France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 10 avril 2024, 23/05257

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 AVRIL 2024

N° 2024/ 192

N° RG [Cadastre 2]/05257

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLDJS

[X] [E] épouse [J]

[T] [J]

[G] [S] épouse [R]

[C] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Talissa ABEGG

Me Nicolas MONTEIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire (Pôle de proximité) d'AUBAGNE en date du 08 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0003.

APPELANTS

Madame [X] [E] épouse [J]

née le 30 Septembre 1957 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [T] [J]

né le 30 Juin 1955 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 11]

représentés par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Olivier CASTEL, membre de l'AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [G] [S] épouse [R]

née le 28 Décembre 1962 à [Localité 15] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par Me Nicole YSETTI-GENTILIN, avocat au barreau de MARSEILLE,

Monsieur [C] [K]

né le 15 Septembre 1973 à [Localité 14] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

représenté et plaidant par Me Nicolas MONTEIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

En date du 7 novembre 2006 Mme [S] épouse [R] a conclu avec les époux [J] un bail d'habitation portant sur une villa située [Adresse 6], sur un terrain de 3 000m².

Sur une parcelle jouxtant la parcelle sur laquelle est édifiée la maison, M.et Mme [J] ont installé une caravane qu'ils ont loué à M.[K].

Considérant que les époux [J] avaient procédé à une sous location interdite par le bail, Mme [S] leur a fait sommation par acte d'huissier en date du 27 octobre 2020 de faire cesser ces infractions immédiatement.

Les locataires ont adressé à leur bailleresse une lettre de congé datée du 17 novembre 2020 pour mettre fin au bail le 21 décembre 2020.

Par acte en date du 2 février 2021, Mme [S] les a assignés devant le juge des référés, qui constatant l'existence d'une contestation sérieuse s'est déclaré incompétent par ordonnance du 28 septembre 2021.

Mme [S] a réitéré ses demandes devant le juge des contentieux de la protection d'AUBAGNE, à savoir :

- Une demande de restitution du bien qui n'aurait pas été rendu libre de toute occupation à l'issue du bail,

- Une demande en paiement concernant le fruit d'une prétendue sous location.

Par jugement contradictoire en date du 8 avril 2022, le tribunal de proximité d'AUBAGNE a:

CONSTATE l'échec de la tentative de résolution amiable du litige,

CONSTATE que suite au congé donné par M.et Mme [J] ces derniers n'ont pas restitué les lieux libres de toute occupation,

PRENDS ACTE des déclarations de Mme [R] que dès lors elle a refusé de prendre les clés;

CONSTATE que M. [C] [K] a reconnu formellement avoir été locataire des époux [J] ;

PRENDS ACTE du départ de M.[C] [K] en juin 2021,

CONSTATE que les époux [J] ont abusivement coupé l'eau et l'électricité de M.[K] ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à M.[C] [K] la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €) à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à M.[C] [K] la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

FIXE l'indemnité d'occupation à la charge de M.et Mme [J] au montant du dernier loyer soit à la somme mensuelle de 1.500,00 € à partir du 01/01/2021 jusqu'à l'évacuation complète de la caravane du terrain de Mme [S] permettant la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] une indemnité d'occupation comme il est dit ci-dessus jusqu'à l'évacuation complète de la caravane du terrain de Mme [S] permettant la remise des clés ;

CONSTATE que la clause interdisant la sous-location contractuellement prévue dans le bail du 07/11/2006 faisant la loi des parties a été violée par les locataires M.et Mme [J],

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de SEIZE MILLE HUIT CENT EUROS (16.800,00€) au titre des loyers perçus concernant la caravane louée sur la période du 05/09/2018 au 31/12/2020 ;

REJETE le surplus des demandes de Mme [S] portant sur les sous-locations saisonnières et de la chambre d'étudiant la preuve n'étant pas rapportée que des fonds ont été encaissés par les époux [J] ;

DIT que M.et Mme [J] devront évacuer la caravane dans le mois de la notification du présent jugement et remettre en état les alimentations électriques et d'eaux usées ;

DIT que faute d'avoir évacué la caravane comme il est dit ci-dessus M.et Mme [J] seront condamnés in solidum à une astreinte de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) par jour de retard passé le délai ci-dessus stipulé ;

RAPPELE QUE pour que l'astreinte commence à courir, il devra être procédé par une partie à la signification par voie d'Huissier de Justice de la présente décision, l'envoi par le Tribunal de la décision aux parties ne constituant pas une telle signification,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00 €) en application de l'article 1240 du code civil leurs agissements ayant indéniablement porté préjudice à la propriétaire ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,

REJETE toutes autres demandes,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] aux dépens de l'instance comprenant tous les actes d'huissiers et les procès-verbaux conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

Par déclaration au greffe en date du 27 avril 2022, M.et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision.

