COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2024
N° 2024/ 220
Rôle N° RG 21/02452 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG67H
Syndicat des copropriétaires [3]
C/
[J] [X] [M]
[S] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 09 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03602.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice la SARL STHERL lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [J] [X] [M]
né le 24 Septembre 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [S] [Y]
née le 02 Mai 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit du 10 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[3]' a fait assigner M. [M] et Mme [Y] aux fins principalement de les voir condamner au versement d'une somme de 5073, 46 euros au titre de charges de copropriété impayées.
Par jugement réputé contradictoire en date du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] représenté par son syndic la SAS CABINET STHERL, de l'intégralité de ses prétentions,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de l'instance.
Le premier juge a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires au motif que ce dernier ne justifiait pas de la qualité de copropriétaires de M. [M] et Mme [Y].
Par déclaration d'appel du 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de tous les chefs de cette décision.
M. [M] et Mme [Y] ont constitué avocat.
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] demande à la cour:
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de débouter M. [M] et Mme [Y] de leurs demandes,
En conséquence,
- de condamner in solidum M. [J] [M] et Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 7346,60€ représentant l'arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 28 mai 2020.
- de condamner in solidum M. [J] [M] et Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
- de condamner M. [J] [M] et Mme [S] [Y] à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Le syndicat indique justifier de la qualité de copropriétaires de M.[M] et Mme [Y]
des lots n°22, 282 et 70.
Il indique que les comptes ont été approuvés et que les assemblées générales sont définitives.
Il déclare justifier du montant de sa créance et renvoie aux décomptes de charges.
Il soutient que la répartition des charges communes générales s'effectue bien au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans chaque lot conformément au règlement de copropriété et que les charges liées au service collectif ont été imputées conformément à ce règlement.
Il précise qu'il suffit de se référer aux décomptes de charges de chaque exercice pour constater que le total de chaque type de charges correspond bien à celui indiqué dans l'état de dépense de l'exercice correspondant. Il soutient prendre en compte les fonds travaux.
Il sollicite enfin des dommages et intérêts au motif que les intimés n'ont pas réglé leurs charges régulièrement depuis 2017, ce qui génère une désorganisation et un manque pour la trésorerie.
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2021 auxquelles il convient de se référer, M. [M] et Mme [Y] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré.
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [3] de ses demandes.
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure.
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 mars 2024.
MOTIVATION
Selon l'article 963 du code de procédure civile, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.
Les intimés, malgré l'avis qui leur a été envoyé et leur précisait la sanction en cas d'absence de paiement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts, ne se sont pas acquittés de celui-ci. Dès lors, leur défense est irrecevable.
Sur la qualité de propriétaires de M.[M] et Mme [Y]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] justifie devant la cour la qualité de copropriétaires de M.[M] et Mme [Y] des lots 22, 70 et 282.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la créance du syndicat des copropriétaires
L'article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...)
L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.
Le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande :
- les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2019, 28 janvier 2021 et 31 mai 2021, qui approuvent les comptes des exercice 2018, 2019 et 2020, approuvent les budgets prévisionnels et votent la constitution d'une provision spéciale en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires an cours des exercices et les divers travaux,
- les états comptables de la copropriété pour les exercices 2018, 2019 et 2020,
- les états de répartition des charges adressés à M.[M] et Mme [Y] pour les exercices 2018, 2019 et 2020,
- la situation du compte copropriétaire de M.[M] et Mme [Y], premier appel de fonds du premier janvier 2022 inclus,
- le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité entre titulaires de droits sur un même lot,
- une lettre de mise en demeure du 28 mai 2020.
Il ressort des pièces du dossier que M.[M] et Mme [Y] sont redevables, au titre des seules charges de copropriété de la somme de 6723, 76 euros, après déduction des sommes de 225 euros ('frais de transmission dossier avocat' du 11 mai 2020), de 157, 84 euros ('honoraires huissier' du 31 août 2019), 150 euros ('transmission dossier huissier recouvrement de charges' du 27 août 2019), 30 euros ('vos frais de rappel' du 26 mars 2019), 30 euros ('vos frais de rappel' du 19 février 2019), 30 euros ('vos frais de rappel' du 31 octobre 2018).
Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; (...)
Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu'ils font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes :
- les frais de transmission du dossier à l'huissier (150 euros)
- les frais de transmission du dossier à l'avocat (225 euros).
En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les autres frais, soit la somme totale de 247, 84 euros.
Le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du 28 mai 2020 pour des créances nées postérieurement à cette date.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M.[M] et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme 6723,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020 sur la somme de 4185, 85 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.
M.[M] et Mme [Y] seront également condamnés solidairement au versement de la somme de 247, 84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Depuis l'année 2018, M.[M] et Mme [Y] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance.
Il résulte des décomptes produits que le compte a été en position débitrice dès le 20 avril 2018 pour atteindre un arriéré de plus de 6000 euros le 15 décembre 2021.
Les manquements systématiques et répétés de M.[M] et Mme [Y] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros de dommages et intérêts, en réparation de ce préjudice.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M.[M] et Mme [Y] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposé en première instance et en appel.
M.[M] et Mme [Y] seront condamnés in solidum au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable les conclusions de M. [X] [M] et Mme [S] [Y] en application de l'article 963 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement déféré,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT que M.[X] [M] et Mme [S] [Y] sont copropriétaires des lots 22, 282 et 70 au sein de l'ensemble immobilier [3]
CONDAMNE solidairement M.[X] [M] et Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] les sommes suivantes :
- 6723,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020 sur la somme de 4185, 85 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,
- 247,84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
- 600 euros de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum M.[X] [M] et Mme [S] [Y] à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M.[X] [M] et Mme [S] [Y] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
