COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 AVRIL 2024
N° 2024/ 190
Rôle N° RG 21/02653 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7SG
S.C.I. DU PRAMAOU
C/
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE L'[1] [6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sophie BERGEOT
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DIGNE LES BAINS en date du 20 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/00882.
APPELANTE
S.C.I. DU PRAMAOU, demeurant [Adresse 4]/FRANCE
représentée par Me Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE L'[1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA CIMA lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Jean-Charles MSELLATI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Carla DOLCIANI, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI DU PRAMAOU est propriétaire de différents lots dans la station de [Localité 3] au sein de l'immeuble l'[2].
La SCI l'[1] a entrepris la construction d'un immeuble à usage d'habitation surplombant l'immeuble [2] dont la SCI DU PRAMAOU et Monsieur [R] sont copropriétaires pour 855/1000.
L'immeuble de la SCI l'[1] a été construit d'une hauteur supérieure à celui du bâtiment de l'immeuble [2] de sorte que la neige peut s'accumuler l'hiver sur la toiture de l'immeuble et tomber sur l'immeuble [2] contribuant d'une part à endommager la toiture et d'autre part a aggravé les infiltrations d'eau de pluie.
Par arrêt en date du 20 juin 2000 la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré la SCIA l'[1] et le
syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] in solidum responsables des dommages subis par la SCI DU PRAMAOU et a condamné en outre le syndicat des copropriétaires à installer dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt sous peine d'astreinte de 5.000 Francs par jour de retard des barres à neige.
La copropriétée de l'immeuble l'[1] installera plusieurs années après sur sa toiture une barre à neiges.
Suivant exploit d'huissier en date du 22 juin 2016, la SCI DU PRAMAOU a assigné devant le tribunal judiciaire de Digne les Bains le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] aux fins de le voir condamner à installer sur sa toiture, houteau, cheneau et descente d'eaux pluviales suffisamment dimensionnées pour éviter que la neige et la glace ne tombent sur sa toiture sous astreinte journalière de 1.000 € passé le délai de deux mois, et à titre subsidiaire de le condamner sous la même astreinte à installer un dispositif de retenue de la neige à savoir une barre à neige complémentaire.
Elle sollicitait également la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] à lui payer la somme 25.'000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement avant-dire droit en date du 18 avril 2018, le tribunal judiciaire de Digne les Bains ordonnait une expertise et désignait pour ce faire Monsieur [N] lequel déposait son rapport le 26 juillet 2019.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 octobre 2020.
La SCI DU PRAMADOU demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] concluait à voir constater le défaut d'intérêt à agir de la SCI DU PRAMAOU en l'absence du syndicat des copropriétaires [2] dans la cause.
Il demandait au tribunal de dire que le rapport de l'expert [N] n'était pas opposable faute de contradictoire et de constater que l'expert avait fondé un avis erroné par dénaturation matérielle des faits. Il sollicitait en outre la condamnation de la SCI DU PRAMAOU à lui payer la somme de 50.000 € au titre de l'acharnement judiciaire outre celle de 5.000 € au titre des frais de justice.
Par jugement contradictoire en date du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
*rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt
* constaté que la démonstration du trouble anormal de voisinage au préjudice de la SCI DU PRAMAOU n'était pas suffisamment rapportée.
*débouté la SCI DU PRAMAOU de l'intégralité de ses demandes.
* rejeté la demande de dommages et intérêts formée en défense
*condamné la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamné la SCI DU PRAMAOU à supporter les entiers dépens de la procédure.
Suivant déclaration en date du 19 février 2021, la SCI DU PRAMAOU interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- constate que la démonstration du trouble anormal de voisinage au préjudice de la SCI DU PRAMAOU n'était pas suffisamment rapportée.
- déboute la SCI DU PRAMAOU de l'intégralité de ses demandes.
- condamne la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la SCI DU PRAMAOU à supporter les entiers dépens de la procédure.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI DU PRAMAOU demande à la cour de :
* réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions.
* condamner, sous astreinte journalière de 1.000 € par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification de la décision à intervenir, la copropriété l'[1] à installer sur sa toiture houteau, cheneau et descente d'eaux pluviales suffisamment dimensionnées pour éviter que la neige et la glace ne tombent sur sa toiture de la SCI DU PRAMAOU et pour conduire les eaux jusqu'au réseau pluvial existant.
A titre subsidiaire,
* condamner la copropriété l'[1] sous la même astreinte à installer un dispositif de retenue de la neige comme indiqué par l'expert à savoir une barre à neige complémentaire.