Suivant ordonnance du 1er mars 2023, leur appel a été radié à défaut de respect de l'exécution provisoire.

Les époux [J] ont solliciter la remise au rôle après exécution du jugement du 30 mars 2023.

Ils sollicitent :

DEBOUTER les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

JUGER que la parcelle occupée par la caravane ne fait pas partie du bail,

JUGER que la parcelle sur laquelle se trouve la caravane a été mise gratuitement à disposition aux époux [J],

JUGER en conséquence qu'aucune sous location ne peut leur être reprochée,

JUGER que la présence de la caravane sur cette parcelle n'est pas un obstacle à la reprise des lieux loués par la bailleresse,

JUGER que la caravane ne pouvait être évacuée qu'avec l'accord de Mme [S], qui n'a été donné que le 17 mai 2022,

JUGER que la caravane a été évacuée le 17 mai 2022,

JUGER que le congé donné par les époux [J] à la date du 21 décembre 2020 est valable et régulier, et que les époux [J] ont restitué les lieux libres de toute occupation,

JUGER que Mme [S] a pleinement repris la jouissance des lieux loués depuis le 21 décembre 2020,

En conséquence, et statuant à nouveau,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

CONSTATE que suite au congé donné par M.et Mme [J] ces derniers n'ont pas restitué les lieux libres de toute occupation,

PRENDS ACTE des déclarations de Mme [S] que dès lors elle a refusé de prendre les clés;

CONSTATE que la clause interdisant la sous-location contractuellement prévue dans le bail du 07/11/2006 faisant la loi des parties a été violée par les locataires M.et Mme [J],

DIT que M.et Mme [J] devront évacuer la caravane dans le mois de la notification du présent jugement et remettre en état les alimentations électriques et d'eaux usées ;

JUGER que le tribunal a statué ultra petita sur la condamnation des époux [J] à payer la somme de SEIZE MILLE HUIT CENT EUROS (16.800,00 €) au titre des loyers perçus concernant la caravane louée sur la période du 05/09/2018 au 31/12/2020 ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

Infirmer la décision en ce qu'elle a :

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de SEIZE MILLE HUIT CENT EUROS (16.800,00 €) au titre des loyers perçus concernant la caravane louée sur la période du 05/09/2018 au 31/12/2020 ;

JUGER que le préjudice dont fait état M. [K] et qui fonde sa demande de réparation lui est imputable en ce qui concerne l'état de la caravane, et imputable à Mme [S] en ce qui concerne la coupure d'eau et d'électricité,

En conséquence, et statuant à nouveau,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

CONSTATE que les époux [J] ont abusivement coupé l'eau et l'électricité de M.[K];

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à M. [C] [K] la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €) à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Monsieur [C] [K] la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

JUGER que Mme [S] n'apporte pas la preuve qui lui incombe de la sous location du bien objet du bail,

En conséquence,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a

JUGER que Mme [S] n'a pas restitué la somme de 2.800 € correspondant au montant du dépôt de garantie,

En conséquence, et statuant à nouveau,

CONDAMNER Mme [S] à restituer aux époux [J] la somme de 2.800 € correspondant au montant du dépôt de garantie,

ORDONNER que cette restitution sera assortie d'une majoration mensuelle de 150 €, équivalente à 10 % du loyer mensuel à compter du 21 décembre 2020, soit un mois après le constat d'état des lieux de sortie,

CONDAMNER Mme [S] à payer aux époux [J] la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice,

Infirmer le jugement en ce qu'il a

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,

En conséquence, et statuant à nouveau,

CONDAMNER Mme [S] à payer aux époux [J] la somme de 3.000 euros en première instance au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [S] à payer aux époux [J] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, et aux entiers dépens de première instance et d'appel conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que le bien loué se situe sur la parcelle [Cadastre 8] et la caravane qu'ils ont accepté de louer à M.[K] sur la parcelle [Cadastre 3] qui jouxte la parcelle objet du bail,

-que la parcelle [Cadastre 8] appartient à Mme [S] et la parcelle [Cadastre 3] à Mme [S] et à son père, qu'elle n'a donc pas qualité à agir,

-que ce sont les relevés cadastraux qui font foi à l'égard des tiers quand bien même Mme [S] aurait reçu la pleine propriété par donation de son père,

