre 2015. Ce délai a régulièrement été interrompu par l'assignation en référé délivrée le 30 octobre 2015 jusqu'au 27 janvier 2016, date de l'ordonnance de référé, pour expirer le 27 janvier 2017. Or, l'assignation au fond a été délivrée le 09 mai 2017, soit après l'échéance du délai annal de forclusion.
Le délai quinquennal de prescription de la responsabilité de droit commun n'est pas applicable à ces désordres eu égard à la spécificité de la garantie des vices apparents.
En outre, contrairement à ce que prétend Monsieur [F] [B], la responsabilité contractuelle ne peut être invoquée au titre des engagements qu'auraient pris le vendeur en l'état futur d'achèvement de lever les réserves. En effet, de tels engagements doivent être exprès et ne peuvent résulter de sa signature sur le procès-verbal de prise de possession faisant mention de réserves.
En revanche, l'action est recevable concernant les désordres apparus postérieurement au délai d'un mois suivant la prise de possession, désordres qui doivent ainsi être considérés comme des vices cachés.
En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables comme étant forcloses les demandes de Monsieur [F] [B], sauf en ce qui concerne les désordres suivants :
CARRELAGE :
-planéité de la terrasse carrelée extérieure : visible uniquement en cas de précipitations,
GROS-'UVRE :
-terrasse 1er étage : fissure apparue en été 2015
PLATRERIE/CLOISONS SECHES :
-chambre côté arrière/1er étage : désordre apparu en été 2015.
qui ne relèvent pas des dispositions de l'article 1642-1 alinéa 1 du code civil mais doivent être considérés comme des vices cachés.
L'action de Monsieur [F] [B] relative à ces désordres sera donc déclarée recevable en ce que la prescription quinquennale applicable n'était pas arrivée à échéance lorsqu'elle a été engagée.
Sur la responsabilité :
Le vendeur en l'état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires.
Pour les désordres apparus après la prise de possession, retenus comme étant des vices cachés, il ne suffit pas de constater que l'ouvrage est affecté de vices pour engager la responsabilité du vendeur en l'état du futur achèvement mais encore faut-il démontrer qu'il ait personnellement commis une faute contractuelle à l'origine de ceux-ci.
En l'espèce, aucune faute imputable aux intimés n'est démontrée. En effet, selon le rapport d'expertise judiciaire, la responsabilité des désordres du gros-'uvre incomberait au façadier, la responsabilité des désordres affectant les carrelages incomberait au carreleur et celle des désordres affectant la plâtrerie et les cloisons sèches n'est pas déterminée, l'expert indiquant seulement que ces désordres sont imputables à un mouvement du bâtiment.
En l'absence de faute, la responsabilité de la sccv Villa [6], vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement et maître d'ouvrage dans l'opération immobilière, ne peut être retenue.
Pour le même motif, la responsabilité de la société New Promotion, qui n'est intervenue à l'acte de vente qu'en qualité de gérant de la sccv Villa [6], est encore moins susceptible d'être engagée.
En conséquence, Monsieur [F] [B] sera débouté des demandes d'indemnisation déclarées recevables.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le jugement attaqué doit être confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.
Monsieur [F] [B], qui succombe, sera condamné à supporter les entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement en date du 16 août 2019 en ce qu'il a déclaré irrecevables comme étant forcloses les demandes de Monsieur [F] [B], sauf en ce qui concerne les désordres suivants :
CARRELAGE :
-planéité de la terrasse carrelée extérieure : visible uniquement en cas de précipitations,
GROS-'UVRE :
-terrasse 1er étage : fissure apparue en été 2015
PLATRERIE/CLOISONS SECHES :
-chambre côté arrière/1er étage : fissure apparue en été 2015,
qui ne relèvent pas des dispositions de l'article 1642-1 alinéa 1 du code civil mais doivent être considérés comme des vices cachés,
CONFIRME ce jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,
Statuant à nouveau,
DECLARE recevable l'action de Monsieur [F] [B] relative à ces désordres,
DEBOUTE Monsieur [F] [B] de ses demandes d'indemnisation déclarées recevables,
Y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [F] [B] à supporter les entiers dépens de l'appel.
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Mme Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
