COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/ 221
Rôle N° RG 22/12357 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKALQ
S.C.I. MARSEILLE CITY
C/
S.A.R.L. KEOPS VOYAGES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Philippe CARLINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 30 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03048.
APPELANTE
S.C.I. MARSEILLE CITY Société civile immoblière au capital de 21.182.079,00€ Immatriculée au RCS de PARIS n° 831 332 663 dont le siège social est [Adresse 4] Représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION SA immatriculée au RCS de MARSEILLE n° 519 555 973, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A.R.L. KEOPS VOYAGES, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe CARLINI de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2012 à effet à la même date, la SA ANF IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la SCI MARSEILLE CITY, a consenti à la SARL KEOPS VOYAGES un bail d'habitation de six ans portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1140 euros.
La SCI MARSEILLE CITY a fait délivrer le 02 juin 2020 à sa locataire un commandement de payer la somme de 9 206,70 euros en principal, de justifier de l'occupation du logement et de produire l'attestation d'assurance, cet acte visant la clause résolutoire.
Suivant acte d'huissier du 03 août 2020, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner la SARL KEOPS VOYAGES devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail et d'obtenir l'expulsion de la SARL KEOPS VOYAGES.
La SARL KEOPS VOYAGES a quitté le logement le 03 février 2021.
Par jugement contradictoire 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- condamné la SARL KEOPS VOYAGES à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1228,61 euros au titre des loyers, charges et frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2020 ;
- débouté la SCI MARSEILLE CITY de sa prétention indemnitaire ;
- dit n'y avoir lieu à allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL KEOPS VOYAGES aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 02 juin 2020 de 183, 75 euros,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Le premier juge a rappelé que la SARL KEOPS VOYAGES avait occupé le logement durant neuf ans. Il a condamné cette dernière à verser la somme de 4 825 euros HT correspondant à la remise en état du logement après avoir tenu compte de la vétusté des locaux, des dégradations qui pouvaient être imputables à la locataire et de la saleté dans laquelle les locaux avaient été restitués. Il a déduit de cette somme le montant du dépôt de garantie pouvant être conservé par le bailleur, ainsi que des frais de procédure et de régularisation de charges pour 2019 et 2010.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MARSEILLE CITY au motif que cette dernière ne justifiait, ni d'avoir été empêchée de louer son bien, ni de la période durant laquelle elle n'avait pas pu percevoir de loyers en raison des travaux de remise en état.
Par déclaration du 13 septembre 2022, la SCI MARSEILLE CITY a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- condamné la SARL KEOPS VOYAGES à payer la somme de 1228,61 euros au titre des loyers, charges et frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2020 ;
- débouté la SCI MARSEILLE CITY de sa prétention indemnitaire ;
- dit n'y avoir lieu à allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
La SARL KEPOS VOYAGES a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter, la SCI MARSEILLE CITY demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en en toutes ses dispositions
statuant à nouveau :
- de condamner la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, la somme de 7.592,90 € frais déduits avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 02/06/2020,
- de condamner la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.
- de condamner la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- de condamner la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ.
Elle conteste le coefficient de vétusté retenu par le premier et soutient que les détériorations entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie consistent en un défaut de nettoyage, un défaut d'entretien, et un défaut de réparations locatives. Elle reproche à sa locataire de ne s'être pas assurée et souligne que cette dernière n'a donc pas déclaré le ou les dégâts des eaux qui affectent le logement.
Elle expose que la SARL KEOPS VOYAGES est restée dans les lieux sans payer les loyers et que le bien a dû être immobilisé un certain temps pour remettre les lieux en l'état, ce qui a entraîné une perte de revenus. Elle en demande réparation par l'allocation de dommages et intérêts.
Elle relève que le décompte qu'elle produit au débat prend en compte la déduction du dépôt de garantie et indique solliciter la régularisation des charges pour les années 2019 et 2020.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SARL KEOPS VOYAGE demande à la cour:
- de rejeter l'appel de la SCI MARSEILLE CITY,
-de condamner la SCI MARSEILLE CITY à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civiles et aux entiers dépens.
Elle soutient que l'état de l'appartement correspond à un usage normal après huit ans d'occupation. Elle souligne que le bien n'était pas refait à neuf lors de l'entrée des lieux. Elle discute en outre les sommes sollicitées, certaines faisant double emploi, d'autres, sans lien avec la remise en état des lieux.
L'ordonnance de clôture a été prononcé le 7 mars 2024.
MOTIVATION
Le bail mentionne en sa page 1 que contrat est exclu de la loi du 06 juillet 1989, tout en notant qu'il est soumis 'conventionnellement au décret du 30 janvier 2002 relatif à la décence'. Il est noté, au titre des conditions particulières, que, conformément à la loi n° 86.1290 du 23 décembre 1986 modifiée par la loit du 06 juillet 1989(...) ' les parties conviennent que si des clauses du présent contrat se trouvaient contraires à des dispositions légales ou réglementaires d'ordre public en vigueur en cours de l'exécution du contrat, ces clauses seraient de nul effet' et que 'pour les clauses et conditions du présent bail, les parties s'en réfèrent à la réglementation d'ordre public'.