-que quoi qu'il en soit le fait d'être propriétaire des deux parcelles ne permet pas de conclure face à l'imprécision du bail quant à son étendue que ce dernier porte sur l'ensemble,

-que l'époux de Mme [S], qui est le signataire du bail, a établi une attestation le 15 octobre 2007 dont il résulte qu'il a mis le terrain à leur disposition à titre gratuit pour entreposer leur caravane,

-que les frères et soeurs de Mme [S] attestent de ce que leur père a donné autorisation de stationner leur caravane sur la parcelle [Cadastre 3],

-qu'en louant leur caravane ils n'ont procédé à aucune sous location , puisque cette parcelle était mise à leur disposition gratuitement,

-qu'ils ne pouvaient être condamnés sous astreinte au retrait de la caravane alors que seule Mme [V] bénéficie d'une servitude de passage pour permettre ce retrait,

-que la caravane a été enlevée le 17 mai 2022,

-que la location de la caravane en 2018 était provisoire pour un an renouvelable tacitement,

-que cette caravane, comme il en est attesté, était en parfait état d'entretien avant l'arrivée de M.[K], qui ne l'a pas entretenue et ne s'est quasiment jamais acquitté du loyer,

-qu'ils ne peuvent être condamnés à restituer une somme qu'ils n'ont pas perçue, d'autant qu'il ne s'agissait pas d'une demande de la bailleresse,

-que si M.[K] se plaint sans en rapporter la preuve d'avoir été privé d'eau et d'électricité depuis le mois de décembre 2020 cela ne peut être de leur fait car ils avaient quitté les lieux à cette date, et que seule Mme [S] en avait le pouvoir,

-que si la sous location est retenue la bailleresse avait une action directe contre le sous locataire ce dont elle s'est abstenue,

-qu'ils ont rendu le bien en parfait état, la bailleresse ayant refusé la restitution des clés pour un motif fallacieux,

-que la bailleresse ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe de la sous location saisonnière de la maison et d'une chambre d'étudiant et sera déboutée de ses demandes à ce titre,

-qu'aucune faute ne peut être retenue à leur encontre et donc aucun dommages et intérêts accordés,

-qu'il doit leur être restitué leur dépôt de garantie.

Mme [S] conclut:

JUGER que les époux [J] [E] n'apportent aucun moyen sérieux à l'appui de leur demande d'infirmation de la décision rendue par le Juge de Proximité d'[Localité 12] le 8 avril 2022,

EN CONSEQUENCE DEBOUTER M.et Mme [J] de l'intégralité de leur demandes comme injustes et infondées,

REFORMER la décision de première instance sur le point du rejet des demandes de remboursement formées par Mme [S] des sommes encaissées par les époux [J] [E],

FIXER le montant des sommes encaissées au vu des dates des annonces, des réservations produites aux débats et de l'absence de contestation des époux [J] lors de la sommation du 27 octobre 2020 à la somme de 22 1000 € (deux cent vingt et un mille euros).

CONDAMNER M.et Mme [J] in solidum à payer à Mme [S] la somme de 221000 € (deux cent vingt et un mille euros).

Subsidiairement fixer le montant des sommes encaissées au montant :

- des loyers encaissés au titre de la location de la caravane du 5/09/2018 au 20/12/2020 à 600€/ mois (voir contrat de location) : 28 x 600 € = 16800 € (seize mille huit cents euros)

- des sommes encaissées justifiées par le rapport financier de AIRBNB : soit 3078.25 € (trois mille soixante dix huit euros).

CONFIRMER la décision de première instance en ce qui concerne l'astreinte prononcée soit 1500 € par mois du 1er janvier 2021 au jour de l'évacuation de la caravane soit le 19 mai 2022 selon constat d'huissier, qui sera liquidée à la somme suivante : 1500 € x 16 = 24000 € + 950 € = 24950 € (vingt quatre mille neuf cent cinquante euros).

CONFIRMER la décision de première instance pour le surplus, soit les dommages intérêts à hauteur de10.000 € (dix mille euros) et l'article 700 à hauteur de 2000 € (deux mille euros),

CONSTATER que les époux [J] ont réglé la totalité des condamnations prononcées par le Juge de proximité d'[Localité 12], principal, frais de procédure et intérêts arrêtés au 20 mars 2023,

CONDAMNER M.et Mme [J] in solidum à payer à Mme [S] la somme de 10 000 (dix mille) euros en application de l'article 700 du C.P.C.

