COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/ 228
Rôle N° RG 23/13829 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMEBH
[V] [K]
C/
[J] [O]
[Z] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Cyrille LA BALME
Me Laurène ROUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 09 Mars 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 22/02452.
APPELANTE
Madame [V] [K]
née le 03 Septembre 1959 à [Localité 6] (ALGÉRIE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Cyrille LA BALME de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Jonas MORVAN, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMES
Monsieur [J] [O]
né le 08 Avril 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON
Madame [Z] [M]
née le 10 Février 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 02 mai 2015 à effet au 04 mai 2015, M.[L], aux droits duquel est venue Mme [L], aux droits de laquelle sont venus M.[J] et Mme [M], a donné à bail d'habitation à Mme [K] un bien situé à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 700 euros hors charges.
Des étais de soutènement ont été posés dans ce logement.
M.[J] et Mme [M] ont fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 novembre 2021.
Par acte du 22 avril 2022, M.[J] et Mme [M] ont fait assigner Mme [K] aux fins essentiellement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, statuer sur les conséquences de celles-ci, voir condamner Mme [K] à une indemnité d'occupation et un arriéré locatif, ainsi qu'à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 09 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de Toulon a :
-déclaré recevable l'action tendant au constat de la résiliation du bail exercée par M.[O] [J] et Mme [Z] [M],
-constaté que M. [J] et Mme [M] détiennent à l'encontre de Mme [V] [K] une créance locative de 1.382,15 euros,
- constaté que Mme [K] détient à l'encontre de M. [J] et Mme [M] une créance indemnitaire de 500 euros,
-ordonné la compensation des créances réciproques des parties,
-condamné en conséquence Mme [K] à payer à M.[J] et Mme [M] la somme de 882,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022,
-dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts au taux légal,
-dit que les conditions d'acquisition de la clause resolutoire étaient réunies au 22 janvier 2022,
-constaté que le contrat de bail liant les parties à l'instance est résiliée depuis cette date,
-ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, 1'expulsion de
Mme [K] du logement situe [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamné Mme [K] à payer à M. [J] et Mme [M] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 752,83 euros, correspondant au montant du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges, à compter du 22 janvier 2022 jusqu'à complète libération des lieux,
- dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction, 1'indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement,
- condamné Mme [K] à payer à M.[J] et Mme [M] la somme de 1.000 euros sur 1e fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Madame [V] [K] aux dépens.
Le premier juge, relevant qu'il appartenait au locataire de justifier du paiement de son loyer, a constaté l'existence d'un arriéré locatif. Il a rejeté sa demande au titre d'une exception d'inexécution dans la mesure où n'était pas rapportée la preuve du caractère inhabitable du logement.
Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Il a estimé que les travaux qui s'étaient déroulés dans le logement loué se rapportaient à la structure du bâti, si bien que les bailleurs ne pouvaient s'exonérer de leur obligation de réparer le trouble de jouissance subi par leur locataire, même si les travaux relevaient de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Il a jugé que Mme [K] ne démontrait pas que la durée des travaux s'était étendue du 20 octobre 2020 au 07 juillet 2022. Il a estimé qu'elle ne rapportait la preuve, ni que les travaux auraient excédé une durée raisonnable, ni que leur déroulement aurait rendu les locaux inutilisables. Il a retenu toutefois que les bailleurs n'avaient pas avisé leur locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre, de la réalisation et des modalités d'exécution des travaux de confortement du plancher supérieur,si bien qu'ils devaient être condamnés à lui verser des dommages et intérêts.
Il a rejeté les demandes indemnitaires de Mme [K] en l'absence de démonstration d'une durée excédant la durée raisonnable et au titre de l'indécence des locaux, non justifiée. Il a également rejeté sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.
Il a rejeté la demande de Mme [K] au titre de la remise de quittances de loyer en relevant qu'elle ne démontrait pas avoir mis en demeure ses bailleurs de les lui remettre ni que les paiements de loyers auraient été effectués.
