COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 09 AVRIL 2024
N° 2024/158
Rôle N° RG 23/05794 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLFGR
[G], [M], [O] [E]
[F], [P] [E] ÉPOUSE [J]
[Z] [D]
[S] [D]
C/
[V] [C]
S.A.S. ELLEY GROUPE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Jean-baptiste POLITANO
-Me Paul GUEDJ
- Me Pierre-yves IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 23 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03748.
APPELANTS
Madame [G], [M], [O] [E],
demeurant [Adresse 5]
Madame [F], [P] [E] épouse [J],
demeurant [Adresse 7]
Monsieur [Z] [D]
agissant en qualité d'héritier de Madame [U], [K] [H] épouse [D] née le 26 Janvier 1964 à [Localité 9] et décédée le 03 Octobre 2022 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 8]
Monsieur [S] [D]
agissant en qualité d'héritière de Madame [U], [K] [H] épouse [D], née le 26 Janvier 1964 à [Localité 9] et décédée le 03 Octobre 2022 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 1]
tous représentés par Me Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [V] [C]
né le 29 Avril 1971 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. ELLEY GROUPE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 6 juin 2019, Mesdames [F] [E] épouse [J] et [U] [H] épouse [D], propriétaires indivises avec Mme [G] [E] d'un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9], ont conclu avec la société par actions simplifiée Elley groupe (SAS Elley Groupe), exerçant en qualité d'agent immobilier sous l'enseigne Energie immobilier, un mandat de vente de leur bien au prix de 107 000 €, comprenant une commission de 7 000 € au profit de l'agent immobilier.
Après avoir visité le bien, M. [V] [C] a formulé une offre au prix demandé.
Lors du rendez vous convenu chez le notaire pour la signature du compromis le 5 août 2019, les indivisaires ont refusé de signer le compromis de vente.
Par acte en date du 15 janvier 2020, M. [V] [C] a assigné Mesdames [F] [E] épouse [J], [U] [H] épouse [D] et [G] [E] (les consorts [E] [D]) devant le tribunal judiciaire de Marseille afin que la vente soit déclarée parfaite.
Les consorts [E] [H] ont appelé en cause la SAS Elley groupe et sollicité l'annulation du contrat de mandat.
Les deux procédures ont été jointes.
Mme [H] est décédée le 3 octobre 2022.
Ses enfants, M. [Z] [D] et Mme [S] [D], sont intervenus volontairement à l'instance en qualité d'ayant droits de leur mère.
Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal a :
- débouté les consorts [E] [D] de leur demande d'annulation du contrat de mandat conclu le 6 juin 2019 avec la SAS Elley groupe ;
- déclaré la vente parfaite au profit de M. [C] au prix de 107 000 € ;
- débouté M. [C] de ses demandes de dommages-intérêts ;
- débouté les consorts [E] [D] de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de M. [C] et de la SAS Elley groupe sur le fondement du dol et de l'ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts ;
- condamné in solidum les consorts [E] [D] à payer à la SAS Eley groupe une somme de 7 000 € en règlement de sa commission ;
- débouté la SAS Elley groupe de sa demande de dommages-intérêts ;
- condamné les consorts [E] [D] aux dépens ;
- condamné les consorts [E] [D], in solidum, à payer à M. [C] et à la SAS Elley Groupe une indemnité de 4 000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :
- les indivisaires ne contestent pas l'existence d'une offre acceptée par M. [C], de sorte qu'au regard de la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix, la vente est parfaite ;
- si l'acte de disposition d'un immeuble requiert le consentement de tous les indivisaires, il en va différemment du contrat de mandat, puisque le mandat donné par un seul indivisaire est valable, sauf à être inopposable aux indivisaires qui ne l'ont pas signé, et en l'espèce, les défendeurs n'excipent pas de l'inopposabilité du mandat ;
- les consorts [E] [D] ne rapportent pas la preuve des manoeuvres dolosives imputées à l'agent immobilier, de concert avec M. [C], pour les déterminer à vendre à un prix sous-évalué, alors que l'avis de valeur est daté du 6 novembre 2018 et que le mandat n'a été signé qu'en mai 2019, soit sept mois plus tard, période pendant laquelle ils étaient en mesure de solliciter des contre-avis de valeur et de choisir un autre mandataire.
Le tribunal a considéré en conséquence que le mandat de vente n'étant pas annulé, doit être exécuté en ce qu'il met à la charge des vendeurs une commission de 7 000 € au profit de l'agent immobilier.
