COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/ 225
Rôle N° RG 23/07773 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLN52
[C] [F] épouse [T]
[E] [T]
C/
[Y] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Stéphanie POUSSARD
Me Stéphane GRAC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 08 Décembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/02684.
APPELANTS
Madame [C] [F] épouse [T]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000107 du 30/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 03 Juillet 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5] / FRANCE
représentée par Me Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE
Monsieur [E] [T]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000107 du 30/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 09 Mai 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] / FRANCE
représenté par Me Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [Y] [X]
né le 23 Juillet 1931 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stéphane GRAC, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 05 avril 2015, M.et Mme [X] ont donné à bail d'habitation à M.et Mme [T] un bien situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 740 euros, majoré d'une provision sur charges mensuelle de 50 euros.
Par acte du 09 février 2022, M.[X] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par exploit du 19 mai 2022, M.[X] a fait assigner M. et Mme [T] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de statuer sur les conséquences de la résiliation du bail.
Par jugement réputé contradictoire du 08 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Nice a :
- dit l'action de M. [Y] [X] recevable,
- constaté la résiliation du bail du 05 avril 2015 à effet au 09 avril 2022,
- ordonné l'expulsion de M. [E] [T] et Mme [C] [T] née [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- dit qu'à défaut de départ volontaire des locataires ou de tous occupants de leur chef, il pourra
être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux sis à [Adresse 5]
[Adresse 5] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des
articles L 411-1, L 412-1 a L 412-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
- condamné M. [E] [T] et Mme [C] [T] née [F] à payer à M. [Y] [X] une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit 790,00 euros par mois à compter du 10 avril 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- condamné M.[E] [T] et Mme [C] [T] née [F] à payer à M. [Y] [X] la somme de 2 840,00 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d'avri1 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- débouté M. [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [E] [T] et Mme [C] [T] née [F] à payer à M. [Y] [X] la somme de 750,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [Y] [X] du surplus de ses demandes,
- condamné M.[E] [T] et Mme [C] [T] née [F] aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 09 février 2022 et, celui de l'assignation,
- rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Le premier juge a estimé recevable l'action faite par le bailleur.
Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné M.et Mme [T] à un arriéré locatif et une indemnité d'occupation.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[X] en indiquant que cette demande n'était pas explicitée et qu'il ne démontrait pas subir un préjudice autre que celui lié au retard du paiement des loyers et des charges.
Par déclaration du 12 juin 2023, M.[T] et Mme.[F] épouse [T] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision sauf en ce qu'elle a débouté M.[Y] [X] du surplus de ses demandes.
M.[X] a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [T] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M.[Y] [X] du surplus de ses demandes,
*statuant à nouveau :
- de déclarer irrégulier le commandement de payer du 09 février 2022,
- de débouter M.[Y] [X] de ses demandes,
*subsidiairement :
- de dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise,
- de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel,
- de dire qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance ni en appel.
Ils relèvent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est irrégulier car il ne comporte pas un décompte précis des montants appelés et des dates d'échéances réclamées. Ils soutiennent que cet acte ne leur permettait pas d'en vérifier le bien-fondé puisqu'il n'existe aucune ventilation entre les charges et le loyer, que les versements de certaines allocations logement ne sont pas mentionnées et que d'autres sont erronées. Ils concluent dès lors que le commandement de payer ne peut avoir aucun effet.
Subsidiairement, ils indiquent être à jour du paiement des loyers, avoir apuré l'arriéré locatif et demandent qu'il soit dit que la clause résolutoire n'a pas joué.
Ils expliquent avoir un temps arrêté de payer leurs loyers car ils estimaient le logement indécent. Ils évoquent la vétusté des fenêtres qui n'assurent plus l'étanchéité, les moisissures présentes dans le logement et la présence d'insectes dans les parties communes qui ne sont pas entretenues. Ils soulignent avoir saisi l'agence régionale de la santé qui avait effectué un signalement en juin 2020, qui n'a pas été suivi d'effet.
Par dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, M.[X] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
- de débouter les époux [T] de leurs demandes,
- d'ordonner qu'au 21 novembre 2023, les époux [T] sont encore redevables envers M. [X] de la somme de 5 181,46 € au titre des arriérés de loyers et charges, décomposée comme suit :
- de les condamner à payer la somme de 5 181,46 €.
- de condamner les époux [T] aux intérêts légaux à compter du jugement du 8 décembre 2022.
- de condamner les époux [T] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel outre 750 € de première instance.
- de condamner les époux [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, soit 152, 42 €, de délivrance de la présente assignation, de signification du jugement entrepris, les frais de timbre en cause d'appel, d'un montant de 225 €.
Il fait état d'une situation qui se dégrade puisque la CAF ne verse plus d'allocations logement.