* condamner la copropriété l'[1] à lui payer la somme 25.'000 € à titre de dommages et intérêts
* condamner la copropriété l'[1] de l'intégralité de ses demandes
* condamner la copropriété l'[1] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'appui de ses demandes, la SCI DU PRAMAOU indique que si l'expert a indiqué qu'il n'a pas constaté de désordres, cela ne signifie pas pour autant qu'il n'en existe pas ajoutant que ce n'est pas parce que le jour de l'expertise, il n'a pas pu être constaté que de la neige et de la glace pouvaient tomber sur le fond de la SCI que cela ne se produira pas.
Elle souligne que l'expert a quant même considéré qu'il existait une non-conformité au motif que la toiture de la copropriété l'[1] ne permettait pas de retenir suffisamment la neige.
Aussi elle soutient qu'il n'est donc pas possible de conclure comme le fait la copropriété l'[1], qu'il n'y a pas de désordre et que la SCI DU PRAMAOU n'est pas fondée à solliciter qu'elle réalise des travaux pour éviter la chute de neige et de glace sur son toit.
Elle précise que dans le cadre de pourparlers qui avaient été engagés entre la SCI et le copropriété l'[1], l'architecte de cette dernière avait préconisé la mise en place d'un système en créant un houteau qui permettrait de mettre un terme à l'ensemble de ces risques à savoir chutes de neige, de glaces et de pluies.
La SCI DU PRAMAOU maintient que rien n'autorise la copropriété à déverser sa neige et l'eau de sa toiture sur le fond voisin, l'autorisation du surplomb ne lui accordant pas plus cette possibilité.
Elle ajoute que contrairement à ce que soutient l'intimée, la SCI DU PRAMAOU en sa qualité de copropriétaire, a qualité à agir.
Enfin elle maintient que le trouble anormal du voisinage ne nécessite pas la démonstration d'une faute.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 mai 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] demande à la cour de :
* rejeter toutes les demandes de la SCI DU PRAMAOU
* réformer le jugement rendu par le tribunal de Digne les Bains en date du 20 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir de la SCI DU PRAMAOU
Par suite,
* juger irrecevable l'action de la SCI DU PRAMAOU pour défaut d'intérêt pour agir.
* confirmer le jugement rendu par le tribunal de Digne les Bains en date du 20 janvier 2021 en toutes ses autres dispositions.
* condamner la SCI DU PRAMAOU au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
*condamner la SCI DU PRAMAOU aux entiers dépens d'appel ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] représenté par son syndic en excercice le Cabinet FONCIA CIMA ne conteste pas le fait que le copropriétaire puisse agir pour défendre ses intérêts propres concernant la gestion des parties communes de l'immeuble mais ajoute que la SCI DU PRAMAOU ne pouvait ignorer la portée des dispositions de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété selon lesquelles tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d'en informer le syndic
Il fait valoir que l'appelante ne justifie pas avoir informé le syndic de la copropriété préalablement à son assignation en date du 22 juin 2016.
Il précise que contrairement à ce que soutient la SCI DU PRAMAOU , il a fait installer sur la toiture de l'immeuble des stops neige comme cela résulte du pré-rapport de l'expert [O] et du constat de huissier du 26 janvier 2019.
Enfin il soutient que le préjudice de l'appelante est inexistant dès lors que l'action étant portée sur le terrain de la responsabilité, il appartenait à cette dernière de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 31 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 février 2024 et mise en délibéré au 11 avril 2024.
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1°) Sur l'intérêt à agir de la SCI DU PRAMAOU
Attendu que l'article 15 de la loi du 11 juillet 1965 dans sa version applicable en l'espèce dispose que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. '
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] demande à la cour de juger irrecevable l'action de la SCI DU PRAMAOU pour défaut d'intérêt pour agir au visa de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 14 janvier 2016 a considéré que si tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic, aucune disposition n'indique que cette information est prescrite à peine d'irrecevabilité de la demande.
Qu'en l'état la SCI DU PRAMAOU justifie de son intérêt à agir comme copropriétaire de l'[2] dans la mesure où les faits dommageables allégués causés aux parties communes sont de nature à lui créer un préjudice personnel.
Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] de sa demande et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt.