Par acte du 21 avril 2023, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les consorts [E] [D] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 février 2024.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 29 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [F] [E] épouse [J], Mme [G] [E], et M. [Z] [D] et Mme [S] [D], agissant en qualité d'ayant droits de Mme [U] [H] épouse [D] (les consorts [E] [D]) demandent à la cour de :
' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
' annuler le mandat de vente conclu avec la SAS Elley groupe pour vice du consentement ;
' condamner in solidum M. [C] et la SAS Elley groupe à leur payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts ;
' annuler le contrat de vente conclu entre eux et M. [C] pour vice du consentement ;
' dire et juger qu'en l'absence de ratification du mandat par tous les co-indivisaires, le mandataire, la SAS Elley groupe, ne pouvait engager l'indivision et en conséquence annuler le mandat de vente exclusif entre la SAS Elley groupe et les consorts [E] [D] au titre de l'absence consentement unanime des indivisaires ;
A titre subsidiaire,
' dire et juger que l'agence immobilière n'avait pas le pouvoir d'engager ses mandants et en conséquence, rejeter les demandes de M. [C] ;
' dire et juger que l'agence immobilière a manqué à ses obligations contractuelles et sous-évalué le bien et en conséquence, la condamner à leur payer la somme de 74 700 € au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix de 190 000 € ;
En tout état de cause,
' débouter M. [C] et la SA Elley groupe de toutes leurs demandes ;
' condamner M. [C] à payer à l'indivision 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
' condamner in solidum M. [C] et la SAS Elley groupe à leur payer 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils font valoir que le dol, même s'il émane d'un tiers, entraîne la nullité du contrat, or en l'espèce, l'agent immobilier, qui était chargé d'évaluer le bien en vue de sa vente, en a sciemment sous-estimé la valeur, afin de favoriser l'acheteur qui n'est autre que l'ami et ancien partenaire commercial du père du gérant de l'agence immobilière, de sorte que leur consentement a été surpris à la faveur d'une entente frauduleuse entre l'acheteur et l'agent immobilier, dont ils ignoraient les liens, la sous-estimation de la valeur du bien étant démontrée par une attestation immobilière qui l'évalue à au moins 75 000 € de plus.
Ils relèvent qu'en tout état de cause, l'un des indivisaires n'a pas signé le contrat de mandat, alors que la vente, objet du contrat, étant un acte de disposition, le consentement de tous les indivisaires était requis, et qu'à défaut le mandataire n'avait pas le pouvoir de vendre le bien objet du contrat.
Ils ajoutent que M. [C] aurait dû les informer qu'il connaissait l'agent immobilier et que son silence sur ce point consacre une manoeuvre dolosive destinée à surprendre leur consentement à la vente.
S'agissant des demandes indemnitaires, ils soutiennent que l'annulation du contrat n'est pas exclusive de toute demande de dommages-intérêts lorsque la victime du dol justifie avoir subi un préjudice que l'annulation du contrat ne répare pas et qu'en l'espèce, M. [C] et l'agent immobilier ont commis une faute en taisant leurs relations et en s'entendant frauduleusement pour parvenir à un achat dont ils ne pouvaient ignorer qu'il désavantagerait les propriétaires du bien par une sous-évaluation manifeste.
Subsidiairement, ils considèrent que l'agent immobilier n'avait qu'un mandat d'entremise ne lui conférant pas le pouvoir d'engager l'indivision dans une opération de vente, de sorte que la vente ne peut être déclarée parfaite, faute de consentement de Mme [G] [E] et plus subsidiairement, que l'agent immobilier a commis une faute en sous-évaluant de manière significative l'immeuble objet du mandat, leur faisant perdre une chance de vendre le bien au prix de 190 000 €.
Enfin, ils font valoir que l'action initiée par M. [C] est abusive, puisqu'ils avaient trouvé de nouveaux acquéreurs pour 190 000 € au début de l'année 2020, mais qu'ils n'ont pu conclure cette vente en raison de la procédure en cours.
Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident, régulièrement notifiées le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [C] demande à la cour de :
' confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts ;
' juger la vente parfaite au prix de 107 000 € ;
' juger qu'il réglera le prix de vente au vu de la décision exécutoire par provision ou au vu de la décision purgée de son délai de recours ;
' condamner les consorts [J] [D] et [E] à lui verser la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
' condamner solidairement les appelants à lui payer 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.
