COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/ 231
Rôle N° RG 23/09562 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUV4
[I] [X]
C/
S.A. ERILIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me [Y] [P]
Me Véronique BOURGOGNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES-SUR-MER en date du 31 Mai 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/000168.
APPELANTE
Madame [I] [X]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1657 du 29/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 22 Août 1990 à [Localité 3] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sabrina ZAKRAOUI, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.A. ERILIA, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Véronique BOURGOGNE de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat en date du 12 novembre 2019, la Société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT aux droits de laquelle se trouve désormais la société ERILIA a donné à bail à Madame [X] un logement situé ' [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 384,58 euros outre une place de stationnement pour un loyer mensuel de 25,50 euros.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 mars 2023, la SA ERILIA a assigné Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer aux fins de :
*juger que les incivilités, insultes, injures, menaces de mort et violences dont s'est rendu coupable Madame [X] ont nuit à la sécurité de la résidence ' Les Bastides des Plans' et de ses occupants créant un climat d'insécurité et que celle-ci a donc manqué gravement à son obligation légale d'user paisiblement des lieux loués.
*prononcer la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2019.
*ordonner l'expulsion de son locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.
* supprimer, compte rtenu de la situation particulière d'insécurité pour les autres locataires née de la présence de Madame [X], le délai de 2 mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures d'exécution.
*condamner Madame [X] au paiement d'une indemnité d'occupation de 100 euros par jour jusqu'aà compléte libération du logement.
* condamner Madame [X] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire était appelée à l'audience du 4 avril 2023.
La SA ERILIA demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Madame [X] concluait au débouté des l'ensemble des demandes de la SA ERILIA et sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 31 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
*jugé que Madame [X] a manqué de façon grave et répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en proférant des menaces de mort et en commettant des violences graves à l'encontre d'une autre résidente voisine de la copropriété.
* prononcé par conséquent la résiliation du bail en date du 12 novembre 2019 liant Madame [X] et la SA ERILIA à compter du 31 mai 2023 et ce au torts exclusifs de sa locataire compte tenu de ses manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués.
*dit que Madame [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs.
* ordonné faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [X] et celle de tout occupant de son chef du logement avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément dispositions de l'article L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
*renvoyé la SA ERILIA aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à reserver , le cas échéant aux meubles.
*condamné Madame [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000 euros par mois à compter du 1er juin 2023 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
*condamné Madame [X] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*rejeté l'ensemble des autres demandes de la SA ERILIA et de Madame [X].
*ordonné conformément à l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution que l'ordonnance sera transmise par les soins du greffe à la sous-préfecture de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévues par la loi n° 90- 449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement.
*condamné Madame [X] aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 18 juillet 2023, Madame [X] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- juge que Madame [X] a manqué de façon grave et répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en proférant des menaces de mort et en commettant des violences graves à l'encontre d'une autre résidente voisine de la copropriété.
- prononce par conséquent la résiliation du bail en date du 12 novembre 2019 liant Madame [X] et la SA ERILIA à compter du 31 mai 2023 et ce au torts exclusifs de sa locataire compte tenu de ses manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués.
- que Madame [X] devra quitter et rendre libe de toute occupation le slieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs.
- ordonne faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [X] et celle de tout occupant de son chef du logement avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément dispositions de l'article L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
- condamne Madame [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000 euros par mois à compter du 1er juin 2023 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
- condamne Madame [X] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- rejette l'ensemble des autres demandes de Madame [X].
- condamne Madame [X] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées sur le RPVA le 18 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [X] demande à la Cour de :
*réformer le jugement du 31 mai 2023 en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau de :
* juger qu'elle n'a commis aucun abus de jouissance grave et répété.
* débouter la SA ERILIA de sa demande de résiliation du bail d'habitation.
* juger qu'il n'y aura pas lieu à expulsion.
* juger qu'il n'y aura pas lieu à indemnité d'occupation.
Par conséquent.
* débouter la SA ERILIA de l'ensemble de ses demandes.
* condamner la SA ERILIA au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile directement distraits à Maître [Y] [P] sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.
A l'appui de ses demandes Madame [X] fait valoir que si effectivement sa voisine Madame [L] a déposé plainte contre elle, force est de constater qu'elle n'a jamais été condamnée.
Elle ajoute qu'elle n'a fait l'objet d'aucun avertissement de la part de son bailleur.
Elle précise qu'au contraire, un certain nombre de ses voisins ont signé une pétition destinée à son maintien dans le logement, rapportant ainsi la preuve qu'elle entretient de bonnes relations avec plusieurs de ses voisins.
Si elle admet que l'on pourrait lui reprocher un conflit de voisinage, elle souligne que sa voisine Madame [L] en est également responsable.
Par conclusions notifiées sur le RPVA le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SA ERILIA demande à la Cour de :
*confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer le 31 mai 2023 en ce qu'il a :
- jugé que Madame [X] a manqué de façon grave et répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en proférant des menaces de mort et en commettant des violences graves à l'encontre d'une autre résidente voisine de la copropriété.
- prononcé par conséquent la résiliation du bail en date du 12 novembre 2019 liant Madame [X] et la SA ERILIA à compter du 31 mai 2023 et ce au torts exclusifs de sa locataire compte tenu de ses manquements à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués.
- dit que Madame [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation le slieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs.
- ordonné faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [X] et celle de tout occupant de son chef du logement avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément dispositions de l'article L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
- condamné Madame [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000 euros par mois à compter du 1er juin 2023 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
- condamné Madame [X] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Madame [X] aux entiers dépens.
*ordonner conformément à l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution que l'ordonnance sera transmise par les soins du greffe à la sous-préfecture de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévues par la loi n° 90- 449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement.
