COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
Réouverture des débats
DU 11 AVRIL 2024
N° 2024/ 189
Rôle N° RG 21/02527 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7GM
S.C.I. DU PRAMAOU
C/
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sophie BERGEOT
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DIGNE LES BAINS en date du 20 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/01053.
APPELANTE
S.C.I. DU PRAMAOU, demeurant [Adresse 4]/FRANCE
représentée par Me Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA CIMA lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Jean-Charles MSELLATI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Carla DOLCIANI, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI DU PRAMAOU est propriétaire dans la station de [3] de locaux notamment d'un bar snack situé au sein de l'immeuble [Adresse 2], voisin de la copropriété [Adresse 1].
Dans les années 1980, la SCIA [Adresse 1] a obtenu un permis de construire pour la construction notamment de parkings.
Aussi elle surélevait la terrasse située au-dessus des parkings nouvellement construits, positionnant ainsi cette terrasse à mi hauteur des fenêtres du bar dont la SCI DU PRAMAOU est propriétaire dans l'immeuble voisin masquant ainsi une partie de ses baies vitrées.
Par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 20 juin 2000, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Edelweiss qui vient au droit de la SCIA [Adresse 1] était condamné à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visés à l'acte d'achat de la SCIA [Adresse 1] , cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité dans l'immeuble de la SCI DU PRAMAOU.
La copropriété [Adresse 1] multipliait les incidents de procédure pour s'y opposer.
Aussi par arrêt du 27 février 2001, la cour d'appel de céans rejetait la requête présentée par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Edelweiss tendant à limiter l'emprise de l'abaissement de la terrasse en retenant que dans son premier arrêt, la cour n'avait pas ordonné la démolition pour assurer le respect de la servitude de vue dont était bénéficiaire la SCI DU PRAMAOU mais pour assurer le respect d'une convention matérialisée par les plans du permis de construire et qui limitait sans restriction à une zone de 1,90 m la hauteur de la terrasse.
Après avoir déposé des pourvois en cassation contre ces deux arrêts, pourvois rejetés, la copropriété [Adresse 1] attendra plusieurs saisines du juge de l'exécution aux fins de liquidation d'astreinte pour enfin démolir la terrasse qui obstruait la vue depuis le bas de la SCI DU PRAMAOU.
En 2009, la copropriété [Adresse 1] entreprenait la reconstruction de la terrasse sur la base d'un nouveau permis de construire obtenu en 2007 qui ne respectait pas la condamnation dont elle avait fait l'objet puisque la terrasse était à nouveau à une hauteur supérieure à celle prévue par le permis initial du 13 février 1985.
La SCI DU PRAMAOU saisissait le tribunal afin que la copropriété [Adresse 1] cesse les travaux.
En février 2018, la copropriété [Adresse 1] obtenait un nouveau permis de construire.
La copropriété [Adresse 1] saisissait la cour d'appel en interprétation de l'arrêt du 20 juin 2000.
Dans un nouvel arrêt du 27 mars 2019, la cour d'appel de céans rappelait que la copropriété [Adresse 1] avait été condamnée à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l'acte d'achat de la SCIA [Adresse 1] ce qui entraîne que cette terrasse ne doit pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l'immeuble de la SCI DU PRAMADOU et doit se trouver au même niveau que le plancher du premier étage dudit restaurant.
La SCI DU PRAMAOU ayant appris que la copropriété [Adresse 1] avait commencé les travaux sur la base de ce permis de 2018 faisait délivrer au syndic une sommation d'avoir à arrêter les travaux, lui rappelant que ceux-ci ne respectaient pas la condamnation mise à sa charge.
Cette dernière ne déférait pas à cette sommation, terminant les travaux.
La SCI DU PRAMAOU établissait un constat d' huissier le 4 octobre 2019 aux termes duquel il ressortait que la dalle finie de la terrasse sera bien au-dessus du plancher du bar, l'huissier ayant constaté que les plaques d'étanchéité et le ferraillage mis en place se trouvaient déjà 45 cm au-dessus du niveau du plancher alors même que la dalle de finition n'était pas installée.