Il fait valoir que, dès lors que l'offre des vendeurs a rencontré le consentement de l'acheteur sur toutes les conditions, le contrat est parfait en application de l'article 1583 du code civil et que les indivisaires n'étayent leurs allégations de dol par aucun élément probant, alors qu'elles ont bénéficié d'un délai de sept mois entre l'estimation du bien et la signature du mandat de vente et étaient assistées de leur propre notaire, ainsi que d'un avocat en la personne de Me Politano qui a pu utilement les conseiller. Selon lui, leur refus de signer l'acte de vente était exclusivement motivé par la perspective d'une surenchère, illégitime en l'absence de tout vice du consentement affectant le contrat.
Il ajoute qu'après le refus initial des indivisaires de signer le compromis de vente, des négociations ont eu lieu, qui démontrent qu'ils étaient tous d'accord pour vendre le bien immobilier.
Il soutient que le prix de vente n'a pas été sous-estimé et qu'il suffit pour s'en convaincre, de se reporter à la déclaration de succession qui, rédigée quelques mois plus tôt, évalue le bien à 90 000 €.
Selon lui, le refus des indivisaires est abusif et justifie de lui allouer une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts.
Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, régulièrement notifiées le 11 octobre 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SAS Elley groupe demande à la cour de :
' confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau,
' condamner les consorts [E] [D] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;
' condamner les consorts [E] [D] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de son avocat.
Elle fait valoir que les indivisaires ne démontrent par aucune pièce probante la collusion frauduleuse qu'ils lui imputent avec M. [C] et que celle-ci ne peut être considérée comme établie du seul fait que le père de son préposé entretenait des liens avec M. [C]. Elle ajoute que la sous-estimation volontaire et frauduleuse du bien n'est pas davantage démontrée, les indivisaires ayant bénéficié d'un délai de sept mois entre l'estimation et la signature du mandat de vente ainsi que de l'assistance d'un avocat qui a pu utilement les conseiller.
Selon elle, la rédaction, en cours de procédure, d'un protocole transactionnel qui porte le prix de cession à 125 000 €, soit à peine plus de 18 000 € par rapport au prix mentionné au mandat de vente, le démontre puisque ce prix est bien inférieur aux 190 000 € allégués.
Elle soutient qu'en tout état de cause le mandat de vente est régulier et justifie la condamnation des indivisaires à lui verser sa rémunération, dès lors que la vente est parfaite et que la résistance abusive des consorts [E]- [D] consacre une résistance abusive.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'action a pour objet principal la vente du bien immobilier appartenant en indivision aux consorts [E] [D], puisque c'est M. [C] qui agit afin que celle-ci soit déclarée parfaite.
M. [C] soutient que les parties, par une offre et une acceptation conformes, sont convenues de la chose et du prix, de sorte que la vente du bien immobilier est parfaite.
Les indivisaires sollicitent l'annulation du contrat de mandat conclu avec l'agent immobilier et de la vente pour vice du consentement et, subsidiairement, contestent le caractère parfait de celle-ci au motif qu'un des indivisaires n'y a pas consenti.
La demande d'annulation de la vente pour vice du consentement suppose l'existence d'un contrat, de sorte qu'il convient, avant d'examiner cette demande d'annulation, de rechercher si le contrat de vente doit être considéré comme parfait.
Sur la vente du bien immobilier
Selon l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
L'article 1113 du même code dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, ajoutant que cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
En l'espèce, une offre de vente, au prix de 107 000 €, du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] dans le quatorzième arrondissement, a été émise par l'agence immobilière Energie immobilier.
M. [C] a accepté cette offre.
L'offre de vente n'est pas produite aux débats.
La proposition d'achat de M. [C] ne l'est pas davantage. Cette pièce numérotée 2 sur le bordereau de communication de pièces de l'intéressé ne figure pas dans son dossier de plaidoirie et n'a pas été remise à la cour en dépit de la demande de celle-ci lors de l'audience de plaidoirie du 5 mars 2024 afin qu'elle soit déposée en cours de délibéré.
En tout état de cause, il n'est pas contesté que l'agent immobilier a offert le bien à la vente en exécution du mandat au prix de 107 000 € incluant la commission de l'agent immobilier et que M. [C] a accepté l'offre à ce prix.