CONDAMNER M.et Mme [J] in solidum aux entiers dépens comprenant le coût de tous les actes d'huissiers dressés et à venir.

Elle soutient:

-qu'à partir des alimentations de la villa M.et Mme [J] ont créé une alimentation électrique et une évacuation des eaux usées pour alimenter la caravane, ce qui justifie son refus de la restitution des clés, les lieux n'ayant pas été restitués libres de toute occupation,

-qu'il n'est pas contestable que la caravane était installée sur la parcelle [Cadastre 3] lui appartenant, incluse dans l'emprise du bail. ('.sur un terrain d'environ 3000 m²), le relevé cadastral non à jour ne saurait établir la propriété d'une parcelle qui résulte des actes notariés,

-que les lieux n'ont pas été restitués libres de toute occupation, ce qui justifie l'indemnité d'occupation,

-que les appelants locataires en vertu d'un bail d'habitation, ont usurpé la qualité de bailleurs à l'encontre de M.[K], et à son insu,

-que les attestations produites au débats par les appelants émanent de son frère et de sa soeur avec lesquels elle est en litige à propos de la succession de leur père,

-que la compagne de ce dernier comme une de ses soeurs attestent que son père n'a jamais donné d'autorisation pour l'installation d'une caravane et que les deux box à chevaux étaient sans eau ni électricité,

-qu'elle rapporte la preuve des prix fixés par les appelants eux mêmes pour la sous location de la villa, dont elle est en droit de demander la restitution.

M.[K] conclut:

REJETER l'appel des époux [J] comme mal fondé.

DEBOUTER les époux [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant manifestement irrecevables, injustifiées et infondées.

JUGER M.[C] [K] est titulaire d'un bail d'habitation qui doit être préalablement résilié.

JUGER que les époux [J] ont manqué à leurs obligations de délivrance du bien et ont causé un préjudice à M. [C] [K] également en violation du droit à la dignité humaine.

En conséquence,

REJETER l'intégralités des demandes, fins et prétentions formulées contre M.[C] [K] en ce compris celles relatives à une indemnité d'occupation.

CONDAMNER solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 15 000 Euros de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations notamment de délivrance, d'entretien et de jouissance et pour ne pas avoir délivré de logement décent

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [J] à verser à M. [K] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MONTEIL avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE sous son affirmation de droit.

Il fait valoir:

-que les époux [J] se sont présentés à lui en qualité de propriétaires,

-qu'il lui ont loué une caravane de moitié de surface par rapport à ce qui est prévu au bail et qui plus est insalubre,

-que leurs relations se sont détériorées,

-qu'il a vécu sans eau ni électricité de décembre 2020 à juin 2021, coupées par les époux [J], ce qui a fortement dégradé sa santé, et justifie l'octroi de dommages et intérêts,

-qu'il s'est bien acquitté de son loyer.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution des lieux

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2006, Mme [S] épouse [R] a conclu avec les époux [J] un bail d'habitation portant sur une villa sis [Adresse 6] d'environ 125m² sur un terrain d'environ 3000m² à usage exclusif d'habitation principale et interdiction de sous location, moyennant un loyer mensuel de 1500€, outre charges locatives.

Il résulte de l'état des lieux de sortie du 21 décembre 2020 qu'une caravane est en place occupée par M.[K] muni d'un bail écrit signé par les époux [J].

Aux termes d'un acte de donation entre vifs en avancement d'hoirie en date du 6 janvier 1994, Mme [S] épouse [R] a reçu de son père, qui s'en est réservé l'usufruit, la nue propriété d'une parcelle de terrain d'une contenance de 4095 m² (parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9]), sur laquelle sont édifiées deux maisons à usage d'habitation.

Par acte notarié du 29 décembre 1999, elle a reçu de son père l'usufruit des mêmes parcelles, de sorte que sa pleine propriété, sur ces parcelles, antérieurement au bail est établie, quoiqu'en dise le relevé cadastral, manifestement pas à jour.

Si la maison, objet du bail, se situe sur la parcelle [Cadastre 8], le terrain de 3 000 m², également objet du bail, englobe nécessairement la parcelle [Cadastre 3], étant rappelé que les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sont d'une contenance de 4095m² avec l'édification de deux maisons à usage d'habitation.

Il n'est pas contesté que, dans la parcelle [Cadastre 3], sur laquelle a été installée la caravane, se trouve enclavée la parcelle [Cadastre 2] n'appartenant pas à Mme [S] épouse [R]. Pour autant la consistance de cette parcelle de 15m² ne saurait permettre que la caravane de 17m² y soit installée.