Suivant exploit d'huissier en date du 20 novembre 2019, la SCI DU PRAMAOU a assigné devant le tribunal judiciaire de Digne les Bains le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux fins de le voir condamner à démolir toute partie de l'ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l'immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard et à lui payer une somme de 10.'000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire était évoquée à l'audience du 21 octobre 2020.
La SCI DU PRAMAOU demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] concluait au débouté des demandes de démolition de la SCI DU PRAMAOU et sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 50.000 € à au titre de l'acharnement judiciaire outre celle de 3.000 € au titre des frais de justice.
Par jugement contradictoire en date du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté la SCI DU PRAMAOU de l'intégralité de ses demandes.
* condamné la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en réparation du préjudice de jouissance immobilière résultant de la mise en 'uvre d'une procédure de démolition rendue abusive du fait de sa légèreté blâmable.
* condamné la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamné la SCI DU PRAMAOU à supporter les entiers dépens de la procédure.
Suivant déclaration en date du 18 février 2021 , la SCI DU PRAMAOU interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- déboute la SCI DU PRAMAOU de l'intégralité de ses demandes.
- condamne la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 10.'000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en réparation du préjudice de jouissance immobilière résultant de la mise en 'uvre d'une procédure de démolition rendue abusive du fait de sa légèreté blâmable.
- condamne la SCI DU PRAMAOU à payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la SCI DU PRAMAOU à supporter les entiers dépens de la procédure.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1erseptembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI DU PRAMAOU demande à la cour de :
* réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à démolir toute partie de l'ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l'immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU.
*assortir cette condamantion d'une astreinte de 2.000 € par jour commençant à courir 8 jours après le jugement à intervenir.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer une somme de 10.'000 € à titre de dommages et intérêts.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
* condamner la copropriété [Adresse 1] aux dépens.
À l'appui de ses demandes, la SCI DU PRAMAOU indique que le tribunal a considéré que l'arrêt du 20 juin 2000 avait condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à édifier une terrasse qui ne devait pas dépasser le niveau bas des fenêtres du restaurant exploité par la SCI.
Elle soutient que ceci est inexact puisque l'arrêt du 20 juin 2000 a condamné la copropriété [Adresse 1] à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l'acte d'achat de la SCIA [Adresse 1], cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l'immeuble de la SCI DU PRAMAOU.
Elle maintient que c'est le respect des plans du permis de 1985 qui était demandé par l'arrêt du 20 juin 2000.
Elle rappelle que l'arrêt interprétatif du 27 mars 2019 a été jusqu'à préciser que la terrasse devait se trouver au même niveau que le plancher du 1er étage dudit restaurant.
Aussi la SCI DU PRAMAOU soutient que la terrasse construite ne respecte pas les plans du permis de 1985 et a été construite au mépris de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence puisque la terrasse est 51 centimètres au-dessus du plancher du restaurant.
Elle ajoute que contrairement à ce qu'affirme l'intimé , elle a demandé à plusieurs reprise au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de revenir et de respecter le permis de construire initial.
La SCI DU PRAMAOU explique que ce qui est difficile mais l'infaisabilité n'est pas démontrée, c'est de construire sous cette terrasse des parkings dont la hauteur sous plafond serait suffisante.
Elle rappelle que si en effet la réglementation concernant la hauteur des parkings souterrains a changé en 2007, il suffisait à la copropriété de respecter la décision de justice immédiatement pour pouvoir reconstruire conformément au permis de 1985.