Cependant, le mandat confié à l'agent immobilier pour offrir le bien à la vente au prix de 107 000 € n'a été signé que par deux indivisaires sur trois, à savoir Mme [E] épouse [J] et Mme [U] [D]. La signature de la troisième indivisaire ne figure pas sur le mandat.
Or, si la cession d'un bien indivis, qui n'a pas été consentie par tous les indivisaires, n'est pas nulle, elle est inopposable aux autres indivisaires, de sorte que son efficacité, en ce qu'elle porte sur la totalité de l'immeuble, est subordonnée au résultat du partage.
En l'espèce, il ressort des termes du mandat que la vente envisagée portait sur la totalité de l'immeuble.
En conséquence, s'il ne peut être contesté que Mmes [U] [D] et [F] [J] ont donné leur consentement pour vendre le bien au prix de 107 000 €, il ne résulte d'aucune pièce produite aux débats que Mme [G] [E], co-indivisaire, a consenti à cette offre, par une déclaration ou un comportement non équivoque.
Le projet de compromis produit par M. [C], qu'elle a refusé de signer, est dénué de force probante en ce qu'il n'a été signé par aucune des parties.
Le courrier électronique du 16 novembre 2018, produit par M. [C], émanant de Mme [U] [D], est également insuffisant pour établir que sa co-indivisaire, Mme [G] [E], a donné son consentement pour offrir le bien immobilier à la vente au prix de 107 000 €.
Quant au courrier électronique adressé par M. Jean-Baptiste Politano, avocat, à l'adresse '[Courriel 10]', (par référence à M. [B] [X], préposé de l'agence immobilière), il ne peut davantage suffire pour établir le consentement de Mme [G] [E], puisque l'avocat ne dispose du pouvoir de représenter son client sans avoir à justifier d'un mandat que dans le cadre de la procédure judiciaire. Or, en l'espèce, aucune procédure judiciaire n'était en cours à date.
En conséquence, l'offre de vente émise par la SAS Elley groupe, en sa qualité de mandataire, ne valait que pour la quote part indivise des indivisaires qui lui ont donné mandat.
En application de l'article 1118 du code civil, l'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.
En l'espèce, dès lors que M. [C] entendait acquérir la totalité du bien, son acceptation n'était pas conforme à l'offre et, comme telle, dépourvue d'effet.
Dans ces conditions, il ne peut utilement être soutenu que les parties étaient convenues de la chose et du prix, de telle sorte que la vente serait parfaite, justifiant de contraindre l'ensemble des indivisaires à signer le compromis de vente.
Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente du bien immobilier [Adresse 3] à M. [C].
La demande d'annulation de la vente pour vice du consentement est, en conséquence, sans objet.
Sur la commission de l'agent immobilier
La SA Elley groupe sollicite la confirmation du jugement, en ce qu'il a condamné les consorts [E] [D] à lui payer la somme de 7 000 € au titre de la rémunération stipulée au contrat de mandat.
Cependant, les consorts [E] [D] sollicitant, à titre reconventionnel, l'annulation de ce dernier pour dol, il convient au préalable de statuer sur sa validité.
En application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement, lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Le dol, défini à l'article 1137 du code civil, correspond au fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En l'espèce, les consorts [E] [D] soutiennent que l'agent immobilier leur a dissimulé la valeur réelle du bien à la faveur d'une entente frauduleuse avec M. [C].
Cependant, l'existence de liens d'intérêt commercial entre ce dernier et M. [T] [X], père de M. [B] [X], préposé de l'agence immobilière, est à elle seule insuffisante pour démontrer que le prix de vente de l'immeuble a été sous-estimé à la faveur d'une collusion frauduleuse.
Certes, les consorts [E] [D] produisent une estimation du bien par M. [I], préposé de l'agence immobilière ERA VP Immo, qui en fixe la valeur entre 170 000 et 181 355 €, soit très nettement au dessus de la valeur retenue dans le mandat, ainsi qu'un compromis de vente postérieur, conclu en octobre 2019, au prix de 190 000 €.
Cependant, il résulte d'une attestation immobilière établie par Me [R] [L], notaire, le 30 novembre 2018 dans le cadre de la succession de M. [A] [H] et publiée au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 27 décembre 2018, que le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] a été évalué à cette date, soit sept mois plus tôt, à la somme de 90 000 €.
La rapidité avec laquelle M. [C] a accepté l'offre ne suffit pas davantage pour considérer qu'il s'est entendu avec l'agent immobilier, afin que le prix de vente soit sous-évalué au détriment des mandantes.
