COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 AVRIL 2024
N° 2024/272
Rôle N° RG 23/06629 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJF2
[LD] [K]
[VB] [TK]
[L] [TK]
[SZ] [MP]
[ME] [IL]
[PT] [IL]
[YU] [YE]
[Z] [I]
[JY] [UL]
[KN] [UL]
[XD] [SJ]
[S] [SJ]
[DG] [LO]
[DS] [LO]
[BA] [RI]
[NF] [UA]
[KN] [OG] épouse [UA]
[FU] [GV]
[F] [T]
[GJ] [NR]
[W] [NR]-[X]
[WN] [FI]
[O] [FI]
[D] [IX]
[N] [AO]
[Y] [JB]
[KC] [CB]
[DC] [OW]
[L] [OW]
[ET] [KZ]
[PH] [SV]
[OS] [SV]-[U]
[YP] [ZV]
[VM] [VY]
[HW] [G]
[L] [G]
[ME] [P]
[BP] [H]
[ZF] [E]
[JM] [E]
[J] [V]
[M] [V]
[ZR] [R]
[C] [B]
[RU] [B] [A]
C/
S.A.S. ODALYS RESIDENCES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE
Me Nicolas MERGER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ d'AIX-EN-PROVENCE en date du 21 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00961.
APPELANTS
Madame [LD] [K]
née le 03 Avril 1973 à [Localité 54],
demeurant [Adresse 19]
Monsieur [VB] [TK]
né le 05 Mars 1957 à [Localité 66],
demeurant [Adresse 14]
Madame [L] [TK]
née le 27 Décembre 1958 à [Localité 42],
demeurant [Adresse 14]
Monsieur [SZ] [MP]
né le 21 Septembre 1967 à [Localité 60],
demeurant [Adresse 12]
Monsieur [ME] [IL]
né le 27 Janvier 1972 à [Localité 38],
demeurant [Adresse 5]
Madame [PT] [IL]
née le 11 Mars 1974 à [Localité 38],
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [YU] [YE]
né le 26 Mars 1984 à [Localité 45],
demeurant [Adresse 24]
Madame [Z] [I]
née le 29 Juin 1984 à [Localité 35],
demeurant [Adresse 24]
Monsieur [JY] [UL]
né le 07 Juin 1955 à [Localité 39],
demeurant [Adresse 17]
Madame [KN] [UL]
née le 18 Octobre 1958 à [Localité 56],
demeurant [Adresse 17]
Monsieur [XD] [SJ]
né le 18 Septembre 1967 à [Localité 48],
demeurant [Adresse 27]
Madame [S] [SJ]
née le 28 Février 1964 à [Localité 29],
demeurant [Adresse 27]
Monsieur [DG] [LO]
né le 17 Octobre 1967 à [Localité 50],
demeurant [Adresse 11]
Madame [DS] [LO]
née le 11 Mai 1969 à [Localité 43],
demeurant [Adresse 11]
Monsieur [BA] [RI]
né le 10 Juillet 1978 à [Localité 31],
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [NF] [UA]
né le 30 Mars 1950 à [Localité 50],
demeurant [Adresse 25]
Madame [KN] [OG] épouse [UA]
née le 15 Août 1947 à [Localité 59],
demeurant [Adresse 25]
Monsieur [FU] [GV]
né le 29 Juillet 1976 à [Localité 68],
demeurant [Adresse 63] (ALLEMAGNE)
Monsieur [F] [T]
né le 13 Septembre 1963 à [Localité 60],
demeurant [Adresse 23]
Monsieur [GJ] [NR]
né le 17 Février 1969 à [Localité 50],
demeurant [Adresse 26]
Madame [W] [NR]-[X]
née le 08 Mai 1968 à [Localité 44],
demeurant [Adresse 26]
Monsieur [WN] [FI]
né le 08 Novembre 1977 à [Localité 34],
demeurant [Adresse 13]
Madame [O] [FI]
née le 17 Décembre 1978 à [Localité 34],
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [D] [IX]
né le 23 Août 1973 à [Localité 49],
demeurant [Adresse 9]
Madame [N] [AO]
née le 11 Novembre 1973 à [Localité 40],
demeurant [Adresse 9]
Monsieur [Y] [JB]
né le 24 Septembre 1958 à [Localité 65],
demeurant [Adresse 3]
Madame [KC] [CB]
née le 31 Août 1961
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [DC] [OW]
né le 14 Août 1970 à [Localité 47],
demeurant [Adresse 7]
Madame [L] [OW]
née le 25 Septembre 1987 à [Localité 37],
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [ET] [KZ]
né le 12 Juillet 1968 à [Localité 28],
demeurant [Adresse 21]
Monsieur [PH] [SV]
né le 09 Août 1954 à [Localité 41],
demeurant [Adresse 22]
Madame [OS] [SV]-[U]
née le 04 Décembre 1972 à [Localité 36],
demeurant [Adresse 22]
Monsieur [YP] [ZV]
né le 19 Février 1974 à [Localité 57] (PAYS BAS),
demeurant [Adresse 8]
Monsieur [VM] [VY]
né le 09 Novembre 1981 à [Localité 46],
demeurant [Adresse 10]
Monsieur [HW] [G]
né le 08 Mars 1954 à [Localité 58],
demeurant [Adresse 6]
Madame [L] [G]
née le 17 Septembre 1954 à [Localité 67],
demeurant [Adresse 6]
Monsieur [ME] [P]
né le 13 Juin 1967 à [Localité 53],
demeurant [Adresse 15]
Madame [BP] [H],
née le 12 Juillet 1966 à [Localité 53]
demeurant [Adresse 15]
Madame [ZF] [E]
née le 21 Octobre 1956 à [Localité 62],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [JM] [E]
né le 08 Avril 1958 à [Localité 33],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [J] [V]
né le 22 Septembre 1985 à [Localité 32],
demeurant [Adresse 4]
Monsieur [M] [V]
né le 08 Avril 1981 à [Localité 32],
demeurant [Adresse 2]
Madame [ZR] [R]
née le 03 Avril 1960 à [Localité 51],
demeurant [Adresse 20]
Monsieur [C] [B]
né le 12 Avril 1974 à [Localité 64],
demeurant [Adresse 16]
Madame [RU] [B] [A]
née le 14 Novembre 1975 à [Localité 30],
demeurant [Adresse 16]
tous représentés par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assistés par Me Francois MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A.S. ODALYS RESIDENCES
dont le siège social est [Adresse 52]
représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée par Me Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La société par actions simplifiée (SAS) Odalys Résidences a pour activité principale l'exploitation de résidences de tourisme.