Enfin elle condidére irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] tendant à solliciter du juge, au visa des dispositions de l'article 1195 du code civil qu'il l'autorise à ne pas respecter le permis de 1985 au motif que la législation a changé ce qui rendrait nécessaire de surélever la terrasse rappelant, que cet article n'était pas applicable en 1985 et que l'intimé a fait le choix de ne pas respecter le permis de construire de 1985.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :
* rejeter toutes les demandes de la SCI DU PRAMAOU
* confirmer le jugement rendu par le tribunal de Digne les Bains en date du 20 janvier 2021 en toutes ses dispositions.
* condamner la SCI DU PRAMAOU au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner la SCI DU PRAMAOU aux entiers dépens d'appel ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en excercice le Cabinet FONCIA CIMA fait valoir que le jugement déféré a retenu que l'arrêt d'appel du 20 juin 2000 avait obligé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à l'abaissement de la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire de sorte qu'elle ne devait pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité par la SCI DU PRAMAOU.
Il ajoute que Maître [C], huissier de justice a constaté le 29 septembre 2020 que la terrasse constituée de bois bordait les baies vitrées de l'établissement dénommé l'Etoile et que cette terrasse n'était pas en débord, sa légère surélévation ne dépassant pas l'assise desdites fenêtres.
Et de préciser que la terrasse est totalement linéaire laissant totalement libres lesdites baies vitrées
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] rappele que le permis de construire obtenu le 7 février 2018 traduisait indiscutablement un abaissement de la terrasse au bas des fenêtres du restaurant exploité.
Il précise que la nouvelle prétention de l'appelante de voir rabaisser le plancher du garage au niveau de celui de son restaurant ne résulte que de l'arrêt interprétatif du 28 mars 2019.
Aussi il s'estime légitime à solliciter des dommages-intérêts au titre de l'abus de droit et de l'acharnement judiciaire dont fait preuve la SCI DU PRAMAOU dont les objectifs sont d'empêcher une régularisation qui mettrait un terme à la liquidation des astreintes qu'elle demande systématiquement depuis maintenant 20 ans.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 31 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 février 2024 et mis en délibéré au 11 avril 2024.
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1°) Sur la demande de la SCI DU PRAMAOU
Attendu que la SCI DU PRAMAOU demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à démolir toute partie de l'ouvrage dont le niveau fini dépasse le niveau de la dalle du bar restaurant exploité dans l'immeuble voisin propriété de la SCI DU PRAMAOU.
Qu'elle soutient que par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 20 juin 2000, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Edelweiss qui vient au droit de la SCIA [Adresse 1] a été condamné notamment à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visés à l'acte d'achat de la SCIA [Adresse 1] , cette terrasse ne devant pas dépasser le bas des fenêtres du restaurant exploité dans l'immeuble de la SCI DU PRAMAOU.
Que la copropriété [Adresse 1] a saisi la cour d'appel en interprétation de l'arrêt du 20 juin 2000 laquelle aux termes d'un nouvel arrêt du 27 mars 2019, a précisé que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a été condamné, notamment, à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l'acte d'achat de la SCIA [Adresse 1] ce qui entraîne que cette terrasse ne doit pas dépasser le bas des baies vitrées du restaurant exploité dans l'immeuble de la SCI DU PRAMADOU et doit se trouver au même niveau que le plancher du premier étage dudit restaurant.
Que la SCI DU PRAMAOU indique que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] n'a pas respecté son obligation comme cela résulte du procès-verbal de constat dressé par Maitre [O], commissaire de justice le 2 juillet 2020.
Attendu que le jugement du 30 novembre 1994 du tribunal de grande instance de Digne les Bains, l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 20 juin 2000, l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-provence du 27 février 2001 et celui du 27 mars 2019 ont condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à réaliser l'abaissement de la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l'acte d'achat de la de la SCIA [Adresse 1].
Qu'ainsi la cour a considéré que les plans avaient une valeur contractuelle.
Que dés lors la SCI DU PRAMAOU est fondée à en demander le respect.
Attendu qu'il résulte du plan du 13 février 1985 annexé à l'acte de vente que ce dernier prévoyait que la terrasse finie était de 1788 mètres de hauteur.
