COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 AVRIL 2024
N° 2024/ 187
Rôle N° RG 22/09221 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJULR
[E] [B]
C/
[S] [O]
S.C.I. VAVIN
[S] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Benjamin COHEN
Me Véronique GODFRIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 07 Avril 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/00772.
APPELANTE
Madame [E] [B]
née le 24 Mars 1994 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
S.C.I. VAVIN, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Madame [S] [O]
née le 03 Août 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du premier septembre 2012 à effet à la même date, la SCI VAVIN a donné à bail d'habitation à Mme [E] [B] un appartement situé à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 490 euros majoré d'une provision mensuelle sur charges de 80 euros.
Le dépôt de garantie s'élevait à la somme de 490 euros et il était prévu une caution bancaire à concurrence de la somme de 6840 euros.
Par avenant du 25 novembre 2012, il était noté que Mme [B] se voyait remettre une seconde clé de la serrure du milieu de la porte d'entrée.
Quatre clés et un badge magnétique ont été remis le 06 novembre 2019, date de l'établissement d'un procès-verbal de sortie.
Par acte d'huissier du 05 mars 2021, la SCI VAVIN a fait assigner Mme [B] aux fins de pouvoir conserver le dépôt de garantie et la voir condamner à lui payer diverses sommes au titre: de frais de remise en état de l'appartement, de travaux de recherche de fuite et de réparation, de la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie et des loyers du premier au trois novembre 2019. Elle sollicitait également des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 07 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :
- fixé la créance locative à 2 315,24 euros ;
- condamné Mme [E] [B] à payer à la SCI VAVIN la somme de 1 825.24 euros (mille huit cent vingt-cinq euros et vingt-quatre centimes) au titre de la dette locative, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2021 sur la somme de 60.68 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;
- condamné Mme [E] [B] à payer à la SCI VAVIN la somme de 55,23 euros (cinquante-cinq euros et vingt-trois centimes) au titre du coût du constat d'état des lieux de sortie;
- débouté Mme [E] [B] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;
- condamné Mme [E] [B] à payer la SCI VAVIN la somme de 1 800 euros (mille huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [E] [B] aux dépens ;
- débouté la SCI VAVIN du surplus de ses demandes ;
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Le premier juge, s'appuyant sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie a déclaré Mme [B] responsable de diverses dégradations de la saleté du logement. Il l'a condamné au remplacement de clés. Il a chiffré le montant des réparations locatives en s'appuyant sur un rapport d'assurance établi contradictoirement. Il a retenu une perte locative liée au temps nécessaire pour remettre en état le logement, sans retenir une durée de cinq mois.
Il a estimé que l'action de la SCI VAVIN, au titre des frais de recherche de fuites et de réparation n'était pas prescrite, puisque celle-ci n'avait été avisée que le 16 mai 2018 qu'elle pouvait rechercher la responsabilité de sa locataire. Il a condamné Mme [B], dont la responsabilité dans la survenance des fuites était engagée, à payer ces frais.
Il a indiqué que le recours à un huissier de justice pour faire un état des lieux de sortie était justifié. Il a limité le montant de la part mise à la charge de Mme [B] en s'appuyant sur le tarif réglementé des actes d'huissier.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts excédant les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en notant que la mauvaise foi de Mme [B] n'était pas suffisamment caractérisée comme n'était pas démontré le préjudice moral de la SCI VAVIN.
Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] en relevant qu'elle ne démontrait pas que la SCI VAVIN n'aurait pas exécuté de bonne foi le contrat les liant. Il a jugé qu'il ne pouvait être reproché à la SCI VAVIN d'avoir tenté d'actionner la caution bancaire et relevé qu'il n'était pas démontré que la banque aurait bloqué les fonds et perçu des frais de 34 euros par trimestre.
Par déclaration du 27 juin 2022, Mme [B] a relevé appel de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la SCI VAVIN les sommes de 1825, 24 euros, 718, 69 euros et 1800 euros et en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes.