Elle exploite notamment une résidence dénommée '[Adresse 55]' sise Lieu-dit [Adresse 61].
Les lots de celle-ci appartiennent à des investisseurs privés qui les lui ont donnés à bail commercial, renouvelable par tacite reconduction, les loyers étant payables par trimestre civil échu et au plus tard le 10 du mois qui suit chaque fin de trimestre.
Les baux commerciaux incluent un article 7 qui stipule que dans le cas où la non sous-location du bien résulterait soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne
permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyer souscrite par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur.
Par courrier en date du 23 mars 2020, la société Odalys Résidences a informé ses bailleurs qu'en raison de la pandémie de Covid 19, l'obligeant à fermer l'ensemble de ses établissements, elle cessait d'honorer le paiement de ses loyers à compter du 14 mars précédent et jusqu'à ce que les conditions normales de marché soient pleinement rétablies.
Le 12 juin 2020, elle sollicitait l'application d'une franchise de 21,9% (correspondant strictement aux 2,5 mois de fermeture de l'établissement), imputée sur les 1er et 2ème trimestres 2020. Elle ajoutait : En cas de non-accord formel de votre part, nous nous réservons le droit d'adapter le loyer du 3e trimestre à venir, en fonction du CA réalisé et constaté à la fin de l'été. Nous vous indiquons également qu'en cas de non-accord, la présente proposition n'emporte aucune renonciation de la part d'Odalys à faire valoir en justice les arguments de droit évoqués ci-dessus justifiant l'interruption des loyers.
Le 20 janvier 2021, suite à la seconde période de fermeture administrative, elle proposait une nouvelle franchise, appliquée au prorata temporis des jours de fermeture (45 jours), à hauteur de 12,23 %.
Le 28 juin 2021, la SAS Odalys Résidences informait ses bailleurs que, compte tenu d'un chiffre d'affaire en baisse et d'aides d'Etat plafonnées sur les résidences de montagne, elle ne paierait que 65 % des loyers pour l'année 2021, pour autant qu'aucun nouveau confinement ou restriction Covid majeure ne soit décidée.
Estimant à 34,13 % en 2020 et 35 % en 2021, leur perte de loyers unilatéralement imposée par leur locataire et constatant que les démarches amiables de leur conseil étaient restées lettre morte, madame [LD] [K], monsieur [F] [T], monsieur [HW] [G] et madame [L] [G], monsieur [ME] [P] et madame [BP] [H], madame [ZF] [E] et monsieur [JM] [E], monsieur [J] [V] et monsieur [M] [V], madame [ZR] [R], monsieur [C] [B] et madame [RU] [B] [A], monsieur [VB] [TK] et madame [L] [TK], monsieur [SZ] [MP], monsieur [ME] [IL] et madame [PT] [IL], monsieur [YU] [YE] et madame [Z] [I], monsieur [JY] [UL] et madame [KN] [UL], monsieur [XD] [SJ] et madame [S] [SJ], monsieur [DG] [LO] et madame [DS] [LO], madame [HK] [RI], monsieur [NF] [UA] et madame [KN] [OG] épouse [UA], monsieur [FU] [GV], monsieur [GJ] [NR] et madame [W] [NR]-[X], monsieur [WN] [FI] et madame [O] [FI], monsieur [D] [IX] et madame [N] [AO], monsieur [Y] [JB] et madame [KC] [CB], monsieur [DC] [OW] et madame [L] [OW], monsieur [ET] [KZ], monsieur [PH] [SV] et madame [OS] [SV]-[U], madame [YP] [ZV] et monsieur [VM] [VY] ont, par acte d'huissier de justice en date du 15 juin 2022, fait assigner la SAS Odalys Résidences devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de l'entendre condamner :
- à communiquer à leur conseil, sous astreinte, le contrat d'assurance pertes d'exploitation de la SAS Odalys Résidences, les bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité analytique), si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les 5 dernières années (2020 inclus jusqu'à ce jour), le détail des taux de remplissage de la résidence mois par mois (afin d'évaluer l'impact des périodes de fermetures) sur les 5 dernières années, le chiffre d'affaires mois par mois de la résidence sur les 5 dernières années, l'évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), mois par mois sur les 5 dernières années, le résultat de la résidence, mois par mois, sur les 5 dernières années, le nombre de séjours annulés et/ou reportés ;
- à leur verser, à chacun, une provision à valoir sur les loyers avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2021 et capitalisation et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par bailleur à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
- à leur verser, à chacun une somme provisionnelle de 1 000 euros à valoir sur leur préjudice moral et financier ainsi que la tentative de résistance abusive sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
- à leur verser, à chacun la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire en date du 21 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence :
- s'est déclaré compétent territorialement pour connaître du présent litige ;
- a dit que la copie matérielle d'un arrêt de la Cour de cassation transmise sans autorisation durant le délibéré serait exclue des débats ;
- a néanmoins dit que le contenu juridique de cet arrêt ne pouvait être exclu de sa réflexion s'agissant d'un arrêt de jurisprudence récent de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 novembre 2022 ;
- a rejeté, en conséquence, l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la SAS Odalys Résidences ;
- a débouté les requérants de leur demande de communication sous astreinte du contrat d'assurance pertes d'exploitation de la SAS Odalys Résidences ainsi que des documents sollicités autres que les documents légalement obligatoires visés par l'article L. 321-2 du code du tourisme ;
- a condamné la SAS Odalys Résidences à communiquer, conformément aux dispositions de l'article L. 321-2 du Code du tourisme, en domicile élu entre les mains de la SCP Gobert & Associés, conseil des requérants, pour en faciliter la diffusion :
' les bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité
analytique), si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les cinq dernières années (2020 inclus jusqu'à ce jour),
' le détail des taux de remplissage de la résidence mois par mois (afin d'évaluer l'impact des périodes de fermetures) sur les cinq dernières années,
' le chiffre d'affaires mois par mois de la résidence sur les cinq dernières années,
' l'évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), mois par mois, sur les cinq dernières années,