Le bail stipule :
- que si le locataire ne réalise pas, préalablement à son départ, les réparations nécessaires à la restitution des lieux en bon état, le bailleur les chiffrera ou fera chiffrer les sommes nécessaires à la remise en état. Le locataire devra lui régler les sommes ainsi déterminées, à première demande, sans que le bailleur ait à justifier de l'exécution des travaux,
- que le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier (...),
- que le locataire devra signaler au bailleur l'existence de dégâts des eaux et prendre toutes mesures conservatoires visant à limiter les conséquences du sinistre,
- que le locataire devra entretenir le bien en bon état d'entretien et de réparations,
- que le locataire devra remplacer à l'identique tous les éléments qu'il aurait pu détériorer,
- que le locataire répondra des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat hormis celles survenues du fait de force majeure ou du bailleur.
Selon l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Le preneur ne peut être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui, malgré l'entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté.
Le preneur est resté près de neuf ans dans les lieux loués.
L'état des lieux d'entrée mentionne l'existence de peintures neuves sur les murs dans l'entrée, la cuisine, le séjour, la chambre 1, la chambre2, les WC, la salle de bains ainsi qu'un bien essentiellement en bon état, à l'exception notamment:
* dans l'entrée : de la porte d'entrée en état moyen, celle-ci présentant des rayures; de la peinture du plafond en état d'usage, celle-ci présentant des fissures et des taches ;
* dans la cuisine : du plan de travail de la cuisine, en état d'usage, le bois présentant des rayures et des taches; des rayons et placards en état d'usage; de taches d'humidité du côté de l'évier, avec une fissure et une tache ronde; de la hotte en état d'usage; de la plaque électrique, en mauvais état puisqu'une seule plaque fonctionne et que deux caches de voyants sont absents ;
* dans le séjour : de la peinture du plafond qualifiée en bon état mais qui présente quelques traces; d'un volet en état d'usage ;
* dans la chambre 1 : d'une penderie d'un placard mal fixée en état d'usage ainsi que de 4 spots en état d'usage ;
*dans la chambre 2 : d'une porte en bois en bon état mais avec quelques traces de peinture ;
*dans le WC : d'un abattant hors service, puisqu'il ne se maintient pas ouvert.
L'état des lieux de sortie permet de constater que la peinture du logement n'est pas en bon état puisque l'on y trouve :
*dans l'entrée : de nombreuses traces avec des traces noires ainsi qu'une trace de reprise de peinture sur les murs et des traces noires au plafond,
*dans la cuisine : de nombreuses traces noires et une trace de projection sur les murs et de nombreuses traces et traces de projection au plafond,
*dans le séjour : de nombreuses taches et traces, avec des traces noires, des trous de chevilles et des aspérités sur les murs, le tout très mal repeint et des traces noires au plafond,
*dans la chambre 1 : de nombreuses traces sur les murs, avec des traces de rebouchage, de colle, de stickers, le tout très mal repeint ainsi qu'au plafond des traces noires, des traces de ballon, une trace de pâte collée et une trace bleue,
*dans la chambre 2 : de nombreuses traces sur les murs, avec des traces noires, le tout état très mal repeint et des traces noires au plafond,
*dans la chambre 3: de très nombreuses traces de rebouchage, une trace noire, une trace de peinture, le tout très mal repeint et des traces noires au plafond,
*dans les WC : une peinture sur les murs dégradée avec de nombreuses traces et taches, des traces noires, un dégât des eaux sur les murs et une porte à la peinture écaillée avec des rayures et des éclats; un dégât des eaux autour de la cuvette des WC qui est mal fixée, avec une jointure dégradée.
*dans la salle de bain : une peinture sur les murs dégradée avec de nombreuses traces et taches, des taches noires et un dégât des eaux.
Il apparaît également que le logement est essentiellement sale, qu'il existe des stickers collés sur certaines fenêtres et des traces d'adhésif sur les certaintes plinthes.
Il est évoqué un problème de dégât des eaux dans la salle de bains et les WC.
L'état des peintures, à l'exception de la peinture sur les murs de la salle de bains et des WC où il est mentionné l'existence d'un dégât des eaux, ne peut être considéré comme la conséquence d'une dégradation imputable au locataire mais comme la conséquence de la vétusté, le locataire ayant vécu près de neuf ans dans les lieux.