Par déclaration du 12 avril 2023, Mme [K] relevé appel de tous les chefs de cette décision sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action tendant au constat de la résiliation du bail.
Mme [M] et M.[J] ont constitué avocat.
Le 18 avril 2023, Mme [K] a quitté les lieux et remis les clés du logement.
Par conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, Mme [K] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action tendant au constat de la résiliation du bail,
- de condamner M.[J] et Mme [M] lui verser :
* la somme de 7500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
*la somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- de débouter M.[J] et Mme [M] de leur demande,
- de condamner M.[J] et Mme [M] à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M.[J] et Mme [M] aux dépens.
Elle conteste toute dette locative et note avoir adressé des chèques à ses bailleurs que ces derniers n'ont pas contesté avoir reçus. Elle expose verser devant la cour ses relevés de compte bancaire.
Elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral en raison de travaux effectués dans le logement.
Elle indique que ses baillleurs ne l'ont pas avertie de la pose d'étai de soutènement dans son logement. Elle déclare que les étais ont été placés du 09 octobre 2020 jusqu'au 07 juillet 2022, date de réception définitive du chantier. Elle conteste l'argument adverse selon lequel les principaux travaux avaient lieu dans les parties communes et que les travaux effectués dans son domicile n'auraient été que minimes.
Elle note que le chantier a rendu impossible toute occupation décente des lieux. Elle relève avoir eu peur d'un effondrement du plancher. Elle reconnaît n'avoir pas payé l'intégralité de son loyer.
Elle estime que son préjudice ne peut être évalué à une somme être inférieure à 50% du loyer contractuel.
Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles adverses, au titre du remboursement des matériaux utilisés pour effectuer des travaux de peinture, au titre du remboursement d'un double de clé et au titre d'un préjudice subi lié à l'impossibilité de faire visiter le logement. Elle conteste toute dégradation du logement loué et fait valoir que M.[J] et Mme [M] ne justifient pas d'une impossibilité de faire visiter le bien.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[J] et Mme [M] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté que Mme [K] détenait à leur encontre une créance de 500 euros et a ordonné la compensation des créances réciproques
*statuant à nouveau :
- de prononcer la résiliation du bail,
- de condamner Mme [K], occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], au versement d'une indemnité conventionnelle d'occupation au moins égale au montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamé, débutrice depuis le 22 janvier 2022,
- de condamner Mme [K] à leur verser la somme de 2258, 66 euros au titre des loyers dus à la date des présentes, outre les charges dues contractuellement et du montant de la clause pénale y afférente,
-de condamner Mme [K] à leur payer la somme de 753,00 euros mensuels au titre de l'indemnité d'occupation et ce jusqu'à son départ effectif des lieux,
- de condamner Mme [K] à leur payer la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance,
- de dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l 'ordonnance à intervenir.
- de condamner Mme [K] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et du PV de constat du 18 avril 2023.
- de condamner Mme [K] aux intérêts au taux légal à compter de la date de l'exploit introductif d'instance avec capitalisation annuelle dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
Y ajoutant,
- de débouter Mme [K] de ses demandes
- de condamner Mme [K] à leur payer la somme de 463,72 € au titre des travaux locatifs ensuite de son départ des lieux
- de condamner Mme [K] à leur payer la somme de 2.000 € au titre du préjudice subi
- de les autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie,
- de condamner Mme [K] à leur payer la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Ils expliquent que la copropriété a mis en place des travaux qui nécessitaient la pose d'étais dans le logement loué. Ils relèvent que leur locataire ne leur a pas permis d'accéder au logement pour réaliser les travaux définitifs. Ils estiment que Mme [K] a usé d'un stratagème pour obtenir une réduction de moitié de son loyer.
Ils notent que cette dernière ne s'est acquittée que d'une part résiduelle de son loyer et qu'elle ne s'est pas acquittée de la dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.
Ils contestent tout préjudice subi par Mme [K].
