COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/ 227
Rôle N° RG 23/07971 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLOS6
[O] [N]
C/
S.C.I. IMMOBILIERE [3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-didier KISSAMBOU M'BAMBY
Me Stéphane MÖLLER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MANOSQUE en date du 21 Mars 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1222000040.
APPELANT
Monsieur [O] [N]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003598 du 09/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 21 Mai 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY de la SELARL SELARLU JDK-AVOCAT, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
INTIMEE
S.C.I. IMMOBILIERE [3] au capital de 15 244.90 €, immatriculée au RCS de MANOSQUE, prise en la personne de son gérant, M. [Z] [I], domicilié es qualités audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane MÖLLER de la SELARL D'AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 janvier 2018, la SCI IMMOBILIERE [3] a donné à bail d'habitation à M.[N] un bien situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 460 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 120 euros.
Elle a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 août 2021.
Par acte du 18 mars 2022, la SCI IMMOBILIER [3] a fait assigner M.[N] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, de statuer sur les conséquences de celle-ci et de le condamner à un arriéré locatif.
Par décision du 25 août 2022, la commission de surendettement a déclaré recevable la demande de M.[N]. Elle indiquait envisager une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Le 17 novembre 2022, la SCI IMMOBILIERE [3] était avisée par la commission de surendettement de la mise en oeuvre d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et d'un effacement total de sa créance.
Par jugement contradictoire du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de Manosque a :
- débouté M.[O] [N] de sa demande de sursis à statuer,
- condamné M. [N] à payer en deniers ou quittances à SCI IMMOBILIERE [3] la somme de 19088.92 euros représentant les loyers, charges et indemnité d'occupation à la date du 2 décembre 2022. en ce compris l'échéance de décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 octobre 2021
- débouté M.[N] de sa demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire,
- dit qu'à défaut par M. [N] d'avoir libéré de sa personne et de ses biens, les lieux situés [Adresse 2] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique :
- condamné M.[N] à payer à la SCI IMMOBILIERE [3] en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges outre ses augmentations légales, à compter du ler janvier 2023, en ce compris l'échéance de janvier 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés avec indexation annuelle suivant le contrat de bail,
- ordonné la capitalisation des intérêts :
- débouté la SCI IMMOBILIERE [3] de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
- condamné M.[N] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation et la dénonce de ces actes à la préfecture et à la CCAPEX,
-débouté la SCI IMMOBILIERE [3] de sa demande formulée au titre de l'article A444-32 du code de commerce ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M.[N] au motif que la contestation d'une décision de la commission de surendettement n'emportait pas suspension des effets d'une procédure en expulsion locative.
Il a estimé recevable la demande formée par la SCI IMMOBILIERE [3].
Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en notant que la décision de recevabilité de la commission de surendettement, faisant interdiction au débiteur de payer ses créances antérieures, avait pour conséquence d'imputer les versements effectués postérieurement à cette décision aux charges et loyers courants. Il a estimé que M.[N] n'avait pas repris son loyer courant. Il a rejeté sa demande en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.
Il a condamné M.[N] à une indemnité d'occupation et à un arriéré locatif.
Par déclaration du 16 juin 2023, M.[N] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la SCI IMMOBILIERE [3] de sa demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA SCI IMMOBILIERE [3] a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, M.[N] demande à la cour:
- de déclarer son appel recevable,
- d'infirmer tous les chefs du jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la SCI IMMOBILIERE [3] de sa demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de rejeter les demandes de la SCI IMMOBILIERE [3]
*subsidiairement,
- de suspendre les effets de la clause résolutoire et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants,
*en tout état de cause,
- de condamner la SCI IMMOBILIERE [3] à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
-de condamner la SCI IMMOBILIERE [3] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il estime son appel recevable. Il expose que le jugement déféré ne lui a pas été signifié à personne, qu'il a déposé une demande d'aide juridictionnelle le 15 mai 2023, sans avoir eu connaissance de cette signification, et avant sa déclaration d'appel du 16 juin 2023. Il note que le commissaire de justice a remis la signification du jugement déféré à son fils mineur. Il reproche à ce professionnel de n'avoir pas vérifié la capacité de la personne qui a reçu l'acte. Il ajoute que le commissaire de justice a omis de mentionner l'organe qui représente la SCI IMMOBILIERE [3]. Il conclut à la nullité de la signification du jugement déféré.
Il expose que la SCI IMMOBILIERE [3] a faussement indiqué au premier juge avoir contesté la décision de la commission de surendettement.
Il soutient que le premier juge, qui devait statuer sur la résiliation du bail, aurait dû lui accorder des délais de paiement puisqu'il avait repris le paiement de ses loyers et charges.
Il relève que son expulsion, alors qu'il a deux enfants à charge qui sont sans ressource, aurait des conséquences dramatiques. Il précise avoir fait une demande de logement social.