Il ne saurait résulter d'une attestation de l'époux de Mme [S] épouse [R] en date du 15 octobre 2007 ainsi libellée:

'Je soussigné M.[R] [B] demeurant [Adresse 13] déclare héberger M.[J] [T] à titre gratuit' donc tout à fait imprécise, que ce dernier aurait proposé, à titre gratuit, le terrain à côté de celui de la location, pour que les époux [J] entreposent leur caravane.

Si une des soeurs de Mme [S] épouse [R] et son frère, avec lesquels elle est en conflit dans la succession de leur père, attestent que, courant 2007, leur père a autorisé les époux [J] à installer leur caravane, sur la parcelle [Cadastre 3], avec un accès aux installations de la section CW[Cadastre 2], qui consistent en 4 box pour chevaux avec eau et électricité, gracieusement, il résulte d'attestations de la compagne du père de Mme [S], comme d'une autre de ses soeurs, que leur père n'a jamais parlé d'une autorisation pour installer une caravane sur le terrain donné à Mme [S] épouse [R] et que les box à chevaux étaient sans eau ni électricité.

Ainsi, la contradiction dans les attestations ne permet pas aux époux [J] d'aller à l'encontre du fait que le bail porte à la fois sur la parcelle [Cadastre 8] et sur la parcelle [Cadastre 3] comme cela résulte des contenances de ces parcelles et de la contenance du bien donné à bail indiquée dans le contrat.

En conséquence, il résulte de l'état des lieux de sortie que les époux [J] n'ont pas restitué le bien loué libre de toute occupation, ce qui justifie que Mme [S] épouse [R] ait refusé la restitution des clés et que les locataires aient été condamnés au règlement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Pour autant, la maison ayant été libérée et seule une partie du terrain étant demeurée occupée par une caravane, cette indemnité d'occupation ne saurait être égale au montant du dernier loyer, soit à la somme de 1500€, et le jugement entrepris est infirmé sur ce point.

Il convient de la fixer à la somme de 750€ par mois et de condamner les époux [J] à son paiement à Mme [S] épouse [R] à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 19 mai 2022 date du constat de l'enlèvement de la caravane, ce sans astreinte.

En effet, il n'est pas contesté que l'enlèvement de la caravane nécessitait l'usage d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 10], détenue par Mme [S] épouse [R], et donc dépendait de la bonne volonté de cette dernière.

Dès le 26 avril 2022, les époux [J] par l'intermédiaire de leur conseil sollicitaient le conseil de Mme [S] pour permettre cet enlèvement, qui a pu avoir lieu qu'en mai 2022.

Sur les demandes de M.[K]

Les époux [J] ont, par bail du 5 septembre 2018, sous loué la caravane de 17 m² pour un loyer mensuel de 600€, malgré l'interdiction de sous location faite au bail et sans accord exprès de la propriétaire.

M.[K] prétend avoir vécu sans eau ni électricité entre le mois de décembre 2020 et le mois de juin 2021, date de son départ et sollicite une indemnisation sur le fondement de l'article 1719 du code civil , qui dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant,

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Pour autant la sous location, qui plus est illicite, prend fin avec la résiliation du bail principale, de sorte que M.[K], étant occupant sans droit ni titre, à compter de décembre 2020, ne peut revendiquer le respect par le bailleur de ses obligations, n'ayant plus la qualité de preneur.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il lui a octroyé la somme de 4 000€.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [S] épouse [R]

Sur la demande au titre des loyers perçus par les époux [J] au titre de la sous location illicite de la caravane

Il résulte de l'article 546 du code civil que la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession.

L'article 547 du même code dispose que les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession.

Ainsi, un bailleur, confronté à la sous location non autorisée de son bien, peut solliciter du locataire principal, les loyers perçus du sous locataire.

En l'espèce, M.[K] verse aux débats une attestation de paiement de la CAF de laquelle il résulte que M.[J] a perçu de juin 2020 à novembre 2020 une allocation de logement de 135€ par mois, sans que ce dernier n'établisse avoir fait une déclaration à la caisse d'allocation familiale pour non paiement du loyer.

Ainsi, il peut être considéré que les époux [J] ont perçu le loyer de juin 2020 à novembre 2020 soit la somme de 600€x6=3600€.

