COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 17 AVRIL 2024
N° 2024/206
N° RG 22/06784
N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL5K
[M] [D] [I]
[P] [C] [Y]
C/
SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Elie MUSACCHIA
Me Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 22 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02519.
APPELANTS
Madame [M] [D] [I]
née le 04 Avril 1948 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 3]
Monsieur [P] [C] [Y]
né le 18 Septembre 1948 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS
prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Marie-France CESARI, membre de la SELARL B.P.C.M, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS a donné à bail à Mme [M] [I] et M. [P] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour 6 ans, moyennant un loyer mensuel de 1470€, provision sur charge comprise et un dépôt de garantie de 1280€.
Ce contrat prévoit l'autorisation donnée aux locataires de réaliser des travaux d'aménagement dans la cuisine à charge pour eux de remettre en état la cuisine à la fin du bail.
Un état des lieux d'entrée était régularisé entre les parties le 1er mars 2021.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mars 2021, Mme [I] et M. [Y] résilient le bail et sollicitent la restitution de dépôt de garantie et du premier mois de loyer.
Un procès verbal de constat de sortie des lieux était dressé par huissier de justice le 31 mars 2021 avec remise des clés.
Invoquant des désordres dans l'appartement qu'ils n'ont jamais habité, Mme [M] [I] et M. [P] [Y] ont, par acte d'huissier de justice en date du 16 juillet 202, fait attraire la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS aux fins :
- de juger que le bail d'habitation du ler mars 2021 a été résilié au 31 mars 2021 aux torts de la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS pour inexécution de ses obligations,
- de condamnation de la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS à leur payer la somme de 1470 +1280 = 2 750 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 18 mars 2021,
- de condamnation de la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sui generis,
- de condamnation de la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris le remboursement du diagnostic électrique de 150 euros, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement rendu le 22 avril 2022, le Tribunal a :
REJETE la demande de résiliation judiciaire du bail ;
REJETE la demande de paiement de la somme de 2 750 euros ;
REJETE la demande de paiement de la somme de 10 000 euros ; .
CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 3 822 euros ;
CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 10 mai 2022, Mme [I] et M. [Y] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent :
INFIRMER EN L'ENSEMBLE DE SES DISPOSITIONS LE JUGEMENT RENDU LE 10 MAI 2022 PAR LE JCP DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE,
EN CONSEQUENCE,
Vu les dispositions de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
Vu les articles 1719 et 1720 Code civil,
JUGER que le bail d'habitation signé par les parties le 1er mars 2021, a été résilié au 31 mars 2021 aux torts de la SAS MORTAGNE pour inexécution de ses obligations.
CONDAMNER la SAS MORTAGNE à rembourser à Mme [M] [I] et M. [P] [Y] la somme de 1470 (loyer de mars 2021) + 1280 (dépôt de garantie) = 2750 € avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 18 mars 2021.
CONDAMNER la SAS MORTAGNE à payer à Mme [M] [I] et M. [P] [Y] la somme de 10 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi sui generis.
CONDAMNER la SAS MORTAGNE à payer à Mme [M] [I] et M. [P] [Y] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure en ce compris le remboursement du diagnostic électrique de 150 €.
A l'appui de leur recours, ils font valoir :
-que la présente procédure n'est pas soumise à l'exigence d'un recours préalable à un mode de résolution amiable des différends elle est recevable,
-qu'il n'y a pas lieu à s'interroger sur une éventuelle validité du congé ou de la date de préavis puisque le bailleur a accepté la résiliation avant la saisine du tribunal,
-que ce dernier n'a pas respecté ses obligations en cachant délibérément l'état réel du bien en ne produisant aucun diagnostic, alors que l'état des lieux d'entrée fait état d'un appartement en état moyen (problèmes de sécurité, de fuites et d'électricité, qu'ils ont découvert en préparant leur emménagement une fois qu'ils ont eu les clés selon constat d'huissier du 3 mars 2021 et diagnostic réalisé le 16 mars 2021 à l'appui)
-que les propositions de travaux du bailleur n'étaient pas suffisantes à régler les dysfonctionnements constatés,
-qu'ils doivent être indemnisés de l'intégralité de leur préjudice.
La SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS conclut :
CONFIRMER le jugement rendu par Tribunal Judiciaire de NICE, Service de Proximité le 22 avril 2022 en ce qu'il a notamment :
- Rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail,
- Rejeté la demande de paiement de la somme de 2.750 €,
- Rejeté la demande de paiement de la somme de 10.000 €,
- Condamné solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 3.822 €,
- Condamné solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- Condamné solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] aux dépens
Par conséquent,
DEBOUTER Mme [M] [I] et M. [P] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER solidairement Mme [I] et M. [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l'instance.