Il conteste le montant de l'arriéré locatif compte tenu de la décision d'effacement d'une partie de la dette.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 août 2023, la SCI IMMOBILIERE [3] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
*dans l'hypothèse d'une suspension de la clause résolutoire:
- de prononcer la résiliation du bail,
- de débouter M.[N] de ses demandes,
- de débouter M.[N] de sa demande de délai de paiement et de sursis à statuer,
- de condamner M.[N] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M.[N] aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître MOLLER.
Elle estime acquise l'acquisition de la clause résolutoire et note que M.[N] n'a pas repris le paiement des loyers et charges courants, ce qui lui interdit de pouvoir prétendre à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle fait état de la décision du 17 novembre 2022 de la commission de surendettement qui prononce une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle indique avoir contesté cette décision.
Elle expose qu'en dépit de l'effacement des dettes de son locataire, il existe toujours un arriéré locatif puisque M.[N] ne paye pas le solde de son loyer. Elle rappelle que l'effacement de la dette ne vaut pas paiement.
Elle fait état des manquements graves de son locataire à son obligation essentielle de paiement des loyers et sollicite la résiliation judiciaire du bail.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mars 2024.
MOTIVATION
Sur la recevabilité de l'appel
La SCI IMMOBILIERE [3] ne conteste pas devant la cour la recevabilité de l'appel formé par M.[N].
De façon surabondante, il convient d'indiquer qu'en application de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.
La signification du jugement déféré a été faite le 11 avril 2023 et l'acte a été remis au fils de M.[N], [J], qui était mineur à l'époque. L'huissier ne mentionne pas les diligences auxquelles il a procédé pour tenter de signifier le jugement à la personne de M.[O] [N]. Ainsi, il n'a pas demandé au fils de ce dernier où il pouvait trouver M.[O] [N] ni l'heure à laquelle il pouvait le trouver à son domicile. Cette absence de démarches suffisantes a créé un grief au détriment de M [N] qui n'a déposé une demande d'aide juridictionnelle que le 15 mai 2023 et formé appel le 16 juin 2023. Dès lors,signification du jugement est nulle et de nul effet et l'appel est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail dont bénéficie M.[N] comporte la mention d'une clause résolutoire.
M.[N] s'est vu délivrer le 02 août 2021 un commandement de payer la somme principale de 10.585 euros visant la clause résolutoire. Il ne démontre pas s'être acquitté des sommes sollicitées dans le délai de deux mois de la délivrance de cet acte.
Ainsi, la clause résolutoire est-elle acquise au 03 octobre 2021.
L'article 24 V de cette loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Par exception au V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui laisse le juge décider s'il y a lieu de faire bénéficier le locataire de délais de paiement et donc de suspendre ou non les effets de la clause résolutoire, les VI. et VIII. imposent au juge qui constate l'acquisition de la clause résolutoire d'accorder au locataire, qui a repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de clause résolutoire selon diverses modalités.
La déclaration de recevabilité de la procédure de surendettement date du 25 août 2022.
Il appartient à M.[N] de démontrer qu'il avait repris au jour de l'audience devant le premier juge le paiement de ses loyers et charges. L'audience a eu lieu le 06 février 2023.
En application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l'habitation, lorsque l'aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l'aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu.
En conséquence, l'aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du
loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s'imputent pas sur une dette de loyer
plus ancienne.
Il ressort du décompte produit par le bailleur que le virement de la CAF effectué le 10 octobre 2022 concernait un rappel pour les loyers d'avril 2022 à septembre 2022.
Il ressort de ce même décompte, non contesté par M.[N], que ce dernier n'avait pas repris le loyer courant lors de l'audience du 06 février 2023. C'est donc à tort que ce dernier estime qu'il devait bénéficier de délais de paiement.
Il ne peut pas plus prétendre devant la cour à des délais de paiement, alors qu'il n'a toujours pas repris le paiement de ses loyers, en dépit de l'effacement de sa dette de loyer (qui ne vaut pas paiement).
Il ressort du décompte produit par la SCI IMMOBILIERE [3] que cette dernière a tenu compte de l'effacement prononcé par la commission de surendettement. Elle justifie avoir contesté cette mesure mais la cour ignore la suite qui a été réservée à cette contestation.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 03 octobre 2021, rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M.[N] et tous occupants de son chef et fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges outre ses augmentations légale, avec capitalisation des intérêts. Le jugement sera également confirmé s'agissant de l'arriéré locatif, sauf à dire qu'il conviendra de tenir compte de la décision prise en matière de contestation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
M.[N] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Pour des raisons tirées de la situation économique de M.[N], il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI IMMOBILIERE [3].
Le jugement déféré qui a condamné M.[N] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l'appel formé par M.[O] [N],
CONFIRME le jugement déféré, sauf à tenir compte, s'agissant de l'arriéré locatif, de la décision prise en matière de contestation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire
Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes de M.[O] [N] et de la SCI IMMOBILIERE [3] formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[O] [N] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