Ils soutiennent que les travaux n'ont pas excédé une durée raisonnable et que leur déroulement n'a pas rendu les lieux inutilisables.
Ils font observer que les travaux devaient se dérouler en deux temps : une phase conservatoire réalisée en une heure avec la pose d'étais pour sécuriser les lieux et une seconde phase d'une durée de 4 jours, au sein du logement loué. Ils précisent qu'ils ne pouvaient décider de leur déroulement, s'agissant de travaux mis en oeuvre par le syndicat des copropriétaires. Ils affirment avoir contacté à plusieurs reprises le syndic afin d'accélérer l'avancement des travaux et soutiennent n'être pas responsables de leur durée.
Ils soutiennent que les travaux définitifs n'ont duré que quatre jours.
Ils indiquent que Mme [K] n'a pas rendu les lieux loués en bon état. Ils demandent à ce qu'elle leur rembourse le coût de remise en peinture, le coût d'une clé manquante et sollicitent de pouvoir conserver le dépôt de garantie. Ils ajoutent que cette dernière ne leur pas permis d'accéder au logement pour le faire visiter en vue de sa relocation. Ils en demandent réparation.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mars 2024.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Le commandement délivré le 22 novembre 2021 à Mme [K] faisait état d'un arriéré locatif d'un montant de 1155,66 euros, comprenant les loyers d'octobre 2021 et novembre 2021 (752,83 eurosx 2) minorés de la somme de 350 euros au titre d'un chèque du 09 novembre 2021. Il était également demandé la somme de 123, 51 euros pour le coût de l'acte.
Mme [K] produit au débat ses relevés de compte. Elle a mis en évidence le débit de certains chèques tirés sur son compte du 15 novembre 2021 au 14 janvier 2022 (chèque 6541216 de 350 euros tiré le 15 novembre 2021; chèque 6541218 de 300 euros tiré le 13 décembre 2021; chèque 6541219 de 350 euros tiré le 17 décembre 2021, chèque 6541222 de 350 euros tiré le 07 janvier 2022 et chèque 6541224 de 300 euros tiré le 14 janvier 2022). Elle ne produit pas la photocopie de ces chèques si bien que la cour ignore à qui ils ont été versés.
M.[J] et Mme [M], dans leurs écritures et décompte, reconnaissent le versement des sommes de 350 euros le 05 novembre 2021, 350 euros le 13 décembre 2021 et 350 euros le 02 janvier 2022.
Ainsi, ils n'évoquent que le versement 700 euros postérieurement au 09 novembre 2021.
Mme [K] ne démontre donc pas qu'elle s'était acquittée de l'intégralement de sa dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2022 sera confirmé.
Mme [K] ayant quitté les lieux loués, la demande au titre de son expulsion est devenue sans objet.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 752,83 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par cette dernière à compter du 22 janvier 2022 jusqu'à la complète libération des lieux.
Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [K]
Selon l'article 7 e de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
L'article 1724 du code civil énonce que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Les travaux effectués dans le logement qui a été loué à Mme [K] ont été diligentés à l'initiative du syndicat des copropriétaires.
Le logement est situé au premier étage de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] (83). D'une surface de 57 m², il est comprend un séjour donnant une loggia, une cuisine, un dégagement, un WC, deux chambres communicantes et une salle de bains, ainsi qu'un cellier au rez-de-chaussée.
Il n'est pas contesté que trois était ont été placés dès le 09 octobre 2020 dans la salle à manger (séjour).
Le bailleur n'a pas respecté l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 en avisant sa locataire, avant le début des travaux, de leur nature et de leur modalités d'exécution, par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé à la somme de 500 euros le montant préjudice subi par Mme [K] qui n'a pas été prévenue, selon les exigences de cet article, de la mise en oeuvre et des modalités des travaux qui devaient être effectués. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Mme [K] ne démontre pas que la pose de ces trois étais aurait rendu le logement inhabitable. Elle ne démontre pas non plus que le logement serait devenu indécent ni qu'il existait un risque d'effondrement du plancher.