2°) Sur le trouble anormal de voisinage
Attendu que la SCI DU PRAMAOU soutient que la copropriété l'[1] laisse les eaux de pluie et la neige s'écouler sur la propriété voisine à partir de son toit endommageant d'une part la toiture de l'[2] et d'autre part contribuant à aggraver les infiltrations d'eau qu'elle subie du fait de la carence de la copropriété à créer une étanchéité.
Qu'elle fait valoir que le fait que la copropriété ait eu l'autorisation de construire au-dessus de la propriété de l'immeuble [2], ne l'autorise pas pour autant à déverser ses eaux de pluie sur la propriété de la SCI DU PRAMAOU dans la mesure où cela cause un préjudice à la copropriété qui constitue un trouble anormal de voisinage.
Attendu que pour que le trouble du voisinage soit constitué, il est nécessaire que soit constaté un trouble anormal, s'inscrivant dans un rapport de voisinage, et créant un préjudice, dès lors qu'il y a un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.
Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] soutient que l'appelante ne démontre ni l'existence d'un préjudice, ni un lien de causalité entre le préjudice et l'état d'enneigement de la toiture de l'immeuble l'[1].
Attendu que l'expert désigné par jugement du 18 avril 2018 a indiqué dans son rapport du 25 juillet 2019 que le désordre invoqué consisterait en une insuffisance de retenue de la neige et /ou de la glace du toit de l'immeuble l'[1] qui tomberait sur celui de l'[2].
Qu'il résulte de sa visite sur les lieux le 7 février 2019 qu'elle présentait un enneigement récent d'une semaine.
Qu'il a constaté que 'le manteau neigeux de la toiture l'[1] ne tombe pas sur la toiture du dessous. La neige ne fond pas. Il n'y a ni eau, ni neige, ni glace, ni stalactites qui s'écoulent d'une toiture sur l'autre.
La neige ne permet pas de voir les dispositifs de retenue de neige mise en place sur la toiture l'[1]. Le demandeur ne sait pas énoncé les désordres.Il ne mentionne pas d'infiltrations'
Que l'expert conclut en indiquant que 'lors de la visite du 7 février 2019 en site enneigé aucun désordre n'a été constaté.'
Que ce dernier a cependant relevé 'une non-conformité aux règles de l'art et usage en montagne en ce que le dispositif d'une barre à neige unique installée en bas du versant n'était pas suffisante pour s'opposer à la chute de neige sur la toiture sous-jacente plus basse d'une hauteur d'un étage et demi..'
Que l'expert indiquait 'qu'en l'absence de constatation de désordres seul le rajout d'une barre à neige ou la réalisation d'un déneigement préventif est de la responsabilité du le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] '
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] fait valoir que l'expert a complètement occulté les précisions qu'il avait apportées dans son dire du 15 mars 2029 et dans lequel il était rappelé que la toiture de l'immeuble comportait, outre la barre à neige, plus de 60 stops neige installés par l'entrepreneur [H] [K] lors du doublage de la toiture en 2001 comme ce dernier l'avait confirmé lors de l'accedit du 7 février 2019.
Que force est de constater que l'expert a conclu sans répondre à ce dire et sans prendre en considération ces éléments de sorte que ses conclusions, tenant à la non conformité de la toiture en matière de retenue de manteau neigeux, ne sauraient être retenues.
Que par ailleurs force est de constater qu'aucun trouble , aucune désordre n'a été constaté par l'expert alors que son accédit s'est déroulé le 7 février 2019 en période d'hivernage et après que la neige soit tombée.
Que dés lors le cour ne peut que constater que la SCI DU PRAMAOU ne démontre ni l'existence d'un trouble, ni l'anormalité de ce trouble et encore moins un lien de causalité entre le trouble et le préjudice étant précisé que le fait que des toitures reçoivent l'enneigement des toitures des immeubles voisins n'est pas constitutif en soit d'un trouble .
Que les procès-verbaux de constats d'huissier en date du 27 janvier 2004 et du 23 janvier 2009 ne sauraient démontrer le trouble avancé par la SCI DU PRAMAOU étant largement antérieurs à l'expertise et aux travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] au printemps 2009.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter la SCI DU PRAMAOU de ses demandes
3°) Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1]
Atendu qu'il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] ne mentionne pas de demande reconventionnelle dans le dispositif de ses conclusions
Qu'il n'y a donc lieu de statuer sur cette demande et ce conformément aux dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile lequel énonce que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.'
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI DU PRAMAOU aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré et de condamner la SCI DU PRAMAOU à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement contradictoire du 20 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Digne les Bains en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI DU PRAMAOU à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[1] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI PRAMAOU entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