La SCI VAVIN a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [B] demande à la cour :
- de déclarer son appel recevable et bien fondé,
- de confirmer le jugement en ce que :
* Mme [B] a été condamnée à payer 60,28 € au titre des loyers du 1er au 3novembre 2019, 182,63 € au titre des travaux de peinture, 250,00 € au titre de l'indemnisation pour la perte locative, 55,23 € au titre de sa participation pour les frais de constats,
* en ce que la SCI VAVIN a été déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts,
Statuant à nouveau :
- de dire et juger que les réparations locatives s'élèvent à la somme de 777,82 €,
- de condamner Mme [B] à verser à la somme 287,82 € après déduction du dépôt de garantie de 490€,
- de débouter la SCI VAVIN de toutes autres demandes,
' de condamner la SCI VAVIN à payer la somme de 34,00 € par trimestre depuis le 1 janvier 2020, soit la somme de 476 € au 1er juillet 2024,
- de condamner la SCI VAVIN à 1.200,00 € au titre des frais irrépétibles de l'instance, 2.000,00€ au titre des frais irrépétibles d'appel outre aux entiers dépens de l'instance.
Elle conteste le montant des réparations locatives sollicité par la SCI VAVIN, en faisant état de la vétusté.
Elle s'oppose à la prise en charge de la moitié des frais d'huissier.
Elle conteste devoir prendre en charge le coût de la recherche de fuite en notant qu'il appartenait au bailleur, qui a procédé à la réparation, de la mettre en demeure de mandater un entrepreneur de son choix, si la SCI VAVIN estimait qu'elle était responsable de ce fait. Elle affirme que c'est la vétusté des canalisations qui a provoqué une fuite d'eau. Elle ajoute que cette demande est prescrite.
Elle conteste avoir commis des fautes qui auraient entraîné un préjudice au détriment de son bailleur.
Elle expose que la SCI VAVIN s'est opposée au déblocage de la caution bancaire, si bien qu'elle doit s'acquitter de frais bancaires et ne peut utiliser la somme de 6480 euros. Elle demande en conséquence à ce que la SCI VAVIN lui verser la somme de 34 euros par trimestre à compter du premier janvier 2020.
Elle relève que la SCI VAVIN a voulu procéder à l'exécution forcée du premier jugement par le biais d'actes d'huissier, alors qu'il suffisait qu'elle autorise la banque à débloquer les fonds.
Elle lui reproche d'être de mauvaise foi.
Par conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SCI VAVIN demande à la cour :
- de débouter Mme [E] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- de juger Mme [S] [O] recevable et bien fondée en son intervention volontaire,
En application de l'article 564 du Code de procédure civile,
- de débouter Mme [B] de sa demande tendant à la voir condamner à lui régler la somme de 34 € par trimestre à compter du ler janvier 2020, s'agissant d'une demande nouvelle,
- de confirmer le jugement entrepris en que celui-ci a jugé que Mme [E] [B] doit être
déclarée responsable de dégradations
- de confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a dit que la nécessité du nettoyage de l'appartement est avérée,
- de confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a dit que la somme de 718,69 euros doit être mise à la charge de Mme [E] [B] au titre des travaux de recherche de fuite et de réparation.
- de réformer le jugement entrepris en ce que celui-ci a dit qu'il n'est pas justifié de mettre à la charge de la locataire les frais de peintures pour tout l'appartement au regard de la durée de la location, au-delà de la somme reconnue par elle de 182,63 euros.
- de réformer le jugement entrepris en ce que celui-ci a dit que les dégradations locatives doivent être retenues pour le montant de l.103,64 euros à ajouter aux travaux de peinture pour 182,63 euros.
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à 250 euros le montant de la perte locative
- de réformer le jugement entrepris en ce que celui-ci a limité à la somme de 55,23 € à la charge de Mme [E] [B] au titre des frais d'huissier.
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI VAVIN de sa demande indemnitaire,
*statuant à nouveau
- de juger la SCI VAVIN recevable et bien fondée en son appel incident,
En conséquence,
- de condamner Mme [E] [B] à lui régler la somme de 5989,98 € correspondant aux travaux de remise en état de l'appartement tels que chiffrés par l'expert,
- de condamner Mme [E] [B] à lui régler la somme de 718,69 € correspondant aux travaux de recherche de fuite et de réparation de la salle de bains du voisin qui auraient dû être pris en charge par l'assurance de la locataire,
- de condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 192,04 € correspondant à la moitié desfrais d'huissier exposés à l'occasion du procès-verbal du constat contradictoire d'état des lieux de sortie.
- de juger que Mme [E] [B] lui est redevable de la somme de 60,68 € à titre d'indemnité d'occupation du 1er au 3 novembre 2019, laquelle a d'ores et déjà été réglée par la BNP à la SCI VAVIN, et au besoin, l'y condamner,
- de l'autoriser à conserver par-devers elle la somme de 490€ correspondant au dépôt de garantie
- de condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1153 du Code Civil.
- de condamner Mme [E] [B] à payer à Mme [S] [O], gérante de la SCI VAVIN, la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil.