' le résultat de la résidence, mois par mois, sur les cinq dernières années,
' le nombre de séjours annulés et/ou reportés ;
- a assorti cette obligation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard et par document, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de son ordonnance et pour une durée limitée à 90 jours ;
- a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les
requérants ;
- a renvoyé en conséquence les requérants à saisir le juge du fond ;
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- a condamné la SAS Odalys Résidences à verser à chacun des requérants une indemnité de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.
Il a notamment considéré que :
- que la clause attributive de compétence à la juridiction du lieu de situation de l'immeuble loué, insérée aux conditions générales des baux liant les parties, devait être réputée non écrite, les requérants n'ayant pas la qualité de commerçants ;
- qu'il n'appartenait pas au juge des référés de condamner un assureur au titre de sa garantie et que l'analyse des conséquence de la mise en oeuvre de l'article 7 des baux imposait une discussion au fond ;
- que les réquérant ne justifiaient pas, en tout état de cause, du montant de leur créance locative laquelle n'était pas détaillée, ni ventilée par période ;
- que la communication des pièces sollicitées, à l'exception du contrat d'assurance perte d'exploitation s'imposait par application des dispositions de l'article L 321-2 du code des assurances.
Selon déclaration reçue au greffe le 11 mai 2023, Mme [LD] [K], M. [F] [T], M. [HW] [G] et Mme [L] [G], M. [ME] [P] et Mme [BP] [H], Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E], M. [J] [V] et M. [M] [V], Mme [ZR] [R], M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A], M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK], M. [SZ] [MP], M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL], M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I], M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL], M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ], M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO], Mme [HK] [RI], M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA], M. [FU] [GV], M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X], M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI], M. [D] [IX] et Mme [N] [AO], M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB], M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW], M. [ET] [KZ], M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U], Mme [YP] [ZV] et M. [VM] [VY] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions, à l'exception du rejet de l'exception d'incompétence territoriale et de la condamnation de la SAS Odalys à communiquer les différents documents comptables précités.
Par dernières conclusions transmises le 1er mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent la cour qu'elle :
- déboute la société Odalys Résidences de l'ensemble de ses demandes ;
- confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la SAS Odalys Résidences ;
' déclaré compétent territorialement le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence ;
' condamné la SAS Odalys Résidences à communiquer, conformément aux dispositions de l'article L.321-2 du Code du tourisme, en domicile élu entre les mains de la SCP Gobert & Asssociés, conseil des requérants, pour en faciliter la diffusion :
' les bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité analytique), si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les 5 dernières années (2020 inclus jusqu'à ce jour),
' le détail des taux de remplissage de la résidence mois par mois (afin d'évaluer l'impact des périodes de fermetures) sur les 5 dernières années,
' le chiffre d'affaire mois par mois de la résidence sur les 5 dernières années,
' l'évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), mois par mois sur les 5 dernières années ;
' le résultat de la résidence, mois par mois, sur les 5 dernières années,
' le nombre de séjours annulés et/ou reportés ;
' assorti cette obligation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard et par document passé dans un délai de 30 jours à compter de sa signification et pour une durée limitée à 90 jours :
- infirme l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire du 23 février 2023 pour le surplus et statuant à nouveau et y ajoutant :
' déboute la société Odalys Résidences de l'ensemble de ses demandes ;
' condamne la société Odalys Résidences à payer, à titre de provision sur les loyers échus et dus, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 août 2021 et leur capitalisation, les sommes suivantes :
' 4'788,67 euros à Mme [LD] [K] ;
' 5 720,18 euros à M. [F] [T] ;
' 6 455,04 euros à M. [HW] [G] et Mme [L] [G] ;
' 4 817,70 euros à M. [ME] [P] et Mme [BP] [H] ;
' 6 144,13 euros à Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E] ;
' 4 735,30 euros à M. [J] [V] et M. [M] [V] ;
' 5 666,59 euros à Mme [ZR] [R] ;
' 5 721,43 euros M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A] ;
' 9 357,88 euros à M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK] ;
' 4 713,33 euros à M. [SZ] [MP] ;
' 5 823,12 euros à M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL] ;
' 5 765,68 euros à M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I] ;
' 4 856,85 euros à M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL] ;
' 4 817,70 euros à M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ] ;
' 6 235 euros M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO] ;
' 6 111,63 euros à Mme [HK] [RI] ;
' 3 877,12 euros à M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA] ;
' 4 425,12 euros M. [FU] [GV] ;
' 4 790,06 euros à M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X] ;
' 5 747 euros à M. [D] [IX] et Mme [N] [AO] ;
' 5 964,25 euros à M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI] ;
' 3 733,89 euros à M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB] ;
' 5 746, 61 euros à M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW] ;
' 5 621 euros à Mme [EH] ;
' 6 645,28 euros à M. [ET] [KZ] ;
' 4 695,82 euros à M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U] ;
' 4 934,02 euros à Mme [YP] [ZV] ;
' 4 735,29 euros à M. [VM] [VY].