Ainsi, il convient de faire supporter au locataire un quart du coût des frais de peinture, auquel sera ajouté la somme de 150 euros (en raison de l'état des peintures dans la salle de bains et les WC, liée à un dégât des eaux, dont le locataire ne justifie pas qu'il en aurait avisé son bailleur). Ainsi, c'est la somme hors taxes de 1645 euros qui sera due par le locataire au titre des frais de peinture.
C'est par des motifs pertinents, et après avoir rigoureusement étudié la différence entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que le premier juge a intégralement évalué le préjudice du bailleur au titre de la remise en état des lieux s'agissant :
- des éléments de cuisine, pour un montant de 630 euros HT ;
- du coût du remplacement de poignées de porte à hauteur de 210 euros HT ;
- du coût de remplacement de deux panneaux de porte à hauteur de 120 euros HT ;
- du coût du remplacement d'une grille d'aération d'un montant de 35 euros HT ;
- du coût de remplacement de VMC pour un montant de 195 euros HT;
- du coût du remplacement d'un meuble sous le lavabo dans la salle de bain d'un montant de 720 euros HT ;
- du coût de réparation du dressing dans les chambre n°1 et 2, soit 140 euros HT (en effet, le bailleur ne peut solliciter à la fois le coût du remplacement des dressing et la dépose,la fourniture et le remplacement des portes de placards coulissantes) ;
Il convient de fixer le montant total du coût du nettoyage du logement d'une surface habitable de 113,70 m² à la somme de 700 euros HT (avec le nettoyage spécifique des appuis de fenêtres et des gardes corps, des grilles de ventilation et de l'enlèvement des stickers).
Le premier juge a estimé à juste titre que les frais de serrurerie ne pouvaient être mis à la charge du locataire puisque la serrure de la porte d'entrée était en bon état lors de la restitution du logement. Il n'est pas démontré non plus que le verrou de la boîte aux lettres était défaillant.
Le premier juge a justement écarté la somme de 420 euros sollicitée au titre du 'bloc porte + porte d'entrée face intérieur; ponçage et application de deux couches de peinture satinée'; en effet, il était relevé, dans l'état des lieux d'entrée, que la porte d'entrée était en bon état mais qu'elle présentait des traces extérieures et une fissures intérieure. L'état des lieux de sortie la qualifie d'état moyen, avec des rayures et des traces noires, ce qui doit être considérée comme les conséquences de l'écoulement du temps, c'est-à-dire, la vétusté.
Ainsi, la SARL KEOPS VOYAGE est redevable de la somme de 4834,50 euros (TTC) au titre des réparations locatives.
C'est à bon droit que la SCI MARSEILLE CITY revendique le droit de conserver le dépôt de garantie de 1140 euros.
La SARL KEOPS VOYAGE ne discute pas le montant des provisions sur charges et des soldes mentionnés dans les relevés de compte. Il apparaît ainsi qu'elle était redevable de la somme de 228 euros le 05 février 2021 et créditrice d'un solde de 933, 28 euros au titre du solde, soit une somme de 705, 28 euros dont elle est créditrice, à la seule lecture du décompte (pièce 11).
La SCI MARSEILLE CITY ne peut imputer à la SARL KEOPS VOYAGES la somme de 60 euros au titre d'une annulation d'un rendez-vous pour un état des lieux de sortie.
Après compensation entre les sommes dues et conservation par la SCI MARSEILLE CITY du dépôt de garantie, la SARL KEOPS VOYAGE est encore redevable de la somme de 2989,22 euros à l'égard de la SCI MARSEILLE CITY avec intérêts au taux légal à compter du 03 août 2020 (l'intimée ne discutant pas le point de départ des intérêts et l'appelant ne pouvant demander à ce que les sommes dues, qui consistent en des réparations locatives, portent intérêts à compter du commandement de payer du 02 juin 2020, cet acte portant sur des loyers impayés, alors même que les loyers et charges impayées avaient été payées le 21 janvier 2021).
Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum des sommes auxquelles est condamné la SARL KEOPS VOYAGES.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, la SCI MARSEILLE CITY ne démontre pas avoir été empêchée de louer le logement ni la période durant laquelle elle n'aurait pu percevoir de loyers en raison des travaux. Elle se contente d'indique que le logement a dû être immobilisé 'un certain temps', sans pièce justificative.
Le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La SARL KEOPS VOYAGES est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI MARSEILLE CITY les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. La SARL KEOPS VOYAGES sera condamnée à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné la SARL KEOPS VOYAGES aux dépens sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1228, 61 euros au titre des loyers, charges et frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 03 août 2020 et en ce qu'il a rejeté la demande formée par la SCI MARSEILLE CITY sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT que la SCI MARSEILLE CITY est en droit de conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1140 euros,
CONDAMNE la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 2989,22 euros (après déduction du montant du dépôt de garantie) avec intérêts au taux légal à compter du 03 août 2020,
CONDAMNE la SARL KEOPS VOYAGES à verser à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
CONDAMNE la SARL KEOPS VOYAGES aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