- de condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- de condamner Mme [E] [B] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, cesderniers comprenant tous les frais d'huissier exposés (Procès-verbal de constat,. . .).
Elle expose avoir donné Mme [B] un appartement en très bon état et l'avoir récupéré en mauvais état.
Elle sollicite le coût de la remise en état du logement. Elle fait état d'une expertise amiable effectuée contradictoirement qui tient compte de la vétusté. Elle conteste le taux de vétusté dont se réclame Mme [B] et note qu'il existe des dégradations au sein du logement, sans lien avec la vétusté. Elle reproche en outre à cette dernière d'avoir violé son obligation d'entretien du logement.
Elle expose subir une perte de loyers pour une durée de cinq mois, temps nécessaire à la remise en état des lieux.
Elle note avoir sollicité le blocage des fonds bancaires à titre conservatoire, compte tenu de l'état du bien qui nécessitait des réparations pour un montant d'environ 6000 euros.
Elle sollicite le remboursement par Mme [B] du coût des réparations d'un sinistre lié à des infiltrations, qui est imputable à la locataire, s'agissant d'un défaut d'entretien des joints sur le bac de douche.
Elle déclare avoir dû faire intervenir un huissier pour l'état des lieux de sorite. Elle souligne n'avoir pas su qu'il existait un tarif réglementé et estime n'avoir pas à en être pénalisée, l'huissier mandaté pratiquant des honoraires libres.
Elle sollicite des dommages et intérêts au visa de l'article 1153 du code civil en raison du comportement de sa locataire qui n'a pas souscrit une assurance locative, qui a dégradé le bien, qui a été à l'origine de tapages nocturnes, qui a déposé des encombrants dans les parties communes, qui a sous-loué le bien pendant plusieurs mois et qui a réglé systématiquement son loyer avec retard.
La gérante de la SCI VAVIN, Mme [O], qui intervient volontairement à la procédure, soutient avoir subi un préjudice moral et en demande réparation sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Elle expose avoir été victime d'un infarctus lié au stress généré par le comportement de la locataire.
La SCI VAVIN estime irrecevable la demande de Mme [B] tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 34 euros par trimestre à compter du premier janvier 2020, pour être nouvelle en cause d'appel. Sur le fond, elle estime avoir été dans son bon droit en sollicitant la mobilisation des garanties de la BNP.
Elle relève que seule Mme [B] peut demander la mainlevée de la caution bancaire. Elle note que la somme a produit des intérêts si bien que cette dernière ne subit aucun préjudice.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
MOTIVATION
La SCI VAVIN ne forme pas d'appel incident du chef du jugement qui a condamné Mme [B] à lui verser la somme de 60, 28 euros au titre des loyers du premier au 03 novembre 2019. De son côté, Mme [B] n'a pas dévolu ce point à la cour, à la lecture de sa déclaration d'appel.
******
Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit :
- délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,
- assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...)
-entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Mme [B] a loué un studio de 31 m² avec entrée, cuisine équipée, salle d'eau avec WC et un balcon.
Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le bien est essentiellement en bon état, avec des peintures neuves sur les murs et le plafond de l'entrée et du séjour et sur le plafond de la cuisine et de la pièce d'eau. Il est noté, à l'état d'usage : le sol de l'entrée et du séjour, la hotte aspirante (avec deux boutons manquants) le store manuel et le tissu sur le balcon et le placard sous lavabo.
L'état des lieux d'entrée mentionne l'existence d'un rideau métallique avec une commande manuelle, sans préciser son état ni qu'il existerait des difficultés.
Ainsi que le note le premier juge, des différences peuvent être relevées entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie effectué par un huissier de justice du 06 novembre 2019.
Ainsi :
- dans l'entrée, la porte, sale, est en mauvais état et sa partie basse est déformée par une trace de dégâts des eaux; la peinture est en mauvais état avec des éclats, des rayures et de la salissure; le placard avec la porte coulissante est en mauvais état avec un rail déformé
- dans le séjour, les peintures sont en mauvais état avec des éclats, des rayures et de la salissure; le volet roulant est hors d'usage, bloqué et sa tringle est cassée; le balcon est encombré et le vitrage de la porte côté couloir est cassé
- dans la cuisine, la peinture du plafond est en mauvais état avec des taches, le mobilier est sale (évier, meuble, plaque, hotte, intérieur des meubles) et il manque une poignée au réfrigérateur - dans la salle d'eau, la porte est hors d'usage (charnière arrachée, menuiserie dégradée); les WC sont sales ; une porte est manquante au combi-douche et une prise électrique est descellée.