- condamne la société Odalys Résidences à payer à chaque appelant la somme de 1 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu'à la résistance abusive subie, illustrée par le jusqu'au-boutisme du preneur malgré les arrêts rendus de la Cour de cassation du 30 juin 2022 et du 23 novembre 2022, faisant ainsi l'obligation aux bailleurs d'ester en justice ;
- condamne la société Odalys Résidences à payer à chaque requérant la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions transmises le 4 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Odalys Résidences sollicite de la cour qu'elle :
- déboute les appelants principaux de leurs demandes ;
- infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
' l'a condamnée à communiquer, conformément aux dispositions de l'article L. 321-2 du Code du tourisme, en domicile élu entre les mains de la SCP Gobert & Associés, conseil des requérants, pour en faciliter la diffusion :
' les bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité analytique), si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les 5 dernières années (2020 inclus jusqu'à ce jour),
' le détail des taux de remplissage de la résidence mois par mois (afin d'évaluer l'impact des périodes de fermetures) sur les 5 dernières années,
' le chiffre d'affaire mois par mois de la résidence sur les 5 dernières années,
' l'évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), mois par mois sur les 5 dernières années;
' le résultat de la résidence, mois par mois, sur les 5 dernières années,
' le nombre de séjours annulés et/ou reportés ;
' a assorti cette obligation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard et par document passé dans un délai de 30 jours à compter de sa signification et pour une durée limitée à 90 jours :
' a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
' l'a condamnée à verser à chacun des requérants une indemnité de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
- statuant à nouveau de ces chefs dise n'y avoir lieu à référé sur les demandes des appelants, les en déboute et les condamne à lui verser la somme de 5 000 euros à titre des frais irrépétibles de première instance ;
- confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' débouté les requérants de leur demande de communication sous astreinte du contrat d'assurance de ses pertes d'exploitation ainsi que des documents sollicités autres que les documents légalement obligatoires visés par l'article L. 321-2 du code du tourisme ;
' dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les requérants ;
' renvoyé, en conséquence, les requérants à saisir le juge du fond ;
- ajoutant à l'ordonnance entreprise, condamne in solidum les appelants aux dépens de la procédure d'appel et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civileau titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 5 mars 2024.
Par soit-transmis en date du 21 mars 2024, la cour a informé les conseil des parties qu'elle s'interrogeait sur la demande provisionnelle formulée par M. et/ou Mme [EH] qui n'était pas partie en première instance, pour lequel ou laquelle aucune intervention volontaire n'est signalée et dont l'état civil n'est pas précisé en page 1 et 2 des conclusions des appelants au rang desquels il ou elle n'apparaît pas. Elle leur a donc imparti un délai de huit jours pour lui faire parvenir leurs observation sur ce point par le truchement d'une note en délibéré.
Par note en délibéré transmise le 22 mars 2024, le conseil de la société Odalys demande à la cour de considéré comme irrecevables les demandes formulées au non de '[EH]' pour non respect des dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile.
Par note en délibéré transmise le 29 mars 2024, le conseil des appelants confirme qu'il s'agit d'une erreur, Mme [EH] ne l'ayant pas mandaté.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la SAS Odalys Résidences n'a pas formé d'appel incident sur le rejet de son exception d'incompétence territoriale.
La cour n'est donc pas saisie de ce moyen de défense.
Par ailleurs, la demande formulée, par 'erreur', par le conseil des appelants pour le compte de '[EH]' ne peut qu'être déclarée irrecevable, par application des dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile, puisque ses prénoms, profession, domicile, nationalité et même genre de cette ou ces personnes ne sont pas précisés, son/leur nom n'apparaissant même pas parmi les appelants énumérés en page 1 et 2 des conclusions de Maître [WC].
1. Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, soutenant que son obligation de régler les loyers revendiqués par les intimés se heurte à des contestations sérieuses, la SAS Odalys Résidences se prévaut, pour justifier leur non-paiement entre les mois d'avril 2020 et septembre 2021, des conséquences, sur son activité de sous-location d'appartements et résidences de tourismes, des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de Covid 19.
Elle oppose plusieurs contestations sérieuses se rapportant aux mesures gouvernementales prises pendant ces périodes et à l'exécution de chaque contrat concerné.
1.1 Sur les contestations tenant à l'application des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid-19
En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l'épidémie de Covid 19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.
En application de l'article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.
Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou services fournis.
Ces décrets ainsi que les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé ont précisé que l'interdiction de recevoir du public s'appliquait aux commerces dont l'activité n'était pas indispensable à la vie de la Nation et dont l'offre de biens ou services n'était pas de première nécessité.
Le I bis de l'article 10 du décret numéro 2020-548 du 11 mai 2020, a prévu que, sauf lorsqu'elles constituaient pour les personnes qui y vivaient un domicile régulier, les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.
Il en fût de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid 19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d'accueillir du public, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier.
Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.
La SAS Odalys Résidences fait valoir qu'étant exclusivement une société exploitant des résidences de tourisme, elle a été contrainte de fermer sa résidence Pra Sainte Marie, pendant les deux périodes dites de confinement, soit du 14 mars au 2 juin 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020, ne pouvant bénéficier de la dérogation des établissements de catégorie M selon les dispositions susvisées.
La SAS Odalys Résidences est effectivement une société exploitant des résidences de tourisme. En vertu de l'article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée, dans tous les cas, par une seule personne physique ou morale.
L'article 5 des baux commerciaux signés par les appelants avec la société Odalys Résidences stipule que le preneur exercera , dans le logement faisant l'objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires du même immeuble qu'il a déjà loués ou dont il va procéder à la location, une activité d'exploitation de Résidence de Tourisme, exploitation para-hôtelière soumise à la TVA consistant en la location meublée desdits locaux pour des période de temps déterminées, avec la fourniture en sus de l'hébergement, de différents services ou prestations de clientèle, notamment :
- le nettoyage régulier des logements en début de séjour et durant celui-ci, en option...,
- la fourniture du linge de maison et de toilette en option ...
- service de petits déjeuners sur demande,
- réception de type hôtelier ...
En vertu de ces éléments, la résidence Pra Sainte Marie, gérée par la SAS Odalys Résidences, n'avait pas vocation à accueillir une clientèle pouvant y élire un domicile régulier, de sorte qu'elle ne pouvait déroger aux mesures gouvernementales de fermeture pendant les deux périodes de confinement de l'année 2020. La fermeture de l'établissement à l'automne 2020, comme au printemps 2020, ne peut donc être imputée à un choix d'exploitation propre à la société.
S'agissant de l'année 2021, les mesures de confinement ont été remplacées par des restrictions ponctuelles de circulation dont il n'est pas contestable qu'elles ont impacté, sans l'empêcher, l'exploitation de ses résidences de tourisme par la société Odalys Résidences. C'est ainsi que :
- le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 a interdit les déplacements de personnes en dehors de leur lieu de résidence entre 19 heures et 6 heures du matin, sauf exception parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;
- le décret n° 2021-308 du 23 mars 2021 a interdit en outre, dans 19 départements, tout déplacement de personnes les conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 30 kilomètres autour de leur lieu de résidence et de leur département, sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;
- le décret n° 2021-384 du 2 avril 2021 a interdit tout déplacement hors de son lieu de résidence entre 19 heures et 6 heures sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques ;
- le décret n° 2021-606 du 18 mai 2021 a interdit tout déplacement hors de son lieu de résidence entre 21 heures et 6 heures sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques.
Il convient néanmoins de rappeler que des dispositions ont été prises pendant la période d'urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles avaient pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité était affectée par la propagation de l'épidémie de Covid 19 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d'un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l'activité était affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part).
Or, aucune de ces dispositions n'effaçait ou n'ouvrait la voie à une réduction des loyers échus, ni n'interdisait au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée. Elles suspendaient seulement les effets dudit acte pendant une durée qui était différente selon que le locataire remplissait ou non les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité.
Ainsi, s'il apparaît que les loyers, non réglés par la SAS Odalys Résidences, portent sur des périodes judiquement protégées, les dispositions susvisées ne l'ont pas dispensée de son obligation contractuelle de les payer, pas plus qu'elles n'ont eu pour effet et/ou conséquence d'ouvrir une quelconque possibilité d'en suspendre le paiement ou de les affecter unilatéralement d'un coefficient de minoration.
De jurisprudence constante, fixée par trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022 (pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et restriction de circulation précitées ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractariser :
- ni un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil susceptible d'engendrer un trouble de jouissance ou de permettre la mise en jeu de l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du même code ;
- ni un cas de force majeure opposable dès lors qu'elles ne caractérisent aucune impossibilité de payer les loyers et que le créancier, qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant cette notion (article 1218 du code civil) ;
- ni une perte partielle ou totale de la chose louée, susceptible de fonder une diminution du loyer au sens de l'article 1722 du code civil, dès lors que ces interdictions étaient générales, temporaires, avaient pour seul objectif de préserver la santé publique et étaient sans lien avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.
Au demeurant, après avoir soulevé ces moyens dans plusieurs procédures, dont deux conclues par des arrêts de la cour de céans en date des 27 octobre 2022 et 2 novembre 2023, la société Odalyse Résidences concentre son argumentation sur les stipulations contractuelles. Elle ne développe pas, comme elle a pu le faire dans plusieurs procédure récentes, des moyens tirés de la mauvaise foi des bailleurs et/ou l'application à l'espèce des dispositions de l'article 1223 du code civil.
1.2 Sur le moyen tiré de l'application des stipulations contractuelles
Le dernier paragraphe de l'article 7 des baux liant les appelants à la SAS Odalys Résidences est ainsi rédigé : Dans le cas où l'indisponibilité du bien loué résulterait :
- soit du fait ou d`une faute du bailleur,
- soit de l'apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyer souscrite par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur.
Cette clause claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu'elle vise soit des manquements personnels du bailleur soit des circonstances exceptionnelles affectant directement le bien lui-même. Elle ne peut trouver à s'appliquer lorsque, comme en l'espèce, l'exploitation des locaux parfaitement conformes aux clauses figurant au contrat de location, afférentes à 'la désignation', 'la description des biens loués' et/ou leur 'destination contractuelle', est entravée par des mesures gouvernementales de confinement ou restriction de mobilité destinées à juguler une pandémie, mesures extrinsèques au bien et indépendantes de la volonté et/ou du comportement des bailleurs. Enfin, la mesure de sauvegarde que postule sa mise en oeuvre, à savoir la garantie de la perte de loyer par une assurance, n'est pas satisfaite, aux dires mêmes de l'appelante qui, attestation de son courtier, la société Verlingue, et lettre de son assureur à l'appui, excipe du fait que la société Generali ne couvre pas sa perte d'exploitation.