Que le permis obtenu en 2018 prévoyait que la terrasse finie aura une altitude de 1788,57 mètres soit 57 cm plus haute que ce qui était initialement prévu.
Qu'il résulte clairement de ces éléments que la terrasse ainsi reconstruite ne respecte pas les décisions prononcées tant par le tribunal que la cour d'appel puisque le niveau de la terrasse finie n'est pas au niveau des plans du permis de 1985 comme cela est par ailleurs corroboré par les constatation de Maitre [O] commissiare de justice en date du 2 juillet 2020
Qu'il résulte de ce procés-verbal que 'la terrasse attenante dépendant de l'immeuble [Adresse 1] est visiblement achevée et la dalle recouverte de lames de bois.'
Qu'il expose qu''une bordure bétonnée est implantée en lisière de cette terrasse en limite des fonds.
Qu'il constate que cette bordure est située à 5,5 cm au-dessus du muret soutenant la structure vitrée de l'immeuble Étoile des neiges.
Au niveau de l'entrée du bar dépendant de la propriété [Adresse 2] le mur est implanté 46 cm au-dessus de la dalle.
Cette hauteur de muret atteint 51 cm au niveau de l'escalier conduisant au restaurant le 106 dépendant de la copropriété d'Eldenweiss
La terrasse ainsi réalisée est par conséquent située une cinquantaine de centimètres au-dessus du niveau du commerce dépendant de l'immeuble [Adresse 2] et sensiblement au niveau de l'entrée du restaurant le 106".
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] verse aux débats un arrêté municipal aux termes duquel il lui a été refusé le 7 mai 2020 un permis de construire qui respecterait les décisions de justice et soutient qu'il ne peut construire la terrasse en respectant les prescriptions du permis de construire obtenu en 1985, les services de l'urbanisme considérant que ce projet remettrait en cause la sécurité publique.
Qu'il évoque les dispositions de l'article 1195 du Code civil et soutient qu'en application de cet article, il est bien fondé à solliciter du juge qui l'autorise à ne pas respecter le permis de 1985 au motif que la législation a changé ce qui rendrait nécessaire de surélever la terrasse.
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1195 du code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe'
Que l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 énonce que 'les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016.
Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.
Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.
Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation.'
Attendu qu'il est acquis aux débats que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], en construisant la terrasse telle qu'elle est actuellement, n'a pas respecté le permis de construire de 1985 pas plus que les condamnations prononcées à son encontre le 30 novembre 1994 par le tribunal de grande instance de Digne les Bains, le 20 juin 2000 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ou encore le 27 février 2001 par la cour d'appel d'Aix-en-provence du 27 février 2001.
Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] soutient que l'obligation d'abaisser la terrasse au niveau du restaurant de la SCI DU PRAMAOU ne résulte que de l'arrêt interprétatif du 28 mars 2019 ce qui rendrait applicable le nouvel article 1195 du code civil.
Que ce dernier fait une interprétation limitative de cette décision puisque la cour d'appel de céans a rappelé que la copropriété [Adresse 1] avait été condamnée à abaisser la terrasse au niveau prévu par les plans du permis de construire visé à l'acte d'achat de la SCIA [Adresse 1].
Que ce permis de construire comme ces décisions de justice sont tous antérieurs à 2016 de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] est irrecevable, l'arrêt interprétatif du 28 mars 2019 ne remettant pas en cause l'obligation principale de ce dernier, à savoir respecter le permis de construire de 1985.
Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile 'le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé.'
Qu'il convient , tenant cet article d'ordonner la réouverture de débats afin de recueillir les observations des parties sur le principe de la proprotionalité et d'ordonner le sursis à statuer sur les autres demandes
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, avant dire droit, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE la réouverture de débats afin de recueillir les observations des parties sur le principe de la proprotionalité,
ORDONNE le sursis à statuer sur les autres demandes,
RENVOIE les parties et la cause à l'audience du Mercredi 02 octobre 2024 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