*condamner Madame [X] au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* rejeter l'ensemble des autres demandes de Madame [X].
*condamner Madame [X] aux entiers dépens distraits au profit de Maitre VéroniqueBOURGOGNE, avocat aux offres de droit.
À l'appui de ses demandes, la SA ERILIA rappelle avoir été interpellée, à plusieurs reprises par les autres locataires, en sa qualité de bailleur en raison des incivilités, injures, menaces de mort et agressions physiques dont s'est rendue coupable Madame [X].
Elle soutient que les agissements de cette dernière ont constitué un manquement grave à l'obligation de jouissance paisible des lieux justifiant la résiliation du bail.
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L'ordonnance de clotûre a été prononcée le 6 mars 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024.
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1°) Sur la résiliation du bail
Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 'le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location '
Que l'article 1728 du code civil énonce que 'le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'
Que l'article l'article 1729 dudit code dispsose que ' si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.'
Attendu que la SA ERILIA fait valoir que très vite Madame [X] s'est faite remarquée par les troubles occasionnés au sein de la résidence tels que le blocage du portail donnant accès à la résidence, le blocage de la porte d'entrée de l'immeuble ou encore l'utilisation du local d'ordures ménagères pour déposer les gravats de l'activité de son frère.
Qu'elle expose que ces incivilités se sont doublées de nuisances sonores, Madame [X] recevant chez elle des amis le soir et écoutant de la musique très forte.
Qu'outre ces nuisances sonores et incivilités, la SA ERILIA indique que certains locataires ont également dû subir les insultes et les injures proférés par cette dernière, la situation s'étant aggravée courant l'année 2022 en raison de la présence au sein de la résidence de chats et notamment du chat de Madame [L].
Que non seulement cette dernière a été insultée et menacée par Madame [X], mais également victime d'une agression physique le 13 novembre 2022.
Que la SA ERILIA ajoute que toutes les démarches amiables mise en place pour amener cette dernière à respecter ses obligations locatives et à adopter un comportement conforme à la vie au sein d'une résidence sont demeurées vaines.
Attendu que Madame [X] conteste ces éléments, reconnaissant effectivement un conflit de voisinage avec Madame [L] qui est à l'origine de ce conflit.
Qu'elle affirme que contrairement à ce que soutient l'intimée, elle se comporte parfaitement bien au sein de la résidence et n'a commis aucun abus de jouissance grave et répété caractérisé.
Attendu qu'il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu''il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'
Qu'en l'état il convient de rappeler que l'appelante occupe le bien donné à bail depuis 2019.
Que la SA ERILIA verse aux débats à l'appui de ses dires :
- un document intitulé ' Topo éléments perturbateurs. Faits rapportés par les personnes vivant les nuisances' non daté et non signé.
- deux attestations l'une de Madame [W] [V] en date du 18 août 2022, l'autre de Monsieur [H] en date du 15 avril 2023 lesquelles seront écartées des débats faute de respecter les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.
- un courriel en date du 15 avril 2023 de Monsieur [G] adressé à la SA ERILIA dénonçant des nuisances répétitives de Madame [X].
- un procès verbal de plainte du 13 novembre 2022 déposée auprès de la brigade de gendarmerie de [Localité 6] par Madame [L] contre Madame [X] pour des faits de violence
Qu'il convient d'observer que l'intimée soutient que toutes les démarches amiables mises en place sont demeurées infructueuse sans en justifier.
Qu'elle ne justifie pas plus d'avoir adresser à sa locataire une mise en demeure d'avoir à cesser ces incivilités.
Attendu que [O] [X] ne conteste pas avoir eu un conflit de voisinage avec Madame [L] mais souligne qu'elle n'a pas fait l'objet de poursuites pénales, relevant également que cette dernière n'a pas hésité à énoncer dans sa plainte qu'elle avait subi des dégradations sur son véhicule tout en reconnaissant ne pas avoir de preuve mais de simple soupçon à son égard.
Que par ailleurs Madame [X] produit 3 attestations, la première de Madame [N], la seconde de Madame [M] du 23 mars 2023 et la dernière de Madame [J] du 30 mars 2023 lesquelles seront écartées des débats faute de respecter les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.
Qu'elle verse également une pétition d'un certain nombre de locataires attestant n'avoir eu aucun problème avec elle.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le trouble de voisinage dénoncé par la SA ERILIA n'est pas caractérisé.
Qu'il convient en effet de rappeler que le trouble causé par la locataire justifiant une résiliation du bail doit être permanent ou durable ou se répéter et présenter un degré de gravité.
Que cette dernière ne démontre pas que Madame [X] aurait commis des nuisances sonores ou serait à l'origine de dégradations ou d'incivilités.
Que les seuls faits qui pourraient être reprochés à cette dernière sont décrits dans la plainte de Madame [L] étant souligné que Madame [X] n'a pas fait l'objet de poursuites.
Que dés lors faute pour la SA ERILIA de rapporter la preuve de manquements graves et répétés de la part de Madame [X] à son obligation de jouissance paisible des lieux, la demande de la SA ERILIA tendant à voir prononcer la résiliation du bail sera rejetée.
Qu'il s'en suit qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SA ERILIA aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SA ERILIA à payer à Madame [X] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel directement distraits à Maître [Y] [P] sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement contradictoire du 31 mai 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur mer en toutes ses dispositions.
STATUANT A NOUVEAU,
DÉBOUTE la SA ERILIA de l'ensemble de ses demandes.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SA ERILIA à payer à Madame [X] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel directement distraits à Maître [Y] [P] sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique
CONDAMNE la SA ERILIA aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