Il en résulte que l'obligation pour l'intimée de s'acquitter de l'intégralité des loyers dus à ses bailleurs pour les années 2020 et 2021 n'est pas sérieusement contestable.
1.3 Sur le montant des provisions à valoir sur la dette locative
Les appelants versent aux débats leurs extraits de compte bailleurs établis par la société Odalys Résidences pour les années 2020 et 2021. Ils récapitulent ensuite, dans un tableau nominatif, les soldes dus sur les périodes considérées.
Ces sommes ainsi récapitulées ne sont contestées, dans leur détail, par l'intimée.
Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par les requérants et de condamner la SAS Odalys Résidences à payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :
- 4'788,67 euros à Mme [LD] [K] ;
- 5 720,18 euros à M. [F] [T] ;
- 6 455,04 euros à M. [HW] [G] et Mme [L] [G], ensemble ;
- 4 817,70 euros à M. [ME] [P] et Mme [BP] [H], ensemble ;
- 6 144,13 euros à Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E], ensemble ;
- 4 735,30 euros à M. [J] [V] et M. [M] [V], ensemble ;
- 5 666,59 euros à Mme [ZR] [R] ;
- 5 721,43 euros M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A], ensemble ;
- 9 357,88 euros à M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK], ensemble ;
- 4 713,33 euros à M. [SZ] [MP] ;
- 5 823,12 euros à M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL], ensemble ;
- 5 765,68 euros à M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I], ensemble ;
- 4 856,85 euros à M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL], ensemble ;
- 4 817,70 euros à M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ], ensemble ;
- 6 235 euros M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO], ensemble ;
- 6 111,63 euros à Mme [HK] [RI] ;
- 3 877,12 euros à M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA], ensemble ;
- 4 425,12 euros M. [FU] [GV] ;
- 4 790,06 euros à M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X], ensemble ;
- 5 747 euros à M. [D] [IX] et Mme [N] [AO], ensemble ;
- 5 964,25 euros M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI], ensemble;
- 3 733,89 euros à M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB], ensemble ;
- 5 746, 61 euros à M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW], ensemble ;
- 6 645,28 euros à M. [ET] [KZ] ;
- 4 695,82 euros à M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U], ensemble ;
- 4 934,02 euros à Mme [YP] [ZV] ;
- 4 735,29 euros à M. [VM] [VY].
Le courrier recommandé, envoyé à la SAS Odalys Résidences par le conseil des appelants, le 24 août 2021, ne pouvant valoir mise en demeure en ce qu'il ne détaille pas les impayés de loyers revendiqués par chaque bailleur, les sommes précitées produiront intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022, date de l'assignation. Ledist intérêts seront capitalisés par année entière par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
2. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte
Les intimés sollicitent la communication de deux types de pièces, les unes visées par l'article L 321-2 du code du tourisme, en sorte que leur demande s'analyse comme fondée sur une obligation de faire, et les autres citées par aucune disposition légale, en sorte que leur prétention s'interprête comme une demande de mesure d'instruction in futurum.
2.1 Sur l'obligation de faire
Par application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Dans ce cas, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Selon l'article L 321-2 du code de tourisme, l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires le bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence.
En l'espèce, la SAS Odalys Résidences justifie qu'elle a envoyé aux 'bailleurs de la résidence Pra Sainte Marie' une lettre, intitulée 'rapport d'activité 2021" qui débutait en ces termes : Vous trouverez ci-après le document Novelli reprenant les comptes des trois dernières années, établi conformément aux dispositions de l'article L 321-2 du code de tourisme.
Si ledit document Novelli n'est pas versé aux débats, le tableau récapitulatif figurant dans le courrier d'accompagnement expose le taux d'occupation pour les exercices 2018-2019 (84 %), 2019-2020 (70 %) et 2020-2021 (31 %). Il détaille en outre les 'chiffres d'affaire hébergement', 'autres produits', 'charges d'exploitation, de loyers et autres' ainsi que les frais centraux et de commercialisation des 3 années précitées.
Il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que ces documents ne satisfont pas aux exigences de l'article précité pour ce qui concerne le ou les bilans des années écoulées.
L'obligation de communiquer, en plus de ceux-ci, les bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité analytique), si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les trois dernières années (2020 et 2021 inclus jusqu'à ce jour), comportant, mois par mois, le taux de remplissage de la résidence (afin d'évaluer l'impact des périodes de fermetures) sur les trois dernières années, le chiffre d'affaires de la résidence, l'évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), le résultat de la résidence sur les trois dernières années, le nombre de séjours annulés et/ou reportés excède largement, notamment par la mensualité des documents sollicités, la lettre de l'article L. 321-2 du code de tourisme.
Elle est donc contestable.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle y a fait droit.
2.2 Sur la mesure d'instruction
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé.
Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.
Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.
Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.
Enfin, en matière de production de pièces, il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.
En l'espèce, c'est sur le fondement de l'article 145, précité, du code de procédure civile que les appelants ont sollicité et obtenu la production sous astreinte :
' des justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que de son ou de leur affectation ;
' des justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de son ou de leur affectation ;
' des justificatifs de la situation de trésorerie du preneur, pour justifier de l'état de sa trésorerie tout au long de l'année 2020 et 2021 ;
' du contrat d'assurance perte d'exploitation daté et signé (conditions générales, particulières et spéciales) et, le cas échéant, des justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs et particulièrement Générali Iard,
' de tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d'affaire et le taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour.