Il sollicite la confirmation du jugement déféré en notant qu'il existait une dette locative aux termes du délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer. Il conteste toute irrégularité du commandement de payer et relève qu'un décompte précis était annexé à cet acte. Il indique que les époux [T] ne pouvaient se méprendre sur ce qu'il leur était demandé. Il fait observer que ces derniers ne payaient plus leur part de loyers et charges depuis le mois de septembre 2021.
Il conteste tout apurement de la dette locative. Il soutient que le logement n'est pas indécent. Il mentionne que l'existence de moisissures dans le logement est liée à un défaut d'entretien des locataires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mars 2024.
MOTIVATION
Selon l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable, le commandement de payer contient, à peine de nullité, le montant mensuel du loyer et des charges.
Le bail fait état d'un loyer mensuel de 740 euros majoré de provisions mensuelles sur charges de 50 euros, soit un montant mensuel de 790 euros.
Le commandement de payer délivré à M.et Mme [T] le 09 février 2022 comporte un décompte qui fait état de loyer et charges, mois par mois, d'un montant de 790 euros.
Les époux [T] ne peuvent donc estimer n'avoir pas été en mesure de connaître le montant de ce qui leur est demandé, en l'absence de ventilation entre le montant du loyer et celui des charges, puisque la somme sollicitée, mois par mois (septembre, octobre, novembre, décembre 2021 puis janvier et février 2022), d'un montant de 790 euros, correspond au montant du loyer non indexé, provisions sur charges comprises.
Par ailleurs, un commandement de payer est valable pour le montant incontestable des sommes sollicitées.
Il était réclamé à M.et Mme [T] la somme principale de 3252 euros au titre d'un arriéré locatif, sur la période de septembre 2021 à février 2022. Il était mentionné un montant mensuel dû de 790 euros, minoré de versement de la CAF de 496 euros par mois pour les mois de septembre 2021, octobre 2021 et novembre 2021.
Le commandement de payer ne fait pas état des versements de la CAF pour les mois de décembre 2021, janvier 2022 et février 2022, d'un montant total de 1494 euros; il apparaît en outre que pour les mois d'octobre 2021 et novembre 2021, ce n'est pas la somme mensuelle de 496 euros qui a été versée par la CAF mais celle de 498 euros.
C'est la somme de 1754 euros qui était donc due au mois de février 2022 inclus. Le commandement de payer est incontestable pour cette somme. Les erreurs et omissions précédemment relevées ne rendent pas nul cet acte.
En application des articles 1353 du code civil et 24 de la loi du 06 juillet 1989, il appartient à M.et Mme [T] de démontrer qu'ils se sont acquittés de leur dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qu'ils ne font pas.
M.et Mme [T] ne démontrent pas que le logement aurait été inhabitable si bien qu'ils ne peuvent soulever une exception d'inexécution.
Ainsi, le commandement de payer est-il valable et n'encourt aucune nullité.
En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 09 avril 2022. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
M.et Mme [T] sollicitent devant la cour la suspension des effets de la clause résolutoire.
Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.
Il ressort des pièces produites que les locataires n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant.
En conséquence, il convient de rejeter leur demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et obtenir des délais de paiement.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qui concerne l'expulsion de M.et Mme [T] ainsi que de tous occupants de leur chef et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 790 euros.
Les décomptes produits au débat font état des sommes perçues au titre des allocations logement (sauf à ajouter la somme de 4 euros, non prise en compte) et des sommes versées par M.et Mme [T].
La somme sollicitée par M.[X] (5181,46 euros-pièce 23-), au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 inclus, ne tient pas compte des 4 euros perçus en sus par M. [X] et impute à M.et Mme [T] la somme de 258, 62 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022, alors même qu'il a été jugé que l'indemnité d'occupation due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire s'élevait à la somme fixe de 790 euros. En conséquence, il convient de condamner M.et Mme [T] à lui verser la somme de 4918,84 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant l'arriéré des indemnités d'occupation, arrêté au mois de décembre 2023 inclus.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il mentionne que l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal, au titre des sommes échues, à compter du jugement déféré.
En revanche, pour les sommes qui n'étaient pas échues au moment du prononcé du jugement, il ne peut être fait droit à la demande de M.[X] tendant à voir condamner M.et Mme [T] aux intérêts légaux à compter de cette décision du 08 décembre 2022.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M.et Mme [T], essentiellement succombants, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[X] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré, qui a condamné M.et Mme [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'au versement de la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sera confirmé.
M.et Mme [T] seront condamnés à verser à M. [X] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par ce dernier.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M.[E] [T] et Mme [C] [T] née [F] au versement de la somme de 2840 euros arrêté au mois d'avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[E] [T] et Mme [C] [T] née [F] à verser à M. [Y] [X] la somme de 4918,84 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant l'arriéré des indemnités d'occupation, arrêté au mois de décembre 2023 inclus,
REJETTE la demande de M.[Y] [X] tendant à voir assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré,
CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [C] [T] née [F] à verser à M.[Y] [X] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[E] [T] et Mme [C] [T] née [F] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