Elle soutient :
-que face aux dysfonctionnements argués par les locataires elle a mandaté des entreprises qui n'ont pu intervenir, les locataires souhaitant l'intervention de leurs propres entreprises,
-qu'elle a parfaitement respecté ses obligations,
-que les prétendus désordres étaient parfaitement visibles et n'ont donné lieu à aucune observation des locataires lors de l'état des lieux d'entrée,
-qu'un diagnostic complet a été remis aux locataires lors de la signature du bail,
-que l'état des lieux d'entrée signé par les parties comme le constat d'huissier du 31 mars 2021 font état d'un appartement en bon état général,
-que les locataires tentent par des moyens fallacieux d'échapper à leurs obligations à savoir le paiement des loyers et accessoires,
-qu'ils ont rompu leur bail sans respecter le préavis de trois mois leur incombant.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Il résulte de l'article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
-refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation,
-poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation,
-obtenir une réduction du prix,
-provoquer la résolution du contrat,
-demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L'article 1224 du même code précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l'obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Ni le contrat de bail, ni la loi du 6 juillet 1989, ni les dispositions du code civil ne prévoient la résiliation du bail par les locataires en raison de prétendus manquement du bailleur à ses obligations, seule la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles peut être sollicitée.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que si les locataires établissent, par un constat d'huissier en date du 4 mars 2021 et par un rapport de diagnostic du 16 mars 2021 :
-qu'une partie de l'habillage en bois de la fenêtre de la cuisine est cassée pour permettre au réfrigérateur d'entrer dans son emplacement,
-que le carrelage à proximité est cassé avec présence de deux trous,
-que les branchements des éléments électroménagers ne sont pas sécurisés,
-que dans la salle de bain comme dans le séjour ou la salle de douche une fuite est visible au niveau du robinet du radiateur,
-que le système électrique présente des anomalies pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes à savoir :
-dispositif de protection différentielle à l'origine de l'installation, prise de terre et installation de mise à terre,
-matériaux électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tensions protection mécanique des conducteurs,
-matériaux électriques vétustes, inadapté à l'usage,la bailleresse a mandaté des entreprises et artisans, pour solutionner les fuites des radiateurs et effectuer des travaux sur le réseau électrique, qui, selon les attestations de ces derniers, se sont heurtés au comportement difficile des locataires pour trouver une date d'intervention.
M. [Z], artisan électricien, précise qu'en conséquence, 'les travaux électriques ont eu lieu la première quinzaine d'avril', soit après l'état des lieux de sortie, et que 'l'appartement n'a jamais présenté un caractère de danger'.
En outre, contrairement à ce que prétendent les locataires, ils ont eu connaissance du diagnostic de 2017 annexé au bail, lors de la signature de ce dernier, comme cela résulte de la mention sur la dernière page du contrat, quand bien même ce diagnostic n'aurait pas été signé par eux, sans émettre la moindre réserve à ce sujet.
Aussi, retenant que les désordres invoqués ne présentaient aucun caractère de gravité, qu'ils ne rendaient pas inhabitable le logement loué, alors même que les artisans mandatés par la bailleresse n'ont pas pu mener les réparations nécessaires en raison de l'opposition des preneurs, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas de manquement grave de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d'entretien et a rejeté la demande de résiliation du contrat de bail aux torts de la bailleresse et les demandes indemnitaires en découlant, d'autant que les locataires n'établissent pas en quoi les interventions envisagées par la bailleresse, pour mettre un terme aux désordres, auraient été insuffisantes.
Sur la demande reconventionnelle au titre du délai de préavis
Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17...
En l'espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mars 2021, réceptionné le 22 mars, Mme [I] et M. [Y] ont résilié le contrat de bail.
Cette résiliation unilatérale, non avalisée par le présent arrêt, a mis fin au contrat, la bailleresse, dans son mail en réponse du 22 mars 2021, l'ayant analysée comme un congé pour mettre fin au bail de façon anticipée, avec un préavis d'un mois, puisqu'elle précise que suite à ce recommandé le bail prend fin le 19 avril 2021.
En effet, la commune de [Localité 4], dans laquelle se situe le bien, objet du bail, est en zone tendue avec un délai de préavis d'un mois.
Aussi, les appelants doivent 930€ au titre du loyer du mois d'avril 2021, prorata temporis, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 1280€, les états des lieux d'entrée et de sortie étant identiques.
La bailleresse doit donc être condamnée à rembourser aux appelants la somme de 349€.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 22 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE service de proximité,
SAUF en ce qu'il a :
CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 3 822 euros,
CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] à payer à la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [P] [Y] aux dépens
Statuant à nouveau,
CONDAMNE la SAS MORTAGNE INVESTISSEMENTS à rembourser à Mme [M] [I] et M. [P] [Y] la somme de 349euros, au titre du solde du dépôt de garantie,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