Or, comme le souligne l'intimée, les sommes qui leur sont dues au titre des loyers ne sont nullement correlées aux données contenues par ces pièces mais fixées par le contrat de bail qui les lie à la SAS Odalys Résidences. En outre, les justificatifs de trésorerie sont protégés par le secret des affaires en sorte que leur production serait disproportionnée par rapport au but poursuivi par les appelants. Enfin deux attestations de la société de commissaires aux comptes Audit Consulting, datées des 27 février et 25 juin 2021, précisent qu'aucun produit correspondant à une indemnisation d'assurance n'a été enregistré au crédit du compte d'exploitation de l'intimée pour les années considérées. De même, une attestation de son courtier d'assurance en date du 31 août 2022 et une lettre de la société Générali, du 19 novembre 2020, établissent que sa perte d'exploitation n'était pas couverte par une quelconque garantie.
Les appelants échouent donc à établir leur intérêt légitime à entendre condamner la société Odalys Résidence à leur communiquer sous astreinte les documents précités dans la perspective d'un procès à venir.
L'ordonnance entreprise sera donc :
- confirmée en ce qu'elle a débouté les requérants de leur demande de communication sous astreinte du contrat d'assurance pertes d'exploitation de la SAS Odalys Résisdences ainsi que des autres documents légalement obligatoires, visés par l'article L 321-2 du code du tourisme ;
- infirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Odalys à communiquer, sous astreinte, en domicile élu entre les mains de la SCP Gobert & Associés, conseil des requérants, pour en faciliter la diffusion :
' les bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité
analytique), si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les 5 dernières années (2020 inclus jusqu'à ce jour),
' le détail des taux de remplissage de la résidence mois par mois (afin d'évaluer l'impact des périodes de fermetures) sur les 5 dernières années,
' le chiffre d'affaires mois par mois de la résidence sur les 5 dernières années,
' l'évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), mois par mois sur les 5 dernières années,
' le résultat de la résidence, mois par mois, sur les 5 dernières années,
' le nombre de séjours annulés et/ou reportés.
3. Sur les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
Les intimés reprennent en appel les demandes formées devant le premier juge à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice résultant du caractère abusif des moyens de défense de la société Odalys Résidences, et de sa volonté manifeste de ne pas payer, constitutive d'une faute, celle-ci ayant, sans aucune décision de justice l'y autorisant, suspendu son obligation de paiement du loyer puis maintenu sa position nonobstant la jurisprudence majoritaire concernant ce type de contentieux.
Or, la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit, qui requiert que des circonstances particulières soient démontrées. Celles-ci ne saurait s'induire d'un désaccord avec la jurisprudence dominante de cours d'appel, voire même de la Cour de cassation, à laquelle un plaideur est en droit de résister en assumant néanmoins des risques financiers sur le terrain des frais irrépétibles et des dépens.
De plus, l'appréciation d'une faute commise par la société Odalys Résidences excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.
Enfin le préjudice financier allégué par les intimés est réparé par l'allocation d'intérêts moratoires alors que le préjudice moral dont il est fait état est invoqué de manière générique alors qu'il aurait mérité d'être développé et individualisé. Il est, de ce fait, insuffisamment caractérisé.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive formulées par les intimés.
4. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que la société Odalys Résidences succombe en cause d'appel, sur les demandes provisionnelles constituant l'essentiel des prétentions de ses bailleurs, il y a lieu confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser à Mme [LD] [K], M. [F] [T], Me [ZR] [R],M. [SZ] [MP], Mme [HK] [RI], M. [FU] [GV], M. [ET] [KZ], Mme [YP] [ZV] et M. [VM] [VY], chacun, une indemnité de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera néanmoins infirmée en ce qu'elle a alloué la même somme à chacun des membres de couples de bailleurs, celle-ci devant être versées au 'bailleur' considéré dans son entité et non en ses individualités.
La société Odalys sera donc condamnée à verser M. [HW] [G] et Mme [L] [G] ensemble, M. [ME] [P] et Mme [BP] [H] ensemble, Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E] ensemble, M. [J] [V] et M. [M] [V] ensemble, M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A] ensemble, M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK] ensemble, M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL] ensemble, M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I] ensemble, M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL] ensemble, M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ] ensemble, M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO] ensemble, M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA] ensemble, M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X] ensemble, M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI] ensemble, M. [D] [IX] et Mme [N] [AO] ensemble, M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB] ensemble, M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW] ensemble, M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U] ensemble, la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance.