L'état des peintures ne s'analyse pas en des dégradations. Il convient de tenir compte de la vétusté, alors que Mme [B] a vécu dans les lieux durant 7 ans.
Les autres désordres s'analysent, soit comme un manque d'entretien (saleté), soit comme des dégradations.
Mme [B] ne prouve que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Elle ne démontre pas non plus que l'ensemble des dégradations seraient la conséquence de la vétusté.
L'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative.
La SCI VAVIN produit au débat une évaluation des dommages faite par un expert de son propre assureur, après une réunion contradictoire du 03 février 2020. Ce document peut servir de base d'évaluation.
Mme [B] doit être déclarée responsable des dégradations du vitrage de la porte du couloir, de la porte de la salle de bains, de la porte de la douche et d'une prise électrique qui ne sont pas en lien avec la vétusté. Elle doit également assumer le coût du remplacement de la poignée de la porte du réfrigérateur et de la clé à trou.
Elle doit assumer le coût du nettoyage du logement.
Il ne peut être imputé à Mme [B] le coût de la remise en peinture du logement, compte tenu du temps qu'elle a passé dans le logement, en raison de la vétusté. Il doit également être tenu compte de la vétusté pour les portes coulissantes du placard, pour la porte d'entrée et pour le volet roulant (selon le critère de vétusté évoqué dans le rapport d'expertise amiable).
Compte tenu de ces éléments, il convient de mettre la charge de Mme [B] les sommes suivantes :
- 152,19 euros au titre de la porte d'entrée,
- 191, 62 euros au titre du volet roulant,
- 184, 92 euros au titre des portes coulissantes du placard de l'entrée,
- 500 euros au titre de la paroi de douche à remplacer dans la salle de bain,
- 50 euros au titre de la pose d'une prise de courant,
- 188 euros au titre de la vitre de la porte du couloir,
- 25 euros au titre de la clé à trou,
- 30 euros au titre du remplacement d'une poignée de frigidaire,
- 180 euros au titre du nettoyage de l'appartement,
soit la somme totale de 1501, 73 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
La créance au titre de la remise en état des lieux s'élève à 1501,73 euros, dont à déduire le dépôt de garantie (que pourra conserver la SCI VAVIN), d'un montant de 490 euros. Il convient ainsi de condamner Mme [B] à verser à la SCI VAVIN la somme de 1011, 73 euros.
S'agissant d'un appartement de 31 m², dont il a été indiqué que la remise en peinture ne pouvait incomber à Mme [B] (à l'exception de la porte d'entrée), il ne peut être fait droit à la demande de la SCI VAVIN au titre de l'indemnisation d'une perte locative sur cinq mois. Il convient de confirmer le jugement déféré qui a estimé à la somme de 250 euros le montant de la perte locative, c'est -à-dire la perte de chance de pouvoir relouer l'appartement, en lien avec les manquements de Mme [B] dans ses obligations de locataire.
Sur la demande au titre des frais de recherche de fuite et de réparation
L'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Mme [B] ne démontre pas que les infiltrations d'eau étaient dues à la vétusté des canalisations. Il resssort au contraire de la facture d'une recherche de fuite du 07 novembre 2017 qu'aucune perte de pression n'a été décelée lors de la mise en pression des canalisations d'eaux chaude et froide, qu'il n'existait pas de difficultés dans le cadre des évacuations du bac de douche entre les deux appartements après que le plombier a cassé la maçonnerie entre les deux appartements mais que la fuite se produisait sur l'étanchéité autour du bac de douche et qu'il était nécessaire de refaire l'étanchéité sur le pourtour du bac de douche. L'entreprise BONICEL a facturé l'enlèvement des joints de silicone extérieur et intérieur de la douche, a procédé à un nettoyage, a posé de nouveaux joints et procédé à un contrôle d'étanchéité. Le montant des deux factures s'élève à la somme de 718, 96 euros (facture des 07 novembre 2017 et 18 novembre 2017).
Mme [B] ne démontre pas qu'elle était assurée à cette époque.
Le remplacement des joints au niveau du bac de douche est une réparation d'entretien courant qui incombait à Mme [B].
La SCI VAVIN a eu connaissance dès le 18 novembre 2017, à la lecture combinée de la facture de recherche de fuite et de la facture de réparation, qu'étaient impliqués les joints du bac de douche. Ainsi, c'est à partir de cette date, et non à partir de la lettre de son assureur du 16 mai 2018, que partait le délai de prescription de trois ans.