Enfin, la différence d'évaluation est également insuffisante, à elle seule, pour démontrer que le mandataire a sciemment dissimulé à ses mandantes la valeur réelle de l'immeuble et, ainsi, manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, puisque le mandant a été signé en mai 2019 sur un avis de valeur établi le 6 novembre 2018, soit six mois plus tôt, laissant toute latitude aux indivisaires pour solliciter d'autres évaluations.
En l'état de ces seuls éléments, le dol imputé à l'agent immobilier n'est pas démontré, ce qui justifie le rejet de la demande d'annulation du contrat de mandat pour vice du consentement.
En revanche, le droit à rémunération de l'agent immobilier s'apprécie au regard du seul résultat de ses démarches.
En conséquence, la perception par celui-ci de sa commission suppose la réalisation de la transaction immobilière. A défaut d'avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation de la transaction souhaitée par le mandant, l'agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération, ce y compris dans l'hypothèse d'une vente initialement conclue, mais finalement annulée.
Il n'en va autrement que si la perte de la commission est due au comportement fautif du mandant.
En l'espèce, la transaction immobilière n'a pas eu lieu pour les motifs évoqués ci dessus.
La SAS Elley groupe ne rapporte la preuve par aucune pièce que la perte de sa commission est due à un comportement fautif de ses mandantes.
Le mandat a été conclu avec seulement deux des trois indivisaires. Or, il appartenait à l'agent immobilier de vérifier que celles-ci étaient titulaires de la totalité des droits sur l'immeuble, puisque cette vérification conditionnait l'opposabilité du mandat de vente à l'ensemble des indivisaires.
Le protocole d'accord transactionnel qui, selon elle, démontrerait que tous les indivisaires étaient en réalité d'accord pour vendre et se sont rétractées uniquement afin d'obtenir une réévaluation du prix, n'est pas signé, de sorte qu'il ne peut valoir reconnaissance, par les consorts [E] [D], des faits qui y sont allégués.
En tout état de cause, les négociations qui ont eu lieu en cours de procédure, alors que le litige était en cours, témoignent tout au plus d'une volonté de transiger et ne sauraient suffire pour établir que Mme [G] [E], dont la signature sur le contrat de mandat n'a pas été requise, était d'accord pour contracter avec la SA Elley groupe puis avec M. [C] aux conditions figurant dans l'offre de vente.
Il résulte de ces éléments que la perte de la rémunération de l'agent immobilier, stipulée au contrat de mandat, est due à l'absence de réalisation de la transaction immobilière sans qu'aucune faute imputable aux mandantes ne soit établie.
Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [E] [D] à payer à la SA Elley groupe une somme de 7 000 €.
Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [E] [D]
Les consorts [E] [D] sollicitent la condamnation, tant de M. [C] que de la SA Elley groupe à leur payer 20 000 € à titre de dommages-intérêts et fondent cette demande sur le dol dont ils estiment avoir été victimes de leur part.
La demande d'annulation du contrat de mandat au titre d'un dol est rejetée, de sorte qu'en l'absence de manoeuvres dolosives démontrées de la part de la SA Elley groupe, la demande de dommages-intérêts ne peut utilement prospérer à son encontre.
S'agissant de M. [C], s'il a tû les relations qu'il entretenait avec la SA Elley groupe, il n'est pas démontré que cette réticence avait pour objectif de circonvenir les vendeurs en leur dissimulant la valeur réelle de l'immeuble, puisque l'avis de valeur sur lequel la mise à prix a été décidée est antérieur de plusieurs mois à la conclusion du contrat de mandat, leur laissant plusieurs mois pour en vérifier la pertinence et qu'en tout état de cause, une attestation immobilière établie le 30 novembre 2018, soit sept mois avant la mise en vente, a évalué le bien à la somme de 90 000 €.
En conséquence, la demande de dommages-intérêts formulée à l'encontre de M. [C] ne peut davantage prospérer.
Sur la demande de dommages-intérêts formulée par M. [C]
M. [C] reproche aux appelantes, après avoir exprimé leur accord pour vendre le bien, de s'être dédites, à la faveur d'une volte face fautive.
En application de l'article 1116 du code civil, l'offre engage la responsabilité extra contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat.
Il en résulte qu'il appartient à celui qui n'a pu obtenir la conclusion du contrat de démontrer que les auteurs de l'offre ont commis une faute à l'origine des préjudices qu'il allègue.