Il serait en outre inéquitable de laisser aux appelants la charge des frais irrépétibles qu'ils ont dus engager en cause d'appel. Il leur sera dès lors alloué, dans les termes du dispositif, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé à la chaque partie la charge de ses dépens. La SAS Odalys Résidences sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare irrecevable la demande formulée au nom de '[EH]' dans le dispositifs des conclusions des appelants ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- débouté les requérants de leur demande de communication sous astreinte du contrat d'assurance pertes d'exploitation de la SAS Odalys Résidences ainsi que des autres documents obligatoires, visés par l'article L 321-2 du code du tourisme ;
- rejeté les demandes de provisions à valoir sur les préjudices subis et pour résistance abusive formulées par les intimés ;
- condamné la SAS Odalys Résidence à verser à Mme [LD] [K], M. [F] [T], Me [ZR] [R],M. [SZ] [MP], Mme [HK] [RI], M. [FU] [GV], M. [ET] [KZ], Mme [YP] [ZV] et M. [VM] [VY], chacun, une indemnité de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SAS Odalys résidence à payer, à titre provisionnel, les sommes de :
- 4'788,67 euros à Mme [LD] [K] ;
- 5 720,18 euros à M. [F] [T] ;
- 6 455,04 euros à M. [HW] [G] et Mme [L] [G], ensemble ;
- 4 817,70 euros à M. [ME] [P] et Mme [BP] [H], ensemble ;
- 6 144,13 euros à Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E], ensemble ;
- 4 735,30 euros à M. [J] [V] et M. [M] [V], ensemble ;
- 5 666,59 euros à Mme [ZR] [R] ;
- 5 721,43 euros M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A], ensemble ;
- 9 357,88 euros à M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK], ensemble ;
- 4 713,33 euros à M. [SZ] [MP] ;
- 5 823,12 euros à M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL], ensemble ;
- 5 765,68 euros à M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I], ensemble ;
- 4 856,85 euros à M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL], ensemble ;
- 4 817,70 euros à M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ], ensemble ;
- 6 235 euros M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO], ensemble ;
- 6 111,63 euros à Mme [HK] [RI] ;
- 3 877,12 euros à M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA], ensemble ;
- 4 425,12 euros M. [FU] [GV] ;
- 4 790,06 euros à M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X], ensemble ;
- 5 747 euros à M. [D] [IX] et Mme [N] [AO], ensemble ;
- 5 964,25 euros M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI], ensemble;
- 3 733,89 euros à M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB], ensemble ;
- 5 746, 61 euros à M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW], ensemble ;
- 6 645,28 euros à M. [ET] [KZ] ;
- 4 695,82 euros à M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U], ensemble ;
- 4 934,02 euros à Mme [YP] [ZV] ;
- 4 735,29 euros à M. [VM] [VY] ;
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022, lesquels seront capitalisés par année entière ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de communication, sous astreinte, des bilans et comptes d'exploitation détaillés de la résidence (comptabilité analytique) sur les cinq dernières années (2020 inclus jusqu'à ce jour), du détail des taux de remplissage de la résidence mois par mois sur les cinq dernières années, du chiffre d'affaires mois par mois de la résidence sur les cinq dernières années, de l'évolution des principaux postes de dépenses, de la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), mois par mois, sur les cinq dernières années, du résultat de la résidence, mois par mois, sur les cinq dernières années, du nombre de séjours annulés et/ou reportés ;
Condamne la SAS Odalys Résidences à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, les sommes de :
- 400 euros à M. [HW] [G] et Mme [L] [G] ensemble,
- 400 euros à M. [ME] [P] et Mme [BP] [H] ensemble,
- 400 euros à Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E] ensemble,
- 400 euros à M. [J] [V] et M. [M] [V] ensemble,
- 400 euros à M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A] ensemble,
- 400 euros à M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK] ensemble,
- 400 euros à M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL] ensemble,
- 400 euros à M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I] ensemble,
- 400 euros à M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL] ensemble,
- 400 euros à M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ] ensemble,
- 400 euros à M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO] ensemble,
- 400 euros à M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA] ensemble,
- 400 euros à M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X] ensemble,
- 400 euros à M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI] ensemble,
- 400 euros à M. [D] [IX] et Mme [N] [AO] ensemble,
- 400 euros à M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB] ensemble,
- 400 euros à M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW] ensemble,
- 400 euros à M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U] ensemble ;
Condamne la SAS Odalys Résidences à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, les sommes de :
- 600 euros à Mme [LD] [K] ;
- 600 euros à M. [F] [T] ;
- 600 euros à M. [HW] [G] et Mme [L] [G], ensemble ;
- 600 euros à M. [ME] [P] et Mme [BP] [H], ensemble ;
- 600 euros à Mme [ZF] [E] et M. [JM] [E], ensemble ;
- 600 euros à M. [J] [V] et M. [M] [V], ensemble ;
- 600 euros à Mme [ZR] [R] ;
- 600 euros M. [C] [B] et Mme [RU] [B] [A], ensemble ;
- 600 euros à M. [VB] [TK] et Mme [L] [TK], ensemble ;
- 600 euros à M. [SZ] [MP] ;
- 600 euros à M. [ME] [IL] et Mme [PT] [IL], ensemble ;
- 600 euros à M. [YU] [YE] et Mme [Z] [I], ensemble ;
- 600 euros à M. [JY] [UL] et Mme [KN] [UL], ensemble ;
- 600 euros à M. [XD] [SJ] et Mme [S] [SJ], ensemble ;
- 600 euros M. [DG] [LO] et Mme [DS] [LO], ensemble ;
- 600 euros à Mme [HK] [RI] ;
- 600 euros à M. [NF] [UA] et Mme [KN] [OG] épouse [UA], ensemble ;
- 600 euros M. [FU] [GV] ;
- 600 euros à M. [GJ] [NR] et Mme [W] [NR]-[X], ensemble ;
- 600 euros à M. [D] [IX] et Mme [N] [AO], ensemble ;
- 600 euros M. [WN] [FI] et Mme [O] [FI], ensemble;
- 600 euros à M. [Y] [JB] et Mme [KC] [CB], ensemble ;
- 600 euros à M. [DC] [OW] et Mme [L] [OW], ensemble ;
- 600 euros à M. [ET] [KZ] ;
- 600 euros à M. [PH] [SV] et Mme [OS] [SV]-[U], ensemble ;
- 600 euros à Mme [YP] [ZV] ;
- 600 euros à M. [VM] [VY] ;
Condamne la SAS Odalys Résidences aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière Le président