Ainsi, en assignant Mme [B] en paiement de ces frais de recherche de fuite et de réparation le 05 mars 2021, la SCI VAVIN n'a pas agi dans un délai de trois ans qui courait à compter du 18 novembre 2017. Sa demande est donc irrecevable pour être prescrite. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI VAVIN
Le préjudice matériel subi par la SCI VAVIN est réparé par les condamnations prononcées à l'encontre de Mme [B].
Cette société ne démontre pas avoir subi un préjudice qui ne serait déjà réparé par ces condamnations. Elle ne démontre pas l'existence d'une sous-location illicite à laquelle aurait procédé sa locataire; elle ne justifie pas que le prêt de l'appartement que reconnaît cette dernière lui aurait créé un préjudice dont elle pourrait demander réparation; elle ne démontre pas que le comportement de Mme [B] lui aurait nui. Elle justifie de quelques relances pour un paiement de loyer en retard (janvier 2019, mars 2019, août 2019), sur une période de sept ans de location, sans justifier d'un arriéré qui lui aurait préjudicié.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [O], gérante de la SCI VAVIN, intervenante volontaire
Il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [O].
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mme [O] a démontré que la locataire de la SCI VAVIN, Mme [B], avait en partie violé ses obligations de locataire (quelques dégradations dans le bien loué, trois jours de loyers non payés en fin de location; saleté du logement lors de la remise des clés), violations qui ont donné lieu à des réparations au bénéfice du bailleur.
En revanche, Mme [O] ne justifie pas d'un comportement fautif de Mme [B] à son encontre. Elle ne démontre pas plus que ses problèmes de santé seraient en lien avec une faute personnelle commise par Mme [B]. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de Mme [B] tendant à voir condamner la SCI VAVIN à payer la somme de 34,00 € par trimestre depuis le 1er janvier 2020 au titre des frais liés à la caution bancaire
L'article 567 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.
La demande formée par Mme [B] tendant à voir condamner la SCI VAVIN à lui payer la somme de 34 euros par trimestre depuis le premier janvier 2020, au titre du blocage de la garantie bancaire, s'analyse en une demande reconventionnelle. Elle n'est pas irrecevable en appel.
Les parties s'opposent sur le montant des sommes dues par Mme [B] dans le cadre du contrat de bail qui unissait cette dernière à la SCI VAVIN. Cette dernière n'a commis aucune faute en sollicitant la caution bancaire, alors même qu'elle disposait d'une expertise amiable de son assureur qui évaluait le coût de la remise en état des lieux et de sa perte locative à une somme d'environ 6000 euros.
Dès lors, c'est à tort que Mme [B] sollicite la condamnation de la SCI VAVIN à lui verser le montant des frais qui lui sont facturés par la BNP.
Sur le coût du constat d'huissier
Mme [B] ne conteste pas la nécessité d'avoir eu recours à un tel acte.
Selon l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le constat des lieux est établi par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a limité à la somme de 55,23 euros le montant de la prise en charge par moitié du coût du constat, en s'appuyant sur l'article A 444-27 du code du commerce dans sa version applicable, qui traite de l'établissement d'un état des lieux à frais partagés entre le bailleur et le locataire figurant au numéro 112 du tableau 3-1 ( de l'annexe 4-7 du code du commerce) et fixe le montant de l'émolument des frais de constat d'état des lieux pour un bien d'une superficie inférieure ou égale à 50m². Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Mme [B] et la SCI VAVIN sont en partie succombantes. Mme [O] est de son côté succombante en appel. Dès lors, il convient de dire que chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés.
Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné Mme [B] aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :
- condamné Mme [E] [B] à verser à la SCI VAVINla somme de 250 euros (au titre de la perte locative) ainsi que la somme de 55,23 euros au titre du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie,
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI VAVIN,
INFIRME pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DÉCLARE prescrite la demande de la SCI VAVIN au titre de la recherche de fuite et de la réparation de celle-ci,
DIT que la SCI VAVIN pourra conserver le dépôt de garantie de 490 euros,
CONDAMNE Mme [E] [B] à verser à la SCI VAVIN la somme de 1011, 73 euros, au titre de la remise en état des lieux, après déduction du dépôt de garantie conservé par la SCI VAVIN,
REJETTE la demande de Mme [E] [B] tendant à voir condamner la SCI VAVIN à payer la somme de 34,00 € par trimestre depuis le 1er janvier 2020 au titre des frais liés à la caution bancaire,
DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de Mme [S] [O],
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [S] [O],
REJETTE les parties de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