En outre, il est versé aux débats des quittances de loyers signées [J] pour le mois d'août 2018 de 600€ et pour le mois d'août 2019 de 400€, aucune autre quittance n'ayant été produite, alors que les époux [J] contestent le paiement par M.[K] de son loyer.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de restitution du loyer de Mme [S] épouse [R] à hauteur de 4 600€, le jugement entrepris étant infirmé sur le quantum à ce titre.

Sur la demande au titre des loyers perçus par les époux [J] au titre de la sous location saisonnière illicite de la maison principale et de la chambre d'étudiant

Il appartient à la bailleresse de rapporter la preuve que des fonds ont été encaissés par les époux [J] au titre des sous locations saisonnières alléguées.

Il résulte d'une attestation du site Abritel qu'il n'y a pas eu de réservation sur ce site depuis mois de septembre 2016, ce qui est confirmé par le rapport financier d'Abritel pour la période du 1er janvier 2017 au [Cadastre 2] novembre 2021.

Si l'historique des transactions AIRBNB démontre une majorité de location concernant un bien sis dans le centre d'[Localité 12] au Petit Tourell appartenant à Mme [J] , certaines concernent la maison avec piscine objet du bail pour un montant de 3 078,25€, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande indemnitaire de Mme [S] à la hauteur de cette somme et d'infirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de Mme [S] sur le fondement de l'article 1240 du code civil

Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est indéniable que les époux [J] ont commis une faute en sous louant sans autorisation expresse de la bailleresse le bien objet du bail, pour autant cette dernière ne justifie pas d'un préjudice autre que celui couvert par l'indemnité d'occupation ou les remboursements de loyers perçus, si ce n'est au titre des tracasseries occasionnées dans la gestion du bien, qui justifie une indemnité à hauteur de 2 000€, le jugement étant infirmé sur ce point également.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés quand l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée sauf à être majoré d'une somme de 10% du loyer mensuel hors charge pour chaque mois de retard.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [J] ont versé un dépôt de garantie de 2 800€, pour autant la remise des clés n'a pu avoir lieu en décembre 2020 du fait d'une restitution du bien non libre de toute occupation et n'a eu lieu que le [Cadastre 2] mai 2022 soit en cours de procédure d'appel.

La bailleresse, qui s'oppose à cette restitution, ne développe aucun moyen à l'appui de son opposition.

En conséquence, cette restitution est ordonnée sans majoration.

Sur les autres demandes

M.et Mme [J] sont condamnés in solidum à payer à Mme [S] la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel, toute autre demande de condamnation au titre de cet article 700 est rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 8 avril 2022 par le Tribunal de proximité d'AUBAGNE

SAUF en ce qu'il a:

CONSTATE l'échec de la tentative de résolution amiable du litige,

CONSTATE que suite au congé donné par M.et Mme [J] ces derniers n'ont pas restitué les lieux libres de toute occupation,

PRENDS ACTE des déclarations de Mme [R] que dès lors elle a refusé de prendre les clés;

CONSTATE que M. [C] [K] a reconnu formellement avoir été locataire des époux [J] ;

PRENDS ACTE du départ de M.[C] [K] en juin 2021,

CONSTATE que la clause interdisant la sous-location contractuellement prévue dans le bail du 07/11/2006 faisant la loi des parties a été violée par les locataires M.et Mme [J],

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] aux dépens de l'instance comprenant tous

les actes d'huissiers et les procès-verbaux conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau:

DEBOUTE M.[K] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 15 000€ à l'encontre des époux [J], pour manquement à leurs obligations notamment de délivrance, d'entretien et de jouissance et pour ne pas avoir délivré de logement décent,

FIXE l'indemnité d'occupation à la charge de M.et Mme [J] à la somme de 750€ par mois à partir du 1er janvier 2021 jusqu'au 19 mai 2022 date du constat de l'évacuation complète de la caravane du terrain de Mme [S] permettant la remise des clés,

CONDAMNE in solidum M. et Mme [J] à payer à Mme [S] cette indemnité d'occupation,

DIT que la demande d'évacuation de la caravane sous astreinte est devenue sans objet, cette évacuation ayant eu lieu en mai 2022,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de 4 600€ au titre des loyers perçus concernant la caravane sous louée du 5 septembre 2018 au 31 décembre 2020,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de 3078,25€ au titre de la sous location non autorisée de la maison principale objet du bail,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à payer à Mme [S] la somme de 2 000€ en application de l'article 1240 du code civil,

ORDONNE la restitution par Mme [S] du dépôt de garantie de 2 800€ aux époux [J],

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] à régler à Mme [S] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [J] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 10 avril 2024, 23/05257

Synthèse

Origine de la décision