Les trois étais étaient toujours présents le 22 juillet 2021, comme en témoigne un compte rendu de visite d'une policière municipale.
Mme [K] a mandaté un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal le 22 avril 2022 permettant de constater qu'un IPN avait été placé sur toute la largeur de son séjour. Le commissaire de justice a noté que les travaux n'étaient pas achevés puisque les bandes à joint et la peinture du doublage n'avaient pas été effectués. Il ressort de ce constat que les étais ont disparu. La mise en place de cette poutre IPN ne rend le logement ni inhabitable, ni indécent.
Il faut comprendre de cet acte qu'il restait des travaux de peinture à effectuer sur la poutre IPN.
Mme [K] ne justifie pas que les travaux déjà réalisés (dépose des étais et pose de l'IPN) aient rendu le logement inhabitable. Il était indiqué au conseil de Mme [K], par lettre du 28 mars 2022, que les travaux devaient durer 10 jours dans son logement et qu'ils pouvaient débuter à compter du 4 avril 2022. Il était demandé que celle-ci laisse l'accès aux ouvriers le temps des travaux. Il était précisé qu'il s'agissait d'un planning provisoire.
Mme [K] indique que les travaux étaient terminés le 07 juillet 2022, sans le démontrer. De leur côté, M.[J] et Mme [M] ne démontrent pas que Mme [K] n'aurait pas permis la mise en oeuvre plus rapide des travaux définitifs, à partir de la lettre du 28 mars 2022.
Il est toutefois certain que les étais, posés le 09 octobre 2020 et qui étaient toujours présents le 22 juillet 2021, mais n'étaient plus présents le 22 avril 2022, ont créé un préjudice de jouissance au détriment de Mme [K] qui sera intégralement réparé par la somme de 800 euros. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de Mme [K].
Elle sera déboutée pour le surplus de ses demandes puisqu'elle ne justifie pas que les travaux de pose et de peintures de la poutre IPN auraient duré plus de 21 jours.
Sur l'arriéré locatif et les sommes dues par les parties
M.[J] et Mme [M] indiquent que Mme [K] restait devoir au 05 avril 2022 la somme de 1505,66 euros. Cette somme inclut le coût du commandement de payer de 123,51 euros. Ils font donc état d'un arriéré locatif de 1382,15 euros. A la lecture de leur décompte, la cour comprend qu'ils reconnaissent le paiement du loyer de février 2022, avec le paiement supplémentaire des sommes de 350 euros et 229, 17 euros qui viennent en déduction des impayés débutés en octobre 2021. Leur décompte fait état du paiement du loyer de mars et avril 2022, à hauteur de 752, 83 euros. Ils ne produisent pas d'autres décomptes mais indiquent que Mme [K] doit, en sus de cette somme, celle de 753 euros. La cour comprend qu'il s'agit de l'indemnité d'occupation du mois d'avril 2023.
Mme [K] était occupante sans droit ni titre depuis le 22 janvier 2022. Elle a quitté les lieux en remettant les lieux le 18 avril 2023. L'indemnité d'occupation, qui est fixée à la somme de 752, 83 euros, se calcule au prorata temporis. Mme [K] est en conséquence redevable de la somme de 752,83x18/30 = 451, 698 euros arrondis à 451,69 euros.
Mme [K] ne démontre pas avoir versé le reliquat de 1382, 15 euros.
De son côté, M.[J] et Mme [M] sont redevables à son égard de dommages et intérêts à hauteur de 1300 euros.
Il convient en conséquence, après compensation entre les sommes dues par chaque partie, de condamner Mme [K] à verser à M.[J] et Mme [M] la somme de 82,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022 outre 451, 69 euros, au titre de l'indemnité d'occupation du mois d'avril 2023. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la demande au titre des réparations dues par Mme [K], au titre du préjudice de M.[J] et Mme [M] et au titre du dépôt de garantie
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...).