En l'espèce, l'offre n'a pas été suivie de la conclusion d'un contrat de vente, parce qu'elle ne portait que sur les quote-parts indivises de Mme [F] [E] et de Mme [U] [D], alors que l'acceptation de M. [C] portait sur la totalité de l'immeuble.
Celui-ci ne démontre par aucune pièce que Mme [G] [E] était d'accord pour mettre en vente le bien à 107 000 €, commission incluse.
Dans ces conditions, son refus de signer le compromis de vente ne consacre aucune faute.
Quant à ses deux co-indivisaires, aucune faute ne peut davantage leur être reprochée, puisque le mandat confié à l'agent immobilier demeurait valable et que c'est ce dernier qui, mandaté à cette fin, aurait dû prendre la précaution de mentionner dans l'offre que la vente ne portait que sur les droits indivis des deux mandantes.
En tout état de cause, M. [C] ne démontre pas le préjudice qu'il allègue à ce titre, se contentant de se référer à une humiliation dont la réalité n'est établie par aucune pièce.
Sur la demande de dommages-intérêts formulée par la SA Elley Groupe
La SA Elley groupe sollicite 5 000 € de dommages-intérêts à l'encontre des consorts [E] [D] pour résistance abusive.
L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
En l'espèce, les consorts [E] [D] sont à l'initiative de l'appel en cause de la SA Elley groupe. S'il n'est pas fait droit à leur demande d'annulation du contrat de mandat, en revanche, la cour rejette la demande reconventionnelle de l'agent immobilier, considérant que celui-ci ne peut prétendre à sa rémunération.
La résistance opposée par les consorts [E] [D] à la demande afférente à la commission n'est donc pas abusive.
La SA Elley groupe ne justifie d'aucune circonstance caractérisant un abus dans l'exercice par les intéressés de leur droit de résister à une demande qui a finalement été rejetée.
En conséquence, la SA Elley groupe doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
L'exercice du droit d'ester en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
Le seul rejet des prétentions d'un plaideur ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d'ester en justice et l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré que le demandeur ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.
En l'espèce, si la cour rejette les demandes de M. [C], l'intéressé avait obtenu gain de cause devant le premier juge.
Les consorts [E] [D] ne caractérisent aucune circonstance particulière consacrant, au delà du rejet des demandes, un abus dans l'exercice par M. [C] de son droit de soumettre le litige à un tribunal.
La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive doit, en conséquence, être rejetée.
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Le surplus des demandes indemnitaires des consorts [E] [D] est sans objet, dès lors que celles-ci sont formulées à titre subsidiaire.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.
M. [C] et la SA Elley groupe, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie d'allouer aux consorts [E] [D] une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉBOUTE M. [V] [C] de sa demande, afin que la vente du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] soit déclarée parfaite ;
DÉBOUTE Mme [F] [E] épouse [J], Mme [G] [E], ainsi que M. [Z] [D] et Mme [S] [D], agissant en leur qualité d'ayant droits de Mme [U] [H] épouse [D], de leur demande d'annulation du contrat de mandat ;
DÉBOUTE la SA Elley groupe de sa demande de condamnation de Mme [F] [E] épouse [J], Mme [G] [E], M. [Z] [D] et Mme [S] [D], pris en leur qualité d'ayant droits de Mme [U] [H] épouse [D], à lui payer la commission fixée au contrat de mandat conclu le 6 juin 2019 ;
DÉBOUTE Mme [F] [E] épouse [J], Mme [G] [E], ainsi que M. [Z] [D] et Mme [S] [D], agissant en leur qualité d'ayant droits de Mme [U] [H] épouse [D], de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires ;
DÉBOUTE M. [V] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;
DÉBOUTE Mme [F] [E] épouse [J], Mme [G] [E], ainsi que M. [Z] [D] et Mme [S] [D], agissant en leur qualité d'ayant droits de Mme [U] [H] épouse [D], de leur demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
DÉBOUTE M. [V] [C] et la SA Elley groupe de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
CONDAMNE M. [V] [C] et la SA Elley groupe à payer à Mme [F] [E] épouse [J], Mme [G] [E], M. [Z] [D] et Mme [S] [D], agissant en leur qualité d'ayant droits de Mme [U] [H] épouse [D], ensemble, une indemnité de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ;
CONDAMNE M. [V] [C] et la SA Elley groupe aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