L'état des lieux d'entrée permet de constater que le logement était essentiellement en bon état mais en état moyen concernant : la salle de bains, les plinthes, le vitrage coulissant et les volets de la chambre 1, ainsi que les volets de la chambre 2. Il était en outre noté l'existence de traces d'humidité et de trous dans les murs de la chambre 2. Il était relevé que la peinture était écaillée sur les meubles bas de la cuisine et que les meubles hauts de la cuisine étaient usagés.
Ainsi, le logement n'était-il pas en très bon état lors de la prise de possession des lieux par Mme [K].
La comparaison entre l'états des lieux d'entrée et de sortie permet de constater les différences suivantes :
- des reprises de peinture dans la chambre 1
- la déchirure d'une moutiquaire dans la chambre 2
- de légères reprises d'enduit dans les WC
- le dysfonctionnement de la molette qui actionne les bonde
' l'absence de bouteille de gaz
- des taches, trous et reprises sur les murs de la cuisine
Par ailleurs, douze clés avaient été remises à Mme [K] qui n'en a restitué que onze à l'huissier de justice.
Les lieux loués n'ont pas été rendus dans le même état qu'ils se trouvaient à l'origine.
M.[J] et Mme [M] ne peuvent solliciter de leur locataire la remise en peinture des lieux loués, en raison de la vétusté, liée à la durée d'occupation des lieux par Mme [K] (plus de six ans). A l'exception de la moustiquaire et de la bouteille de gaz (dont Mme [K] avait dit qu'elle se trouvait à la cave), pour lesquels M.[J] et Mme [M] ne demandent pas d'indemnisation, ces derniers ne justifient pas de dégradation commise par leur locataire.
En revanche, il sera fait droit à leur demande tendant à condamner Mme [K] à leur verser la somme de 12 euros au titre du double de clé.
M.[J] et Mme [M] ne justifient pas que Mme [K] ne leur aurait pas permis d'accéder au logement pour effectuer des visites.
Ils seront déboutés de leur demande tendant à pouvoir conserver l'intégralité du dépôt de garantie.
Sur le coût de l'état des lieux de sortie
Selon l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (...).
Mme [K] n'a pas contesté la pertinence d'un état des lieux de sortie par acte d'huissier.
Il convient de partager par moitié entre les parties le coût de cet acte et non, comme le sollicite M.[J] et Mme [M], de le mettre en totalité à la charge de Mme [K].
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Chaque partie est en partie succombante. En conséquence, Mme [K] d'une part et les consorts [J]-[M] d'autre part, garderont à leur charge les dépens qu'ils ont exposés en première instance et en appel.
Les parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné Mme [K] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
-condamné Mme [V] [K] à payer à M. [O] [J] et Mme [Z] [M] la somme de 882,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2022,
-limité à 500 euros le montant des dommages et intérêts alloués à Mme [V] [K]
-condamné Mme [V] [K] au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT
DIT que la demande d'expulsion est devenue sans objet,
DIT que Mme [V] [K] détient sur M.[O] [J] et Mme [Z] [M] une créance supplémentaire de 800 euros,
ORDONNE la compensation entre les sommes dues par les parties,
CONDAMNE Mme [V] [K] à verser à M.[O] [J] et Mme [Z] [M] la somme de 82,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022 outre 451,69 euros, au titre de l'indemnité d'occupation du mois d'avril 2023
REJETTE la demande de M.[O] [J] et Mme [Z] [M] au titre des réparations dues par Mme [V] [K] après son départ des lieux loués,
DIT que le coût du constat d'huissier du 18 avril 2023 sera partagé par moitié entre les parties,
CONDAMNE Mme [V] [K] à verser à M.[O] [J] et Mme [Z] [M] la somme de 12 euros au titre d'un double de clés,
REJETTE la demande de M.[O] [J] et Mme [Z] [M] tendant à conserver le montant du dépôt de garantie,
REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
DIT que les parties garderont à leurs charges les dépens qu'elles ont exposés en première instance et en appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
